2015 QCCQ 2137, 2015 QCCQ 2137

Rodriguez c. Douville JG1405 2015 QCCQ 2137 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-210077-148 DATE : 18 février 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ELENA RODRIGUEZ et GILBERTO VELASQUEZ Demandeurs c.

PIERRE DOUVILLE et MOHAMMED KANWAL et COLETTE GIARD Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Elena Rodriguez et Gilberto Velasquez (« Rodriguez-Velasquez »), poursuivent solidairement les défendeurs, Pierre Douville (« P. Douville »), Mohammed Kanwal (« M. Kanwal ») et Colette Giard (« C.

Giard »), pour un montant de 31 388,76 $ représentant le remboursement de la somme de 20 000 $ versée en dépôt suite à une offre d’achat et dommages. [ 2 ] Jugement par défaut fut rendu par l’honorable Henri Richard, J.C.Q. le 21 mars 2014, condamnant solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs 23 500 $ avec intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 janvier 2014, de même qu’une somme additionnelle de 533,33 $ avec intérêts au taux de 8 % l’an, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 de Code civil du Québec à compter du 25 septembre 2013. [ 3 ] Deux (2) requêtes en rétractation en vertu des articles 482 et ss. du Code de procédure civile furent présentées par M. Kanwal et C.

Giard et accordées de consentement. [ 4 ] En été 2013, Rodriguez-Velasquez lisent une rubrique dans les annonces classées du Journal de Laval, concernant une propriété à vendre sise au […] à Lorraine (« l’Immeuble »), pour une somme de 195 000 $ (P-15). À cette publicité, sont mentionnés le nom et numéro de téléphone de P. Douville. [ 5 ] Intéressés, ceux-ci le contactent pour une visite. C’est alors qu’ils s’enquièrent sur l’état de la résidence, de même que l’identité du propriétaire. Tout en leur remettant les clés, celui-ci leur confirme que c’est lui-même, P. Douville. Il leur remet aussi sa

carte d’affaire (P-16) qui est reproduite ici pour une meilleure compréhension du litige : [ 6 ] Le 28 août 2013, les demandeurs effectuent une deuxième visite, mais on leur annonce que le prix de vente est maintenant de 259 900 $ (P-16). [ 7 ] Lors de leurs visites de l’Immeuble, est aussi présent un certain Stéphane Sicard, entrepreneur général qui avait été engagé par P. Douville pour effectuer les rénovations. Il leur confirme aussi qu’effectivement P.

Douville est le propriétaire de l’Immeuble, car c’est avec lui qu’il a contracté alors qu’il se présentait comme tel. [ 8 ] Rassurés, Rodriguez-Velasquez décident d’acheter la propriété. Une entente verbale est donc conclue avec P. Douville, qu’ils pensent être le propriétaire, sur les conditions de vente, soit pour un prix de 250 000 $, dépôt de 5 % et rénovations « clé en main ». [ 9 ] Par la suite, aux fins de la signature de la promesse d’achat, ils se présentent au 6783A, Place Métivier à Montréal le 3 septembre 2013, soit la place d’affaire de P. Douville. À cette rencontre, est aussi présente C.

Giard qui agit comme secrétaire. [ 10 ] À la demande de P. Douville, Rodriguez-Velasquez lui remettent un chèque tiré en blanc, qui y inscrit lui-même un montant de 20 000 $ comme dépôt. Ceux-ci protestent, car l’entente préalable était pour un dépôt de 14 500 $, soit 5 % du prix de vente et non 20 000 $. Nonobstant, P.

Douville insiste, puis les rassure qu’il ne déposera pas ce chèque avant la date de la vente chez le notaire, soit après un délai de 60 jours. [ 11 ] Par la suite, il entreprend de rédiger les « Conditions » de vente de l’immeuble consistant essentiellement en les rénovations à être effectuées : [ 12 ] On constate que ce document « Conditions » annexé à l’Offre d’achat (P-3, P-2 et D-3) est signé par les demandeurs et le défendeur, P. Douville. [ 13 ] Par après, P. Douville leur présente un document intitulé « Offre d’achat (D-3), mais où est inscrit un prix de vente de 259 900 $ et non 250 000 $.

Mme Rodriguez conteste avec véhémence et insiste sur le fait que leur entente était bien de 250 000 $. Encore une fois, P. Douville se fait menaçant et impose sa volonté. Les demandeurs acceptent ainsi de signer l’Offre d’achat (P-3, D-2 et D-3). Il leur explique que comme ils se sont déjà engagés en signant le document intitulé « Conditions », ils ne peuvent plus reculer et doivent maintenant signer l’Offre sous peine de poursuite. [ 14 ] Le Tribunal reproduit ici, les termes pertinents au litige de « l’Offre d’achat » (P-3, D-2 et D-3) : OFFRE D’ACHAT

DK Associés Réf : […] Date : 3 sep 2013 Lorraine (Québec) […] J’offre par la présente d’acheter au prix total de deux cents cinquante neuf mille neuf cents ($259,900), l’immeuble suivant que j’ai examiné et dont je me déclare être entièrement satisfait, portant le (

s) No (

s) civique (s) […]faisant front sur A en la municipalité de Lorraine plus amplement désigné sous le (

s) lot (

s) de subdivision et no (

s) du (des) lot (

s) cadastral (aux) no (s) […] mesurant irr. de front sur irr. de profondeur (superficie 913,4 M²) avec MAISON dessus érigée, aux conditions suivantes : PAIEMENT Ledit prix sera payable comme suit : Dépôt avec cette offre, payable à l’ordre : Pierre Douville à être retenu en fidéicommis (in trust) jusqu’à la signature de l’acte de vente pour être alors appliqué au prix d’achat : $ 20,000 Versement comptant lors de la signature de l’acte de vente par-devant Me Fernandez , notaire dans les 15 60 jours de la date d’acceptation de cette offre : $ DETERMINE En assumant la première hypothèque de Nil qui devient exigible et les intérêts aux taux de % Nil l’an, payable Nil $ NIL Sujet à obtenir aux frais de l’acheteur, dans les 15 jours, une nouvelle première hypothèque d’au moins ……….à un taux d’intérêt d’au plus de. (courant)…% l’an, devenant exigible dans …..ans et payable comme suit : ………………………………………………………………………… APPROBATION CREANCIER $ DETERMINE La balance de vente devenant ………hypothèque sur la propriété en faveur du vendeur, l’acte de vente devant convenir la clause résolutoire habituelle de 60 jours ainsi que les clauses normalement insérées dans les actes de prêts des compagnies hypothécaires.

Telle balance portant intérêt au taux de ……..% l’an et sera payable comme suit : ………………………………………………Nil………………………. ………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………….. $ NIL PRIX TOTAL $ 259,900 […] Cette offre est valable jusqu’à midi le 3e jour du mois de sept 2013 date à laquelle, si elle n’est pas acceptée, elle sera nulle et non avenue et le dépôt sera remboursé immédiatement. (Signature de Mme C. Giard) (Signature de M. Gilberto Velasquez) (témoin) (Signature de Mme Elena Rodriguez) (témoin) Date : 3 septembre 2013.

Je soussigné, propriétaire de l’immeuble décrit dans l’offre ci-haut, accepte par la présente ladite offre et consens à verser à NIL une commission de NIL % du prix de vente, conformément au tarif de la Chambre d’immeuble de Montréal. (Signature de Mme C. Giard) (Signature de Pierre Douville) (témoin)

CONDITIONS [...] [ 15 ] De retour à la maison, Mme Rodriguez ébranlée, a des doutes sur la transaction et décide d’effectuer des vérifications. C’est alors qu’elle apprend que le vrai propriétaire de l’Immeuble n’est pas P. Douville, mais bien un certain M.

Kanwal (Index aux immeubles P-1, Acte de vente P-2). [ 16 ] De plus, elle est informée par son institution financière que nonobstant l’engagement de retenir le montant du dépôt jusqu’à la date de la vente, soit après 60 jours, son chèque fut déposé la journée-même (P-4), engageant ainsi des frais sur sa marge de crédit sur laquelle il était tiré (États de compte bancaire, P-9, P-9A). [ 17 ] En octobre 2013, Rodriguez-Velasquez constatent que les travaux de rénovations, tels que décrits à l’Offre d’achat, ne sont toujours pas complétés. Quand ils s’enquièrent auprès de P.

Douville, celui-ci les rassure en affirmant que le tout sera fait incessamment. [ 18 ] En fin novembre 2013, les travaux ne sont toujours pas exécutés. C’est alors que les demandeurs tentent de rejoindre P. Douville pour exiger le remboursement de leur 20 000 $, ce qui est refusé. Celui-ci exige une prolongation de l’Offre d’achat aux mêmes conditions et offre même ses services pour vendre leur résidence avec rétribution sur le produit de vente, sise au 6294, rue Pageau à Laval. [ 19 ] Il est important de souligner ici que P. Douville ne détient pas de licence de courtier immobilier, nonobstant la

Loi sur le courtage immobilier [1] , agissant donc en contravention des règles les plus élémentaires. [ 20 ] Le 7 novembre 2013, les demandeurs désespérés, supplient C. Giard aux fins d’obtenir le remboursement de 20 000 $. Celle-ci confirme que P. Douville n’est que le mandataire de M. Kanwal, le véritable propriétaire de l’Immeuble, elle ne peut les aider. [ 21 ] Les demandeurs soutiennent maintenant qu’ils ont été l’objet de manœuvres dolosives à leur égard par P. Douville, C. Giard et M. Kanwal.

Ils allèguent de plus que leur consentement à l’Offre d’achat n’était pas libre et éclairé, ce pour quoi ils en réclament maintenant sa nullité. [ 22 ] Les demandeurs soutiennent de plus que la défenderesse, C. Giard a engagé sa responsabilité, car lors des négociations et des tractations entre les parties le 3 septembre 2013, celle-ci était présente et parfaitement au courant que M. Kanwal était bien le propriétaire de l’Immeuble et non P.

Douville, nonobstant ses fausses représentations à cet effet. [ 23 ] Ils réclament le remboursement de leur dépôt de 20 000 $, et des dommages additionnels, soit les intérêts payés sur la marge de crédit (P-9 et P-9A), de même que les honoraires extrajudiciaires [2] : […] 32. Comme cette somme a été versée par les demandeurs au défendeur Pierre Douville à même une marge de crédit avec intérêt de 8 % annuel, ils sont en droit de réclamer 533,33$, composé mensuellement sauf à parfaire, tel qu’il appert des pièces P-9 et P-9A à

titre de dommages pour les intérêts courus sur la somme versée de 20,000$; 33. De plus, tous les troubles et inconvénients vécus par les demandeurs et qu’ils vivent encore par l’abus de droit commis par le demandeur Pierre Douville et les complices de sa faute, donnent droit aux demandeurs de leur réclamer solidairement la somme de 3,500$ 11 388,76$ , sauf à parfaire, à savoir ;

a) Frais d’intérêts tel qu’il appert de la pièce P-9A 358,63$

b) Honoraires extra judiciaires à ce jour tel qu’il appert de la pièce P-13A 9 173,46$

c) Facture annonce du Proprio pour la vente de la propriété sis au 6294, rue Pageau, Laval, H7H 2Y5 tel qu’il appert de la pièce P-18 1 184,07$

d) Facture de AL Inspection S datée du 1 er septembre 2013 tel qu’il appert de la pièce P-19 672,60$ TOTAL 11 388,76$ […] [ 24 ] Lors de l’audience, les procureurs ont confirmé d’office que suite au jugement du présent Tribunal, les sommes détenues en fidéicommis par la notaire, Me Ariane Boisseau, seront transférées pour satisfaire au jugement final dans le présent dossier (P-21) :

[ 25 ] Est venu témoigner lors de l’audience, M. Stéphane Sicard, entrepreneur, qui a effectué partiellement les rénovations sur l’Immeuble. Celui-ci est venu confirmer qu’il avait contracté avec P. Douville, qui s’est présenté comme propriétaire de la résidence, fait qu’il a répété de bonne foi aux demandeurs lors de leurs visites sur les lieux. [ 26 ] Lors de l’audience, M. Kanwal est venu confirmer qu’il était effectivement propriétaire de l’Immeuble. [ 27 ] Selon ses dires, celui-ci œuvre en tant qu’agent d’immeuble et homme d’affaire dans le domaine immobilier depuis plus de 25 ans.

Il a aussi affirmé qu’il était propriétaire de près de « 440 portes ». [ 28 ] Il confirme que P. Douville était son associé et avait les pouvoirs de le représenter lors de ses transactions immobilières. Il ont fait affaire ensemble dans de nombreux investissements confirmant la mention que l’on retrouve sur l’Offre d’achat « DK Associés » (P- 3, D-2 et D-3). C’est aussi lui qui a acquitté toutes les factures de M. Sicard eu égard les rénovations de l’Immeuble. Il paye aussi le loyer du 6783A, Place Métivier à Montréal, qui est sa place d’affaire où il a son bureau, de même que P. Douville. [ 29 ] Quant à C.

Giard, il affirme qu’elle a agi seulement comme sa secrétaire, soit son employée et n’a aucune autre implication à part d’un travail clérical. [ 30 ] M. Kanwal, dans sa Requête en rétractation de jugement en vertu de l’article 482 du Code de procédure civile , allègue : […] 20. The defendant is not responsible for the negligence of the plaintiffs who signed a contract with a person who was not the owner of the house they tried to buy and who provided this person a check payable to this person without any verification; 21.

The defendant first knew about the possibility that a deposit could have been given to the co-defendant Pierre Douville when he received the notice of their lawyer, exhibit P-5; 22. There is no legal tie between the defendant the defendant and the plaintiffs; […] [ 31 ] Par contre, lors de l’audience, M. Kanwal contredit spécifiquement ces allégations, faits sous serment quand il admet être l’associé de P. Douville depuis plus de 10 ans et eu égard à des investissements de plus de 35-40 immeubles.

Selon son témoignage, ils agissent essentiellement dans les dossiers impliquant des immeubles dont le financement fait l’objet de recouvrement par des institutions financières. Ils les achètent, les rénovent si nécessaire, les vendent et/ou louent aux anciens propriétaires en défaut. [ 32 ] Il confirme que P. Douville le représentait régulièrement y compris dans le présent dossier, dans le cadre de négociation et vente d’immeuble : « DK Associés » signifiant Douville et Kanwal Associés. [ 33 ] Mme Giard, quant à elle, conteste alléguant que sa seule responsabilité a été de signer l’Offre d’achat (P-3) à

titre de témoin, de la dactylographier tel que demandé par son patron, P. Douville. Elle ignorait tout des échanges entre les parties durant les négociations. La preuve a confirmé sa version des faits. [ 34 ] Par contre, celle-ci a confirmé que P. Douville était effectivement le représentant et mandataire de M. Kanwal dans leurs tractations immobilières. Leur Modus vivendi consistait en ce que M. Kanwal était toujours le propriétaire des immeubles. P. Douville, quant à lui, effectuant toutes les démarches nécessaires à « leur » investissement, soit négociations avec les contracteurs, recherche d’acheteurs potentiels, financement, etc.

[ 35 ] Mme C. Giard a aussi admis que M. Kanwal était toujours au courant dans les détails des agissements de son associé, P. Douville, pour ses immeubles dont celui impliqué dans le présent litige. [ 36 ] Les demandeurs, Rodriguez-Velasquez, étaient de bonne foi et ont fait confiance à P. Douville, très expérimenté dans le domaine immobilier. Par contre, ce n’est certainement pas le cas de E. Rodriguez qui tire sa subsistance comme aide ménagère à temps partiel et G.

Velasquez, simple journalier au salaire minimum (P-20), tous les deux vivant une situation financière précoce et difficile. [ 37 ] Le procureur des demandeurs porte à l’attention du Tribunal le fait qu’il y a amples jugements antérieurs qui démontrent que P. Douville et M. Kanwal sont complices pour mener des « actions frauduleuses » et qu’ils ne sont pas à leurs premières armes [3] . [ 38 ] Le procureur des demandeurs fonde essentiellement son argumentation sur le mandat apparent. [ 39 ] Les articles 2160 , 2163 et 2164 du Code civil du Québec ont application ici : 2160.

Le mandant est tenu envers le tiers pour les actes accomplis par le mandataire dans l'exécution et les limites du mandat, sauf si, par la convention ou les usages, le mandataire est seul tenu. Il est aussi tenu des actes qui excédaient les limites du mandat et qu'il a ratifiés. 2163. Celui qui a laissé croire qu'une personne était son mandataire est tenu, comme s'il y avait eu mandat, envers le tiers qui a contracté de bonne foi avec celle-ci, à moins qu'il n'ait pris des mesures appropriées pour prévenir l'erreur dans des circonstances qui la rendaient prévisible. 2164.

Le mandant répond du préjudice causé par la faute du mandataire dans l'exécution de son mandat, à moins qu'il ne prouve, lorsque le mandataire n'était pas son préposé, qu'il n'aurait pas pu empêcher le dommage. [ 40 ] Par contre, lors de l’audience, il fut admis par M. Kanwal et confirmé par sa secrétaire, Mme C. Giard que P. Douville était son associé et mandataire. L’

article 2164 du Code civil du Québec détermine la responsabilité du mandant pour la faute du mandataire. Cet

article favorise une interprétation, l’âge reconnaissant sa responsabilité à l’égard des tiers de bonne foi. [ 41 ] Le mandant est aussi responsable de la faute de son mandataire commise dans l’exécution de son mandat [4] . [ 42 ] Le dol du mandataire tel que commis par P. Douville engage la responsabilité extracontractuelle du mandant [5] . [ 43 ] Plus spécifiquement, tel que décrit dans 9002-5557 Québec inc. contre Binette [6] . le dol du mandataire consistant en de fausses représentations et réticences, engage la responsabilité de son mandant, ici M. Kanwal. [ 44 ] Vu les dispositions de l’arrêt Viel c.

Entreprises immobilières du Terrain ltée [7] , le Tribunal n’accordera pas les honoraires extrajudiciaires réclamés au montant de 9 173,46 $. [ 45 ] CONSIDÉRANT jugement par défaut rendu par l’honorable Henri Richard, J.C.Q. le 21 mars 2014, condamnant le défendeur, Pierre Douville à payer au demandeur, 23 500 $ avec intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 janvier 2014 de même qu’une somme additionnelle de 533,33 $ avec intérêts au taux de 8% l’an, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 septembre 2013; [ 46 ] CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire; [ 47 ] CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse a démontré le bien-fondé de sa poursuite à l’égard de M. Kanwal, et ce, pour une somme de 20 000$ plus intérêts, représentant le montant du dépôt (P-9 et P-9A), de même que des dommages additionnels de (1 184,07 $ + 672,60 $ = 1 856,67 $), soit les coûts de mise en vente de leur résidence; POUR ces motifs, le TRIBUNAL : REJETTE l’action contre la défenderesse, Colette Giard et étant donné les circonstances particulières du dossier, sans frais; condamne le défendeur, Mohammed Kanwal à payer aux demandeurs, Elena Rodriguez et Gilberto Velasquez, la somme de 20 000 $, avec intérêts composés mensuellement de 8 %, majorés de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 4 septembre 2013, calculés conformément à la pièce P-9A; condamne le défendeur, Mohammed Kanwal à payer aux demandeurs, Elena Rodriguez et Gilberto Velasquez, la somme de 1 856,67 $, avec intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 27 février 2014; LE TOUT, avec les entiers dépens. __________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q.

Dates d’audience : 9 octobre 2014 21 janvier 2015 Me Jean-Philippe Ponce MCDONALD DESCHÊNES DUBÉ Procureurs des demandeurs Me Christian Albert ALBERT LEGRIS DELAHAYE, REGROUPEMENT NOM D'AVOCATS Procureurs des défendeurs (M. Mohammed Kanwal et Colette Giard seulement)