2016 QCCA 1715, 2016 QCCA 1715

Groupe Blouin inc. c. Société Radio-Canada 2016 QCCA 1715 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008933-159 (100-17-001346-123) DATE : 19 octobre 2016 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. LE GROUPE BLOUIN INC. APPELANTE - Demanderesse c.

SOCIÉTÉ RADIO-CANADA INTIMÉE - Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante [Blouin] se pourvoit contre un jugement rendu le 15 janvier 2015 par la Cour supérieure, district de Rimouski (l'honorable Jean-Roch Landry), qui a rejeté sa requête introductive d’instance recherchant un jugement déclaratoire sur l’interprétation d’un contrat de location d’immeuble intervenu entre les parties en février 2011 [1] et une condamnation à des dommages. [ 2 ] La clause suivante du contrat, qualifié d’« offre de location », est au cœur du litige.

Elle décrit ainsi les lieux loués : LOCAL d’une superficie locative de DOUZE MILLE NEUF CENT QUARANTE (12 940) pieds carrés, situés [sic] aux premier et deuxième étages de l’Immeuble (tel que ce terme sera défini ci-aprè

s) mesuré selon BOMA tel qu’elle est décrite à l’annexe « A », laquelle

annexe reflète la superficie locative de 12 940 pieds carrés tel que calculé par Radio-Canada . Le calcul final de la superficie locative sera fait ultérieurement selon la méthode de calcul BOMA à partir des plans finaux d’architecture approuvés par les deux parties. [Soulignement ajouté] [ 3 ] Le bail a été signé par les représentants autorisés des parties [2] , cela n’est pas contesté.

En effet, même si l’intimée prétend qu’en cours de négociation l’agente immobilière n’était pas sa mandataire (argument qui, comme nous le verrons plus loin, ne tient pas la route), il reste que le bail a été signé par ses représentants. Seule l’interprétation de la clause litigieuse est donc en cause. Le juge de première instance écrit à ce sujet : […]..La description des « lieux loués », telle que libellée à l’Offre de location, ne soulève aucune interrogation.

La superficie de 12 940 pieds carrés qui y est inscrite, quelque soit la méthode de calcul choisie, ne constitue pas « la superficie bâtie » [3] . [ 4 ] Avec beaucoup d’égards, le juge de première instance se trompe en affirmant que cette clause est claire puisqu’elle fait naître plusieurs interrogations. Le juge reconnaît d’ailleurs d’emblée, au début de son jugement, que la définition ci-dessus « n’apporte que peu d’éclairage sur le sens à donner » à l’expression [4] « superficie locative » dont l’importance est capitale ici.

Le juge se réfère alors à la doctrine pour, dans un premier temps, revoir la terminologie généralement utilisée dans un contrat de location [5] .

Il s’attarde ensuite à certains éléments de la preuve [6] et conclut : [22] À l’évidence, au moment de signer l’Offre de location, le 4 février 2011, monsieur Blouin savait ou devait savoir que la superficie locative, objet du contrat, était de 12 940 pieds carrés, et ce, sous réserve du calcul final selon la méthode de calcul BOMA. […] [24] Pourquoi monsieur Blouin n’a-t-il pas fait modifier l’Offre de location avant de la signer, le 4 février 2011 ? [25] S’il était de son intention de faire valoir ses prétentions pour que les « lieux loués » correspondent à la « superficie bâtie » , il devait le faire avant de signer l’Offre de location, soit avant le 4 février 2011. [26] De l’avis du Tribunal, il n’y a pas de surprise.

La description des « lieux loués » , telle que libellée à l’Offre de location, ne soulève aucune interrogation. La superficie de 12 940 pieds carrés qui y est inscrite, quelque soit la méthode de calcul choisie, ne

constitue pas « la superficie bâtie » . [ 5 ] Selon le juge, la superficie mentionnée au contrat règle donc la question. Les parties n’ont pas voulu faire intervenir le concept de « superficie bâtie ». * [ 6 ] La clause litigieuse est ambiguë à plusieurs égards. D’abord, il est question d’une superficie locative de 12 940 pieds carrés « tel que calculé par Radio-Canada ».

Ensuite, la superficie est mesurée selon BOMA, une méthode américaine « normalisée pour mesurer la superficie des locaux dans les immeubles de bureaux » [7] relativement complexe, permettant notamment de « mesurer l’édifice entier et de répartir les espaces communs au prorata des occupants » [8] . La clause mentionne les termes « superficie locative », mais ne réfère pas à une mesure particulière. [ 7 ] Enfin, l’on précise que le calcul final de la « superficie locative » s’effectuera ultérieurement, à partir des plans finaux d’architecture approuvés par les deux parties, toujours selon la méthode de calcul BOMA.

Ainsi, la superficie locative reste à déterminer. Tout dépendra de la méthode de calcul utilisée et du calcul final de la superficie. En somme, la méthode n’est pas particularisée, de sorte que cela peut donner ouverture, en principe, à plusieurs modes de calcul et par conséquent à plusieurs résultats différents. [ 8 ] Avec l’adoption des articles 1425 et 1426 C .c.Q. , le législateur a définitivement opté pour une approche préconisant la recherche de la volonté réelle des parties en cas d’ambiguïté dans l’interprétation d’un contrat [9] .

Il peut cependant arriver que les parties aient une interprétation divergente de certaines clauses sans pour autant clarifier les choses avant de contracter. Les auteurs Pineau, Burman et Gaudet écrivent à ce sujet : Par ailleurs, le principe énoncé par l'

article 1425 C.c.Q. présuppose qu'il y a toujours une intention commune à « découvrir ». Or, il n'en est pas toujours ainsi. Certes, pour qu'il y ait contrat, il doit y avoir un minimum d'intention commune, mais il peut fort bien arriver que les parties, tout en ayant véritablement une intention commune quant aux éléments essentiels du contrat, se soient également entendues sur certaines clauses accessoires tout en leur donnant cependant, chacune en son for intérieur, des interprétations divergentes . En un tel cas, on ne peut évidemment pas s'en remettre à l'intention commune des parties puisqu'il n'y en a pas.

On n'a alors pas d'autre choix que de s'en remettre à l'interprétation qui se concilie le mieux au reste du contrat et aux circonstances ayant entouré sa conclusion [10] . [Soulignement ajouté] [ 9 ] Toute ambiguïté nous ramène donc au contrat et aux circonstances ayant entouré sa conclusion [11] . Dit autrement, il faut avoir recours à la preuve extrinsèque au contrat [12] .

Les professeurs Lluelles et Moore proposent, dans ce cadre d’analyse, de prendre en compte trois aspects du contexte factuel : le climat de la négociation ou le contexte ayant entouré la signature du contrat, la conduite des parties postérieure à sa conclusion et les usages pertinents [13] . Les deux premières conviennent tout particulièrement à l’espèce. [ 10 ] Avant d’en venir là, revenons brièvement sur un élément important de la norme BOMA.

Cette méthode précise, au sujet de la superficie locative : On entend par SUPERFICIE LOCATIVE la SUPERFICIE UTILISABLE d’un ESPACE À BUREAUX majorée de sa quote-part des SUPERFICIES COMMUNES D’ÉTAGE et des SUPERFICIES COMMUNES D’IMMEUBLE . […] [14] [ 11 ] Et un peu plus loin : CALCUL DE LA SUPERFICIE LOCATIVE Le concept clé de la SUPERFICIE LOCATIVE est celui de l’utilisation du FACTEUR L/U [15] D’IMMEUBLE pour distribuer à chaque ESPACE À BUREAUX sa quote-part des SUPERFICIES COMMUNES D’IMMEUBLE [16] . [ 12 ] Or, il faut bien comprendre que, dans notre affaire, les superficies communes sont inexistantes puisque la totalité de l’immeuble de l’appelante est louée à l’intimée qui en devient locataire unique.

Le « concept clé » de la notion de superficie locative est donc absent, ce qui laisse croire au caractère douteux de la notion retenue. [ 13 ] Qui plus est, la norme BOMA prévoit spécifiquement la possibilité d’utiliser la superficie bâtie , soit la superficie totale construite [17] , comme méthode de mesure locative, dans le cas où il n’y a qu’un seul locataire : La SUPERFICIE BÂTIE ne doit pas servir de méthode de mesure locative, sauf si l’immeuble entier est loué à un seul locataire .

Cette superficie doit être calculée en mesurant la superficie close à l’intérieur de la surface finie des murs extérieurs permanents de l’immeuble, sans effectuer aucune déduction.

On calcule la superficie de tous les étages finis, y compris celle des sous-sols, des garages, des salles de mécanique, appentis et autres. […] [18] [Soulignement ajouté] [ 14 ] Ainsi, la situation de locataire unique de l’intimée semble donner davantage ouverture à l’utilisation de la superficie bâtie qu’à celle de la superficie locative. [ 15 ] Par ailleurs, plusieurs éléments relatifs au contexte ayant entouré la signature du bail pointent définitivement dans le sens que c’est bien la méthode de calcul de la superficie bâtie qui devait être utilisée pour déterminer la superficie des lieux loués.

Mentionnons par exemple les éléments suivants. [ 16 ] Denis Savard, un architecte dont les services ont été retenus par l’intimée pour élaborer les plans et devis des locaux et fournir les services « de surveillance pour les aménagements intérieurs », fait connaissance, en novembre 2010 à Rimouski, avec Francine Lamotte, architecte en chef [19] de l’intimée à Montréal, et Sylvain Tremblay, un ingénieur chargé de projet embauché pour l’occasion.

M. Savard apprend alors que l’appelante sera probablement locataire unique. [ 17 ] Le 9 décembre 2010, il rencontre de nouveau Francine Lamotte et son adjointe, Pascale Foisy, à Trois-Rivières puis à Montréal où ils visitent des installations de l’intimée. M. Savard témoigne : R. Ayant su, à ma rencontre de novembre, que probablement ce serait un locataire unique, j'annonce à Radio-Canada, le neuf (9) décembre, à Montréal, que, selon la norme BOMA, la superficie bâtie de l'immeuble devrait être tenue compte pour des fins de loyer. [ 18 ] Dès le 7 janvier 2011, Mme Foisy transmet à M.

Savard une nouvelle version du « Programme fonctionnel » [20] relatif au projet qui comporte le nota bene suivant : Pour la superficie locative : Advenant le fait que le promoteur construit ( sic ) un édifice dédié exclusivement à Radio-Canada il faudrait prévoir utiliser une majoration de 15% au lieu de 10% Les superficies deviendraient : Total superficie requise (pi.ca. locatifs) 11 923 Total superficie requise (pi.ca. bâtie) 14 308 [ 19 ] Peu après, un atelier de conception de trois jours se déroule à Québec qui réunit notamment M. Savard, Mmes Lamotte et Foisy et M. Tremblay.

Savard présente trois esquisses [21] . L’esquisse 4 B sera éventuellement retenue. Un nouveau plan est préparé le 17 février 2011 [22] qui mentionne « Superficie brute 14 442 pi 2 Superficie du programme 14 308 pi 2 ». Savard explique : R.

Alors, Monsieur le Juge, j'informe Radio-Canada que, avec les besoins qu'ils nous ont exprimés, on dépasse déjà le programme que nous pensions qui avait été autorisé, parce que c'est eux-mêmes qui l'avaient fait à quatorze mille trois cent huit (14 308), on dépasse déjà le programme de près de cent trente (130) pieds carrés. […] Q. … vous indiquez « Superficie du programme, 14 308 », ça correspond à quelle superficie, exactement? R. Ben, dans ma tête à moi, ça fait référence à la superficie bâtie puis ça fait directement en lien au programme de janvier deux mille onze (2011) élaboré par Radio-Canda. […] Q.

Et quand vous indiquez en haut « Superficie brute, 14 442 », ça correspond à quelle superficie, ça, Monsieur… R. À la superficie bâtie. [ 20 ] Dans l’intervalle, le 27 janvier 2011, Mme Muriel Mandon, une agente immobilière [23] engagée par l’intimée pour le projet, écrit à M.

Blouin : Voici l’explication de la superficie de 12 940 p.c. [24] sur les plans envoyés hier : Locatif 12 940 pi.ca. mais comme nous serons le seul locataire au 185 René-Lepage, selon BOMA, c’est le brut soit 14 308 pi.ca. [25] [ 21 ] Il faut préciser que Mme Mandon dit être la seule à négocier les termes du bail avec l’appelante au nom de l’intimée. [ 22 ] Le 28 janvier 2011, avec l’autorisation de l’intimée, l’architecte Savard rencontre M. Blouin pour lui présenter l’esquisse retenue par l’intimée, qui n’est pas encore définitive. M. Savard témoigne : Q.

Vous nous avez fait état que, lors de cette rencontre-là, il a été question des superficies avec monsieur Blouin, là. Pouvez-vous nous dire c'est quoi les… les informations que vous avez transmis à monsieur Blouin, concernant les superficies? R. Je lui ai mentionné que l'esquisse que je lui présentais avoisinait les quatorze mille trois cent huit (14 308) et qu'elle respectait le programme élaboré par Radio-Canada. Q. Et quand vous parlez de quatorze mille trois cent huit (14 308), pour que ce soit clair, là, c'est quelle superficie dont on parle? R.

C'est la superficie locative qui égale – la brute qui égale la bâtie, étant donné que c'est BOMA et locataire unique. [ 23 ] Le 1 er février 2011, M. Blouin écrit à Mme Mandon et demande que l’offre de location soit modifiée pour ajouter, d’abord à la fin du 1 er alinéa, les mots « tel que calculé [ sic ] par Radio-Canada » et ensuite, le 2e alinéa. Il dit :

R. Ça fait que j'étais pas capable… j'étais pas capable de déterminer exactement les pieds carrés, ça fait que j'y ai demandé qu'on rajoute, là, cet item-là, le fait que, ça, c'était des calculs de… de Radio-Canada.

Alors, j'ai – à la réception de ça, j'ai demandé qu'on rajoute un paragraphe – un (1) ou deux (2) paragraphes pour dire que, ça, c'est le calcul de Radio-Canada mais quand on aura les… quand on calculera ça selon BOMA, on aura la... la… la… le montant final. [ 24 ] Ces modifications sont intégrées à la version finale. [ 25 ] Le bail est signé par l’appelante le 4 février et par l’intimée le 25 février 2011. [ 26 ] Continuons l’exercice puisque certains échanges postérieurs au contrat heurtent tout autant la thèse de l’intimée et constituent un outil d’interprétation valable [26] . [ 27 ] Le 24 mars 2011, l’architecte Savard modifie l’esquisse choisie au début de février [27] , à la demande de l’intimée.

Il est indiqué au plan modifié, tout à côté d’une bande hachurée prise à l’intérieur du bâtiment loué, « superficie à enlever (22m 2 (236.8 pi 2 )) pour atteindre la superficie bâti ( sic ) de 1329m2 (14 308 pi 2 ) ». M. Savard expose : R. … dans le fond, à… à cette époque, Radio-Canada nous demande de faire un exercice de… de coupure de métrage pour atteindre le fameux quatorze mille trois cent huit (14 308) pieds carrés puis dans le fond, Monsieur le Juge, c'est la

partie en… en hachuré, ici, qu'on voit sur le dessin. Donc, les architectes, on propose à notre client une coupure de deux cent trente- six (236) pieds carrés, permettant de rencontrer le quatorze mille trois cent huit (14 308) pieds carrés qui avait été admis comme programme. [ 28 ] Encore là, il n’est pas question de coller à la superficie de 12 940 pieds carrés prévue au bail.

Le témoin conclut que, dans toutes les discussions échangées entre lui et les intervenants agissant pour l’intimée, il n’a jamais été question de considérer autre chose que la superficie bâtie. [ 29 ] Enfin, le 28 mars 2011, Mme Mandon écrit à M. Blouin et, en référence « aux plans avec les calculs de superficies selon Boma », propose une superficie de 14 447 pieds carrés, mais à des taux réduits par rapport à ceux prévus au bail. Le jour même, l’appelante donne instructions au bureau de l’architecte Savard, chargé de préparer les plans de base, d’interrompre ceux-ci.

Le lendemain en fin d’avant-midi, Mme Mandon écrit à l’appelante : J'ai bien eu votre message de ce matin. Je vous confirme que nous allons mettre au bail la superficie de 14,447 p.c. conditionnelle à un remesurage Boma sur les plans finaux approuvés par les parties. Les taux resteront les mêmes. Pouvez-vous m'envoyer un courriel confirmant que vous ne suspendez plus les travaux/échanges des plans. [28] [ 30 ] Satisfaite de cette réponse, l’appelante ordonne la reprise des travaux le même jour [29] .

Deux heures plus tard, Mme Mandon en informe Marcel Gauthier, qui vient d’entrer en poste comme directeur général adjoint des Services Immobiliers de l’intimée, responsable de la supervision des transactions : Voici la confirmation de Monsieur Blouin qui nous informe que les travaux sur plans sont recommencés pour le projet de Rimouski. Nous ferons donc le bail à 14 447 p.c. avec remesurage Boma lorsque les plans finaux seront approuvés par les parties.

Les taux restent les mêmes soit : années 1-5 : 17,50 $ p.c., années 6-10 : 19,50 $ p.c. et années 11-15 : 21 $ p.c. [30] [ 31 ] L’avocat de l’intimée plaide que Mme Mandon n’était pas autorisée à prendre un tel engagement pour sa cliente et ajoute que M. Gauthier s’est rendu à Rimouski peu après pour rencontrer M.

Blouin, vraisemblablement en juin, et, faut-il en déduire, remettre les pendules à l’heure. [ 32 ] Cette thèse est rejetée. [ 33 ] D’abord, aucun écrit désavouant la réponse on ne peut plus claire envoyée à l’appelante par la représentante de l’intimée le 29 mars 2011 n’a été transmis par cette dernière. Une telle réaction s’imposait vu la gravité du reproche formulé à l’endroit de Mme Mandon. Mais il y a plus. [ 34 ] Interrogé au préalable à ce sujet le 10 septembre 2013, Marcel Gauthier relate : Q.

À votre connaissance, Monsieur Gauthier, est-ce qu'il y a quelqu'un d'autre de Radio-Canada qui a agi comme interlocuteur dans le cadre des négociations, autant au niveau de l'offre de location qu'au niveau du bail? R. Euh… J'ai personnellement rencontré monsieur Blouin pour… après la signature de l'offre de location, avec son fils… son autre fils… peut-être deux (2), ici à Rimouski. La construction n'était pas terminée, mais on entendait qu'il y avait cette difficulté au niveau de la méthode de mesurage ou de la superficie.

Alors j'étais venu rencontrer monsieur Blouin, un, pour le connaître, parce que c'est une relation à long terme qui s'établit, puis c'est important que ce soit une bonne relation. Donc, je voulais connaître monsieur Blouin, je voulais me présenter, puis je voulais voir avec lui comment on pouvait trouver des solutions à la situation qu'il avait soulevée dans les méthodes de mesurage, là.

Q. Vous placez cette rencontre-là à quelle époque? R. Je trouve pas dans mon agenda, mais c'est après la signature de l'offre de location, donc ça devait être un juin, j'imagine… […] R. C'était au printemps. Les travaux étaient pas achevés, mais ils ont dû être, à vue d'œil, à peu près à soixante-dix pour cent (70 %). [ 35 ] À cette occasion, l’intimée s’est engagée à préciser la date de cette rencontre. Or, il appert que la rencontre n’a eu lieu que lors de l’inauguration de la bâtisse, le 1 er septembre 2011.

Ainsi, les confirmations de l’agente immobilière Mandon n’ont pas été rétractées de quelque manière que ce soit par l’intimée en cours d’exécution des travaux [31] . * [ 36 ] En somme, la clause litigieuse n’était pas claire et devait être interprétée. Lorsque l’on s’arrête à la méthode de calcul BOMA, lorsque l’on examine les circonstances ayant entouré la conclusion du contrat et sa mise en œuvre, force est de constater, avec égards pour le juge du procès, que c’est la superficie bâtie qui doit être considérée aux fins du bail. Les parties s’entendent que celle-ci est de 14 618.8 pieds carrés [32] .

La Cour interviendra en conséquence. [ 37 ] L’appelante recherche également une condamnation de l’intimée à des dommages pour les troubles et inconvénients subis, tout en qualifiant son attitude de « conduite abusive » à son recours introductif [33] . La preuve est bien mince à ce sujet, tant sur les inconvénients que sur les dommages.

Au surplus, en quoi peut-on assimiler à une faute une position opposée sur l’interprétation d’une clause contractuelle ambiguë? [ 38 ] En conséquence, LA COUR : [ 39 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 40 ] INFIRME le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu; [ 41 ] DÉCLARE que la superficie des lieux loués en vertu du contrat de location d’immeuble P-16 intervenu entre les parties les 4 et 25 février 2011 doit être établie selon la norme BOMA en référence à la superficie bâtie et que telle superficie s’élève à 14 618,8 pieds carrés; [ 42 ] DÉCLARE que l’intimée doit payer à l’appelante, en vertu de ce contrat et depuis le 1 er décembre 2011, le loyer mensuel qui y est stipulé pour 14 618,8 pieds carrés; [ 43 ] Avec les frais de justice devant la Cour supérieure.

LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. Me François Bérubé CAIN, LAMARRE Pour l’appelante Me Mathieu Comeau FASKEN, MARTINEAU Pour l’intimée Date d’audience : 29 septembre 2016