2010 QCCQ 3530, 2010 QCCQ 3530

Montréal (Ville de) c. Crystal de la montagne, s.e.c. 2010 QCCQ 3530 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-010738-087 DATE : 3 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN M. TREMBLAY, j.c.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE MONTRÉAL Appelante (intimé

e) c. LE CRYSTAL DE LA MONTAGNE, S.E.C. Intimé (requérant) et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I. L’objet du pourvoi [ 1 ] La Ville de Montréal (« Montréal ») interjette appel, à la suite d’une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières, (« TAQ ») rendu le 19 mars 2008; accueillant le recours du Crystal de la Montagne, S.E.C. (« Crystal ») visant à contester l’exactitude de la mention « catégorie terrain vague desservi » inscrite au rôle d’évaluation foncière triennal 2004 modifié, ainsi qu’au rôle d’évaluation foncière « quadriennal » 2007, au regard d’un immeuble situé à Montréal et propriété du Crystal. II. Questions en litige [ 2 ] Comme le soumet avec justesse le Crystal dans son mémoire [1] : 8.

Le présent litige a essentiellement trait à l’interprétation de l’article 244.36 de la Loi, lequel se lit comme suit : « 244.36. Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d'évaluation qui est constituée uniquement d'un tel terrain et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa. Terrain vague. Est vague le terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé. Un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d'évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé ou, s'il y en a plusieurs, la somme de leurs valeurs est inférieure à 10 % de celle du terrain.

Terrain desservi. Est desservi le terrain dont le propriétaire ou l'occupant peut, en vertu de l'article 244.3, être le débiteur d'un mode de tarification lié au bénéfice reçu en raison de la présence des services d'aqueduc et d'égout sanitaire dans l'emprise d'une rue publique. Unité entière.

Malgré l'article 2, le premier alinéa ne vise qu'une unité entière et les deuxième et troisième alinéas visent le terrain entier compris dans cette unité. Unité non visée. N'appartient pas à la catégorie une unité d'évaluation qui comporte: 1° une exploitation agricole enregistrée conformément à un règlement pris en vertu de l'article 36.15 de la

Loi sur le ministère de

l'Agriculture, des Pêcheries et de l'Alimentation (chapitre M-14 ); 2° un terrain qui, de façon continue, est utilisé à des fins d'habitation ou exploité à des fins industrielles ou commerciales autres que le commerce du stationnement; 3° un terrain appartenant à une entreprise de chemin de fer et sur lequel il y a une voie ferrée, y compris une voie ferrée située dans une cour ou un bâtiment; 4° un terrain utilisé pour les lignes aériennes de transmission d'énergie électrique; 5° un terrain sur lequel la construction est interdite en vertu de la loi ou d'un règlement. » 9. Le Crystal soumet que le numérateur du quotient auquel réfère cet

article pour définir l’expression « terrain vague » est la valeur du bâtiment situé sur le terrain de l’unité d’évaluation et ce, que ledit bâtiment soit ou non porté au rôle; son bâtiment n’étant pas en l’espèce porté au rôle, le Crystal soutient donc que la Ville se devait tout de même de procéder à la détermination de sa valeur et que cet exercice lui aurait permis de constater qu’à compter du 15 novembre 2005 l’unité d’évaluation ne devait plus considérée comme appartenant à la catégorie des terrains vagues desservis mais bien à celle dite « résiduelle »; 10.

La Ville soumet que ce numérateur est toujours l’inscription de valeur « selon le rôle d’évaluation foncière » sous la rubrique « bâtiment » que ce dernier soit ou non porté au rôle; [référence omise] [ 3 ] Bien que la question en litige autorisée par le juge Keable [2] soit la suivante : « Est-ce que le TAQ a erré dans l’interprétation et l’application des articles 244.36 et 32 de la L.F.M. [3] » les deux parties s’entendent pour affirmer qu’en l’espèce la seule question véritable en litige se limite à l’interprétation de l’

article 244.36 de la LFM . Il s’agit donc d’une question de droit. III. Contexte factuel [ 4 ] Avant de répondre à la question de droit en litige, une mise en contexte est nécessaire. Puisque les faits ne sont pas contestés, le Tribunal reprendra ici le résumé qu’en a fait le TAQ : [2] L’unité d’évaluation en litige est située au coin nord-ouest de l’intersection du boulevard René-Lévesque Ouest et de la rue de la Montagne, à Montréal. [3] Jusqu’en août 2005, l’unité d’évaluation est exploitée comme stationnement commercial.

Elle est composée d’un terrain de 2 006,40 mètres carrés qui est recouvert d’asphalte et d’un bâtiment guérite qui sert d’abri au préposé du stationnement.

Les inscriptions se lisent alors comme suit au dépôt du rôle triennal 2004 : Propriétaire : James Essaris Terrain : 1 500 000 $ Bâtiment : 28 100 $ Total : 1 528 100 $ Catégorie : Immeuble non résidentiel [4] Le 17 août 2005, le pavage et le bâtiment sont démolis et le 23 août 2005, le terrain fait l’objet de deux transferts de propriété dans la même journée. [5] Quatre certificats de modification sont émis par l’évaluateur de la Ville de Montréal pour tenir compte de ces événements. [6] Un premier certificat (40-05-F273290) émis le 9 septembre 2005 aux termes du paragraphe 3 de l’

article 174 de la Loi sur la fiscalité municipale fait état d’un changement de propriétaire de James Essaris à Essaris Le Crystal Trust, à compter du 23 août 2005. [7] Un deuxième certificat (40-05-F273505) émis le 12 septembre 2005, aux termes du même paragraphe, fait état d’un changement de propriétaire de Essaris Le Crystal Trust à Le Crystal de la Montagne, S.E.C., à compter du 23 août 2005. [8] En ce qui concerne la démolition du bâtiment survenue le 17 août 2005, l’évaluateur émet deux certificats de modification, soit un certificat pour chacun des deux propriétaires qui se sont succédés entre la date de la démolition et la date de l’émission du certificat.

Il s’agit du certificat 40-05-F285179 émis le 7 novembre 2005 aux termes du paragraphe 6 de l’

article 174 L.F.M. pour la période du 17 au 22 août 2005, soit le temps pendant lequel James Essaris était propriétaire. Ce certificat modifie la valeur pour tenir compte de la démolition du bâtiment et il modifie la « catégorie d’immeuble non résidentiel » à celle de « terrain vague desservi ».

Un autre certificat (40-05-F285180) est émis le même jour pour les mêmes fins, mais pour la période du 23 août 2005 au 31 décembre 2006, soit à compter de la date d’un changement de propriétaire. [9] Suite à la démolition du bâtiment, l’inscription modifiée au rôle se lit comme suit : Propriétaire : James Essaris Terrain : 1 500 000 $ Bâtiment : 0 $ Total : 1 500 000 $ Catégorie : terrain vague desservi Date effective : 17 août 2005

[10] Le 23 septembre 2005, la Ville de Montréal émet un permis de construction dans le but de construire sur le terrain de l’unité d’évaluation un « bâtiment de 27 étages, Le Crystal, 4 SS pour 137 stationnements, 190 log ». [11] La construction de ce projet débute à la fin du mois de septembre 2005. [12] Les parties conviennent que le bâtiment n’est pas encore porté au rôle d’évaluation foncière quadriennal 2007, car tant au dépôt de ce rôle que lors de son entrée en vigueur, il ne répond pas aux conditions de l’

article 32 L.F.M . [13] Pour le rôle 2007, l’unité d’évaluation est donc inscrite comme suit : Propriétaire : Le Crystal de la Montagne S.E.C.

Terrain : 4 514 400 $ Bâtiment : 0 $ Total : 4 514 400 $ Catégorie : terrain vague desservi [14] Par sa demande de révision administrative déposée le 21 décembre 2006, la requérante demande que le rôle d’évaluation foncière triennal 2004, modifié à compter du 17 août 2005, soit modifié à nouveau à compter du 15 novembre 2005 pour substituer la « catégorie résiduelle » à celle de « terrain vague desservi » au motif que la valeur du bâtiment en construction situé sur le terrain est supérieure à 10 % de celle du terrain inscrite au rôle.

Partant de ce fait, elle estime que l’unité d’évaluation ne répond plus à la définition de la catégorie terrain vague desservi énoncée à l’article 244.36 L.F.M. et que l’évaluateur de la Ville aurait dû modifier le rôle 2004 en conséquence sur la base du paragraphe 13.1.1 de l’

article 174 L.F.M. dont l’extrait pertinent se lit comme suit : «174. L'évaluateur modifie le rôle d'évaluation foncière pour: […] 13.1.1° eu égard à l'article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu'une unité d'évaluation:

a) devient visée à l'article 57.1.1 ou cesse de l'être; […]» [15] Quant à l’article 57.1.1, les deux alinéas pertinents se lisent comme suit : « 57.1.1. Le rôle identifie chaque unité d'évaluation qui appartient au groupe des immeubles non résidentiels prévu à l'article 244.31, indique la classe prévue à l'article 244.32 dont fait

partie l'unité et, le cas échéant, indique que celle-ci est visée à l'un ou l'autre des articles 244.51 et 244.52. Le rôle d'une municipalité locale qui adopte une résolution en ce sens identifie chaque unité d'évaluation qui appartient à toute catégorie précisée dans la résolution parmi celles que prévoient les articles 244.34 à 244.36. Si la catégorie prévue à l'article 244.34 est ainsi précisée, le rôle indique, le cas échéant, que l'unité fait

partie de l'une ou l'autre des classes prévues à l'article 244.54. » [16] Face à l’omission de l’évaluateur de modifier le rôle triennal 2004, la requérante se prévaut de l’

article 131.2 L.F.M. qui précise « … qu’une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l’article 174 ou 174.2 ou au cours de l’exercice financier suivant, si l’évaluateur n’effectue pas cette modification. » [17] En ce qui concerne le rôle quadriennal 2007, la demande de révision administrative est déposée dans le cadre général de l’article 124 L.F.M. Elle vise le même but et elle est fondée sur le même motif que ceux invoqués pour la contestation du rôle triennal 2004.

La requérante prétend que l’unité d’évaluation ne correspond pas à la catégorie des terrains vagues desservis parce que la valeur du bâtiment en construction sur le terrain est supérieure de 10 % à celle du terrain inscrite au rôle. [18] La requérante administre une preuve à l’appui de ses prétentions à l’égard de la valeur du bâtiment en construction.

De consentement avec l’intimée, sans admission toutefois à l’égard de son contenu, elle produit au dossier une lettre d’opinion en date du 10 novembre 2007 signée par un évaluateur agréé dans laquelle celui-ci estime que la valeur réelle du bâtiment en construction dépasse 150 000 $ à la mi-novembre 2005, soit plus de 10 % de la valeur attribuée au terrain par l’évaluateur de la Ville.

Dans le même sens, il estime que la valeur réelle du bâtiment en construction dépasse 451 440 $ au 1er janvier 2007, soit plus de 10 % de la valeur attribuée au terrain par l’évaluateur municipal. [19] Le litige origine du fait que le bâtiment en construction n’est pas encore porté au rôle parce qu’il n’est pas substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale comme le mentionne l’article 32 L.F.M.

En outre, le délai de trois ans n’est pas encore écoulé depuis le début des travaux. [20] La question qui se pose consiste donc à déterminer si l’unité d’évaluation appartient à la catégorie des terrains vagues desservis mentionnée à l’

article 244.30 L.F.M. en dépit du fait que le bâtiment en construction sur le terrain n’est pas porté aux rôles 2004 et 2007 ici en cause. (Références omises) IV. Analyse et discussion

A) Prétentions des parties [ 5 ] Les deux parties soutiennent que le Tribunal doit appliquer la norme de la décision correcte puisque la question en litige en est une de droit. [ 6 ] Quant au mérite de l’appel, voici quelles sont les positions respectives des parties [4] : 18. La Ville est d’avis qu’un terrain est considéré comme vague lorsque, selon le rôle d’évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé est inférieure à 10% de celle du terrain; 19.

Le Crystal est d’avis que même si le rôle n’indique aucune valeur de bâtiment, on doit néanmoins déterminer une valeur de bâtiment (le numérateur), la comparer avec la valeur du terrain selon le rôle (le dénominateur), et ne pas le considérer comme vague si sa valeur est supérieure à 10% de la valeur du bâtiment; [ 7 ] Les arguments respectifs des parties seront étudiés au besoin au fur et à mesure.

B) La norme de contrôle [ 8 ] L’identification de la norme de contrôle en appel constitue une question de droit que seul le Tribunal peut et doit déterminer. C’est pourquoi l’exercice devra être effectué nonobstant la suggestion commune des parties de retenir la norme de la décision correcte. [ 9 ] Dans l’arrêt Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick [5] la Cour suprême a déterminé que dorénavant il ne devrait y avoir que deux normes de contrôle, soit celle de la décision correcte et celle de la décision raisonnable.

La première norme sous-entend une absence de déférence, alors que la seconde commande le contraire. [ 10 ] Le processus de détermination de la norme de contrôle se déroule en deux étapes. La première consiste à « vérifier si la jurisprudence établit déjà de manière satisfaisante le degré de déférence correspondant à une catégorie de questions en particulier » [6] .

Lorsque cette démarche ne permet pas d’identifier le degré de déférence approprié, la cour de révision (en l’espèce la Cour du Québec) doit alors entreprendre « l’analyse des éléments qui permettent d’arrêter la bonne norme de contrôle » [7] : (1) existence ou inexistence d’une clause privative; (2) raison d’être du tribunal administratif (selon sa loi habituelle); (3) nature de la question en cause; (4) expertise du tribunal administratif. [ 11 ] Les parties convient le Tribunal à adopter la norme de la décision correcte puisque la question en litige en est une de droit qui n’appelle qu’une seule solution.

Ils invoquent diverses décisions pour soutenir leurs prétentions [8] . [ 12 ] Plusieurs autorités invoquées par les parties ont été rendues avant l’arrêt Dunsmuir précitée où la Cour suprême a repensé tant le nombre que la teneur des normes de contrôle; c’est pourquoi les arrêts Vigi Santé, Cormac, Hubert-Universel inc. et Société d’énergie Talisman inc. doivent être lus dans ce contexte au regard de la norme de contrôle des décisions du TAQ lorsque la question en jeu en est une de droit [9] . [ 13 ] Depuis l’arrêt Dunsmuir , la Cour suprême s’est à nouveau prononcée sur la norme de contrôle dans les arrêts Canada (Citoyenneté & Immigration) c.

Khosa [10] et Nolan c. Kerry (Canada) inc. [11] . Presque tous les jugements postérieurs à Dunsmuir cités par les parties n’ont pas bénéficié de l’éclairage de la Cour suprême dans les arrêts Khosa et Nolan. Cependant, tout récemment, le juge Gilles Lareau a effectué un travail d’analyse approfondie à la lumière des enseignements de la Cour suprême issus des arrêts Dunsmuir, Khosa, Nolan [12] . [ 14 ] Dans l’affaire St-Sulpice, la Cour du Québec était saisie d’un appel d’une décision du TAQ. Le litige concernait l’évaluation foncière et locative de 172 unités d’évaluation faisant

partie d’un complexe immobilier. La

Loi sur la fiscalité municipale (« LFM ») [13] était au cœur du débat. [ 15 ] Tout d’abord, le juge Lareau rappelle que le droit d’appel statutaire d’une décision administrative conféré à la Cour du Québec est soumis aux règles d’intervention de la norme de contrôle [14] . [ 16 ] Puis le juge Lareau entreprend l’étude de la jurisprudence quant à l’étendue de « l’obligation de déférence à l’égard des décisions de tribunaux administratifs spécialisés, et ce, même sur des questions de droit » [15] . [ 17 ] Mettant en application les enseignements de la Cour suprême dans les arrêts Dunsmuir, Khosa, Nolan, dans le contexte d’un appel d’une décision du TAQ,

section immobilière, relativement à une question d’interprétation d’un

article de la LFM , le juge Lareau décide que la norme de la décision raisonnable doit s’appliquer. [ 18 ] Le Tribunal signale au passage que la plupart des décisions auxquelles réfèrent les parties en l’espèce ont été analysées par le juge Lareau dans l’affaire St-Sulpice.

Par ailleurs, le Tribunal partage les motifs du jugement rendu par celui-ci [16] , il est donc inutile de reprendre ici l’analyse suggérée dans l’arrêt Dunsmuir . [ 19 ] Comme l’ont écrit les juges Bastarache et Lebel dans Dunsmuir au paragraphe 56 de l’arrêt : « […] Il n’y a rien d’incohérent dans le fait de trancher certaines questions de droit au regard du caractère raisonnable. Il s’agit simplement de confirmer ou non la décision en manifestant la déférence voulue à l’égard de l’arbitre, compte tenu des éléments indiqués ».

[ 20 ] Dans l’affaire C.P.T.A.Q. c. Municipalité d’Ulverton [17] rendue le 17 mars dernier, le juge Théroux est également d’avis que la norme de la décision raisonnable doit être retenue lorsqu’il s’agit de répondre à une question de droit issue d’une décision du TAQ. [ 21 ] Plus récemment le juge Lavoie effectue lui aussi une excellente analyse de la norme de contrôle à retenir lorsque l’appel traite d’une question de droit [18] .

Il opte pour la norme de déférence. [ 22 ] D’autres arrêts récents de la Cour d’appel et de la Cour suprême ont retenu la norme de la décision raisonnable lorsque la question en litige en est une de droit [19] . C’est pourquoi, il est inexact de prétendre qu’une question de droit fait appel automatiquement à la norme de la décision correcte.

C’est là l’exception. [ 23 ] Le Tribunal s’inspire également des propos du juge Rothstein dans l’arrêt Nolan [20] pour affirmer que le TAQ possède une expertise particulière pour interpréter les dispositions de la LFM puisqu’il est près de ce secteur d’activité [21] . [ 24 ] Compte tenu de la raison d’être du TAQ, de la nature de la question en litige et de l’expertise du TAQ, la norme de contrôle applicable en l’espèce est celle de la décision raisonnable [22] . [ 25 ] Conséquemment, le Tribunal doit faire preuve de déférence à l’endroit de la décision rendue par le TAQ.

Il ne s’agit pas ici d’entreprendre notre propre analyse de l’interprétation du texte de loi en cause, mais plutôt de vérifier « si la décision et sa justification possèdent les attributs de la « raisonnabilité » ». Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles, acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». [23]

C) Mise en application de la norme de la décision raisonnable eu égard à la question en litige. [ 26 ] À cette étape, le Tribunal rappelle que la question en litige consiste à décider si le TAQ a erré dans l’interprétation et l’application des articles 244.36 de la LFM . En d’autres mots, le procureur de Montréal formule ainsi la question : le TAQ a-t-il commis une erreur en décidant qu’à partir du 15 novembre 2005, la mention « terrain vague desservi » ne pouvait plus s’appliquer? i. Dispositions législatives en cause [ 27 ] À cette étape, il est indispensable de reproduire les dispositions législatives au cœur du litige:

Loi sur la fiscalité municipale, L.R.Q.

chapitre F-2.1 . Catégorie des terrains vagues desservis. 244.36. Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d'évaluation qui est constituée uniquement d'un tel terrain et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa. Terrain vague. Est vague le terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé. Un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d'évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé ou, s'il y en a plusieurs, la somme de leurs valeurs est inférieure à 10% de celle du terrain. Terrain desservi.

Est desservi le terrain dont le propriétaire ou l'occupant peut, en vertu de l'article 244.3, être le débiteur d'un mode de tarification lié au bénéfice reçu en raison de la présence des services d'aqueduc et d'égout sanitaire dans l'emprise d'une rue publique. (…)

Loi sur les cités et villes, L.R.Q.,

chapitre C-19 Surtaxe 486. 1 . En plus de toute taxe foncière qu'il peut imposer et prélever sur un terrain vague desservi, le conseil peut imposer et prélever annuellement sur un tel terrain une surtaxe équivalente à cinquante pour cent du total des taxes foncières municipales imposées la même année sur ce terrain et auxquelles taxes est assujetti l'ensemble des immeubles imposables situés dans la municipalité. "terrain vague desservi" Au sens du présent article, l'expression "terrain vague desservi" signifie un terrain

a) sur lequel il n'y a pas de bâtiment ou sur lequel il y a un bâtiment dont la valeur foncière est inférieure à dix pour cent de la valeur foncière du terrain d'après le rôle d'évaluation en vigueur ; et

b) qui est adjacent à une rue publique en bordure de laquelle les services d'aqueduc et d'égout sanitaire sont disponibles. (…) (Abrogée le 1 er novembre 2004; c. 20, a. 99 )

ii. Autres dispositions législatives utiles [ 28 ] D'autres dispositions, de la LFM peuvent également être utiles à l'analyse de la question en litige:

CHAPITRE V CONTENU DU RÔLE D’ÉVALUATION FONCIÈRE

SECTION I UNITÉ D’ÉVALUATION § 1. — Règle générale Immeubles .

Sous réserve de la

section IV, les immeubles situés sur le territoire d'une municipalité locale sont portés au rôle d'évaluation foncière. «rôle». Pour l'application du présent chapitre, le mot «rôle» signifie le rôle d'évaluation foncière. 1979, c. 72, a. 31; 1991, c. 32, a. 23. Bâtiment . 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu'il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d'une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. 1979, c. 72, a. 32; 1988, c. 76, a. 19.

Inscription au rôle. 33. Les immeubles portés au rôle y sont inscrits par unités d'évaluation. 1979, c. 72, a. 33.

CHAPITRE X RÉVISION ADMINISTRATIVE ET RECOURS DEVANT LE TRIBUNAL 1996, c. 67, a. 10 ; 1997, c. 43, a. 263 .

SECTION I RÉVISION ADMINISTRATIVE Plainte . 124 . Une personne qui a un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle relative à un bien dont elle- même ou une autre personne est propriétaire peut déposer auprès de l'organisme municipal responsable de l'évaluation une demande de révision à ce sujet. Contestation.

Une telle personne peut notamment: 1° contester l'inscription d'un bien qui n'est pas un immeuble devant être porté au rôle, ou l'omission d'un bien qui est un tel immeuble; 2° contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription visée à l'article 55; 3° demander la réunion de plusieurs immeubles pour former une unité d'évaluation, ou le fractionnement d'une unité d'évaluation en plusieurs. Intérêt. Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou à la commission scolaire qui utilise le rôle est réputée avoir l'intérêt exigé par le présent article.

Dépôt d'une demande de révision. Pendant l'application d'une entente conclue en vertu de l'article 196.1, toute demande de révision relative à un bien situé sur le territoire d'une municipalité locale avec laquelle l'entente a été conclue doit être déposée auprès de cette municipalité.

1979, c. 72, a. 124; 1991, c. 32, a. 54; 1996, c. 67, a. 11 ; 1999, c. 40, a. 133 ; 2004, c. 20, a. 146 . (…) Défaut de l'évaluateur . 131.2. Une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l'exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l'article 174 ou 174.2 ou au cours de l'exercice suivant, si l'évaluateur n'effectue pas cette modification. 1988, c. 76, a. 41; 1991, c. 32, a. 58; 1996, c. 67, a. 19 .

CHAPITRE XV TENUE À JOUR DU RÔLE Rôle d'évaluation foncière modifié. 174. L'évaluateur modifie le rôle d'évaluation foncière pour: (…) 7° refléter l'augmentation de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de la réalisation d'une condition prévue à l'article 32 ou à la suite de travaux effectués sur un bâtiment faisant déjà

partie de l'unité, lorsque ces travaux sont substantiellement terminés ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis leur début, selon la première des échéances; (…) 13.1.1° eu égard à l'article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu'une unité d'évaluation:

a) devient visée à l'article 57.1.1 ou cesse de l'être;

b) change de classe parmi celles que prévoit l'article 244.32;

c) devient visée à l'article 244.51 ou 244.52 ou cesse de l'être;

d) devient visée à l'article 244.54, cesse de l'être ou change de classe parmi celles que prévoit cet article; (…)

SECTION III.4 VARIÉTÉ DE TAUX DE LA TAXE FONCIÈRE GÉNÉRALE § 1. — Habilitation générale Taux multiples de taxe foncière générale . 244.29. Toute municipalité locale peut, conformément aux dispositions de la présente section, fixer pour un exercice financier plusieurs taux de la taxe foncière générale en fonction des catégories auxquelles appartiennent les unités d'évaluation. 2000, c. 54, a. 82 ; 2004, c. 20, a. 175 . § 2. — Catégories d'immeubles Catégories d'immeubles. 244.30.

Pour l'application de la présente section, les catégories d'immeubles sont: 1° celle des immeubles non résidentiels; 2° celle des immeubles industriels; 3° celle des immeubles de six logements ou plus; 4° celle des terrains vagues desservis; 4.1° celle des immeubles agricoles; 5° celle qui est résiduelle. Composition . La composition de la catégorie des immeubles non résidentiels et de la catégorie résiduelle varie selon les diverses hypothèses quant à l'existence de taux particuliers à d'autres catégories.

Plusieurs catégories. Une unité d'évaluation peut appartenir à plusieurs catégories. 2000, c. 54, a. 82; 2006, c. 31, a. 79. iii. Principes d'interprétation des lois fiscales [29] Puisque la question en litige fait appel à l'interprétation d'une disposition fiscale[24], aussi faut-il réitérer les enseignementsde la Cour suprême à ce sujet. [30] Tout récemment, dans l'arrêt Lipson c.

Canada[25] le juge Lebel écrivit pour la majorité : [26] Pour déterminer l'objet d'une disposition de la Loi, le tribunal doit recourir à une méthode d'interprétation textuelle, contextuelle ettéléologique unifiée (Trustco Canada, par. 47). (…) Comme notre Cour l'a confirmé dans l'arrêt Kaulius, la méthode d'interprétation deslois est la même pour les dispositions de la LIR et celles de toute autre loi: il faut « dégager l'intention du législateur en tenant compte dulibellé, du contexte et de l'objet des dispositions en cause » (par. 42; voir aussi l'arrêt Placer Dome Canada Ltd. c.

Ontario (Ministre desFinances), 2006 CSC 20, [2006] 1 R.C.S. 715, par. 21-23. [31] Les arrêts Trustco Canada[26] et Kaulius[27] ont été rendus en 2005, soit avant la décision du TAQ. [32] Voici comment s'exprimait le juge Lebel dans l'arrêt Placer Dome Canada Ltd[28] : B. Interprétation des lois fiscales

(1) Principes généraux [21] Dans l’arrêt Stubart Investments Ltd. c. La Reine, (CSC), [1984] 1 R.C.S. 536, notre Cour a rejeté l’approcherestrictive en matière d’interprétation des lois fiscales et a statué que la méthode d’interprétation moderne s’applique autant à ces loisqu’aux autres lois. En d’autres termes, « il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire etgrammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur » (p. 578) : voir l’arrêt 65302 BritishColumbia Ltd. c. Canada, (CSC), [1999] 3 R.C.S. 804, par. 50.

Toutefois, le caractère détaillé et précis de nombreusesdispositions fiscales a souvent incité à mettre davantage l’accent sur l’interprétation textuelle : Hypothèques Trustco Canada c. Canada,[2005] 2 R.C.S. 601, 2005 CSC 54, par. 11. Les contribuables ont le droit de s’en remettre au sens clair des dispositions fiscales pourorganiser leurs affaires.

Lorsqu’il est précis et non équivoque, le texte d’une loi joue un rôle primordial dans le processusd’interprétation. [22] Par contre, lorsque le texte d’une loi peut recevoir plus d’une interprétation raisonnable, le sens ordinaire des mots joue un rôlemoins important et il peut devenir nécessaire de se référer davantage au contexte et à l’objet de la Loi : Trustco Canada, par. 10.

Deplus, comme la juge en chef McLachlin l’a fait remarquer au par. 47, « [m]ême lorsque le sens de certaines dispositions peut paraître nonambigu à première vue, le contexte et l’objet de la loi peuvent révéler ou dissiper des ambiguïtés latentes. » La Juge en chef a ensuiteexpliqué que, pour dissiper les ambiguïtés explicites ou latentes d’une mesure législative fiscale, « les tribunaux doivent adopter uneméthode d’interprétation législative textuelle, contextuelle et téléologique unifiée ». [23] Le degré de précision et de clarté du libellé d’une disposition fiscale influe donc sur la méthode d’interprétation.

Lorsque le sensd’une telle disposition ou son application aux faits ne présente aucune ambiguïté, il suffit de l’appliquer. La mention de l’objet de ladisposition [traduction] « ne peut pas servir à créer une exception tacite à ce qui est clairement prescrit » : voir P. W. Hogg, J. E. Magee et J. Li, Principles of Canadian Income Tax Law (5e éd. 2005), p. 569; Shell Canada Ltée c. Canada, (CSC), [1999] 3R.C.S. 622. Lorsque, comme en l’espèce, la disposition peut recevoir plus d’une interprétation raisonnable, il faut accorder plusd’importance au contexte, à l’économie et à l’objet de la loi en question.

Par conséquent, l’objet d’une loi peut servir non pas à mettre decôté le texte clair d’une disposition, mais à donner l’interprétation la plus plausible à une disposition ambiguë. [soulignements ajoutés] iv. Détermination du caractère raisonnable ou non de la décision du TAQ [33] Revoyons comment le TAQ a procédé afin d'accueillir le recours du Crystal. [34] Tout d'abord, les faits sont résumés (par. 1 à 13 de la décision).

Puis le TAQ expose le litige: demande de révision (par. 14 à17), valeur du bâtiment en construction (par. 18), origine du litige (par. 19), notion de "terrain vague desservi" (par. 21 à 23), prétentionde Montréal (par. 24). Les représentations du Crystal (par. 25 à 48) ainsi que celles de Montréal (par. 49 à 70) sont reprises en détail.

LeTAQ débute son analyse en disposant des prétentions subsidiaires de Montréal (par. 71 à 79) avant d'aborder le fond du litige (par. 80 etsuivants). [35] Au paragraphe 81 le TAQ annonce quelle sera la méthode d'interprétation qu'il suivra: [81] Les deux parties tentent d'interpréter l'article 244.36 en parallèle avec l'article 486 L.C.V. et à la lumière de l'interprétation qu'en ontfait les tribunaux supérieurs dans Les Cours Mont-Royal déjà citée.

Tout en soulignant la logique de cette approche, il y a lieu de rappelerles principes énoncés dans ces arrêts en regard de la décision rendue par le B.R.E.F. [36] Le TAQ amorce son analyse en exposant le contexte historique de l'affaire Les Cours Mont-Royal (par. 82). Le TAQ résumela décision du B.R.E.F. (par. 83 et 84) lequel avait interprété l'article 486

Loi sur les cités et villes[29] (« LCV ») comme Montréalsouhaiterait voir l'article 244.36 LFM être interprété, c'est-à-dire en tenant compte de la valeur du bâtiment d'après le rôle d'évaluation envigueur.

[ 37 ] Le TAQ poursuit son analyse en résumant la décision de la Cour du Québec [30] , laquelle a infirmé la décision du B.R.E.F. (par. 85 et 86 de la décision du TAQ). Voici ce qu'écrivait le juge F.-M. Gagnon pour soutenir son interprétation de l' article 486(1)

a) LCV : 49 On affirme tout d'abord que dans l'article 486(1)

a) L.C.V. les mots « d'après le rôle d'évaluation en vigueur » se rapportent tant à la valeur du bâtiment qu'à celle du terrain, d'où la conclusion que le droit de plainte du propriétaire contre la mentions d'assujettissement à la surtaxe se limite à la comparaison de deux valeurs portées au rôle. Cette interprétation suppose une virgule inexistante à la suite du mot « terrain ». « De plus, il rend superflue, dans le texte, la répétition du mot " foncière " , pour qualifier la valeur du bâtiment d'une part et la " valeur … du terrain d'après le rôle d'évaluation en vigueur" d'autre part ».

Enfin, elle permet à l'évaluateur de méconnaître impunément le seuil de 10% en omettant le bâtiment du rôle sans l'avoir évalué, comme l'a fait David en l'espèce. 50 De plus, s'il est vrai qu'aucun mécanisme n'est prévu dans la L.F.M. ou dans un règlement pour aviser le contribuable de la valeur de bâtiment établie aux fins de la surtaxe, cette lacune reste d'ordre purement procédural. On ne peut donc pas l'invoquer pour restreindre le droit de plainte substantiel qui résulte des articles 57 , 124 , al. 1 er et 181 L.F.M. joints à l' article 486(1)

a) L.C.V. , non plus que l'obligation corrélative du BREF de statuer sur la valeur du bâtiment en pareil cas. 51 Finalement, l'organisme fait œuvre de législateur plutôt que d'interprète lorsqu'il affirme qu'en contrepartie du congé de taxes prévu à l'article 32 le propriétaire d'un bâtiment en cours de construction ou de transformation doit payer une surtaxe sur le terrain tant que son bâtiment n'est pas porté au rôle. L' article 486(1)

a) L.C.V. ne fait aucune distinction entre le bâtiment auquel le rôle attribue une valeur et celui qui en est absent pour raison de travaux en cours. Dans les deux cas le seuil de 10% s'applique et le BREF doit s'assurer de son respect, par une comparaison de valeurs. [ 38 ] Une analyse de l'arrêt de la Cour d'appel [31] est également effectuée (par 87 à 92). Le TAQ fait remarquer que la Cour d'appel ne se prononce pas expressément sur l'interprétation qu'a fait la Cour du Québec de l'

article 486 LCV . Il en déduit que cette interprétation est implicitement confirmée (par. 88).

Après avoir analysé l'arrêt de la Cour d'appel voici ce qu'écrit le TAQ : [91] La Cour d'appel accorde une priorité à l'intention du législateur de favoriser une meilleure utilisation du territoire et une meilleure planification du développement, en encourageant les propriétaires à améliorer leur propriété. [92] Le Tribunal retient l'enseignement que l'on doit interpréter les dispositions relatives aux terrains vagues desservis en fonction de cette finalité car, comme le mentionne la Cour d'appel au paragraphe 38 de son arrêt, l'allégement fiscal souhaité par le législateur par l'exclusion du rôle d'un immeuble en transformation devient purement théorique si on l'assujettit d'autre part à l'imposition d'une surtaxe. (soulignements ajoutés) [ 39 ] Puis le TAQ enchaîne comme suit: [93] Dans sa décision, à l'avant-dernier paragraphe, le B.R.E.F. formule en obiter une proposition selon laquelle la surtaxe sur les terrains vagues desservis s'inscrit dans un ordre logique puisqu'elle fait contrepoids au congé de taxes foncières sur le bâtiment, dû à son exclusion du rôle.

Le B.R.E.F. favorise cette interprétation, percevant cette mesure comme un incitatif pour le propriétaire à construire dans les meilleurs délais. La Cour du Québec et la Cour d'appel n'adhèrent pas à cette proposition du B.R.E.F..

Il nous faut donc en faire abstraction et favoriser plutôt une interprétation qui vise un allégement fiscal intégral en fonction de l'exclusion du bâtiment du rôle sans contrepartie. (soulignements ajoutés) [ 40 ] Aux paragraphes 94 à 96 le TAQ explique pourquoi l'arrêt Les Cours Mont-Royal s'applique tant à la situation où un immeuble est en construction qu'à celle où il est en transformation. [ 41 ] Par la suite, le TAQ écarte les prétentions de Montréal visant à mettre de côté l'application de l'arrêt Les Cours Mont-Royal (par. 97 à 100).

Puis il conclut comme suit: [101] Que conclure de l'examen des arrêts des tribunaux supérieurs dans l'affaire Les Cours Mont-Royal? Dans la mesure où il peut être établi que l'

article 244.36 L.F.M. n'a pas eu pour effet de modifier la règle de droit contenue à l'

article 486 abrogé L.C.V. , il y a lieu de décider que les motifs de décision exprimés notamment par la Cour d'appel s'appliquent au cas d'espèce. [ 42 ] À partir du paragraphe 102, le TAQ s'attarde aux débats de l'Assemblée nationale afin de comprendre le lien entre les articles 244.36 LFM et 486 LCV . [ 43 ] Puis le TAQ répond aux inquiétudes soulevées par Montréal relativement à l'impact que peut avoir la position avancée par le Crystal sur le travail des évaluateurs, sur la remise en question du principe de la stabilité des comptes de taxes et sur l'impossibilité d'établir la valeur réelle d'un bâtiment en construction (par. 106 à 108). [ 44 ]

Les paragraphes 109 à 111 sont consacrés à écarter les prétentions de Montréal relativement à l'immuabilité du rôle. [ 45 ] Ce n'est qu'à partir du paragraphe 112 que le TAQ amorce une analyse des textes des articles 244.36 LFM et 486 LCV . [ 46 ] Aux paragraphes 113 à 118 le TAQ écarte la prétention de Montréal à l'effet que l'article 244.36 a été adopté pour contrer l'interprétation de l'

article 486 LCV retenue par la Cour du Québec dans Les cours Mont-Royal . Voici comment le TAQ expose son raisonnement: [113] L'intimée prétend que le législateur a rédigé le texte de l'article 244.36 de façon à faire échec au jugement de la Cour du Québec dans Les Cours Mont-Royal. Elle rappelle notamment le motif de décision de la Cour relatif à l'erreur du B.R.E.F. d'avoir présumé l'existence d'une virgule et elle souligne que le libellé de l'article 244.36 remédie expressément à cette situation.

[114] Rappelons d'abord que seul le jugement de la Cour du Québec était connu lors de l'adoption de l'article 244.36 en 2000. L'arrêt de la Cour d'appel n'a été rendu qu'en août 2002. [115] Certes, si le libellé de l'article 244.36 se limitait au deuxième alinéa qui circonscrit entre deux virgules l'expression "selon le rôle d'évaluation", il faudrait conclure à une intention manifeste du législateur de remédier au jugement de la Cour du Québec et de modifier la règle de droit énoncée à l'

article 486 L.C.V. [116] Tel n'est cependant pas le cas puisque l'article 244.36 comporte un premier alinéa qui est rédigé, soit dit avec égard, de façon à relancer le débat. Comme le souligne à bon droit la requérante le texte ne réfère pas à une unité d'évaluation constituée exclusivement d'un terrain, mais constituée d'un tel terrain . Le qualificatif « tel » renvoie nécessairement au deuxième alinéa où l'on retrouve le mot « situé ».

On réfère alors à deux sous-types de terrains vagues: - un terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé; - un terrain sur lequel est situé un bâtiment dont la valeur atteint un certain seuil de la valeur du terrain. [117] Il existe un bâtiment sur l'unité d'évaluation en cause constituée uniquement d'un terrain.

Il faut donc en établir la valeur puisqu'elle n'est pas inscrite au rôle. [118] En résumé, le texte de l'article 244.36 portant à interprétation, il y a lieu de recourir à l'approche téléologique exprimée par la Cour d'appel dans Les cours Mont-Royal. [ 47 ] Le TAQ termine ainsi son analyse: [119] La seule preuve de valeur du bâtiment consiste en celle administrée par la requérante.

N'ayant été ni commentée ni contredite par l'intimée, le Tribunal estime qu'il y a lieu de la retenir sur la base de son caractère prépondérant. [120] Pour les considérations énoncées dans le cadre de la présente décision, le Tribunal conclut que les recours sont bien fondés. [ 48 ] Il ressort clairement de ce qui précède que le TAQ n'a aucunement respecté les principes d'interprétation des lois fiscales. [ 49 ] Sous prétexte que les parties lui ont présenté le litige comme étant un "concours" d'interprétation entre deux dispositions, à la lumière de décisions ayant interprété l'une d'elles aujourd'hui abrogée [32] , le TAQ a manifestement mal orienté le débat. [ 50 ] Le TAQ s'inspire prématurément de la décision rendue par la Cour du Québec et par l'arrêt de la Cour d'appel alors que les contextes factuel et législatif ne sont pas les mêmes. [ 51 ] Au nom de la Cour d'appel le juge Michaud écrit: 34 L’article 486.1 qui prévoit la surtaxe sur un terrain vague desservi prévoit : 486. 1 .

En plus de toute taxe foncière qu'il peut imposer et prélever sur un terrain vague desservi, le conseil peut imposer et prélever annuellement sur un tel terrain une surtaxe équivalente à cinquante pour cent du total des taxes foncières municipales imposées la même année sur ce terrain et auxquelles taxes est assujetti l'ensemble des immeubles imposables situés dans la municipalité. Au sens du présent article, l'expression «terrain vague desservi» signifie un terrain :

b) sur lequel il n'y a pas de bâtiment ou sur lequel il y a un bâtiment dont la valeur foncière est inférieure à dix pour cent de la valeur foncière du terrain d'après le rôle d'évaluation en vigueur ; (soulignement ajouté) 35 À mon avis, le premier juge a eu raison d'écarter les prétentions de la Ville et de la C.U.M. en affirmant que : […] s'il est vrai qu'aucun mécanisme n'est prévu dans la L.F.M. ou dans un règlement pour aviser le contribuable de la valeur de bâtiment établie aux fins de la surtaxe, cette lacune reste d'ordre purement procédural.

On ne peut donc pas l'invoquer pour restreindre le droit de plainte substantiel qui résulte des articles 57 , 124 , al. 1 er et 181 L.F.M. joints à l' article 486

(1) a) L.C.V. , non plus que l'obligation corrélative du BREF de statuer sur la valeur du bâtiment en pareil cas. 36 En effet, le législateur a exclu de la surtaxe le bâtiment en transformation dont la valeur excède 10 % de la valeur du terrain porté au rôle. L'objectif de la loi n'est pas atteint si, pour une lacune procédurale, on impose la surtaxe à un immeuble qui n'entre pas dans la définition d'un terrain vague desservi. 37 Je crois au contraire que le législateur a voulu alléger le fardeau fiscal des propriétaires qui voulaient améliorer ou transformer leur bâtiment.

Le ministre des Finances du temps, Jacques Parizeau, déclarait lors de la présentation du budget, le 12 avril 1977 : À compter de 1978 aussi, les municipalités auront la possibilité d'appliquer une surtaxe de 50% de leur taux de taxation sur les terrains auxquels elles ont fourni des services d'aqueduc et d'égouts, mais sur lesquels aucune construction n'a été érigée. Cette surtaxe pourra s'ajouter aux taxes existant déjà sur ces terrains et, en particulier, aux taxes de services ordinaires.

Tout en ouvrant un champ fiscal d'environ $10 millions, cette mesure favorisera une meilleure utilisation du territoire actuellement desservi de même qu'une meilleure planification du développement urbain et atténuera la spéculation foncière. (soulignement ajouté) 38 Le législateur a voulu encourager les propriétaires à faire une meilleure utilisation de leur propriété. À quoi servirait l'allégement fiscal prévu si on impose une surtaxe sur un bâtiment qu'on n'a pas voulu porter au rôle parce qu'il était en voie de transformation.

39 Bref, pendant un certain temps, on a accordé au propriétaire qui transforme son bâtiment un congé de taxes dans la mesure où le bâtiment en cours de transformation a une valeur qui excède 10 % de la valeur du terrain porté au rôle. Si la structure en voie de rénovation avait été laissée au rôle et évaluée à une valeur physique dépréciée, les taxes auraient été moindres que la surtaxe imposée. Cela est incompatible avec le congé fiscal donné pour améliorer les immeubles. 40 Comme la preuve ne souffre aucune contradiction quant à la valeur du bâtiment aux dates pertinentes, le B.R.E.F. n'aurait pas dû assujettir l'immeuble de Mont - Royal à la surtaxe. [ 52 ] En l'espèce l'

article 244.36 LFM n'a rien à voir avec la surtaxe prévue par l'ancien

article 486.1. LCV tel qu’il sera ci-après élaboré. [ 53 ] D'autre part, comment peut-on affirmer que l'arrêt de la Cour d'appel aurait été le même dans le contexte de l'érection d'un nouvel immeuble compte tenu de la citation et du soulignement des commentaires du ministre des Finances reproduit au paragraphe 37 de l'arrêt. La Cour d'appel prend bien soin de souligner la situation particulière prévalant dans l’affaire Les Cours Mont-Royal en précisant qu'il s'agissait d'un bâtiment en cours de transformation.

Les paragraphes 36, 37 et 38 de l'arrêt sont on ne peut plus clairs. [ 54 ] Quant aux textes des deux dispositions législatives en cause, ils ne sont pas identiques. Une simple lecture démontre facilement que le législateur s'est exprimé différemment lorsqu'il a adopté l'

article 244.36 LFM . Ce n'est pas parce que le concept de terrain vague desservi est repris par le législateur dans le cadre de la LFM qu'il faut alors conclure au statu quo juridique. Si le législateur s'est exprimé autrement, peut-être a-t-il voulu changer en

partie la situation. D’autant plus que les mots « selon le rôle d’évaluation foncière » que l’on retrouve à l’

article 244.36 LFM sont placés entre deux virgules contrairement au texte de l’

article 486 LCV comme l’a précisé le juge Gagnon dans Les Cours Mont-Royal . Or, « [l]a ponctuation plus particulièrement l’emploi de la virgule, est un élément tout à fait important dans la communication écrite et les juges ne peuvent l’ignorer complètement » [33] . [ 55 ] Avant même d'aborder l'analyse du texte de l'

article 244.36 LFM suivant les principes d'interprétation des lois fiscales, tels qu'enseignés par la Cour suprême, le TAQ tirait déjà des conclusions inspirées des décisions rendues dans l'affaire Les Cours Mont- Royal [34] . Or, il est loin d'être établi que l'état du droit est le même en l'espèce. [ 56 ] Le Tribunal remarque également que le TAQ s'emploie à répondre aux nombreuses prétentions de Montréal, incluant celles étant qualifiées de subsidiaires, plutôt que de simplement interpréter le texte de l'

article 244.36 LFM . La rédaction d'une décision, d'un jugement ou d'un arrêt ne nécessite pas que l'on argumente avec l'une ou l'autre des parties. Les prétentions des parties peuvent être résumées afin de cerner le débat. Mais le décideur, lui, doit exposer son raisonnement de façon claire, concise et complète. En exposant ses motifs le décideur peut, au passage, expliquer pourquoi il retient telle représentation faite par une

partie ou encore pourquoi il écarte telle autre représentation si cela peut aider à mieux comprendre son raisonnement. Son devoir est de répondre à la question en litige. Il n'a pas à répliquer à chacune des prétentions qui lui sont soumises. [ 57 ] Aux paragraphes 113 et suivants de sa décision, le TAQ explique pourquoi le texte de l'

article 244.36 LFM n'a pas été rédigé de façon à faire échec au jugement de la Cour du Québec dans Les C ours Mont-Royal . [ 58 ] Tout d'abord, il n'existe aucun principe juridique voulant que le législateur doive attendre qu'un jugement ait l'autorité de la chose jugée avant d'amender la loi, de l'abroger ou encore de la remplacer par un nouveau texte législatif inspiré d'un jugement rendu par la Cour du Québec. Rien n'empêche le législateur de réformer ses lois comme il l'entend. [ 59 ] Quant à l'argument de texte exposé aux paragraphes 115 et 116 de la décision, il est tortueux, voire même non conforme au texte pourtant clair de l'

article 244.36 LFM . Il y a lieu ici de reproduire à nouveau les trois premiers alinéas: Catégorie des terrains vagues desservis. 244.36. Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d'évaluation qui est constituée uniquement d'un tel terrain et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa . Terrain vague. Est vague le terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé. Un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d'évaluation foncière , la valeur du bâtiment qui y est situé ou, s'il y en a plusieurs, la somme de leurs valeurs est inférieure à 10 % de celle du terrain.

Terrain desservi. Est desservi le terrain dont le propriétaire ou l'occupant peut, en vertu de l'article 244.3, être le débiteur d'un mode de tarification lié au bénéfice reçu en raison de la présence des services d'aqueduc et d'égout sanitaire dans l'emprise d'une rue publique. (emphases et soulignements ajoutés) [ 60 ] Au premier alinéa l'on définit ce qui peut constituer un terrain vague desservi.

D'ailleurs les mots sont au pluriel, ce qui signifie que plus d'une situation peut entrer dans la catégorie. [ 61 ] Les deuxième et troisième alinéas servent à définir ce qu'est un terrain vague et ce qu’est un terrain desservi. [ 62 ] Aux paragraphes 115 et 116 de sa décision le TAQ écrit: [115] Certes, si le libellé de l'

article 244.36 se limitait au deuxième alinéa qui circonscrit entre deux virgules l'expression « selon le rôle d'évaluation », il faudrait conclure à une intention manifeste du législateur de remédier au jugement de la Cour du Québec et de modifier la règle de droit énoncée à l'

article 486 L.C.V. [116] Tel n'est cependant pas le cas puisque l'

article 244.36 comporte un premier alinéa qui est rédigé soit dit avec égard, de façon à

relancer le débat. Comme le souligne à bon droit la requérante le texte ne réfère pas à une unité d'évaluation constituée exclusivement d'un terrain, mais constituée d'un tel terrain . Ce qualificatif « tel » renvoie nécessairement au deuxième alinéa où l'on y retrouve le mot « situé ». On réfère alors à deux sous-types de terrains vagues: - un terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé; - un terrain sur lequel est situé un bâtiment dont la valeur atteint un certain seuil de la valeur du terrain. [ 63 ] Il est faux de prétendre que le premier alinéa de 244.36 est rédigé de façon à relancer le débat.

Tout comme il est inexact de prétendre que le qualificatif "tel" renvoie nécessairement au deuxième alinéa. Il est écrit: "Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d'évaluation qui est constituée uniquement d'un tel terrain (…)." Tout interprète raisonnable ne peut que conclure que le qualificatif "tel" est intimement lié au mot "terrain" qui, dans la même phrase, le précède. Ces deux mots "tel terrain" ne sont que la désignation de l'une des catégories des terrains vagues desservis, soit une unité d'évaluation constituée uniquement d'un terrain.

Rien ne justifie le TAQ de prétendre que le qualificatif "tel" renvoie nécessairemen t au deuxième alinéa.

C'est là déformer le texte clair de l'alinéa premier. [ 64 ] Il est vrai que le second alinéa réfère à deux types de terrains vagues: a) (…) le terrain sur lequel aucun bâtiment n'est situé; b) " un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d'évaluation foncière , la valeur du bâtiment qui y est situé (…) est inférieure à 10% de celle du terrain; [ 65 ] Le TAQ ignore totalement dans son interprétation les mots "selon le rôle d'évaluation foncière" lesquels sont situés entre deux virgules et précèdent le reste de la phrase qui réfère à la valeur du bâtiment et celle du terrain. [ 66 ] La deuxième phrase du second alinéa nous explique quelle est la seconde catégorie de terrains vagues desservis auxquels réfère la dernière

partie du premier alinéa: " (…) et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa". La seule place où l'on traite de la présence d'un bâtiment au second alinéa se situe à la deuxième phrase qui débute ainsi: "Un terrain est également vague lorsque (…)". Ce groupe de mots introductifs annonce un deuxième type de terrains vagues: "(…) selon le rôle d'évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé (…)". Les mots "qui y est situé" réfèrent logiquement au terrain vague sur lequel il y a un bâtiment contrairement au premier type de terrain vague où il n’y a aucun bâtiment. [ 67 ] En s'inspirant des enseignements de la Cour suprême voyons si l’interprétation de l'

article 244.36 LFM par le TAQ est raisonnable dans le contexte de la loi et ce, nonobstant le fait que le libellé de l’

article 244.36 est insuffisamment clair et précis pour ne susciter aucune ambiguïté. [ 68 ] Le 20 décembre 2000, le projet de loi numéro 150 [35] était adopté et sanctionné le même jour. [ 69 ] Voici un extrait du long préambule du projet de loi : Ce projet de loi a pour objet principal de donner suite aux ententes que le gouvernement a conclues, avec les associations représentant les municipalités du Québec, concernant les finances et la fiscalité municipales. À cet égard, le projet de loi modifie la

Loi sur la fiscalité municipale et d’autres lois pour apporter les changements suivants au droit municipal actuel : 1 ° il instaure un régime de taux variés permettant à toute municipalité de fixer, à l’égard de sa taxe foncière générale, entre deux et cinq taux distincts, selon les catégories d’immeubles ; [ 70 ] C’est ainsi qu’ont été notamment introduits les articles 244.29 à 244.64 à la LFM . [ 71 ] Ce nouveau régime de taux variés en fonction de diverses catégories d’immeubles coexiste alors avec le régime de la surtaxe prévue à l’

article 486 LCV , lequel n’est pas abrogé, ni modifié à l’époque. Une municipalité doit opter; elle doit soit fixer un taux de la taxe foncière générale qui est particulier à l’une des catégories prévues à l’article 244.30, dont les terrains vagues desservis, ou imposer la surtaxe prévue à l’

article 486 LCV . [ 72 ] Suite à l’adoption du projet de loi 150, les avocats Paul Wayland et Louis Béland écrivaient ce qui suit [36] : Taux variés de taxation Bon an mal an, depuis déjà un certain temps, les municipalités demandent au législateur d’introduire à la loi la possibilité d’établir des taux variés de taxation.

Avec le projet de loi 150, le législateur ouvre enfin la porte à cette possibilité et le régime proposé permet l’utilisation de cinq différents taux, soit : le résidentiel de base; le résidentiel de six logements et plus; le non-résidentiel de base (incluant le commercial et l’institutionnel); l’industriel; puis les terrains vagues desservis.

Il faut toutefois se rappeler qu’avant le projet de loi 150, les municipalités disposaient tout de même de trois " taux " de taxes, vu la possibilité d’adoption d’une taxe ou d’une surtaxe sur les immeubles non-résidentiels et d’une surtaxe sur les terrains vagues desservis en plus de la taxe foncière générale. Ainsi, dans les faits, le projet de loi 150 ajoute une catégorie pour le résidentiel de six logements et plus, puis une autre pour l’industriel. Il faut voir que l’introduction des taux variés, selon les municipalités, s’échelonnera sur quelques années.

En effet, l’article 32 du projet de loi prévoit que dans le cas où une municipalité n’a pas compétence en matière d’évaluation, l’OMRÉ n’est tenu de faire les

inscriptions relatives aux différentes catégories que s’il a reçu la résolution de la municipalité avant le 1er avril précédant l’entrée en vigueur d’un nouveau rôle. Ainsi, dans le cas des municipalités faisant

partie de l’actuelle C.U.M., la ou les municipalité(s) (selon la nomenclature qui sera éventuellement retenue dans le projet de loi 170 portant sur les fusions municipales) ne pourront bénéficier des taux variés avant l’exercice financier 2004, période prévue pour le dépôt du prochain rôle, à moins, bien sûr, que l’OMRÉ n’effectue les modifications nécessaires sur une base volontaire. Selon les dispositions du projet de loi 150, une municipalité pourra utiliser le nombre de taux qu’elle désire.

Les actuelles taxes et surtaxes sur les immeubles non-résidentiels seront éventuellement abolies lorsque le régime sera applicable à l’ensemble des municipalités du Québec, soit en janvier 2004. Entre-temps, les municipalités devront opter entre, d’une part, la création d’une catégorie d’immeuble non-résidentiel et, d’autre part, l’imposition d’une taxe ou d’une surtaxe, mais ne pourront se prévaloir des deux à la fois . Il en va de même pour l’actuelle surtaxe sur les terrains vagues desservis qui ne pourra être jumelée à la création d’une catégorie de taxes pour le " terrain vague desservi ".

Également, certaines balises sont posées par le projet de loi quant à la fixation de différents taux, les uns par rapport aux autres, à l’exception du taux résidentiel de base, lequel sert de dénominateur commun à la fixation des balises pour les autres taux. Ainsi, à

titre d’exemple pour le taux de la taxe sur les terrains vagues desservis, le minimum devra être au moins égal au taux résidentiel de base, le maximum pouvant représenter deux fois celui-ci. [soulignements ajoutés] [ 73 ] Peu avant l’adoption du projet de loi 150, voici comment le gouvernement s’exprimait en Commission parlementaire [37] : Le Président (M. Duguay): Est-ce que l'article 4 est adopté tel qu'amendé? M. Ouimet: Est-ce qu'on pourrait expliquer davantage ― chaque fois qu'on parle de taxes, c'est sûr que ça pique notre curiosité ― qu'est-ce qu'on fait exactement par le biais de cet article-là? Ça intéresse tous les députés, des deux côtés. Mme Harel: Alors, l'article 4 ajoute à l'

article 486 de la

Loi sur les cités et villes un paragraphe final qui empêche une ville de combiner, pour un même exercice financier, d'une part, la surtaxe sur les terrains vagues et, d'autre part, un taux de la taxe foncière générale particulier à la catégorie des terrains vagues desservis, tel que permis par le régime des taux variés proposé à l'article 70 du projet de loi. Donc, si je résume, ça ne peut pas être une surtaxe sur les terrains vagues et, en même temps, une catégorie à des taux variés qui porte sur les terrains vagues. Il faut que la municipalité choisisse, hein, c'est bien ça?

Alors, une telle combinaison constituerait évidemment une surenchère inappropriée, puisque le régime des taux variés a justement pour objectif d'éviter la nécessité du recours à des surtaxes. Alors, c'est un ou l'autre. M. Ouimet: Alors, c'est... Les unions municipales étaient d'accord avec ça? Mme Harel: Tout à fait, oui. M. Ouimet: Oui? O.K. Mme Harel: Tout à fait. Le Président (M. Duguay): Ça va, M. le député de Marquette? M. Ouimet: Puis il y avait des villes qui le faisaient, quoi? J'imagine. Mme Harel: Non. Non, il n'y en avait pas qui le faisaient. M. Ouimet: C'était à

titre préventif? Mme Harel: Non, non. M. Ouimet: Non plus? Mme Harel: C'est parce que, jusqu'à maintenant, il n'y avait pas de taux variés qui étaient permis. Alors, comme le projet de loi, à l'article 70, va pour la première fois introduire des taux variés, que cela a fait l'objet du pacte fiscal signé avec les unions municipales et que ces taux variés vont permettre justement de remplacer la surtaxe, les deux ne pourront pas être utilisés en même temps. M. Ouimet: Très bien. Le Président (M. Duguay): Ça va? Alors, l'article 4, tel qu'amendé, est adopté? M. Ouimet: Adopté sur division, M. le Président. [ 74 ] Le 1 er novembre 2004, l’

article 486 LCV est abrogé [38] . Les municipalités n’ont plus à opter [39] . Seule prévaut la taxe foncière générale à taux varié. [ 75 ] Contrairement à ce que prétend le Crystal, il ne s’agit pas ici d’une refonte législative. La LCV n’a pas été remplacée par une loi nouvelle. Il s’agit plutôt d’une réforme législative telle que ci-devant expliquée. Les nouveaux articles 244.29 et suivants de la LFM introduisent un nouveau mode de taxation devant éventuellement se substituer à l’ancien. [ 76 ] Si le législateur avait voulu dire la même chose en adoptant l’

article 244.36 LFM que ce qui était déjà existant en raison de

l’

article 486 LCV , alors pourquoi aurait-il laissé survivre cet

article pendant près de quatre ans? Pourquoi aurait-il donné le choix aux municipalités d’opter entre la surtaxe ( art. 486 LCV ) et le nouveau régime de taux variés. Ce n’est pas parce que les articles 486 LCV et 244.36 LFM traitent d’un sujet similaire (les terrains vagues desservis) qu’il faille automatiquement conclure qu’il s’agit d’un remplacement ayant valeur de refonte. [ 77 ] Attardons-nous maintenant aux autres dispositions de la LFM afin d’avoir une vision d’ensemble. [ 78 ] L’

article 1 LFM définit notamment les termes « bâtiment », « immeuble [40] » et « rôle » : «bâtiment» : un immeuble, autre qu'un fonds de terre, visé à l'

article 900 du Code civil ; «immeuble» : 1° tout immeuble au sens de l'

article 900 du Code civil ; 2° tout meuble, sous réserve du troisième alinéa, qui est attaché à demeure à un immeuble visé au paragraphe 1°; «rôle» : le rôle d'évaluation foncière ou le rôle de la valeur locative; [ 79 ] L’

article 900 du Code civil du Québec lui se lit ainsi : 900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait

partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu'ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l'objet. [ 80 ] Le rôle est au cœur des mécanismes de taxation prévus dans la LFM . Voir les chapitres III, III.I, V, VI, et VII à

titre d’exemple. [ 81 ] En l’espèce l’

article 32 LFM est une disposition importante qu’a étudié le TAQ. Il est prévu : 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu'il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d'une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. [ 82 ] Cet

article doit se lire en conjonction avec l’ article 174(7) LFM : 174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour : […] 7° refléter l'augmentation de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de la réalisation d'une condition prévue à l'article 32 ou à la suite de travaux effectués sur un bâtiment faisant déjà

partie de l'unité, lorsque ces travaux sont substantiellement terminés ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis leur début, selon la première des échéances; [ 83 ] Lorsqu’un bâtiment est en cours de construction, comme en l’espèce, il n’est pas porté au rôle d’évaluation foncière tant que les conditions de réalisation prévues à l’article 32 ne sont pas rencontrées. Dans un tel cas, l’évaluateur n’a pas à modifier le rôle d’évaluation foncière afin de refléter l’augmentation de la valeur de l’unité d’évaluation. [ 84 ] L’

article 244.49 LFM précise : 244.49. Le taux particulier à la catégorie des terrains vagues desservis doit être égal ou supérieur au taux de base. Maximum du taux particulier. Il ne peut excéder le double de ce dernier. [ 85 ] Par contre, si l’immeuble fait

partie de la catégorie résiduelle, c’est le taux de base qui constitue le taux particulier de cette catégorie (art. 244.38). [ 86 ] Le Crystal soutient que l’on doit tenir compte de la valeur du bâtiment en construction, bien qu’il ne soit pas porté au rôle (art. 32) parce que sa valeur est supérieure à 10% de la valeur du terrain. Ce faisant l’unité d’évaluation échapperait à la catégorie des terrains vagues desservis et passerait à la cinquième catégorie soit celle qui est résiduelle (art. 244.30 et 244.37) [ 87 ] Cette proposition défie la logique.

Le taux particulier de l’unité d’évaluation diminuerait alors que la valeur de l’unité d’évaluation s’apprécierait en raison de la construction d’un bâtiment, lequel ne pourrait être porté au rôle puisque non substantiellement terminé (art. 32). [ 88 ] Ajoutons par ailleurs que le bâtiment visé au deuxième alinéa de l’

article 244.36 ne peut être que celui qui est porté au rôle d’évaluation foncière ( art. 31 , 33 et 34 LFM ). Or, en l’espèce il n’y avait aucun bâtiment porté au rôle d’évaluation foncière puisque les travaux de construction du bâtiment n’ont débuté qu’en septembre 2005. [ 89 ] Si le bâtiment en construction n’est pas porté au rôle car non parachevé ( art. 32 LFM ) on a pas à tenir compte de sa valeur ( art. 174(7) LFM ). [ 90 ] Aux paragraphes 14 et 15 de la décision, le TAQ résume la prétention du Crystal qui suggère une modification du rôle 2004

sur la base du paragraphe 13.1.1 de l’

article 174 LFM : 174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour : (…) 13.1.1° eu égard à l'article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu'une unité d'évaluation:

a) devient visée à l'article 57.1.1 ou cesse de l'être; (…] [ 91 ] Relativement à l’article 57.1.1, seuls les deux premiers alinéas sont pertinents : 57.1.1. Le rôle identifie chaque unité d'évaluation qui appartient au groupe des immeubles non résidentiels prévu à l'article 244.31, indique la classe prévue à l'article 244.32 dont fait

partie l'unité et, le cas échéant, indique que celle-ci est visée à l'un ou l'autre des articles 244.51 et 244.52. Le rôle d'une municipalité locale qui adopte une résolution en ce sens identifie chaque unité d'évaluation qui appartient à toute catégorie précisée dans la résolution parmi celles que prévoient les articles 244.34 à 244.36. Si la catégorie prévue à l'article 244.34 est ainsi précisée, le rôle indique, le cas échéant, que l'unité fait

partie de l'une ou l'autre des classes prévues à l'article 244.54. […] [ 92 ] Quant au rôle « quadriennal » 2007, le Crystal se fonde sur l’

article 124 LFM pour demander une révision administrative (par. 17 de la décision du TAQ). [ 93 ] En quoi la mention de la catégorie terrain vague desservi, aux rôles 2004 et 2007 est-elle inexacte? Le Crystal prétend que l’unité d’évaluation ne correspond pas à la catégorie de terrains vagues desservis parce que la valeur du bâtiment en construction est supérieure de 10% de celle du terrain. L’article 174 permet de mettre à jour le rôle à certaines conditions très précises.

Le paragraphe 13.1.1 de cet

article ne doit pas être lu isolément. Il faut également tenir compte du paragraphe 7 qui permet de modifier le rôle afin de « refléter l’augmentation de valeur d’une unité d’évaluation à la suite de la réalisation d’une d'une condition prévue à l'

article 32 […] » . Or, les conditions prévues à l’

article 32 n’étaient manifestement pas au rendez-vous… [ 94 ] Suivre le raisonnement suggéré par le Crystal et retenu par le TAQ a pour effet de contourner les règles prévues par les articles 32 et 174(7). [ 95 ] En toute déférence pour l’opinion contraire, l’interprétation de l’

article 244.36 LFM par le TAQ est indéfendable. Le TAQ a mal appliqué les principes juridiques et a dénaturé le texte clair de l’

article 244.36 . La justification avancée par le TAQ est non seulement erronée, elle est déraisonnable. L’interprétation retenue ne peut constituer une issue possible acceptable pouvant se justifier au regard des faits et du droit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’appel; INFIRME la décision du Tribunal administratif du Québec rendue le 19 mars 2008 dans les dossiers SAI-M-131242-0704 et SAI-M- 134692-0707; MAINTIENT l’inscription de « terrain vague desservi » au rôle d’évaluation foncière triennal 2004 modifié ainsi qu’au rôle d’évaluation foncière quadriennal 2007, en regard de l’unité d’évaluation correspondant au matricule 9939-06-9632-8-000-0000 (compte numéro 30-F26037705) ; Le tout avec dépens devant toutes les instances. __________________________________ CHRISTIAN M. TREMBLAY, j.c.Q.

Me Sébastien Caron CHAREST SÉGUIN CARON Avocat de l’appelant Me Louis Bouchart d'Orval MONTGRAIN GIBEAU Avocat de l’intimée Date d’audience : 23 juin 2009 Début du délibéré : 1 er septembre 2009