2017 QCCQ 8466, 2017 QCCQ 8466

9317224 Canada inc. c. Gestion immobilière Vesta inc. 2017 QCCQ 8466 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023883-165 DATE : 3 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 8317224 CANADA INC. Demanderesse c. GESTION IMMOBILIÈRE VESTA INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties exploitent des entreprises dans le domaine de la gestion immobilière. [ 2 ] Celles-ci concluent, le 8 septembre 2016, un contrat de vente de clientèle [1] . [ 3 ] La clientèle est définie, audit contrat, comme représentant « 62 portes sous gestion ». Les noms, adresse et valeur des portes en question sont annexés au contrat, et ce, à

titre d’Annexe A. [ 4 ] Le contrat prévoit, par ailleurs, le versement, par Gestion Immobilière Vesta inc. ( Vesta ), de la somme de 15 000$ [2] , et ce, en contrepartie essentiellement de la vente de ladite clientèle.

Cette somme doit être payée par l’entremise de deux versements, soit un premier de 10 000$, le 1 er novembre 2016 [3] , et un second, de 5 000$, en date du 1 er mars 2017. [4] [ 5 ] Vesta n’effectue aucun de ces versements, d’où la Demande présentée par 8317224 Canada inc. ( Canada inc. ). [5] [ 6 ] Canada inc. réclame une somme de 15 000$, qui représente, d’une part, le paiement d’une somme de 12 822,58$, soit la somme établie par les représentants de Canada inc. au prorata de la clientèle conservée sous gestion par Vesta (soit 53 [6] portes sur le total initial de 62 portes), et la somme de 2 177,50$, pour divers travaux effectués. [ 7 ] Canada inc. soumet que ces travaux d’entretien étaient plutôt de la responsabilité de Vesta une fois le contrat conclu [7] . [ 8 ] Vesta, pour sa part, reconnait, séance tenante, devoir la somme de 8 957$. [ 9 ] Son représentant, soit M.

Maxime Pilon-Savoie, conteste, par ailleurs, la balance de la somme réclamée, arguant avoir été victime de dol de la part des représentants de Canada inc. [ 10 ] M. Pilon-Savoie soumet que le contrat conclu avec Canada inc. n’est pas aussi rentable qu’anticipé, et ce, vu que certains des locataires occupant lesdites 52 portes auraient des difficultés importantes de paiement. [ 11 ] Canada inc. réplique, séance tenante, que Vesta tente de « renégocier le contrat, après sa conclusion », alors qu’elle aurait dû le faire avant sa signature.

Canada inc. aurait même offert de « reprendre la clientèle » lorsque Vesta soumet, dès le mois de novembre 2016, que l’aventure est moins rentable qu’anticipé [8] . Vesta refuse cette proposition. QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) Canada inc. démontre-t-elle, par preuve prépondérante, le bien-fondé de sa réclamation? ii) Vesta démontre-elle que la réclamation de Canada inc. doit être accueillie que partiellement, et ce, en raison de fausses représentations de cette dernière ou en raison du fait que le contrat conclu est moins avantageux et moins rentable qu’anticipé à l’origine? CONTEXTE ET ANALYSE DE LA PREUVE

[ 13 ] M. Benoit Mottard témoigne pour Canada inc. M. Mottard en est le Président. [ 14 ] Canada inc. est créé en octobre 2012 afin de gérer différents logements en Outaouais. [ 15 ] Canada inc. décide, afin de permettre aux propriétaires des unités concernées d’obtenir un service personnalisé, de procéder à la vente de sa clientèle. [ 16 ] Diverses entrevues sont réalisées et le choix de Vesta est retenu. [ 17 ] Les parties négocient les termes du contrat. Celui-ci est conclu le 8 septembre 2016.

La remise des clés doit se faire le 1 er octobre suivant. [ 18 ] Il n’est pas contesté par Canada inc. que le transfert de clientèle n’est pas, au final, effectué dans sa totalité. En effet, Canada inc. soumet que 53 des 62 « portes » sont finalement transférées.

Vu la perte d’une « porte » additionnelle [9] , Vesta soumet plutôt que le transfert final ne s’effectue que pour 52 des 62 portes. [ 19 ] Canada inc. admet ce nombre final de portes (52). [ 20 ] Ainsi, il n’est pas contesté qu’un rééquilibrage du contrat doit être effectué en conformité avec le libellé du contrat, qui prévoit spécifiquement cette possibilité. [ 21 ] En effet, l’article 4.08 du contrat stipule : Advenant que l’ACQUÉREUR perde une

partie de la Clientèle dans l’année suivant la Prise de possession, le VENDEUR s’engage à indemniser l’ACQUÉREUR par un nouveau contrat de gestion d’une valeur équivalente à celui alors perdu par l’ACQUÉREUR. Le VENDEUR s’engage ainsi à procéder de la sorte au plus tard TROIS (3) mois suivant la réception d’un avis en ce sens par l’ACQUÉREUR.

À défaut de fournir un contrat équivalent dans le délai stipulé, l’ACQUÉREUR pourra réduire le montant du deuxième paiement au montant de 5 000,00$ au prorata du nombre de portes perdues par rapport à celles transférées lors de la signature du présent contrat; [nos soulignements] [ 22 ] Cette possibilité, pour Vesta, de réduire, au prorata, le second versement à être effectué n’est aucunement contesté par Canada inc. qui soumet d’ailleurs que la nouvelle contrepartie associée au contrat, vu la perte de 9 portes, se chiffre, comme mentionné précédemment, à la somme de 12 822,58$. [10] [ 23 ] Considérant que Canada inc. accepte, séance tenante, la prétention de Vesta, quant à la perte d’une porte additionnelle [11] , la somme dite réajustée de la contrepartie doit se chiffrer dorénavant à 12 580,50$ [12] – le tout sous réserve évidemment de la réclamation additionnelle de Canada inc. [13] [ 24 ] Or, Canada inc. soumet que ce rééquilibrage, pouvant être effectué conformément au contrat, que lors du second versement [14] , n’a pu être effectué en l’espèce considérant que Vesta a refusé de verser le premier versement de 10 000$.

Ainsi, Canada inc. prétend qu’il était difficile de « compenser » des sommes dues considérant qu’aucune somme ne pouvait être compensée, vu l’absence de quelconque versement. [ 25 ] Canada inc. soumet, de plus, qu’elle a agi de manière diligente afin de favoriser le transfert de la clientèle. Elle produit, afin de supporter son propos à cet égard, diverses lettres [15] démontrant l’information transmise aux différents propriétaires des immeubles concernés par la vente de la clientèle. [ 26 ] Canada inc. fait également témoigner M. Érik Giroux. Ce dernier est planificateur financier.

Il est, en tout moment pertinent, le Secrétaire-trésorier de Canada inc. [ 27 ] M. Giroux confirme que le contrat conclu entre les parties comporte une liste de locataires, sous format Excel. Cette liste est désignée au contrat à

titre d’Annexe A. [ 28 ] M. Giroux confirme avoir mentionné, au représentant de Vesta, lors des négociations, qu’il y avait « 3 ou 4 dossiers litigieux à la Régie du logement ». [ 29 ] M. Giroux confirme par ailleurs avoir tenté d’assister Vesta, de la manière la plus diligente possible [16] , suite au transfert de clientèle. M. Giroux réfère à « 41 courriels, une quinzaine d’appels téléphoniques et à 2 rencontres ». [ 30 ] Quant à M.

Mottard, il confirme, toujours dans l’objectif de démontrer la bonne collaboration de Canada inc., qu’il a procédé devant la Régie du logement, après la conclusion du contrat, et ce, dans le cadre de deux dossiers. [ 31 ] En défense, Vesta fait témoigner son Président, soit M. Maxime Pilon-Savoie. [ 32 ] Vesta fut créé en mars 2016 mais M.

Pilon-Savoie gère plusieurs « blocs à logement » depuis 2012. [ 33 ] Il soumet d’entrée de jeu qu’il se rend compte, après la conclusion du contrat, que le nombre de dossiers « devant la Régie du logement » est plus élevé que ce qui lui est mentionné, en cours de négociations, par les représentants de Canada inc. Il n’y en aurait pas 3 ou 4, comme il lui avait été mentionné, mais bien 9 dossiers. [17] [ 34 ] Par ailleurs, M. Pilon-Savoie soumet que les encaissements reçus de la clientèle sont moins élevés qu’anticipé. [ 35 ] Le Tribunal note que M.

Pilon-Savoie soulevait, à l’origine [18] , un manque de collaboration et de disponibilité des

représentants de Canada inc., ce qui lui permettait également, soumettait-il, de contester les versements à effectuer en conformité avec le contrat. M. Pilon-Savoie, séance tenante, n’insiste pas sur ce moyen et préfère se concentrer plutôt sur les autres motifs de reproche, déjà explicités. [ 36 ] M. Pilon-Savoie conteste également la méthode de calcul visant à permettre un rééquilibrage, et ce, vu que le nombre réel de « portes » transférées, est de 52 et non pas de 63. En effet, M.

Pilon-Savoie soumet que le rééquilibrage doit s’effectuer non pas en vertu du nombre de « portes » mais bien en se basant sur la valeur économique de chaque porte. [ 37 ] M. Pilon-Savoie soumet, à ce sujet, que la perte d’une «porte rapportant un loyer de 1 300$ n’est pas équivalente d’une porte où le loyer est de 795$. » Après tout, soumet-il, son revenu est calculé sur la base de 8% des loyers encaissés et non pas sur la base d’un montant fixe par porte. Nous y reviendrons. [ 38 ] M.

Pilon-Savoie soumet également que la clientèle transférée n’est pas aussi rentable qu’anticipée en ce que Canada inc. n’aurait pas procédé à des enquêtes de crédit sérieuses avant de conclure des baux. Cette clientèle « problématique », au crédit parfois faible, selon Vesta, ferait en sorte de générer plusieurs difficultés de paiement. [ 39 ] Cet élément est spécifiquement contesté et contredit par M. Mottard, qui confirme que les enquêtes de crédit étaient systématiquement effectuées. [19] Par ailleurs, M.

Mottard soumet de manière complémentaire, sur ce sujet, que Vesta a procédé à l’embauche du même représentant s’occupant de ces vérifications que celui qui était justement à l’emploi de Canada inc. [20] Ainsi, M. Mottard opine que les méthodes de cet employé « repêché » par Vesta ne devaient pas être si mauvaises après tout. [ 40 ] M. Pilon-Savoie soumet par ailleurs le détail des 14 locataires qu’il qualifie de problématique.

Le Tribunal ne reprendra pas, dans le cadre du présent jugement, l’intégralité de cette liste autrement que pour préciser que celle-ci démontre que 11 dossiers furent institués devant la Régie du logement, soit avant la conclusion du contrat [21] , soit dans les mois suivants. [ 41 ] Certains de ces dossiers furent institués devant la Régie du logement dans les semaines suivant la conclusion du contrat, alors que d’autres furent plutôt institués à l’hiver ou au printemps 2017. [ 42 ] Canada inc. reconnait, séance tenante, 6 de ces dossiers comme étant des dossiers institués soit avant la conclusion du contrat soit dans une période courte après la conclusion de celui-ci. [ 43 ] En fait, des 11 dossiers en question, et après révision, le Tribunal retient que 7 d’entre eux (y incluant les deux dossiers effectués par M.

Mottard) sont, par prépondérance de preuve, institués avant la conclusion du contrat – soit dans les semaines suivant. Pour en arriver à ce résultat, le Tribunal retient, en plus des deux dossiers antérieurs, les 5 dossiers où la preuve prépondérante démontre que le jugement à la Régie du logement fut obtenu au plus tard à la fin février 2017 [22] . [ 44 ] En résumé donc, la réalité est à l’effet, lors de la conclusion du contrat, que 7 dossiers sont devant la Régie (ou sur le point de l’être) et non pas « 3 ou 4 » comme le mentionne M. Giroux à M.

Pilon-Savoie lors des négociations. [23] PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION [ 45 ] Le principe du respect des obligations contractuelles est prévu, clairement, aux articles 1458 et 1590 du Code civil du Québec ( CCQ ). Ces articles énoncent : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. [ 46 ] Par ailleurs, il appartient à Canada inc. de démontrer, par prépondérance de preuve, et non pas hors de tout doute raisonnable, le bien-fondé de sa Demande. Les articles 2803 et 2804 CCQ mentionnent, à ce sujet, ce qui suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. LA RÉCLAMATION DE CANADA INC. [ 47 ] La réclamation de Canada inc. se décline en deux portions.

D’une part, Canada inc. réclame de Vesta la somme de 12 580,50$, soit la somme rééquilibrée pour les 52 portes qui furent, de fait, transférées réellement à Vesta.

[ 48 ] Le Tribunal analysera ci-après le bien-fondé, ou non, des arguments de Vesta, quant au dol allégué quant à la clientèle transférée, mais à ce stade-ci, le Tribunal retient que Canada inc. démontre, clairement d’ailleurs, le bien-fondé de cette première portion de la réclamation se chiffrant à 12 580,50$. [ 49 ] En effet, le contrat conclu entre les parties est clair quant aux obligations de Vesta. [ 50 ] Vesta conteste, ceci dit, la méthode de rééquilibrage effectué.

En effet, rappelons que Canada inc. établit le rééquilibrage sur la base du nouveau nombre de portes (52 sur 62). [ 51 ] Selon Vesta, le rééquilibrage doit être effectué plutôt en se basant sur la valeur économique de chaque « porte », en accordant à chacune un poids inégal, dépendant du montant du loyer de chacun. [ 52 ] Avec égards, cet argument n’est pas, juridiquement, bien fondé. [ 53 ] En effet, comme nous l’avons vu, la dernière phrase de l’article 4.08 du Contrat stipule, clairement, ce qui suit : À défaut de fournir un contrat équivalent dans le délai stipulé, l’ACQUÉREUR pourra réduire le montant du deuxième paiement au montant de 5 000,00$ au prorata du nombre de portes perdues par rapport à celles transférées lors de la signature du présent contrat; [nos soulignements] [ 54 ] Le libellé du contrat est clair.

Le rééquilibrage s’effectue, au prorata, du nombre de portes perdues et non pas en usant d’une autre variable. [ 55 ] Il est vrai, comme le mentionne Vesta, que sa propre rémunération, est basée sur un pourcentage des loyers encaissés. Cependant, si les parties souhaitaient inclure, au contrat, un tel mode de rééquilibrage, elles pouvaient l’indiquer. [ 56 ] Les parties ne l’ont pas fait.

Au contraire, elles ont précisé que le nouveau calcul doit s’effectuer, tout simplement, sur la base du ratio portes perdues / portes transférées. [ 57 ] Rien dans la preuve soumise ne démontre que l’entente entre les parties, au moment de la conclusion du contrat, était différente. Ainsi, le sens littéral du contrat concorde, du moins au moment de sa conclusion, avec l’intention des parties. [ 58 ] Le contrat est clair et il ne suffit que de l’appliquer. Comme le mentionne la Cour d’appel dans l’arrêt Montréal (Ville de) c.

Environnement routier NJR inc . [24] : [46] Comme le souligne le professeur Didier Lluelles, il est bien établi que l’usage ne peut mettre de côté une stipulation contractuelle qui est expresse et dénuée de toute ambiguïté[3]. [47] Par ailleurs, dans leur ouvrage sur les obligations, les auteurs Baudouin et Jobin rappellent l’importance de ne pas dénaturer un contrat clair par un exercice d’interprétation : [435] Face à un contrat clair, le rôle du juge en est un d’application plutôt que d’interprétation.

La différence entre application et interprétation n’est pas que sémantique : le processus d’application vise l’adéquation d’une norme juridique définie à une situation factuelle donnée, alors que l’interprétation vise à définir la portée de la norme juridique avant de pouvoir l’appliquer. Il est donc nécessaire qu’il y ait une ambiguïté ou un doute sur le sens à donner aux termes du contrat pour tomber dans le processus interprétatif; comme il a été décidé maintes et maintes fois, en l’absence d’une telle ambiguïté, le Tribunal ne pourrait, sous prétexte de rechercher cette intention, dénaturer un contrat clair.

Il devra s’en tenir à une application de ce qui est littéralement exprimé, tenant pour acquis que le texte reflète fidèlement l’intention des parties.

Si, au contraire, il y a un doute raisonnable, les règles d’interprétation écarteront le sens littéral pour faire place à la véritable intention des parties au moment de la formation du contrat; il demeure tout à fait possible cependant que le Tribunal, malgré l’ambiguïté, conclut de son analyse que le sens littéral est celui qui convient le mieux en l’espèce. [4] [nos soulignements] [ 59 ] Qu’en est-il, à présent, de la réclamation restante de Canada inc., se chiffrant à présent [25] à la somme de 2 419,50$? [ 60 ] La preuve, quant à cet item, est plus que succincte. En fait, elle est inexistante.

Le Tribunal comprend des propos de M. Mottard que des travaux d’entretien ont été effectués par Canada inc., travaux qui auraient dû être à la charge de Vesta. M. Mottard qualifie même ces travaux de « petits travaux ». [ 61 ] Or, aucune preuve particulière, aucun tableau, aucune pièce justificative, ne démontre le détail de cette réclamation ni son bien- fondé. [ 62 ] Ainsi, cette portion de la réclamation se doit d’être rejetée. La preuve prépondérante [26] n’en démontre aucunement le bien- fondé.

LES ARGUMENTS SOUMIS PAR VESTA [ 63 ] Le Tribunal analysera à présent les deux arguments additionnels soumis par Vesta visant à réduire son fardeau financier. Comme nous l’avons vu, Vesta reconnait devoir la somme de 8 957$. [ 64 ] Tout d’abord, analysons la prétention de Vesta à l’effet que la contrepartie prévue au contrat doit être revue car le contrat ne s’avère pas, pour Vesta, aussi rentable qu’anticipé.

[ 65 ] À cet égard, le Tribunal rappelle le libellé des articles du CCQ pouvant être pertinents à l’analyse : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1405. Outre les cas expressément prévus par la loi, la lésion ne vicie le consentement qu’à l’égard des mineurs et des majeurs protégés. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. 1591. Lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre

partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première. [ 66 ] La jurisprudence a déterminé, depuis plusieurs années, et de manière constante, qu’une erreur commise par une

partie sur l’appréciation économique de la rentabilité d’un contrat commercial n’est pas un motif de nullité d’un contrat ni un motif permettant de « rééquilibrer » les parties. [27] En effet, il est de jurisprudence constante que l’imprévisibilité économique n’est pas un motif admissible. [ 67 ] Une exception existe à ce principe.

En effet, sous réserve évidemment du dol [28] , l’erreur sur l’appréciation économique ne peut être une cause de nullité que si elle constitue, en elle-même, une lésion admise par la loi. [29] [ 68 ] Or, comme nous l’avons vu à l’article 1405 CCQ, précité, la lésion n’est pas, en droit civil québécois, admise, sauf exception, et sauf en présence de mineurs ou de majeurs protégés. [ 69 ] Aucune de ces situations n’est, évidemment, présente ici.

La lésion entre majeurs n’existe pas, sous réserve de dispositions dans certaines lois particulières, en droit civil québécois. [30] [ 70 ] Ainsi, l’argument de Vesta quant au caractère moins avantageux économiquement de l’entreprise est voué à l’échec. [ 71 ] Par ailleurs, la preuve prépondérante soumise ne démontre pas que la prétention de Vesta à l’effet que Canada inc. aurait accepté de nombreux locataires sans effectuer de vérifications en matière de crédit est bien fondée. [ 72 ] En effet, la preuve est très contradictoire à cet égard. M.

Mottard témoigne clairement à l’effet que Canada inc. n’a pas « rempli les locaux » avant la vente de clientèle, et ce, sans égard à la solvabilité des locataires. [ 73 ] Que certains locataires, voire trop de locataires selon Vesta, aient des difficultés financières peut s’expliquer de nombreuses façons. La vie est parfois pleine de rebondissements (perte d’emploi, problèmes de santé, etc.).

Cette situation ne s’explique pas nécessairement, du moins et à tout événement la preuve prépondérante ne le démontre pas [31] , par une mauvaise évaluation – voire une évaluation complaisante ou même pire – une absence d’évaluation du crédit par Canada inc. [ 74 ] Ceci étant dit, Vesta soumet un autre argument, soit celui du dol en ce qui concerne le nombre de dossiers soumis ou qui devaient être, en octobre 2016, soumis incessamment à la Régie du logement. [ 75 ] Canada inc. admet, par l’entremise de ses représentants, qu’ils mentionnent, lors des négociations, qu’il y a « 3 ou 4 dossiers de Régie » [ 76 ] Séance tenante, et après la démonstration effectuée par Vesta, Canada inc. reconnait que, dans les faits, cette mention de « 3 ou 4 dossiers » était sous-évaluée.

En fait, les représentants de Canada inc. admettent qu’il y avait plutôt 6 dossiers. [ 77 ] Comme nous l’avons vu précédemment, et après révision, c’était plutôt 7 dossiers qui se retrouvaient déjà, au moment du contrat, ou qui devaient, et qui se sont, retrouvés rapidement devant la Régie. [ 78 ] Comme l’a mentionné clairement M. Pilon-Savoie lors de son témoignage, la négociation de la contrepartie s’est effectuée sur la base des données remises et mentionnées par Canada inc. Il est indéniable que le nombre de dossiers « Régie » constituait une donnée très importante pour Vesta. [ 79 ] M.

Pilon-Savoie témoigne à l’effet que les dossiers « Régie » sont très exigeants, tant en temps, en efforts, et souvent également en terme d’honoraires d’avocats. [ 80 ] Ainsi, il est manifeste que Canada inc. a transmis à Vesta une information sous-évaluée quant à la quantité de tels dossiers. Il est clair que cette information erronée transmise par Canada inc. a eu une influence sur la négociation et sur la valeur de la contrepartie convenue. La jurisprudence a établi que l’omission de divulguer des informations importantes peut être assimilée à de fausses

représentations, et ce, même en l’absence d’intention malicieuse [32] . [ 81 ] Il y avait donc, dans les faits, 3 dossiers de plus qu’annoncé. Il y en aurait plus si nous acceptions, ce que le Tribunal ne fait pas en l’espèce, de comptabiliser les dossiers où des jugements furent rendus à compter de mars 2017. [33] [ 82 ] Considérant ces faits, Vesta a droit, en effet, de bénéficier d’une réduction corrélative de son obligation financière. [ 83 ] Vu l’ensemble de la preuve faite, le Tribunal considère qu’une somme de 725$ constitue une somme appropriée et raisonnable dans les circonstances.

Cette somme est établie sur la base du calcul suivant : 3 logements litigieux / 52 portes multiplié par la contrepartie financière rééquilibrée sur 52 portes, soit 12 580,50$. [ 84 ] Il est vrai que les coûts estimés afin de « régler » ces 3 dossiers litigieux additionnels pourraient être supérieurs, par porte, à 241,67$ (soit 725$ / 3). Par contre, ces logements permettent tout de même, à terme, à Vesta, d’anticiper un revenu.

À tout événement, le potentiel de revenu pour ces « portes » demeure. [ 85 ] Le Tribunal opèrera donc compensation entre la somme due à Canada inc. et la somme de 725$. [ 86 ] Par ailleurs, les demandes de Canada inc. quant aux intérêts au taux légal, quant à l’indemnité additionnelle, et quant aux frais de justice sont bien fondées. Elles seront donc accordées. [ 87 ] En l’espèce, et avec égards, Vesta a, en bonne partie, agi comme « juge et

partie », en refusant, unilatéralement, de payer, même le premier versement de 10 000$, et même la somme reconnue comme étant bel et bien due (soit 8 957$). L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1591 CCQ, précitée, ne permet pas à une

partie de se faire, ainsi, « justice soi-même ». [ 88 ] Les intérêts, l’indemnité additionnelle et les frais de justice compenseront Canada inc. à cet égard. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de 8317224 Canada inc. ; CONDAMNE Gestion immobilière Vesta inc. à payer à 8317224 Canada inc. la somme de 11 855,50$, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 15 novembre 2016, soit la date de la mise en demeure; LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 31 juillet 2017