2017 QCCQ 8793, 2017 QCCQ 8793

Zone Agence immobilière inc. c. Guillemette 2017 QCCQ 8793 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036053-164 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . Q . ______________________________________________________________________ ZONE AGENCE IMMOBILIÈRE INC.

Partie demanderesse c. SIMON GUILLEMETTE -et- STÉPHANIE ROSS Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Zone Agence Immobilière Inc. ( ZONE ) réclame de Simon Guillemette et de Stéphanie Ross la somme de 15 000 $ à

titre de rétribution à la suite de la vente de leur immeuble. [ 2 ] Le couple Guillemette-Ross conteste la réclamation. Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) Zone a-t-elle droit à la rétribution pour la vente de l’immeuble du couple Guillemette-Ross?

b) Pour répondre à cette question, le Tribunal doit plus particulièrement déterminer si les acheteurs de l’immeuble ont été intéressés à celui-ci pendant la durée du contrat de courtage. Contexte [ 4 ] Le 18 mai 2013, le couple Guillemette-Ross conclut avec Zone un contrat de courtage exclusif pour la vente de son immeuble.

Ce contrat, qui expire le 20 novembre 2013, prévoit notamment que le prix de vente demandé est de 579 900 $, que la rétribution de Zone est de 4 % ou de 2,5 % selon que la vente est effectuée avec ou sans agent collaborateur et que l’agence a droit à la rétribution si la vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat si certaines conditions sont réalisées [1] . [ 5 ] À l’expiration du contrat de courtage, le 20 novembre 2013, l’immeuble n’est pas vendu et le contrat n’est pas renouvelé. [ 6 ] Le 18 mars 2014, Mouna Ben Aissia et Ramzi Haddad présentent au couple Guillemette-Ross une promesse d’achat qui est acceptée le même jour [2] . [ 7 ] L’acte de vente est signé devant notaire le 23 juin 2014 et prévoit que l’immeuble est vendu au couple Ben Aissia-Haddad au coût de 540 000 $ [3] . [ 8 ] Estimant avoir droit à sa rétribution, Zone réclame du couple Guillemette-Ross la somme de 15 000 $. [ 9 ] Le couple Guillemette-Ross conteste la réclamation au motif que le couple Ben Aissia-Haddad a acheté l’immeuble après l’expiration du contrat de courtage conclu avec Zone, que celle-ci n’a pas contribué à la vente et que les acheteurs n’ont pas été intéressés par l’immeuble pendant la durée du contrat.

Analyse [ 10 ] L’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), prévoit que toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules de Zone.

[ 11 ] L’

article 2804 C.c.Q. prévoit par ailleurs que la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve.

Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence. [ 12 ] Il n’est pas contesté que l’immeuble a été vendu après l’expiration du contrat de courtage. [ 13 ] La question en litige concerne l’application de la clause 7.1 paragraphe 3 de ce contrat [4] qui prévoit que le vendeur versera à l’agence la rétribution : 3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressé par l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE. [ 14 ] Le couple Guillemette-Ross n’a pas, durant cette période, conclu un contrat exclusif avec une autre agence. [ 15 ] Il n’est pas contesté que madame Ben Aissia ait eu deux contacts téléphoniques avec le courtier représentant Zone, Simon Waked, au mois d’octobre 2013, soit avant l’expiration du contrat. [ 16 ] Madame Ben Aissia témoigne à l’audience qu’elle a effectivement contacté monsieur Waked pour obtenir certaines informations concernant l’immeuble mais qu’elle n’a pas poussé plus loin ses démarches car le prix demandé était trop haut. [ 17 ] Madame Ben Aissia affirme que monsieur Waked l’a rappelée peu de temps après pour faire le suivi et qu’elle lui a alors mentionné qu’elle n’était pas intéressée par la propriété en raison de son prix.

Monsieur Waked affirme quant à lui que c’est plutôt madame Ben Aissia qui l’a rappelé une deuxième fois. [ 18 ] Il n’est par ailleurs pas contesté que monsieur Waked n’a eu aucune autre communication avec madame Ben Aissia avant la vente de l’immeuble. [ 19 ] D’autre part, le couple Ben Aissia-Haddad a contacté directement le couple Guillemette-Ross en janvier 2014 pour obtenir certaines informations additionnelles. Il importe de souligner que le prix demandé, qui s’élevait à 564 000 $ en octobre 2013, avait été réduit à 552 999 $ après l’expiration du contrat de courtage.

Il le sera de nouveau à 548 999 $ le 11 février 2014. [ 20 ] Le 16 février 2014, le couple Ben Aissia-Haddad présente une promesse d’achat de 515 000 $ sur une autre propriété [5] . La preuve révèle que le prix de vente convenu au terme des négociations s’élève à 535 000 $. [ 21 ] Le couple Ben Aissia-Haddad ne procèdera finalement pas à l’achat de cette autre propriété compte tenu des lacunes majeures observées lors de l’inspection préachat [6] . [ 22 ] Le couple Ben Aissia-Haddad présente ensuite une promesse d’achat au couple Guillemette-Ross qui l’accepte le 18 mars 2014 [7] .

Décision [ 23 ] Zone doit démontrer, par prépondérance de la preuve, que le couple Guillemette-Ross a vendu son immeuble, dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat de courtage, à « une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat » [8] . [ 24 ] Or, le Tribunal estime que le couple Ben Aissia-Haddad n’a pas été intéressé à l’immeuble pendant la durée du contrat de courtage. [ 25 ] Intéresser signifie susciter l’intérêt, amener la personne à désirer devenir propriétaire de la propriété et, pour ce faire, l’amener à être disposée à entamer des négociations sur les modalités de la vente incluant, bien entendu, le prix de celle-ci. [ 26 ] Une personne n’est pas intéressée si, d’entrée de jeu, le prix est trop élevé pour elle, elle ne visite pas l’immeuble et elle n’entame aucune démarche en vue de discuter du prix de vente avec le courtier. [ 27 ] Or, voilà précisément la situation en l’espèce. [ 28 ] Le Tribunal retient en effet que madame Ben Aissia, après avoir obtenu certaines informations sur la propriété, ne s’est jamais montrée intéressée par celle-ci pendant la durée du contrat de courtage en raison de son prix. [ 29 ] Le couple Ben Aissia-Haddad a d’ailleurs présenté une promesse d’achat sur une autre propriété en février 2014, soit près de trois mois après l’expiration du contrat, et a même fait procéder à l’inspection préachat de cette propriété. [ 30 ] De plus, ce n’est qu’après que des lacunes majeures aient été observées par l’inspecteur préachat sur cette autre propriété que le couple Ben Aissia-Haddad a déposé une promesse d’achat au couple Guillemette-Ross. [ 31 ] Le Tribunal retient également de la preuve testimoniale que la vente a été conclue au terme d’âpres négociations lors desquelles le couple Guillemette-Ross a même inclus à la vente les électroménagers. [ 32 ] Selon Zone, le couple Ben Aissia-Haddad s’est informé auprès de monsieur Waked des intentions futures du couple Guillemette-Ross à l’égard du renouvellement ou non du contrat de courtage qui expirait bientôt.

Zone suppose ainsi que le couple Ben Aissia-Haddad avait peut-être choisi d’attendre l’expiration du contrat pour se montrer intéressé à la propriété et ainsi éviter d’avoir à payer la rétribution. Or, la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que telle était l’intention du couple Ben Aissia-Haddad. [ 33 ] Compte tenu de ce qui précède, la demande de Zone est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la demande; [ 35 ] CONDAMNE Zone Agence Immobilière Inc. à payer à Simon Guillemette et à Stéphanie Ross les frais de justice de 200 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 15 mai 2017