2018 QCCQ 8367, 2018 QCCQ 8367

Diatta c. Beaulière 2018 QCCQ 8367 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700697-171 DATE : 22 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S . ______________________________________________________________________ HENRIETTE DIATTA -et- GIOVANNI AKPLOGAN Parties demanderesses c. NADIA BEAULIÈRE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Henriette Diatta et Giovanni Akplogan réclament la somme de 15 000 $ de Nadia Beaulière, qui a agi comme courtière immobilière lorsqu’ils ont procédé à l’achat d’un immeuble résidentiel, au motif qu’elle les a mal conseillés. Question en litige [ 2 ] Madame Beaulière a-t-elle exécuté ses obligations à l’égard du couple Diatta-Akplogan dans les règles de l’art?

Contexte [ 3 ] Le 1 er février 2014, le couple Diatta-Akplogan retient les services de Nadia Beaulière, qui représente Re/Max Imagine JPG Inc., « pour rechercher un immeuble […] et agir en vue de réaliser une entente visant un achat » [2] . [ 4 ] Le 19 mai 2014, le couple procède effectivement à la signature d’un acte de vente en vertu duquel il acquiert un immeuble résidentiel au prix de 292 000 $ et ce, après avoir fait inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment. [ 5 ] Dans les mois qui suivent la vente, le couple constate que le garage est affecté de certains vices, que des pentes négatives doivent être corrigées, qu’un plancher doit être sablé et reverni sinon remplacé, que des bruits anormaux dont la source est inconnue sont entendus et qu’un trou a été laissé par les vendeurs lors de l’enlèvement de l’aspirateur central. [ 6 ] C’est ainsi que le couple commence à penser qu’il a payé trop cher pour cette maison. [ 7 ] Il retient alors les services d’un évaluateur agréé qui conclut que la valeur marchande de l’immeuble, en date du 18 septembre 2014, s’élève à 285 000 $ avec une « variance » de 2 % [3] . [ 8 ] Par ailleurs, madame Diatta découvre, sur le terrain, un bardeau d’asphalte provenant du revêtement de la toiture.

Elle retient alors les services d’un entrepreneur spécialisé qui évalue que des travaux de réfection doivent être effectués sur la toiture au coût de 4 180,49 $ [4] . [ 9 ] Le couple conclut de cette expérience qu’il a été mal conseillé par madame Beaulière de sorte qu’il lui réclame la somme de 18 180,49 $ [5] qu’il réduit à 15 000 $ afin de pouvoir l’introduire en Division des petites créances. La réclamation de 15 000 $ est ventilée comme suit [6] :

a) Remboursement des travaux de réfection de la toiture : 3 449,16 $;

b) Montant payé en trop pour l’immeuble considérant sa valeur marchande: 9 900,72 $;

c) Dommages-intérêts en compensation du stress et des troubles subis par la faute de madame Beaulière : 1 650,12 $. Analyse et décision [ 10 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [7] . Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules du couple. [ 11 ] Par ailleurs, la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [8] . Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence.

Madame Beaulière a-t-elle exécuté ses obligations à l’égard du couple Diatta-Akplogan dans les règles de l’art? Principes de droit [ 12 ] Le contrat de courtage conclu entre les parties est un contrat de service. Ce contrat est défini à l’

article 2098 C.c.Q. : 2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [ 13 ] L’

article 2100 C.c.Q. énonce l’étendue du contrat de service : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 14 ] Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [9] constitue une source importante des règles de l’art auxquelles doit se soumettre le courtier immobilier. Les dispositions suivantes du Règlement trouvent plus particulièrement application en l’espèce : 2.

Le titulaire de permis doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés. 15. Le titulaire de permis doit protéger et promouvoir les intérêts de la

partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction. Il ne peut faire aucune représentation allant à l’encontre de la

partie qu’il représente. Il ne peut divulguer d’information confidentielle ou stratégique concernant cette

partie ou la transaction envisagée, sauf autorisation écrite de cette dernière. 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 63. La conduite d’un courtier ou d’un dirigeant d’agence doit être empreinte d’objectivité, de discrétion et de modération. 76.

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas émettre une opinion quant à la valeur d’un immeuble ou d’une entreprise ou quant au coût d’un emprunt, à moins qu’elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art. 80. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, lorsque la protection des intérêts d’une des parties à une transaction l’exige, recommander à celle-ci d’avoir recours à un expert reconnu. 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. [ 15 ] L’auteur, Me Claude G.

Leduc, écrit par ailleurs ce qui suit à l’égard de la responsabilité du courtier [10] : Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à- dire que le courtier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. [Références omises] [ 16 ] L’auteur poursuit [11] : Nous croyons, tant en matière de responsabilité contractuelle, qu’en matière de responsabilité déontologique, que la norme de comparaison demeure celle du comportement d’un professionnel compétent, prudent et diligent, laquelle s’apprécie selon toutes les circonstances et les particularités de chaque cas.

La distinction entre l’habileté professionnelle, la diligence et la prudence ne semble pas pouvoir se faire d’une manière catégorique, si bien que l’expression « obligation d’habileté, diligence et prudence » nous apparaît comme une formule qui englobe une même réalité, par opposition à l’existence d’obligations purement dissociables. [Référence omise] Application de ces principes aux faits [ 17 ] Il est opportun de traiter chacun des postes de la réclamation du couple de façon distincte.

a) Remboursement des travaux de réfection de la toiture : 3 449,16 $ [ 18 ] Le couple Diatta-Akplogan estime que madame Beaulière l’a mal conseillé à l’égard de l’état de la toiture et qu’elle doit, en conséquence, le compenser pour le coût des travaux de réfection qu’il a dû faire réaliser en 2016. [ 19 ] Madame Diatta témoigne à cet égard qu’après avoir découvert un bardeau d’asphalte provenant de sa toiture sur son terrain, elle a dénoncé la situation à ses vendeurs.

Ceux-ci lui auraient répondu avoir transmis toutes les informations pertinentes à cet égard à madame Beaulière. [ 20 ] Madame Diatta ajoute avoir posé des questions à madame Beaulière relativement à l’état de la toiture et s’être fait rassurer par celle-ci à cet égard. [ 21 ] Elle estime donc que madame Beaulière a commis une faute en lui assurant, à tort, que la toiture était dans un bon état et en omettant de lui transmettre les informations fournies à cet égard par les vendeurs.

Selon elle, l’état de la toiture n’était manifestement pas de nature à la rassurer puisque des travaux de réfection importants ont dû être réalisés deux ans plus tard. [ 22 ] De son côté, madame Beaulière soutient que le rapport d’inspection préachat révèle que la toiture était, au moment de l’inspection, en bon état, qu’aucun problème à la structure du toit n’a été constaté et qu’il y avait eu des infiltrations d’eau dans les combles dans le passé mais que celles-ci avaient eu le temps de sécher [12] . [ 23 ] Madame Beaulière ajoute que lorsque madame Diatta l’a questionnée à cet égard, elle l’a référée au contenu du rapport d’inspection qui ne révèle effectivement rien d’inquiétant. [ 24 ] Qu’en est-il? [ 25 ] Le Tribunal estime que le couple ne s’est pas déchargé de son fardeau de prouver que madame Beaulière l’a mal conseillé à l’égard de la toiture. [ 26 ] D’une part, madame Beaulière n’est pas une spécialiste en toiture.

On ne peut donc lui reprocher de n’avoir pas su que la toiture serait à refaire deux ans plus tard alors même qu’un inspecteur en bâtiment ne l’a pas lui-même découvert. [ 27 ] D’autre part, l’inspecteur indique dans son rapport qu’il n’a procédé qu’à l’observation de la toiture à partir du sol et qu’il n’a pas accédé à la toiture en raison de sa hauteur.

Il revenait donc au couple de faire inspecter la toiture par un spécialiste en la matière s’il l’estimait nécessaire mais rien dans la preuve ne permet de conclure que madame Beaulière aurait dû insister auprès du couple à cet égard. [ 28 ] De plus, la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que madame Beaulière a été informée par les vendeurs de quelque problème que ce soit à l’égard de la toiture, les vendeurs n’ayant pas témoigné. [ 29 ] Cette

partie de la demande est en conséquence rejetée.

b) Montant payé en trop pour l’immeuble : 9 900,72 $ [ 30 ] Le couple reproche à madame Beaulière de l’avoir mal conseillé à l’égard de la valeur de l’immeuble. Il ajoute que s’il avait connu tous les problèmes de la maison, il n’aurait jamais donné si haut prix. [ 31 ] Il produit à cet égard un rapport d’évaluation immobilière qui révèle qu’au 18 septembre 2014, l’immeuble avait une valeur marchande de 285 000 $ avec une « variance » de 2 %.

La fourchette de valeur varie donc entre 279 000 $ et 291 000 $ [13] . [ 32 ] L’auteur, Me Alexandre Dumas, écrit ce qui suit à l’égard de l’obligation du courtier quant à la valeur de l’immeuble [14] : Un des rôles du courtier immobilier est de tenter de trouver le meilleur prix possible pour son client en vue de la réalisation d’une opération immobilière, telle une vente ou une location.

Pour cela, le courtier doit être en mesure d’évaluer adéquatement la valeur marchande et un prix juste susceptible, à la fois, d’intéresser des acheteurs ou des locataires, d’être représentatif de l’état de l’immeuble ou de ses caractéristiques propres et de tenir compte de l’état du marché pour le type d’immeuble concerné. [Références omises] [ 33 ] Bien que l’auteur réfère au courtier qui représente le vendeur, ce principe est également applicable au rôle du courtier qui représente l’acheteur. [ 34 ] Ainsi, le courtier a l’obligation de conseiller l’acheteur quant à la valeur de l’immeuble qu’il s’apprête à acheter.

On doit cependant garder en tête que le courtier n’est pas un évaluateur agréé et qu’il a donc droit à une certaine marge d’erreur. [ 35 ] Or, en l’espèce, le couple a payé 292 000 $ pour la maison. Un évaluateur agréé évalue que cette maison vaut, quatre mois plus

tard, entre 279 000 $ et 291 000 $ [15] . [ 36 ] L’écart entre le prix payé par le couple et la valeur de la maison suivant l’évaluation de l’évaluateur agréé est si minime qu’il ne permet aucunement de conclure que madame Beaulière, qui ne possède par les compétences d’un évaluateur agréé, a commis une faute à cet égard. [ 37 ] Il est exact que des vices peuvent affecter la valeur de la maison. Cependant, la preuve ne permet pas de conclure que l’immeuble était affecté de vices dont madame Beaulière pouvait connaître l’existence. [ 38 ] Madame Beaulière ayant exécuté ses obligations dans les règles de l’art à cet égard, cette

partie de la demande est également rejetée.

c) Dommages-intérêts en compensation du stress et des troubles subis par la faute de madame Beaulière : 1 650,12 $ [ 39 ] Le couple réclame des dommages-intérêts de 1 650,12 $ en compensation du stress et des troubles qu’il a subis par la faute de madame Beaulière. [ 40 ] Le couple ne peut avoir droit à des dommages-intérêts que si madame Beaulière n’a pas respecté ses obligations contractuelles à son égard [16] . [ 41 ] Or, madame Beaulière n’a commis aucune faute à l’égard de la toiture et de la valeur de la maison, tel que déjà mentionné.

De plus, elle n’a par ailleurs commis aucune faute à tous égards dans l’exécution de ses obligations. [ 42 ] En l’absence de faute, le couple n’a pas droit à des dommages-intérêts. [ 43 ] La demande est en conséquence rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] REJETTE la demande; [ 45 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT [17] Henriette Diatta et Giovanni Akplogan à payer à Nadia Beaulière les frais de justice de 200 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Date d’audience : 6 novembre 2018