2010 QCCQ 11749, 2010 QCCQ 11749

Girondier c. Loomis 2010 QCCQ 11749 JD 2570 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-014151-096 DATE : 14 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PAUL DUNNIGAN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALAIN GIRONDIER et MARIE-CLAIRE MAZABREY

Partie demanderesse c. DARA JANE LOOMIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alain Girondier et Marie-Claire Mazabrey réclament 7 000 $ à Dara Jane Loomis parce que celle-ci les aurait induits en erreur quant à l'existence d'un puits artésien sur le terrain d'un immeuble dont ils ont fait l'acquisition. [ 2 ] Puisque l'approvisionnement en eau de cette résidence était plutôt lié à une servitude d'usage du puits de surface d'un voisin, Girondier et Mazabrey estiment avoir droit au remboursement du coût payé pour que soit creusé un tel puits et acquérir une pompe. [ 3 ] Leur réclamation de 9 786,89 $ est réduite à la somme précitée pour qu'ils puissent faire valoir leurs droits à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 4 ] Loomis conteste la réclamation plaidant avoir agi comme « agent inscripteur » de cette propriété et que Girondier était informé de la situation.

LES FAITS [ 5 ] À la fin décembre 2008, Girondier et Mazabrey sont à la recherche d'un chalet « 3 saisons » pour l'aménager eux-mêmes en résidence secondaire « 4 saisons ». [ 6 ] À la suite de leur recherche sur Internet, ils font la visite d'un immeuble situé au […] à Canton d'Hatley. [ 7 ] Le chalet ne leur convient pas, mais ils constatent que la résidence voisine apparaît être à vendre puisqu'une pancarte de Loomis s'y trouve. [ 8 ] Il appert que cette dernière a déjà eu le mandat de vendre l'immeuble en 2005, mais que ce contrat est échu depuis 2007.

[ 9 ] Girondier et Mazabrey communiquent avec Loomis ; celle-ci rejoint ses anciens clients Andrew Blanchard et Mia Pascale Blanchard qui sont propriétaires du chalet, pour obtenir la permission de le faire voir. [ 10 ] Dans les jours suivants, Girondier et Mazabrey visitent l'immeuble avec Loomis ; à cette occasion, une fiche descriptive datée du 16 juillet 2005 [1] leur est remise par Loomis . [ 11 ] Ce document indique que l'approvisionnement en eau provient d'un puits artésien. [ 12 ] Le 7 janvier 2009, Loomis obtient le mandat [2] du couple Blanchard de vendre leur chalet « as is » et recueille pour eux, l'offre d'achat de Girondier et Mazabrey [3] qui sera acceptée le même jour. [ 13 ] Le 13 janvier 2009, M.

Arnaud Bôle , inspecteur en bâtiment se rend sur place à la demande de Girondier . [ 14 ] À la question de Bôle quant à l'endroit où pourrait se trouver le puits, Loomis lui répond qu'elle l'ignore; Bôle précise qu'il n'a alors jamais été question du fait qu'il s'agissait d'un puits artésien ou de surface. [ 15 ] Loomis affirme qu'elle remet à Girondier ce jour-là, une nouvelle fiche descriptive « actualisée », notamment quant aux taxes foncières. [ 16 ] Ce document [4] indique sous la rubrique « caractéristiques » que l'eau du chalet vient d'un puits de surface. [ 17 ] Le 22 mai 2009, Loomis informe Girondier par courriel [5] que le notaire Robert Downey , dont les services ont été retenus pour la transaction, veut avoir la confirmation que l'acte translatif de propriété [6] sera signé devant lui le 1 er juin 2009 et que le champ d'épuration est « juste pour l'été ». [ 18 ] Le lendemain, Girondier communique par le même moyen [7] avec Downey pour lui confirmer que le jour de signature lui convient et réfère à une « attestation faite par les propriétaires » que l'eau est « de qualité », ce qu'il se réserve le droit de vérifier et que le champ d'épuration est adapté à l'utilisation d'été. [ 19 ] Le 1 er juin 2009, Downey lit le contrat d'achat du chalet à voix haute qui indique notamment que cet immeuble bénéficie d'une servitude « to draw water from a well to the property ». [ 20 ] Downey questionne alors les vendeurs devant Girondier et Mazabrey pour savoir si cette servitude est toujours utilisée. [ 21 ] C'est à cette occasion qu'il sera expliqué par Blanchard que l'eau du chalet vient d'un puits de surface situé sur un lot contigu. [ 22 ] Downey affirme que Girondier et Mazabrey ont semblé surpris de cela, mais qu'ils ont bien compris la situation et qu'ils ont décidé d'acheter « quand même ». [ 23 ] Le même témoin réfère le tribunal à un document [8] intitulé Mémoires d'ajustements signé par les parties à cette transaction où la mention que l'« eau provient d'un puits de surface » est paraphée par Girondier et Mazabrey . [ 24 ] Le 9 juin 2009, Blanchard se rend au chalet pour expliquer comment fonctionne la pompe du puits de surface et la mettre en marche. [ 25 ] Le 12 juin 2009, un problème se manifeste quant à l'approvisionnement en eau du chalet des voisins de Girondier et Mazabrey , alors que leur pompe « refoule ». [ 26 ] Quelques jours plus tard, Blanchard tente sans succès de remédier à la situation et doit communiquer avec un plombier qui fera les réparations nécessaires. [ 27 ] Le 22 juillet 2009, Girondier confie à une entreprise spécialisée, l'excavation d'un puits artésien sur son terrain [9] . [ 28 ] Le 12 août 2009, Girondier transmet une mise en demeure [10] à Loomis lui réclamant 7 000 $ alléguant qu'elle l'avait induit en erreur « en prétendant qu'un puits artésien se trouvait sur la propriété ».

ANALYSE [ 29 ] Girondier et Mazabrey avaient le fardeau d'établir le bien-fondé de leur réclamation tel que le prévoit le premier alinéa de l'

article 2803 du Code civil du Québec : Art. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [ 30 ] L'

article 1457 C.c.Q. est également pertinent à la détermination du sort de leur réclamation : Art. 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 31 ] Il est opportun de relever d'emblée que contrairement à ce qu'allégué à la demande de Girondier et Mazabrey et à leur mise en demeure, il n'a pas été prouvé par prépondérance que Loomis a prétendu qu'un puits artésien se trouvait sur le terrain qu'ils ont acheté. [ 32 ] Le tribunal est plutôt d'avis que Loomis ignorait d'où provenait l'approvisionnement en eau du chalet et qu'elle n'a fait aucune enquête à cet égard. [ 33 ] Si une faute a été commise, elle se situe au niveau du manque de rigueur de Loomis dans la vérification des informations écrites transmises aux acheteurs; la fiche descriptive datée de juillet 2005, remise à l'occasion de la première visite, indiquait erronément que l'eau provenait d'un puits artésien alors que la seconde, transmise quelques jours plus tard, mentionnait qu'il s'agissait d'un puits de surface, mais sans préciser que c'était en vertu d'une servitude. [ 34 ] Girondier et Mazabrey devaient non seulement prouver une faute de la part de Loomis , mais également qu'un dommage en a découlé de façon immédiate et directe. [ 35 ] Or, ceux-ci ont choisi d'acheter l'immeuble après avoir été informés de la situation; ils ont consenti de façon éclairée à la signature de l'acte translatif de propriété [11] qui indique notamment que « L'Acquéreur prendra ledit immeuble dans son état actuel, déclarant l'avoir visité et en être satisfait ». [ 36 ] La preuve n'est pas concluante quant au fait que Girondier et Mazabrey auraient offert un prix moindre ou renoncé à leur achat s'ils avaient su ou réalisé que leur projet de rendre le chalet habitable en toutes saisons nécessitait l'installation à leurs frais, d'un puits artésien. [ 37 ] Le coût d'excavation d'un puits sur un terrain dont on savait, avant de l'acheter, qu'il ne bénéficiait que d'une servitude ne peut constituer un dommage; l'erreur ou même la négligence de Loomis a ultimement été sans conséquence directe et immédiate pouvant justifier une indemnisation de Girondier et Mazabrey . [ 38 ] Dans les circonstances, et la faute de Loomis ayant été retenue, la réclamation sera rejetée, mais sans frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse; LE TOUT , sans frais. ______________________________ PAUL DUNNIGAN, J.C.Q.