2015 QCCQ 2407, 2015 QCCQ 2407

Mai c. Pierre-Louis 2015 QCCQ 2407 COUR DU QUÉBEC Practice division CANADA PROVINCE OF QUÉBEC DISTRICT OF MONTRÉAL « Civil Division » N° : 500-02-205303-147 DATE : February 17, 2015 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE MAGALI LEWIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VAN HAO MAI Plaintiff c.

GINA PIERRE-LOUIS Defendant ______________________________________________________________________ JUDGMENT ON A MOTION IN OPPOSITION TO THE EXECUTION OF A WRIT OF EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] By virtue of a Motion in Opposition to the Execution of a Notice of Expulsion, the Defendant, Gina Pierre-Louis, asks this Court to stay the execution of the Notice of Expulsion that was served upon her on December 9, 2014 and quash the Writ of Expulsion issued following a decision rendered on November 5, 2014 by the Rental Board. [ 2 ] At the origin Plaintiff Van Hoa Mai had requested the cancellation of Defendant’s lease by virtue of art. 1971 C.C.Q., alleging that she had failed to pay the rent for the months of July and October 2014 and that she was frequently late paying the rent. [ 3 ] Further to the October 24, 2014 hearing judgment was rendered by the Rental Board, cancelling Defendant’s, the relevant paragraphs of the decision reading as follows: [4] Le locataire reconnaît que le mois d’octobre n’a pas été payé.

À l’audience, elle paie la somme de 880 $ en argent comptant au locateur. [5] Suite à ce paiement, il est admis qu’un seul mois de loyer n’a pas été payé. (…) [19] (…) Par conséquent, vu la preuve soumise, le tribunal conclut que la locataire doit au locateur, la somme de 880 $ à

titre de loyer, soit par imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, loyer du mois d’octobre 2014. [20] La locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, ce premier motif de résiliation de bail est donc justifié par l’application de l’

article 1971 C.c.Q. [21] Le bail ne sera toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais judiciaires sont payés avant la date du présent jugement, conformément à l’

article 1883 C.c.Q. (…) [28] RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement; [29] CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 880 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 2 octobre 2014, plus les frais judiciaires de 89 $. [ 4 ] On October 31, 2014, further to the hearing before the Rental Board but before the decision was rendered, the Defendant paid

the overdue rent to Plaintiff, plus the Court cost and the interest, as appears from the receipt filed at hearing. [ 5 ] Although the amount paid did not include the bailiff expense of $18.00, Plaintiff did not realise that it was not paid and never claimed it from the Defendant. [ 6 ] Neither Plaintiff nor the Defendant notified the Rental Board of that the Defendant had paid the rent, interest and costs. The Defendant justified herself saying she did not know she had to notify the Rental Board.

As for the Plaintiff he did not explain why he did not notify the Rental Board. [ 7 ] Failure to notify the Rental Board that payment had been made at Plaintiff’s satisfaction resulted in the Administrative Judge rendering the above mentioned decision on November 5, 2014, cancelling Defendant’s lease. [ 8 ] The Defendant continued to occupy the leased premises after November 5, 2014 with Plaintiff’s consent who accepted payment of the rent for the months of November and December 2014. [ 9 ] It is after he accepted the rent for the month of November that Plaintiff served the Defendant with the notice of expulsion, that the Defendant asks the Court to squash the notice. [ 10 ] Plaintiff acknowledged that he consented to the Defendant staying in the apartment and never clearly stated that he opposed Defendant’s Motion.

He actually explained to the Court that he thought that the Defendant had agreed not to present her Motion considering that he was willing to let her stay in the apartment. [ 11 ] Our Court had the opportunity to render a decision in a case that raised a similar situation, justice Martin Hébert writing the following: « [10] Certes, le montant des loyers a été acquitté. Il en va différemment des frais judiciaires dont le paiement n'a pas été effectué. Bien qu'il s'agisse d'une somme fort peu importante, il n'en demeure pas moins que les paiements faits à ce jour par M.

Tremblay sont incomplets et contreviennent tant au libellé de l'

article 1883 C.c.Q. qu'à celui de la décision rendue par la Régie. [11] Dans ces circonstances, on ne saurait mettre en doute que le bail entre les parties a été légalement résilié. [12] Cela dit, les parties ont continué à transiger par la suite. Le locataire a occupé les lieux pendant plusieurs mois et le propriétaire a reçu et encaissé tous les chèques pour le loyer dû pendant cette même période. [13] Rien dans le dossier n'indique que ces paiements ont été acceptés sous protêt ou avec quelque réserve de la part du propriétaire.

Dans une affaire relativement semblable à la présente, notre collègue, M. le juge Boyer, s'exprimait ainsi : « En recevant le paiement présenté, l'intimée avait le choix de l'accepter s'il le considérait suffisant pour la désintéresser ou de le refuser parce qu'il n'était pas celui auquel elle avait droit. Il devait faire clairement connaître sa position à sa locataire selon les exigences de la bonne foi et rappeler à cette dernière le cas échéant de lui payer les intérêts échus s'il avait l'intention de les réclamer. L'

article 6 du Code civil du Québec impose à toute personne d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. » [14] En l'espèce, le propriétaire n'a fait connaître sa position claire qu'à la mi-mars lorsqu'il a entrepris des démarches pour évincer le locataire. Or, à ce moment, il avait déjà encaissé plusieurs chèques pour le paiement mensuel du loyer, sans mot dire.

Par son silence jumelé à l'acceptation des paiements, il a implicitement reconnu l'existence d'un lien contractuel entre les parties, dont il cherche maintenant à se défaire unilatéralement. [15] Analysant une situation de même nature, notre collègue, Monsieur le juge Lachance, a formulé l'énoncé suivant : « En acceptant le paiement des mois de décembre 2004 et janvier 2005, sans aucune indication ou protestation, ni réserve, il y a eu transaction en vertu de l'

article 2631 C.c.Q. Il acceptait l'occupation du locataire, Jacques Verdieu, renonçait de fait à la résiliation du bail et faisait renaître un lien juridique entre les parties. » [16] Cet avis est au même effet que celui formulé par notre autre collègue, Monsieur le juge Bourduas, dans l'affaire Rozansky c. Andrade et Paquette et Associés. [17] Le Tribunal partage cette opinion et considère qu'une telle interprétation doit s'appliquer en l'espèce.

Les parties ayant transigé entre elles depuis l'audition du 9 janvier dernier, le propriétaire ne saurait, de bonne foi, prétendre à la résiliation du bail tout en récoltant les bénéfices qui s'y rattachent et ce, sans avoir fait connaître clairement ses intentions au locataire dès la première occasion. [1] (Underscore added) [ 12 ] The Tribunal fully endorses the above analysis and

interpretation. [ 13 ] Plaintiff allowed the Defendant to remain in the leased premises after he took cognizance of the November 5, 2014 decision that cancelled the original lease. He can not validly pretend and actually has not pretended that the Defendant does not have a lease. [ 14 ] Consequently, the Court grants the Defendant’s Motion. [ 15 ] WHEREFORE, THE COURT: [ 16 ] GRANTS the opposition; [ 17 ] DECLARES the Eviction Notice issued under

Article 565 C.C.P. in this case null, irregular and illegal;

[18] CANCELS the Writ of Expulsion issued against the Defendant on December 9, 2014; [19] EACH PARTY paying its own costs. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q. M. Mai Van Hao[…]Vaudreuil-Dorion, Québec […] Mme Sarah-Jeanne Mercure, stagiaireBAJ Montréa-NordProcureurs de la défenderesse Date of hearing : January 27, 2015 [1] Tremblay c. 9117-2864 Québec inc., 2006 QCCQ 4531 . Followed by Magliocco c. Gutt, 2012 QCCQ 14114 .