2017 QCCQ 7153, 2017 QCCQ 7153

Syndicat des copropriétaires du 55 Berlioz c. Péloquin 2017 QCCQ 7153 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-023569-157 DATE : 2 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 55 BERLIOZ Demandeur c.

DENIS PÉLOQUIN ET NANCY CLAPP Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ LE 8 JUIN 2017 ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des Copropriétaires du 55 Berlioz (« le Syndicat ») allègue l’inopposabilité à son égard d’une donation faite par Denis Péloquin (« M. Péloquin ») à son épouse Nancy Clapp (« Mme Clapp ») en 2011. [ 2 ] Le Syndicat est créancier de M. Péloquin en vertu d’un jugement rendu par la Cour du Québec le 16 juin 2014 le condamnant à lui payer 43 893,59$. M.

Péloquin ne possède aucun actif permettant l’exécution de ce jugement [1] . Le Syndicat prétend que par la donation de 2011, M. Péloquin lui a causé préjudice en se rendant ou en cherchant à se rendre insolvable ou alors, en rendant difficile l’exercice de la créance en soustrayant cet actif important à ses créanciers. [ 3 ] C’est à l’occasion d’un interrogatoire de M.

Péloquin après jugement tenu en vertu des articles 543 et suivants de l’ancien Code de procédure civile (« C.p.c. ») que le Syndicat apprend l’existence de la donation de la somme de 280 000,00$ à Mme Clapp et du fait qu’elle achète seule avec cet argent un immeuble situé à Saint-Bruno-de-Montarville (« la propriété de Saint-Bruno »), le 30 mai 2011. [ 4 ] Le 27 juin 2015, le Syndicat intente la présente action en procédant à la saisie avant-jugement de la propriété de Saint-Bruno en vertu de l’article 733 de l’ancien C.p.c.

Il allègue qu’il est à craindre que sans le recours à cette saisie avant-jugement, il ne pourra recouvrer sa créance. [ 5 ] M. Péloquin et Mme Clapp s’opposent à cette saisie d’abord en raison de l’insuffisance de l’affidavit souscrit par le président du Syndicat Louis Tessier (« M.

Tessier »), puis en raison de la fausseté des allégations. [ 6 ] Le 27 juillet 2015, le juge Henri Richard, J.C.Q., déclare suffisantes les allégations de cet affidavit et défère la requête en annulation de la saisie avant-jugement à la Division de pratique de la Chambre civile de la Cour du Québec. [ 7 ] La soussignée entend les parties sur la véracité des allégations de l’affidavit au soutien de la réquisition du bref de saisie avant- jugement, mais l’instruction ne peut se terminer dans la journée. [ 8 ] Les parties conviennent alors que la suite de l’audience portera tant sur la validité de la saisie que sur la demande en inopposabilité du Syndicat. [ 9 ] M.

Péloquin et Mme Clapp contestent l’action en inopposabilité aux motifs suivants : - Il n’y avait aucune créance antérieure en mai 2011; - En 2011, il n’y avait aucun élément sérieux d’une créance ultérieure sur la base de la déclaration de la copropriété; - Au moment de l’acte attaqué, la valeur nette du condo était de 350 000,00$ alors que l’hypothèque de la Banque Royale était de 280 000,00$ laissant une équité suffisante. Rien dans la transaction de 2011 n’a rendu M. Péloquin insolvable;

- La situation en 2016 est le résultat de circonstances incontrôlables nullement liées aux faits reprochés en 2011; - Les comportements obstinés du Syndicat et une situation regrettable qui sont la première cause du fait que sa créance n’a pas été payée à date; - L’action du Syndicat est prescrite. [ 10 ] M. Péloquin et Mme Clapp ajoutent que M. Tessier, l’affiant au soutien de la réquisition de la saisie avant-jugement, n’avait plus l’autorité pour demander une saisie avant-jugement. Questions en litige [ 11 ] La donation faite par M.

Péloquin à Mme Clapp d’une somme de 280 000,00$, en mai 2012, l’a-t-elle été avec l’intention de frauder le Syndicat? [ 12 ] La présente action est-elle prescrite? [ 13 ] Qui avait autorité pour requérir la saisie avant-jugement au nom du Syndicat? [ 14 ] La saisie avant-jugement doit-elle être annulée pour cause de fausseté des allégations de l’affidavit de M. Tessier? Le contexte [ 15 ] La présente affaire se veut le point culminant d’une relation pour le moins houleuse entre le Syndicat et M. Péloquin qui en a été le président pendant plusieurs années.

En voici le résumé. [ 16 ] Le Syndicat administre un immeuble de six unités situé au 55, rue Berlioz, à l’Ile- des-Sœurs (« l’immeuble »). Ces unités sont réparties sur trois étages, soit les #101, #201 et #301 d’un côté, et les #102, #202 et #302 de l’autre. La copropriété est constituée par l’enregistrement en juin 1987 de la déclaration de copropriété, laquelle n’est pas modifiée malgré l’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec (« C.c.Q. »), le 1 er janvier 1994. [ 17 ] M.

Péloquin est propriétaire de la fraction indivise de la copropriété #301 (« le condo ») pour l’avoir acquise de 104198 Gestion Canada Ltée (« Canada Ltée »), compagnie dont il était le seul actionnaire. Canada Ltée en était propriétaire depuis le 17 février 1989, M. Péloquin habite ce condo depuis cette date. [ 18 ] Vers 1991, M. Péloquin y fait installer un puits de lumière de marque Velux à travers la structure du toit de l’immeuble. Quelques années plus tard, il emménage une chambre dans la

partie entretoit de son condo. [ 19 ] Ni Canada Ltée ni M. Péloquin n’obtiennent d’autorisation écrite des administrateurs pour faire ces modifications, contrairement à l’article 9.5 de la déclaration de copropriété. Les aménagements sont néanmoins à la connaissance des autres copropriétaires qui ne les contestent pas pendant plusieurs années. [ 20 ] En 1996, des problèmes sérieux de toiture se manifestent qui culminent à la fin des années 2000. Il s’agit d’infiltrations d’eau à partir du toit et des fenêtres. [ 21 ] Entre 2009 et 2011, le Syndicat et M.

Péloquin retiennent, de part et d’autre, les services d’experts pour déterminer la cause de ces infiltrations et les travaux correctifs. [ 22 ] Pour le Syndicat, c’est M. Péloquin qui en est responsable puisque les problèmes sont attribuables au puits de lumière Velux et à l’aménagement de la chambre dans l’entretoit. [ 23 ] De son côté, M. Péloquin nie toute responsabilité : le problème d’infiltrations d’eau est plutôt lié aux bardeaux défectueux. [ 24 ] Les relations entre M. Péloquin et le Syndicat s’enveniment.

Le Tribunal a relevé dans les procès-verbaux des assemblées spéciales des copropriétaires que dès le 28 octobre 2010, ils confient à l’étude d’avocats Gascon et Associés le mandat de représenter le Syndicat dans tout litige relatif à un problème de dégradation de l’immeuble (assemblée du 28 octobre 2010) puis, ils précisent le mandat à l’assemblée du 1 er mars 2011. Il s’agit notamment d’entreprendre des démarches légales pour obliger certains copropriétaires, dont celui du 301 qui ont déjà effectué des travaux sur l’immeuble, d’effectuer les réparations et corrections. [ 25 ] Dans les mois qui suivent, M.

Péloquin et le Syndicat intentent plusieurs procédures l’un contre l’autre que le Tribunal résume ainsi. A. Poursuite de M. Péloquin contre le Syndicat (500-17-067146-111) [ 26 ] Le 8 août 2011, M. Péloquin intente un recours en reconnaissance judiciaire du droit de propriété par prescription portant sur l’entretoit de l’immeuble où il a construit une pièce additionnelle. [ 27 ] Le 28 mars 2012, les parties signent une transaction par laquelle M. Péloquin renonce à ses prétentions d’en être déclaré propriétaire et reconnait le droit de propriété des copropriétaires quant à cette pièce.

Par ailleurs, il assume l’entière responsabilité du coût des travaux correctifs à la toiture ou à l’immeuble si un problème survient, notamment en raison de la présence des puits de lumière Velux aménagés en 1991. [ 28 ] En contrepartie, le Syndicat accepte que les Velux restent en place à la condition qu’un couvreur garantisse les travaux à venir de réfection de la toiture sans invoquer de réserve en raison de leur présence.

B. Hypothèque légale [ 29 ] Le 19 août 2011, le Syndicat publie une hypothèque légale sur le condo de M. Péloquin parce qu’il doit alors 220,00$ en charges communes impayées. C. Poursuite du Syndicat contre M. Péloquin (500-17-067671-118) [ 30 ] En septembre 2011, le Syndicat poursuit M. Péloquin pour avoir accès à sa

partie privative pour évaluer la condition de l’immeuble et pour pouvoir effectuer les travaux jugés utiles. [ 31 ] Le 19 octobre 2011, le juge Wilbrod-Claude Décarie, J.C.S., rend jugement en l’absence de M. Péloquin, lui ordonnant de donner au Syndicat libre accès à son condo à ses fins. D. Poursuite de M. Péloquin contre le Syndicat en annulation de budget d’opération et de la contribution spéciale déposée lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires du 55 Berlioz tenue le 26 septembre 2012 et en annulation des décisions prises au préjudice des droits de M.

Péloquin (500-17-074437-123) [ 32 ] Le Syndicat présente une requête en abus de procédure à l’encontre de la poursuite de M. Péloquin. [ 33 ] Le 8 octobre 2013, le juge Jean-François Michaud, J.C.S., accueille en

partie cette requête et ordonne à M. Péloquin de fournir un cautionnement de 5 000,00$ à être conservé au greffe de la Cour jusqu’à jugement final ou entente entre les parties. [ 34 ] M. Péloquin dépose le cautionnement de 5 000,00$, la cause est toujours pendante. Poursuite du Syndicat contre M. Péloquin (500-22-193567-123) [ 35 ] Dès le 11 juin 2012, le Syndicat intente une action contre M.

Péloquin pour lui réclamer les frais, honoraires et déboursés relatifs aux inspections, expertises, travaux et honoraires extrajudiciaires encourus en raison de l’aménagement des puits de lumière et de la chambre additionnelle et en raison des litiges résumés plus haut, invoquant l’article 14.1 de la déclaration de copropriété :

TITRE XIV- INDEMNISATION : 14.1.- Chaque copropriétaire doit indemniser les administrateurs de toute perte, coût, frais, dommage, blessure et responsabilité de toute nature causés aux parties communes ou subis par les administrateurs ou par un autre copropriétaire par la faut de ce copropriétaire, sa famille ou un membre de celle-ci, un occupant de sa

partie exclusive, un préposé ou un serviteur, un invité ou une personne se rendant à la

partie exclusive de ce copropriétaire, le tout sauf les pertes, coûts, frais, dommages, blessures et responsabilités causés par un assuré (tel que défini dans une police d'assurance) couvert par une police d'assurance souscrite par les administrateurs.

Toute somme devant être payée par un copropriétaire aux administrateurs à la suite du paraphe 14.1. des présentes, comprend les frais de collection et honoraires légaux encourus par les administrateurs pour collecter ces sommes d'argent, et ces sommes portent intérêt au taux de trois pour cent (3%) l'an de plus que le taux d'intérêt consenti de temps en temps aux Banques à Charte par la Banque du Canada.

Les administrateurs peuvent également récupérer ces sommes par versements mensuels qu'ils déterminent, lesquels versements mensuels seront additionnés aux charges communes mensuelles de ce copropriétaire, sur réception par ce copropriétaire d'un avis des administrateurs à cet effet. Toute somme payable en vertu du paragraphe 14.1 des présentes est considérée comme une contribution aux charges communes et elle est recouvrable comme telle. [ 36 ] Le procès est présidé par le juge Gilson Lachance, J.C.Q., qui rend jugement le 16 juin 2014 et condamne M.

Péloquin à payer au Syndicat la somme de 43 893,59$. [ 37 ] Le juge Lachance tient compte notamment de la déclaration de copropriété et de la transaction intervenue dans le dossier 500- 17-067146-111, pour conclure que M.

Péloquin a réalisé l’installation des Velux et l’aménagement d’une chambre additionnelle dans ce qu’il considère être les parties communes de la copropriété, sans les autorisations nécessaires et prévues à la déclaration de copropriété. [ 38 ] Après avoir analysé les dossiers judiciaires pour lesquels le Syndicat réclame les coûts d’expertise et les honoraires extrajudiciaires, il en analyse la raisonnabilité et conclut ainsi : [92] CONSIDÉRANT les critères établis dans l'arrêt Groupe Van Houtte; [93] CONSIDÉRANT les circonstances détaillées précédemment et plus spécialement dans la poursuite en prescription, l'enregistrement de l'hypothèque légale et le cautionnement versé dans le dossier de la Cour Supérieure, le Tribunal établit les frais extrajudiciaires raisonnables à 35 000 $. [94] CONSIDÉRANT QUE le demandeur a également le droit d'être remboursé des déboursés détaillés au paragraphe 1 pour un total de 8 893,59 $. [95] Ces montants déboursés entrent dans le cadre de l'article 14.1 de la déclaration de copropriété qui n'a pas été modifiée et qui prévoit que les intérêts sont au taux de 3% l'an de plus que le taux d'intérêt consenti de temps en temps aux banques à charte par la Banque du Canada ; [ 39 ] Le 27 août 2014, la juge Geneviève Marcotte, J.C.A., rejette la requête pour permission d’en appeler de M.

Péloquin [2] .

[ 40 ] Le 16 septembre 2014, le Syndicat publie une hypothèque légale résultant du jugement du 16 juin 2014 sur l’unité #301 de M. Péloquin [3] . [ 41 ] Le 27 janvier 2015, la Banque Royale du Canada (« la Banque Royale ») qui détient une hypothèque de premier rang depuis mai 2011, publie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et un retrait d’autorisation de percevoir les loyers vu le défaut de M. Péloquin de rembourser le prêt en capital et frais, soit un total de 283 643,00$ [4] . [ 42 ] Le 10 juin 2015, les procureurs du Syndicat interrogent après jugement M. Péloquin suivant l’article 543 de l’ancien C.p.c. [ 43 ] L’interrogatoire révèle que M. Péloquin a exercé à

titre d’avocat la plus grande

partie de sa vie mais qu’au moment de l’interrogatoire, il n’a aucun emploi ni occupation rémunérée sauf certains mandats de correction de texte. Ses seuls revenus sont la pension de vieillesse et la Régie des Rentes du Québec. [ 44 ] Il ne détient aucun actif à l’exception de son condo de l’Ile-des-Sœurs. Il informe le procureur qui l’interroge que cet immeuble doit être vendu sous contrôle de justice à la demande de la Banque Royale. [ 45 ] En mai 2011, M. Péloquin avait conclu avec la Banque Royale un contrat de « facilité de crédit » lui permettant d’emprunter jusqu’à concurrence de 350 000,00$.

Il avait alors accordé à la Banque Royale une hypothèque immobilière sur son condo à la garantie des sommes empruntées. [ 46 ] C’est en raison de son défaut de rembourser les montants empruntés que la Banque Royale publie le préavis d’exercice de droit hypothécaire et s’apprête à vendre en justice le condo. [ 47 ] Lors de l’interrogatoire, M. Péloquin révèle au procureur du Syndicat que l’argent prêté par la Banque Royale a été utilisée pour payer la propriété de Saint-Bruno. Il ajoute « la maison aurait été achetée aux deux noms, n’eut été de la maladie ». M.

Péloquin n’a aucun intérêt dans cette propriété. [ 48 ] À la question « Avez-vous fait un don de 280 000,00$ à votre femme? : », M. Péloquin refuse de répondre. Ce n’est qu’après l’intervention du juge Bousquet qu’il répond : « j’ai emprunté 280 000,00$ sur ma maison et compte tenu de mon état de santé, je l’ai remis à ma femme pour qu’elle achète sa maison. » [5] . [ 49 ] Vu ce qui précède, le Syndicat intente la présente action le 25 juin 2015 : il plaide que la donation faite par M.

Péloquin en 2011 à Mme Clapp de la somme de 280 000,00$ l’a été en fraude de ses droits et dans le but de se rendre insolvable et lui a causé préjudice. [ 50 ] Puisque Mme Clapp a utilisé cet argent pour acheter la propriété de Saint-Bruno, qu’elle savait ou devait savoir que cette donation causerait préjudice au créancier en général et au Syndicat en particulier, le Syndicat demande que cette propriété soit saisie avant-jugement puisqu’il est à craindre que sans cette saisie, il ne pourra recouvrer le montant de la créance de M. Péloquin. Droit applicable A.

Action en inopposabilité [ 51 ] Les articles 1631 à 1635 C.c.Q. traitent de l’action en inopposabilité : 1631. Le créancier, s’il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l’acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l’acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu’il est insolvable, une préférence à un autre créancier. 1632. Un contrat à

titre onéreux ou un paiement fait en exécution d’un tel contrat est réputé fait avec l’intention de frauder si le cocontractant ou le créancier connaissait l’insolvabilité du débiteur ou le fait que celui-ci, par cet acte, se rendait ou cherchait à se rendre insolvable. 1633. Un contrat à

titre gratuit ou un paiement fait en exécution d’un tel contrat est réputé fait avec l’intention de frauder, même si le cocontractant ou le créancier ignorait ces faits, dès lors que le débiteur est insolvable ou le devient au moment où le contrat est conclu ou le paiement effectué. 1634. La créance doit être certaine au moment où l’action est intentée; elle doit aussi être liquide et exigible au moment du jugement sur l’action. La créance doit être antérieure à l’acte juridique attaqué, sauf si cet acte avait pour but de frauder un créancier postérieur. 1635.

L’action doit, à peine de déchéance, être intentée avant l’expiration d’un délai d’un an à compter du jour où le créancier a eu connaissance du préjudice résultant de l’acte attaqué ou, si l’action est intentée par un syndic de faillite pour le compte des créanciers collectivement, à compter du jour de la nomination du syndic. [ 52 ] Pour réussir dans son action, le Syndicat doit prouver les éléments suivants : 1. Une créance antérieure à la donation de mai 2011; 2. Une créance certaine au moment d’intenter l’action et liquide et exigible au moment du jugement; 3.

Le préjudice que lui causent la donation et l’appauvrissement de M. Péloquin qui diminue son patrimoine, compromettant ainsi le recouvrement de sa créance; 4. Le caractère frauduleux de l’acte résultant de l’intention du débiteur de porter atteinte aux droits du créancier;

5. Le dépôt de la présente action dans l’année de la connaissance acquise par le Syndicat du préjudice résultant de l’acte attaqué. [ 53 ] Le Syndicat doit établir ces éléments par preuve prépondérante selon les articles 2803 et 2804 C.c.Q. : Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 54 ] La

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. B. Validité de la saisie avant-jugement [ 55 ] L’article 518 C.p.c. reproduit textuellement l’article 733 de l’ancien C.p.c. et se lit ainsi : 518. Le demandeur peut, avec l’autorisation du tribunal, faire saisir avant jugement les biens du défendeur, s’il est à craindre que sans cette mesure le recouvrement de sa créance ne soit mis en péril. [ 56 ] Dans le cadre d’une opposition d’une saisie avant-jugement, le Syndicat doit démontrer les éléments suivants selon une preuve prima fascie : 1. L’existence d’une créance; 2.

L’accueil possible des conclusions de l’action; 3. La crainte sérieuse et objective que sans la saisie avant-jugement, le recouvrement de la créance ne soit mis en péril. Analyse et décision A. Action en inopposabilité Remarque préliminaire [ 57 ] Il n’est pas contesté qu’entre le 11 mai et le 20 mai 2011, M. Péloquin remet 280 000,00$ à Mme Clapp qui achète seule avec cet argent la propriété de Saint-Bruno. [ 58 ] Le Syndicat prétend qu’il s’agit d’une donation alors que pour M. Péloquin il s’agit d’un « transfert » puisqu’il y a contrepartie. M.

Péloquin affirme qu’il lui remet cet argent pour la protéger puisqu’elle s’occupe de lui en raison de son état de santé qui se détériore grandement. [ 59 ] M. Péloquin est avocat et l’a été pendant plusieurs décennies et ne peut ignorer la définition de la donation de l’

article 1806 C.c.Q. : 1806. La donation est le contrat par lequel une personne, le donateur, transfère la propriété d’un bien à

titre gratuit à une autre personne, le donataire; le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. La donation peut être faite entre vifs ou à cause de mort. [ 60 ] Les explications de M. Péloquin sont plutôt nébuleuses, il s’agit tantôt d’une rémunération tantôt d’un dédommagement. Or, rien dans la preuve présentée ne permet de conclure que le cas échéant, il y avait lieu de rémunérer ou de dédommager Mme Clapp parce qu’elle doit s’occuper et aider M. Péloquin.

Le Tribunal ne retient pas sa prétention à l’effet qu’il ne s’agit pas d’une donation. [ 61 ] M. Péloquin n’a pas démontré en quoi la maladie dont il se dit affecté, l’acouphène, le rend dépendant des soins de Mme Clapp. [ 62 ] Il ne produit aucun rapport médical établissant la gravité de son état. Le Tribunal ne peut que se référer à la définition de l’acouphène, une i mpression auditive correspondant à la perception d'un son et ressemblant à un tintement, un sifflement ou un bourdonnement, sans qu'il y ait de véritables sons arrivant dans l'oreille. [ 63 ] M.

Péloquin prétend que cette maladie l’empêche de travailler et affecte ses capacités intellectuelles dès 2011. [ 64 ] En l’absence de toute évaluation médicale, le Tribunal ne peut prêter foi à ces prétentions, d’autant plus qu’il a noté tout comme le Syndicat que cette maladie n’a pas empêché M. Péloquin d’opposer une défense vigoureuse à toutes les actions intentées contre lui incluant la présente, de même qu’une défense soutenue pendant les trois jours d’audience dans la présente affaire. [ 65 ] L’acte attaqué est donc bien une donation.

Le Tribunal reprend l’analyse des éléments constitutifs du fardeau de la preuve du Syndicat.

1. Créance antérieure à la donation de mai 2011 [ 66 ] M. Péloquin plaide que la créance du Syndicat est postérieure à la donation, puisqu’elle origine du jugement du 16 juin 2014. [ 67 ] Il faut s’interroger sur le moment de la naissance de la créance, notamment lorsqu’elle résulte d’une situation autre qu’un engagement contractuel. Souvent la créance nait avant d’être reconnue par jugement, lequel est simplement déclaratif de droit [6] . [ 68 ] Par exemple, dans l’affaire Belisle et al c.

Séguin et al [7] , le demandeur, créancier du défendeur, demandait l’inopposabilité d’un contrat passé par ce dernier en invoquant les articles 1631 et suivants du Code civil . Le montant dû par le défendeur l’était en vertu d’un jugement accueillant l’action du demandeur pour vices cachés. [ 69 ] Bien que ce jugement ait été postérieur à l’acte attaqué, le Tribunal juge que l’origine de la créance du demandeur, acheteur de l’immeuble, se trouve dans l’acte de vente intervenu entre les parties imposant dès ce moment au vendeur, le défendeur, l’obligation relative à la garantie légale de qualité.

Comme l’acte de vente survient avant l’acte attaqué, il s’agit bien d’une créance antérieure. [ 70 ] En l’instance, les manquements de M. Péloquin sont relatifs à des obligations posées par la déclaration de copropriété publiée en 1987.

Il est reconnu que la déclaration de copropriété est un contrat synallagmatique où les parties sont obligées les unes envers les autres, de façon continue : les parties, c’est-à-dire les copropriétaires, sont tenus contractuellement les unes envers les autres au respect de ces dispositions [8] et donc envers le Syndicat, la personne morale qui les regroupe. [ 71 ] Le juge Lachance accueille l’action du Syndicat et le condamne à lui payer la somme de 43 893,59$ parce que M. Péloquin a fait défaut de respecter l’obligation de ne pas faire de travaux dans les parties communes ou sur les structures de sa

partie privative sans l’autorisation écrite des administrateurs. Ce jugement n’est pas constitutif des droits du Syndicat mais bien déclaratif, la créance est donc antérieure à la donation de mai 2011. 2. Une créance certaine au moment d’intenter l’action est une créance liquide et exigible au moment du jugement [ 72 ] Le jugement du juge Lachance acquiert force de chose jugée le 27 août 2014 par le rejet de la permission d’en appeler de ce jugement. La créance est donc certaine, liquide et exigible au moment où le Syndicat intente la présente action en juin 2015. 3.

La donation entraine un préjudice pour le Syndicat et appauvrit M. Péloquin en diminuant son patrimoine et compromettant le recouvrement de la créance du Syndicat [ 73 ] L’

article 1631 C.c.Q. exige que le comportement reproché au débiteur cause un préjudice au créancier. [ 74 ] Généralement on admet que l’acte qui provoque l’insolvabilité du débiteur ou qui l’aggrave confère au créancier l’intérêt nécessaire pour l’attaquer.

Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina [9] soulignent l’évolution de la jurisprudence qui admet maintenant qu’il suffit de manœuvres qui rendent difficile la saisie-exécution contre le débiteur, notamment la transformation d’actifs de manière à les faire échapper à une saisie : 908-Préjudice autre que celui qui résulte de l’insolvabilité du débiteur – Dans le prolongement d’un courant jurisprudentiel amorcé sous le Code civil du Bas-Canada, le nouvel

article 1631 C.c.Q. a fait disparaitre l’insolvabilité comme seule mesure du préjudice et donc comme condition nécessaire d’exercice de l’action. Il est dès lors permis de rendre inopposable un acte qui, sans rendre le débiteur immédiatement insolvable, a pour effet de soustraire sa fortune à ses créanciers, de rendre difficile l’exercice de leur créance, ou d’une façon plus générale, de compromettre sérieusement la réalisation du gage général .

Le préjudice n’est alors plus l’insolvabilité en tant que tel, mais plutôt l’insolvabilité planifiée résultant d’un subterfuge, par lequel le débiteur fait sortir de son patrimoine des biens qui seraient faciles à saisir afin justement d’en prévenir la saisie par son créancier, par exemple en les remplaçant par une simple créance. (Le Tribunal souligne) [ 75 ] Qu’en est-il en l’instance? [ 76 ] Selon la preuve prépondérante, le condo de l’Ile-des-Sœurs est l’actif principal de M. Péloquin en 2011, alors libre d’hypothèque.

Il le grève en faveur de la Banque Royale pour garantir un prêt d’un montant maximum de 350 000,00$. [ 77 ] Il obtient alors 280 000,00$ de la Banque qu’il remet à Mme Clapp, qui achète à son seul nom la propriété de Saint-Bruno. [ 78 ] Mme Clapp n’est aucunement engagée envers la Banque Royale relativement à cet emprunt. [ 79 ] En 2015, l’interrogatoire après jugement révèle que M. Péloquin n’a aucun revenu, il possède quelques biens mobiliers et plusieurs dettes à honorer [10] . [ 80 ] M.

Péloquin n’a pas démontré qu’en 2011 la situation était fort différente, même s’il avait peut-être des revenus de profession. [ 81 ] Le Tribunal n’hésite pas à conclure qu’en hypothéquant son condo en faveur de la Banque Royale, en remettant le produit de l’emprunt de 280 000,00$ à Mme Clapp sans contrepartie, il compromet sérieusement la réalisation du gage général et soustrait sa fortune à ses créanciers dont le Syndicat. [ 82 ] D’ailleurs, la vente en justice du condo en mars 2016 le démontre puisque selon l’état de collocation, la vente rapporte 270 000,00$ alors que la créance de la Banque Royale à cette date est de 324 712,79$.

Elle ne recueille que 248 346,60$, le Syndicat ne reçoit rien vu l’insuffisance des deniers. [ 83 ] La donation de 280 000,00$ en mai 2011 à Mme Clapp a donc causé un préjudice au Syndicat.

[ 84 ] M. Péloquin plaide que ce sont les faits et gestes du Syndicat qui ont empêché la vente de l’unité 301 en 2016 à un prix plus élevé. La preuve présentée ne supporte pas ses prétentions. 4. Le caractère frauduleux de l’acte résultant de l’intention de M. Péloquin de porter atteinte aux droits du Syndicat [ 85 ] Comme le rappelle le juge Louis Rochette, J.C.A., dans l’arrêt Levasseur et al c. 9095-9206 Québec et al [11] , l’intention spécifique de fraude de la part du débiteur, la volonté arrêtée de nuire à ses créanciers, est dans bien des cas impossible à faire.

Il reprend les propos des auteurs Baudouin et Jobin : [52] Revenons brièvement à Baudouin et Jobin : […] Deux conceptions voisines peuvent, en effet, être prises en considération. On pourrait exiger, en premier lieu, la preuve d'une intention spécifique de frauder de la part du débiteur, c'est-à-dire d'une volonté arrêtée de nuire à ses créanciers . Il en existe certains exemples en jurisprudence, mais la preuve directe d'une intention aussi spécifique est, dans bien des cas, pratiquement impossible à faire.

La position majoritaire, en doctrine et en jurisprudence, requiert donc simplement que le créancier démontre la conscience ou la connaissance chez le débiteur, au moment de la passation de l'acte, des répercussions négatives que cet acte peut avoir sur son patrimoine et du préjudice qu'il peut donc causer au créancier . […]

L'article 1631 du Code cite, à

titre d'exemple d'acte frauduleux du débiteur, « l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier ». Il ne s'agit pas là d'une définition stricte de l'intention frauduleuse ou d'éléments systématiquement requis pour conclure à l'existence d'une intention frauduleuse.

Ainsi, l'insolvabilité du débiteur, si elle participe à l'établissement des présomptions légales d'intention frauduleuse, ne constitue pas en tant que telle une condition d'existence de cette intention . (Le Tribunal souligne) [ 86 ] Le juge Rochette ajoute que les présomptions de fait démontrant cette intention frauduleuse peuvent résulter de la nature des actes juridiques, de l’époque de leur passation et des liens unissant les parties. [ 87 ] Certes, la présomption de l’

article 1633 C.c.Q. pourrait venir en aide au Syndicat vu le caractère gratuit de l’acte attaqué : 1633. Un contrat à

titre gratuit ou un paiement fait en exécution d’un tel contrat est réputé fait avec l’intention de frauder, même si le cocontractant ou le créancier ignorait ces faits, dès lors que le débiteur est insolvable ou le devient au moment où le contrat est conclu ou le paiement effectué. [ 88 ] Cependant, vu l’absence de preuve quant à l’insolvabilité de M. Péloquin en mai 2011, il n’y a pas lieu pour le Tribunal de tenir compte de cette présomption. [ 89 ] Par contre, le Syndicat a démontré l’intention de M. Péloquin de porter atteinte à ses droits par des présomptions suffisamment graves, précises et concordantes.

Au moment où il donne 280 000,00$ à son épouse Mme Clapp, il a conscience et connaissance des répercussions négatives que cette donation peut avoir sur son patrimoine et le préjudice qu’il peut causer au Syndicat. Il a grevé d’une hypothèque de 350 000,00$ son seul actif, l’argent emprunté permet à Mme Clapp d’acheter un immeuble sur lequel il n’a aucun droit. [ 90 ] C’est la séquence de la promesse d’achat en 2010, de la donation de mai 2011 et de l’achat de la propriété de Saint-Bruno peu de temps après, qui en convainc le Tribunal. [ 91 ] En juillet 2010, M.

Péloquin promet avec Mme Clapp d’acheter la propriété de Saint-Bruno, selon la promesse d’achat produite au dossier. [ 92 ] M. Péloquin et Mme Clapp conviennent avec le vendeur que la possession et la passation de l’acte de vente chez le notaire n’aura lieu qu’en juin 2011. M. Péloquin signe avec Mme Clapp l’acceptation de la contre-proposition et toutes les conditions proposées de part et d’autre. [ 93 ] M. Péloquin lui-même obtient par lettre du 2 juillet 2010 la confirmation qu’un prêt de 275 000,00$ lui est accordé en vue de cet achat.

Par ailleurs, il n’y a aucune indication que Mme Clapp qui est à la retraite depuis plusieurs années, ait effectivement les fonds pour acheter seule la propriété. [ 94 ] Pourquoi alors Mme Clapp achète-t-elle seule la propriété de Saint-Bruno le 30 mai 2011 avec l’argent donné par M.

Péloquin? [ 95 ] Celui-ci ne fournit pas d’autres explications que celles déjà analysées par le Tribunal quant à son désir de protéger en quelque sorte Mme Clapp qui s’occupe de lui en raison de sa maladie, explications que le Tribunal n’a pas retenues. [ 96 ] La seule explication logique à ce changement de cap est que plusieurs mois avant mai 2011, il sait que sa responsabilité envers les autres copropriétaires pourrait être engagée, en raison des travaux effectués sans autorisation dans les années 1990.

Il sait que certains des copropriétaires veulent retenir les services d’un avocat pour intenter les procédures. [ 97 ] Bien avant 2011, M. Péloquin et le Syndicat se confrontent déjà, depuis plus de deux ans, ils s’échangent expertises et contre- expertises au sujet des infiltrations d’eau et de leur cause.

Le rapport de l’ingénieur René Vincent, daté du 31 janvier 2011, semble donner raison au Syndicat. [ 98 ] Tel qu’il apparait du procès-verbal de l’assemblées du 28 octobre 2010, puis des procès-verbaux du 1 er mars et 18 avril 2011, les copropriétaires adoptent des résolutions pour accorder à un avocat le mandat d’agir pour le Syndicat « dans tout litige relatif à tout problème de dégradation de l’immeuble ou autre … ».

Le mandat est précisé pour y ajouter celui « d’entreprendre des démarches légales pour obliger les copropriétaires (notamment celui du 301) qui ont déjà effectué des travaux sur l’immeuble, lesquels travaux ont causé des dommages ou sont susceptibles de causer des dommages à l’immeuble ou aux autres copropriétaires, d’effectuer les réparations et correctifs dans les 90 jours suivants le 1 er mars 2011 ».

[ 99 ] Dès le 18 avril 2011, le montant potentiel des dommages causés à la copropriété est déjà évalué à 50 000,00$, selon le procès- verbal de l’assemblée du 18 avril 2011, évaluation faite par l’ingénieur Vincent dont M. Péloquin a déjà le rapport. [ 100 ] Tenant compte aussi du fait que M. Péloquin a été avocat pendant plusieurs décennies, le « transfert » de 280 000,00$ à Mme Clapp sans contrepartie n’est pas innocent dans les circonstances. Par ailleurs, l’intention de M.

Péloquin de soustraire son principal actif au Syndicat est confirmé par ses propos subséquents rapportés par les témoins entendus, lorsqu’il menace que même si les procédures sont engagées contre lui et que des honoraires et déboursés sont engagés par le Syndicat, il ne paiera jamais un sou. [ 101 ] De la même manière, le Tribunal ne peut passer sous silence le refus de M.

Péloquin de répondre à la question de savoir s’il a donné 280 000,00$ à Mme Clapp lors de l’interrogatoire du 15 juin 2015, jusqu’à ce que le juge Bousquet intervienne. [ 102 ] L’ensemble de la preuve permet également de conclure que Mme Clapp, épouse de M. Péloquin depuis 2006, savait qu’en lui remettant cet argent pour qu’elle achète seule la propriété de Saint-Bruno, il soustrayait un actif important à ses créanciers et rendait difficile l’exercice de leurs créances.

Conclusions [ 103 ] Vu ce qui précède, le Tribunal conclut que le Syndicat a démontré par preuve prépondérante que la donation de 280 000,00$ à Mme Clapp lui est inopposable. La présente action est-elle prescrite? [ 104 ] M. Péloquin soutient que l’action est intentée plus d’un an à compter du jour où le Syndicat a eu connaissance de l’acte attaqué. [ 105 ] Or, l’

article 1635 C.c.Q. pose un délai de prescription d’un an « à compter du jour où le créancier a eu connaissance du préjudice ou est né du préjudice résultant de l’acte attaqué ». [ 106 ] Il se peut que certains copropriétaires ou administrateurs aient pu savoir que M.

Péloquin souscrivait seul à un emprunt auprès de la Banque Royale au montant de 350 000,00$ et qu’à la même période, Mme Clapp se portait seule acquéreur de la propriété de Saint- Bruno. [ 107 ] Cependant, ce n’est que lors de l’interrogatoire du 10 juin 2015 qu’ils ont pu avoir connaissance par l’entremise de leur avocat, de la donation de 280 000,00$ de M. Péloquin à Mme Clapp, somme provenant du prêt de la Banque Royale. [ 108 ] Ce n’est qu’à cette date qu’ils ont confirmation des circonstances permettant de constater qu’au moment de la donation, M.

Péloquin a compromis sérieusement à la réalisation du gage général. [ 109 ] L’action intentée le 27 juin suivant n’est donc pas prescrite. B. Validité de la saisie avant-jugement Qui avait autorité pour requérir la saisie avant-jugement au nom du Syndicat? [ 110 ] Les défendeurs plaident que M. Tessier, qui souscrit l’affidavit au soutien de la réquisition pour la saisie avant-jugement, a accepté le mandat de trouver un tuteur pour le Syndicat, à l’assemblée du 9 décembre 2014.

Il ne pouvait donc sur sa seule autorité, ordonner une saisie avant-jugement . [ 111 ] Il plaide qu’il ne peut non plus s’autoriser le mandat donné lors d’une supposée réunion des administrateurs alors que Mme Corbeil ne pouvait plus être administrateur depuis le 21 mai 2014. [ 112 ] Rappelons que depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code civil et conformément à la

Loi sur l’application de la réforme du Code civil [12] , la copropriété divise de l’immeuble établie avant le 1 er janvier 1994 est régie par le nouveau Code [13] . [ 113 ] Plus particulièrement, les droits et obligations des administrateurs, tels qu’établis par la déclaration de copropriété, passent au Syndicat selon l’article 52 de cette loi : 52. En matière de copropriété divise d’un immeuble, les collectivités de copropriétaires deviennent des syndicats. Les droits et obligations des administrateurs des copropriétés passent aux syndicats.

Les administrateurs de la copropriété deviennent les administrateurs du syndicat et en constituent le conseil d’administration, sauf cause d’inhabilité. Le syndicat est désigné par le nom que s’est donné la collectivité des copropriétaires ou sous lequel elle est généralement connue, ou encore par l’adresse du lieu où est situé l’immeuble. [ 114 ] Par conséquent les administrateurs de la copropriété sont les administrateurs du Syndicat et constituent le conseil d’administration, dont la mission générale est de gérer les affaires du Syndicat [14] . [ 115 ]

Malgré les allégations de leurs procédures, M. Péloquin et Mme Clapp n’ont pas démontré par preuve prépondérante que M. Tessier, qui souscrit à l’affidavit au soutien de la réquisition du bref de saisie avant-jugement, n’était pas dûment autorisé à agir ainsi par le Syndicat. [ 116 ] Le Tribunal ajoute que si M. Péloquin et Mme Clapp considéraient que la résolution autorisant M. Tessier à agir était nulle, ils se devaient d’en demander la nullité dans les 60 jours de l’assemblée, le cas échéant, ce qu’ils n’ont pas fait [15] . Ils sont donc forclos de soulever cette nullité.

La saisie avant-jugement doit-elle être annulée pour cause de fausseté des allégations de l’affidavit de M. Tessier? [ 117 ] La preuve présentée au procès a porté tant sur les allégations de la demanderesse dans sa requête introductive d’instance que sur les allégations de l’affidavit de son président M.

Tessier, au soutien de la réquisition pour l’émission d’un bref de saisie avant-jugement. [ 118 ] Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur l’action principale, et vu la preuve prépondérante établissant la véracité des allégations de l’affidavit, le Tribunal rejette la requête en annulation de la saisie avant-jugement. [ 119 ] Par conséquent, celle-ci demeure valide et tenante.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 120 ] ACCUEILLE l'action du demandeur; [ 121 ] DÉCLARE inopposable à l’égard du demandeur la donation d’une somme de 280 000,00$ du défendeur Denis Péloquin à la défenderesse Nancy Clapp effectuée en mai 2012; [ 122 ] PERMET au demandeur d’exécuter le présent jugement et celui rendu le 16 juin 2014 dans le dossier de la Cour du Québec portant le numéro 500-22-193567-123 à même les actifs de la défenderesse Nancy Clapp; [ 123 ] REJETTE la requête en annulation de la saisie avant-jugement pratiquée en l’instance aux motifs de fausseté des allégations de l’affidavit; ET PAR CONSÉQUENT : [ 124 ] VALIDE la saisie avant-jugement pratiquée en l’instance de l’immeuble suivant : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro DEUX MILLIONS QUATRE CENT SEIZE MILLE TROIS CENT TRENTE-QUATRE (2 416 334) au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Chambly.

Avec toutes bâtisses dessus érigées et notamment celle portant le numéro civique 1223, rue Bernier, Saint-Bruno-de-Montarville, province de Québec, J3V 3W7. [ 125 ] LE TOUT avec frais de justice en faveur du Syndicat des copropriétaires du 55 Berlioz. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Andrée-Anne Fernet Me Paul Fernet Procureurs du demandeur

Denis Péloquin et Nancy Clapp Se représentent seuls