2021 QCCQ 903, 2021 QCCQ 903

Krassakopoulos c. Singh Pandher 2021 QCCQ 903 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-026977-180 DATE : 26 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KELLY KRASSAKOPOULOS et MICHELE CARUSO Demandeurs c.

KAMALJEET SINGH PANDHER et GREWAL TAJINDER KAUR Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Kelly Krassakopoulos et Michele Caruso réclament 30 466,97 $ solidairement à Kamaljeet Singh Pandher et Grewal Tajinder Kaur pour des vices cachés à la propriété qu’ils leur ont vendue en avril 2018.

Essentiellement, ils allèguent une infiltration d’eau au sous-sol de la propriété résultant d’une déficience dans l’assise d’une porte-patio. [ 2 ] Le montant réclamé comprend une somme de 5 000 $ en dommages moraux, les demandeurs alléguant que les défendeurs avaient connaissance des vices cachés. Ils demandent également le remboursement de leurs frais d’expertise. [ 3 ] Kamaljeet Singh Pandher et Grewal Tajinder Kaur plaident pour leur part que le vice a été constaté lors de l’inspection préachat effectuée par les demandeurs et qu’il s’agit d’un vice apparent.

Cela étant, ils considèrent que la demande doit être rejetée. Subsidiairement, ils contestent les montants réclamés et soutiennent que les demandeurs n’en ont pas fait la preuve. LE CONTEXTE [ 4 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de solutionner le litige entre les parties sont ceux qui sont mentionnés ci-après. [ 5 ] En 2014, les défendeurs acquièrent une propriété située sur la rue Shorecrest à Laval.

Ils y effectuent plusieurs rénovations telles la cuisine, la salle de bain, le remplacement des fenêtres, le système de chauffage, le panneau électrique, la porte de garage, les portes intérieures et deux portes-patio. [ 6 ] À la fin de l’été 2017, ils mettent en vente leur propriété et consulte le même courtier avec qui ils avaient transigé en 2014. Ce dernier passe en revue avec les défendeurs le formulaire obligatoire du vendeur et y inscrit leurs réponses.

Il y mentionne également les nombreuses rénovations faites à la propriété depuis que les défendeurs en sont propriétaires. [ 7 ] Les demandeurs demeurent dans le voisinage et visitent la propriété. Ils sont intéressés à l’acquérir et, après diverses offres et contre-offres, les défendeurs acceptent de leur vendre celle-ci pour un montant de 500 000 $, conditionnellement à une inspection préachat.

Cette inspection se déroule le 30 octobre 2017 et révèle des problèmes susceptibles d’entraîner pour les demandeurs des coûts significatifs pour des travaux correctifs ou de réfection. [ 8 ] Il y a premièrement le béton qui s’effrite en façade de la base de la porte-patio et l’inspecteur recommande que la surface à cet endroit soit refaite rapidement [1] . Il constate également que le linteau au-dessus de la double porte-patio s’affaisse légèrement faute d’être suffisamment résistant au poids de la brique qu’il supporte [2] .

Il recommande de le remplacer et de vérifier à cette occasion s’il y a eu une infiltration d’eau. [ 9 ] Il constate aussi que la toiture est en piètre condition et devra être refaite dans un avenir rapproché [3] , soit d’ici deux ou trois années. Enfin, l’inspecteur réfère à des réparations à faire à la plomberie, entre autres, dans la salle de lavage [4] .

[ 10 ] Suite aux constats de l’inspecteur, les demandeurs proposent aux défendeurs une diminution du prix de vente de la propriété de 10 000 $ et conviennent d’assumer le coût de ces réparations. Cette modification est acceptée le même jour par les défendeurs. [ 11 ] Les demandeurs ont accès à la propriété une nouvelle fois en janvier pour la prise des mesures des rideaux et stores à installer.

Mais jusqu’à la signature de l’acte de vente en avril 2018, ils n’effectuent aucune autre vérification à la propriété et y emménagent avec leur trois jeunes enfants en juin. [ 12 ] Toutefois, avant leur déménagement, ils requièrent d’un entrepreneur certains travaux pour améliorer l’apparence des lieux. Celui-ci retire une plinthe près de la double porte-patio et constate une tache verte sur le gypse du bas du mur.

Il enlève le gypse et constate que le dessus de la fondation n’est pas droit, mais concave. [ 13 ] Il se rend au sous-sol et constate que pour avoir accès au vide sanitaire là où se trouve la fondation sous la porte-patio, il doit déplacer une poutre, ce qu’il fait. Une fois près de la fondation, il remarque que plusieurs parties de la structure en bois sont pourries et devront être remplacées. [ 14 ] Les demandeurs en informent les défendeurs et monsieur Pandher se présente à la propriété avec le courtier immobilier.

Il mentionne aux demandeurs qu’il ignorait la présence de cette concavité dans la fondation et offre d’effectuer des travaux correctifs, ce que les demandeurs refusent, la confiance n’y étant plus. [ 15 ] Monsieur Pandher se présente à nouveau avec son procureur et offre aux demandeurs que les travaux soient réalisés par un entrepreneur choisi par un tiers, ce que les demandeurs refusent également.

Il indique aux demandeurs qu’il aimerait venir avec un inspecteur, mais finalement, il ne donne pas suite à sa proposition. [ 16 ] Le 19 juin 2018 [5] , la procureure des demandeurs transmet aux défendeurs une dénonciation des divers vices cachés constatés, dont entre autres, la présence de moisissures sur l’isolation, la pourriture de nombreuses poutres et solives, le constat que la base de la fondation est plus basse que le niveau du sol et est mouillé ainsi que la présence de briques et de pièces de bois coupées pour supporter la double porte-patio.

Le montant réclamé pour réaliser les travaux correctifs est de 20 982,94 $. [ 17 ] Sans réponse des défendeurs, les demandeurs mandatent un expert, monsieur Mounir Boutros, ing. afin d’examiner la situation. Lorsqu’il se présente sur les lieux, l’expert arrose la base de la porte-patio et constate que l’eau pénètre à grands jets dans le sous-sol par l’espace formé par une concavité dans la fondation (« l’ Ouverture »). [ 18 ] Son rapport [6] comprend de nombreuses photos en appui de ses constatations et de son analyse. Il recommande aux demandeurs d’entreprendre les démarches qui suivent : « […] 1.

Refaire l’aménagement extérieur de manière à baisser le niveau des pavés unis pour qu’ils soient plus bas que la jonction du mur de fondations. Il faudra créer une pente négative pour éloigner l’eau du bâtiment; 2. Corriger la surface supérieure du mur de fondations, sous la porte-patio, en ajoutant le béton approprié pour que la surface soit au niveau; 3. Remplacer les matériaux de construction affectés en respectant les règles de l’art; 4. Décontaminer les moisissures; 5.

Installer un système d’étanchéité adéquat sous le seuil de la porte-patio. » [ 19 ] Il conclut son analyse comme suit : « […] Selon l’information obtenue sur place et nos observations effectuées lors de nos deux visites d’expertise, nous sommes d’avis que le bâtiment à l’étude comporte des déficiences majeures, comme le fait que le mur de fondations n’a pas été coulé au niveau sous la porte- patio (pièce arrière au rez-de-chaussée). La surface du mur de fondations (jonction) fait une courbe – qui peut arriver à 4 po de profondeur – au milieu de la porte-patio.

De plus, les pavés unis ont été installés plus haut que cette jonction du mur de fondations. Il n’y a pas non plus de système d’étanchéité installé sous la porte-patio, afin d’empêcher l’eau de s’infiltrer vers l’intérieur. Le vide créé par la malfaçon du coulage du béton a été rempli, par l’intérieur, avec des morceaux en bois et des pavés en béton. Par l’extérieur, une couche de ciment a été ajoutée pour remplir cet espace.

Cette couche de ciment est fissurée et endommagée et rien n’empêche l’eau de pluie, qui circule sur la surface des pavés unis, de pénétrer vers l’intérieur du vide sanitaire, par la jonction du mur de fondations [en traversant la couche de ciment]. L’inspecteur préachat n’a pas réalisé l’ampleur de cette déficience et il a recommandé d’effectuer un ragréage pour le ciment. En fait, un ragréage du ciment ne règle pas le problème d’infiltration d’eau, car il n’y a pas de système d’étanchéité et la jonction du mur de fondations demeure toujours plus basse que la surface des pavés unis.

Également, le problème d’infiltrations d’eau a déjà causé des dommages à la structure de bois des deux murs porteurs ainsi qu’à la finition. Il y a eu aussi formation de moisissures sur le gypse au rez-de-chaussée. En plus de tout cela, le vide sanitaire n’a pas été inspecté par l’inspecteur préachat, car l’accès au vide sanitaire était restreint. D’ailleurs, nous avons été obligés, lors de notre visite d’expertise, d’enlever un montant pour pouvoir circuler à l’intérieur du vide sanitaire. »

[ 20 ] Lors de son témoignage, madame Krassakopoulos présente la soumission d’une entreprise concernant les travaux correctifs à réaliser. Le montant de la soumission est de 23 282,44 $. Toutefois, de ce montant, madame convient de déduire une somme de 2 000 $ pour les frais de l’isolation et une autre somme de 500 $ qui représente des améliorations, ce qui, avec les taxes applicables, totalise 20 407,44 $ pour les travaux correctifs. [ 21 ] Madame Krassakopoulos a témoigné concernant les nombreux inconvénients que la situation a causés à sa famille.

Vu l’Ouverture, des bestioles et des souris [7] ont pénétré dans la maison et ont requis le placement de pièges et de produits visant à les combattre. De plus, vu le jeune âge de ses enfants et la mauvaise qualité de l’air à cause des moisissures, cette période s’est avérée très stressante pour elle et sa famille. [ 22 ] Elle considère que monsieur Pandher ayant lui-même réalisé les travaux d’installation de la double porte-patio, il ne pouvait pas ignorer l’existence de l’Ouverture sous le seuil de ces portes.

C’est pourquoi elle réclame aux défendeurs une somme de 5 000 $ en dommages pour indemniser les demandeurs de tous les troubles et problèmes que la situation leur a causés. [ 23 ] Seulement madame Kaur a témoigné en défense pour indiquer qu’elle et son conjoint ignoraient le problème d’infiltration d’eau par l’Ouverture. La preuve confirme toutefois que son conjoint a participé aux travaux d’installation des portes-patio. [ 24 ] Les défendeurs font valoir que ce sont les demandeurs qui ont été négligents de ne pas effectuer les suivis nécessaires à la suite des constatations de leur inspecteur.

Ils ajoutent que cela est autant plus vrai qu’ils ont bénéficié d’une période de six mois entre l’inspection et la signature de l’acte de vente. [ 25 ] Ils soutiennent également que vu les indices constatés, l’inspecteur a été fautif et aurait dû constater le problème de l’Ouverture sous la porte-patio. D’ailleurs, selon eux, il pouvait accéder au vide sanitaire et ne l’a pas fait.

À tout le moins, il aurait dû prendre des photos de celui-ci et, pour autant qu’il l’ait fait, il aurait été à même de facilement constater les matériaux pourris et apparents sous les portes-patio. [ 26 ] Ainsi, les défendeurs considèrent que les demandeurs ont été induits en erreur par leur inspecteur qui aurait dû voir les indices d’infiltration d’eau et leur faire les recommandations appropriées.

Ne l’ayant pas fait et considérant que les indices étaient apparents, les défendeurs soutiennent qu’il ne s’agit donc pas de vices cachés et que la réclamation doit être rejetée. [ 27 ] Les défendeurs sont d’avis que la diminution du prix de vente de 10 000 $ a été effectuée entre autres, concernant les réparations à effectuer au ciment sous les portes-patio de telle sorte que les demandeurs doivent assumer eux-mêmes et à leurs frais ces réparations. [ 28 ] De plus, les défendeurs contestent plusieurs des montants qui leur sont réclamés.

Ils considèrent en effet que les travaux indiqués à la soumission obtenue par les demandeurs ne concernent pas seulement des travaux correctifs. Ils donnent l’exemple des portes-patio qui ont été remplacées bien qu’elles n’avaient que quatre années d’usure. [ 29 ] Ils plaident donc que l’imprécision de la documentation présentée par les demandeurs ne permet pas d’identifier clairement les travaux correctifs requis des améliorations à leur propriété.

C’est pourquoi ils soutiennent que les demandeurs n’ont pas fait la preuve de ces travaux correctifs. [ 30 ] Quant aux dommages moraux réclamés, les défendeurs réitèrent qu’ils ignoraient les problèmes d’infiltrations d’eau et qu’ils étaient de bonne foi. Cela étant, ils ne peuvent donc être tenus responsables de ces dommages qui ne sont, en fait, que les troubles et inconvénients normaux reliés au litige et non aux réparations. ANALYSE ET MOTIFS [ 31 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 32 ] L'

article 2803 C.c.Q. indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, que le problème d’infiltration d’eau et de contamination des matériaux constitue un vice caché. Il leur revient également de prouver le montant des travaux correctifs. Enfin, comme ils allèguent la mauvaise foi des défendeurs qui ne pouvaient pas ignorer le problème, il leur revient d’en faire la preuve. [ 33 ] L'

article 2804 C.c.Q. énonce une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 34 ] Cet

article consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs ou les moyens de contestation des défendeurs. [ 35 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. [ 36 ] L’

article 1716 C.c.Q. précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si

haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [8] . [ 38 ] Dans le présent dossier, il est certain que l’Ouverture créée par la concavité dans la fondation et l’absence de rehaussement adéquat de celle-ci sous les portes-patio constituent des vices graves.

D’autre part, considérant l’état de décomposition de plusieurs matériaux dans le vide sanitaire sous la porte-patio, il est manifeste que cette situation est également antérieure à la vente. [ 39 ] Reste à savoir si les vices étaient apparents et pouvaient être décelés par un examen attentif effectué par un acheteur prudent et diligent [9] comme le soutiennent les défendeurs. [ 40 ] Afin de répondre à cette question, il importe de rappeler le contexte lors duquel est survenue l’acquisition de la propriété par les demandeurs. [ 41 ] On les informe que la propriété vient de subir une importante cure de rajeunissement.

Le panneau électrique a été remplacé, la plomberie est nouvelle, la cuisine et la salle de bain ont été refaites. Il y a également de nouvelles portes-patio, une nouvelle porte de garage, de nouvelles portes intérieures, de nouveaux luminaires et même le gazon a été refait. [ 42 ] Tous ces travaux sont de nature à sécuriser les demandeurs bien que la maison date de 1967, et ce, d’autant plus que la déclaration des vendeurs ne mentionne aucun problème d’infiltration au sous-sol, aucune craque dans les fondations, aucun déversement de liquide au sous-sol, aucun problème de moisissures ou de pourriture.

Ainsi, vu les informations qu’ils reçoivent, les acheteurs ont toutes les raisons d’être en confiance. [ 43 ] Lorsque l’inspecteur se présente et qu’il constate que l’une des portes-patio est mal ajustée, il remarque de l’intérieur un cerne d’eau causé par cette situation. Or, ce cerne n’est pas en relation avec la base des portes-patio. Il remarque également que le ciment de la surface de la base des portes-patio est effrité et il n’y voit que du crépi à refaire.

D’ailleurs, il n’y pas d’indice lui permettant de comprendre que ce ne sont pas les fondations qui servent de base aux portes-patio, mais un rehaussement de divers matériaux et de ciment. [ 44 ] Pourtant, le défendeur, qui a contribué aux travaux, le sait lui qu’un tel rehaussement de la fondation d’environ 4 po a été fait afin d’y appuyer la base des portes.

Or, il ne le mentionne pas à l’inspecteur et il n’y a aucune mention de cela à la déclaration des vendeurs malgré qu’il s’agisse là d’un fait important. [ 45 ] C’est pourquoi lors de l’inspection, ce qui était visible ne permettait pas de comprendre l’ampleur de ce qui serait par la suite découvert en dégarnissant l’intérieur et l’extérieur de la base des portes-patio.

Prenant en compte les circonstances du présent dossier, l’inspecteur n’avait pas à pousser plus loin son examen de ce qu’il croyait être du crépi à refaire à la façade de la base des portes-patio. [ 46 ] Les photos prises par l’ingénieur confirment que ce n’est qu’une fois retiré le pavé-uni à l’extérieur et les plinthes de finition et le gypse à l’intérieur qu’il était possible de constater la présence des infiltrations d’eau sous la base des portes.

Ce n’est qu’à ce moment qu’il a pu constater les malfaçons des travaux réalisés lors de l’installation des porte-patio : fondation plus basse que le niveau du sol, rehaussement inadéquat pour servir de base aux portes-patio [10] , absence de solin et absence d’étanchéité de l’installation. [ 47 ] Pour ce qui est du vide sanitaire, l’inspecteur n’avait pas à pousser plus loin son examen sur la base des informations que les vendeurs lui ont communiquées.

La présence de la colonne ne lui permettait d’ailleurs pas d’accéder à ce vide et même s’il avait pris une photo de celui-ci, il est loin d’être certain que cela lui aurait permis de découvrir le pot aux roses. [ 48 ] D’une part, les fondations étaient recouvertes d’un isolant empêchant de voir les matériaux à remplacer. D’autre part, les portes-patio étaient situées en angle par rapport à l’endroit d’où la photo aurait été prise.

Il est ainsi extrêmement douteux qu’une telle photo aurait révélé quoi que ce soit. [ 49 ] En ce qui concerne la réduction du prix de vente, le linteau à remplacer au-dessus des portes-patio est un problème différent des vices constatés sous la base de ces portes.

C’est pourquoi l’entente intervenue concernant la réduction du prix de vente ne concerne pas les problèmes mis en évidence une fois le dégarnissage effectué. [ 50 ] Enfin, considérant que les vices ont été dénoncés aux défendeurs, il y a lieu de conclure que l’Ouverture sous les portes-patio et les diverses déficiences relatives à l’installation de celles-ci constituent des vices cachés. [ 51 ] En ce qui concerne les travaux correctifs, les photos de l’expertise sont révélatrices de l’ampleur des travaux qui doivent être

réalisés [11] . Madame Krassakopoulos confirme également que la soumission obtenue couvre les travaux correctifs à réaliser pour un montant de 20 407,44 $. Ainsi, sur la base de l’expertise et de la soumission déposée au dossier, voici les montants auxquels il y a lieu de faire droit : 51.1. Les travaux de décontamination : le montant réclamé ne permet pas de bien comprendre la nature et la portée de ceux-ci. De plus, l’inspection préachat a révélé la présence de moisissures sous la salle de lavage et il revient aux demandeurs d’assumer les coûts de cette décontamination.

Tenant compte que l’expertise a cependant établi que de nombreux matériaux contaminés devront être retirés, il est certain qu’il sera nécessaire qu’une décontamination des lieux soit effectuée. Toutefois, vu la preuve réalisée, il y a lieu de réduire le montant réclamé de 2 500 $ et de le fixer à 1 300 $. 51.2. Le pavé uni : vu les travaux à réaliser afin d’excaver le sol, il devra être retiré et replacé par la suite. La somme de 800 $ est ainsi justifiée. 51.3. L’isolation : les demandeurs ont renoncé à cette réclamation. 51.4.

La somme réclamée de 3 500 $ pour la main-d’œuvre, vu la description apparaissant à la soumission et le fait que ces travaux correctifs doivent être effectués, est justifiée. 51.5. La somme de 3 500 $ pour les travaux de finition comprend des travaux qui ne sont pas en lien avec les travaux correctifs, tels l’installation de luminaires et les retouches aux armoires. De plus, le montant réclamé est élevé pour les travaux indiqués. Bien que les demandeurs aient diminué ce poste de 500 $, il y a lieu de le réduire d’un montant additionnel de 500 $ de telle sorte que ces travaux sont fixés à 2 500 $. 51.6.

Le montant des matériaux divers, faute d’explications plus précises, est fixé à 750 $. 51.7. Le montant réclamé de 6 950 $ des matériaux de finition doit également être revu à la baisse :

a) Les photos déposées en preuve [12] établissent que les matériaux à la base des portes-patio sont endommagés par les infiltrations d’eau et doivent être remplacés.

b) Pour le plancher de bois, aucune explication ne précise la variation entre la superficie des matériaux achetés et celle des matériaux installés. Le montant est ainsi réduit de 550 $.

c) Il n’y a aucune justification pour les luminaires remplacés. Le prix est ainsi réduit de 500 $.

d) Enfin, vu la vague description des autres matériaux indiqués et de leur lien avec les travaux correctifs requis, le montant sera réduit d’un montant additionnel de 500 $. [ 52 ] Le montant des dommages est ainsi établi à 14 250 $ ce qui, majoré des taxes applicables [13] , totalise 16 383,94 $. [ 53 ] Quant à la réclamation des demandeurs à des dommages de 5 000 $, l'

article 1728 C.c.Q. précise: Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. [ 54 ] Madame Kaur a nié qu’elle et son conjoint connaissaient le problème d’infiltration d’eau.

Toutefois, monsieur Pandher est celui qui a réalisé, ou à tout le moins collaboré, aux travaux d’installation des portes-patio. [ 55 ] Le rapport de l’ingénieur indique que l’Ouverture, qu’il décrit comme étant un vide créé entre la structure du seuil de la porte et la jonction du mur des fondations, a été remplie de l’intérieur avec des morceaux de bois et des pavés en béton. Il parle d’un travail artisanal. Il fait également état de plusieurs autres déficiences, telles le rehaussement des fondations avec un matériau inadéquat pour ce type d’ouvrage et l’absence de solin.

Dans ces circonstances et considérant sa participations aux travaux, il est certain que monsieur Pandher connaissait ces diverses déficiences. [ 56 ] Il savait, ou à tout le moins, il ne pouvait ignorer que ces déficiences entraîneraient inévitablement des infiltrations d’eau dans le sous-sol. Cela est d’autant plus vrai qu’il savait que l’Ouverture était plus basse que le niveau du sol et que le remplissage effectué était inapproprié. Il savait également qu’aucun système d’étanchéité n’était installé à la base des portes pour prévenir les infiltrations.

Enfin, malgré ce qu’il savait, il n’en n’a pas informé les demandeurs. [ 57 ] La Cour d'appel indiquait dans l'affaire Proulx-Robertson c. Collins [14] un passage cité dans de nombreux jugements : « […] Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. […] » [ 58 ] En cachant aux demandeurs le caractère artisanal des travaux réalisés et l’existence de l’Ouverture sous les portes-patio, monsieur Pandher a contrevenu à son obligation d’honnêteté et de loyauté envers les demandeurs de telle sorte que la présomption de bonne foi des défendeurs ne peut prévaloir. [ 59 ] Le témoignage de madame Krassakopoulos a établi les divers troubles et inconvénients que les vices cachés lui ont causé à elle et aux membres de sa famille à peine quelques jours après l’acquisition de leur propriété. Vu le contexte et les circonstances de l’affaire,

les dommages moraux sont fixés à 2 600 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 60 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance. [ 61 ] CONDAMNE solidairement Kamaljeet Singh Pandher et Grewal Tajinder Kaur à payer conjointement à Kelly Krassakopoulos et Michele Caruso la somme de 18 983,94 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 19 juin 2018. [ 62 ] CONDAMNE solidairement Kamaljeet Singh Pandher et Grewal Tajinder Kaur au paiement des frais de justice, incluant les frais d’expertise d’Onesta Bâtiment Conseil au montant de 2 184,53 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Me Lory Zakarian Avocate des demandeurs Me Samuel Cohen Avocat des défendeurs Date d’audience : Les 27 et 28 octobre 2020