2010 QCCQ 19785, 2010 QCCQ 19785

Moreau c. Bédard 2010 QCCQ 19785 JT1474 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-050408-094 DATE : 8 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HERMANN MOREAU , […], Québec (Québec) […] Demandeur c.

MARIE-NOELLE BÉDARD , […] (Québec) […] Défenderesse et CONSTRUCTION DENIS MARTEL INC. , 333, de la Licorne, Beauport (Québec) G1C 7S6 Appelée en garantie JUGEMENT [ 1 ] La réclamation porte sur des honoraires professionnels d’un notaire pour un montant de 595 $. La défenderesse (ci-après appelée : « Bédard ») nie devoir quelque somme que ce soit notamment parce que le promoteur immobilier prenait à sa charge tous les frais notariés. Elle appelle donc en garantie, Construction Denis Martel inc. (ci-après appelée : « Martel ») à ce propos.

LES FAITS [ 2 ] Le 18 mars 2008, Bédard achète de Martel une unité d’habitation en copropriété. M e Martine Bisson est désignée comme notaire instrumentant. Le prix comprend les honoraires du notaire sans précision sur l’acte que cela vise. C’est le vendeur qui désigne M e Bisson. [ 3 ] À la signature du contrat notarié de vente, aucune mention particulière n’est faite verbalement quant au paiement des honoraires.

Au contrat de vente, on retrouve la clause suivante : « Les frais et honoraires des présentes, de leur publicité et des copies pour toutes les parties sont à la charge du vendeur ». [ 4 ] Deux contrats sont par contre signés au même moment; un pour la vente et l’autre pour le prêt hypothécaire. Les honoraires sont réclamés pour le deuxième. [ 5 ] Bédard était certaine que tous les honoraires de notaire étaient à la charge du vendeur appelé en garantie, et elle a ainsi renoncé à une allocation de son institution financière qui aurait assumé en

partie les frais de l’acte hypothécaire. QUESTIONS EN LITIGE 1 ère question : Le notaire, M e Martine Bisson, a-t-elle droit à ses honoraires? 2 e question : Bédard peut-elle récupérer de Martel les honoraires ainsi dus le cas échéant? ANALYSE ET DÉCISION 1 ère question : Le notaire, M e Martine Bisson, a-t-elle droit à ses honoraires? [ 6 ] Le débat résulte du fait que les parties ont ignoré ou oublié que la transaction entraînait deux contrats notariés distincts, un pour la vente et l’autre pour l’octroi d’une hypothèque.

[ 7 ] L’entente entre Bédard et Martel ne fait pas de distinction entre les deux contrats, mais le vendeur prend en charge les honoraires du notaire qu’il désigne. [ 8 ] Le contrat notarié de vente répète cette obligation. Le contrat de prêt est silencieux sur cet aspect.

La défenderesse n’a donc jamais été détournée de sa conviction voulant qu’elle assumait les honoraires du notaire en payant le prix de vente de son unité d’habitation. [ 9 ] Cependant, les honoraires de M e Bisson qui est étrangère au contrat de vente sont dus par la personne qui justifie le deuxième contrat soit l’institution financière prêteuse et Bédard.

Elle a donc droit à sa réclamation contre Bédard pour la somme de 595 $ sans intérêt puisqu’il n’est pas réclamé. 2 e question : Bédard peut-elle récupérer de Martel les honoraires ainsi dus le cas échéant? [ 10 ] Le contrat de vente initial indique que le vendeur désigne le notaire et que les frais notariés sont intégrés au prix. [ 11 ] Le contrat notarié est dans le même sens. [ 12 ] Les articles 1425 et 1426 du Code civil du Québec nous guident sur l’interprétation du contrat et se lisent comme suit : 1425.

Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. [ 13 ] Les mots « frais notariés » se limitent à ceux requis pour l’acte de vente. C’est certainement la commune intention incontestable des parties.

L’acte d’hypothèque est requis par Bédard et ne concerne d’aucune façon le vendeur. Il s’agit d’une modalité de financement du prix de vente. [ 14 ] La mention « frais notariés » est ambiguë, mais pas au point où le Tribunal doit considérer que les parties ont inclus à l’intérieur de cette expression les honoraires de M e Bisson pour la préparation du contrat d’hypothèque.

Bédard plaide son inexpérience et son ignorance de l’existence des deux contrats distincts signés au même moment. [ 15 ] Elle a été induite en erreur par l’imprécision de l’expression à son contrat de vente de la mention « frais notariés » assumés par le vendeur. Cela lui fait perdre une allocation de son institution financière à ce sujet. La faute de Martel quant à l’imprécision de ses engagements afin d’éliminer toute ambiguïté entraîne sa responsabilité pour une somme que le Tribunal fixe à 200 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la réclamation de Hermann Moreau, notaire contre madame Marie-Noëlle Bédard; CONDAMNE la défenderesse, Marie-Noëlle Bédard, à payer au demandeur, Hermann Moreau la somme de 595 $ sans intérêt jusqu’à la date du présent jugement et avec intérêt au taux légal de 5 % l’an à compter de la date du présent jugement; CONDAMNE la défenderesse, Marie-Noëlle Bédard, à payer au demandeur, Hermann Moreau, notaire la somme de 69 $ à

titre de frais judiciaires; SUR L’APPEL EN GARANTIE : CONDAMNE Construction Denis Martel inc. à payer à la défenderesse demanderesse en garantie, madame Marie-Noëlle Bédard, la somme de 200 $ portant intérêt au taux légal de 5 % l’an à compter du présent jugement; CONDAMNE Construction Denis Martel inc. à payer à la défenderesse demanderesse en garantie, les frais judiciaires au montant de 58 $. JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 23 novembre 2010