2016 QCCQ 8399, 2016 QCCQ 8399

Hamel c. Gamache Bélanger 2016 QCCQ 8399 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-003880-158 DATE : 5 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS HAMEL ET GUYLAINE BIZIER […] , Val-d’Or, Québec, […] Demandeurs c.

LILIANNE GAMACHE BÉLANGER […] , Val-d’Or, Québec, […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Hamel et madame Bizier s’adressent à cette cour alléguant que la maison achetée de la défenderesse est affectée de vices cachés, et réclament en conséquence 8092,43 $. [ 2 ] Madame Gamache Bélanger non seulement conteste cette réclamation, mais produit elle-même une demande reconventionnelle désirant que les demandeurs lui remboursent le coût de travaux qu’elle a payé après la vente de sa maison en plus de dommages-intérêts, le tout formant un total de 4354,69 $. [ 3 ] L’essentiel du débat consiste donc à déterminer si la maison concernée est effectivement affectée de vices cachés et, dans l’affirmative, quelle somme doit alors être allouée en diminution du prix de vente. [ 4 ] De la preuve entendue ainsi que des pièces présentes au dossier, le Tribunal retient ce qui suit. [ 5 ] À l’automne 2014, les demandeurs sont à la recherche d’une nouvelle résidence et s’intéressent à celle qu’offre la défenderesse par l’intermédiaire d’un courtier.

S’en suivent trois visites, la troisième en compagnie de monsieur Yves Barbe, inspecteur en bâtiment, appelé à confectionner un rapport préachat. [ 6 ] Les parties en venant à une entente sur le prix de vente, elles conviennent que la prise de possession aura lieu quelques mois plus tard.

Celle-ci sera retardée au 29 mai étant donné qu’il est nécessaire d’obtenir une dérogation mineure, ce qui entraîne des délais additionnels. [ 7 ] Toujours est-il qu’à cette date la transaction se conclut devant M e Bernard Gilbert, notaire à Val-d’Or, l’acte de vente prévoyant que celle-ci est faite avec garantie légale. [ 8 ] Les nouveaux acquéreurs emménagent dans leur maison aux environs du 19 juin et partent peu après en vacances.

Ils reviennent vers la mi-août et remarquent dès lors la présence de fourmis au rez-de-chaussée ainsi qu’au sous-sol. [ 9 ] Ils appellent sans attendre un exterminateur qui identifie les insectes comme appartenant à la famille des fourmis charpentières. Il suggère de pousser plus loin l’investigation et de dégarnir quelques murs afin de tenter de déterminer leur provenance. [ 10 ] Monsieur Hamel entame le processus par l’intérieur, ouvre certaines cloisons et vérifie la solive de rive en retirant le plafond suspendu du sous-sol.

Il voit alors des traces suggérant que de l’eau s’est infiltrée. [ 11 ] Par l’extérieur, il retire des planches du patio à la jonction de celui-ci avec la maison. Étant donné que le bois semble sérieusement dégradé, il contacte l’entrepreneur Christian Quesnel qui se rend sur place. Dans l’intervalle, forts de ces constatations, madame Bizier et monsieur Hamel expédient sans délai une lettre à la venderesse par laquelle ils dénoncent ce qu’ils considèrent être un vice caché.

[ 12 ] Madame Gamache Bélanger, accompagnée de son fils, se rend visiter les lieux quelques jours plus tard et convient d’assumer certains coûts, soit le remplacement de la solive de rive ainsi que les frais de l’exterminateur. [ 13 ] Profitant de la présence de l’entrepreneur, les demandeurs décident d’exécuter d’autres travaux, notamment le remplacement complet du revêtement extérieur et des fenêtres. [ 14 ] Arrivés à dégarnir le garage, ils constatent que les murs de bois sont sérieusement attaqués par la pourriture. Ils en avisent de nouveau madame Gamache Bélanger qui revient voir de quoi il s’agit.

Peu après, elle informe les demandeurs qu’elle considère que ceci résulte de l’usure normale et qu’en conséquence elle n’entend pas participer aux réparations. [ 15 ] Au début octobre, l’entrepreneur tardant à se mettre à l’œuvre, ils entreprennent eux-mêmes les travaux, mais peu après monsieur Quesnel se présente et amorce le remplacement de la solive de rive. Du fait qu’il est déjà là, on lui demande également d’installer une nouvelle porte-patio puisque le seuil de l’ancienne est attaqué par la pourriture.

D'ailleurs, les photos produites montrent, outre la détérioration importante de la solive de rive, que le seuil de la porte est en

partie désagrégé. [ 16 ] Une fois les travaux complétés, les demandeurs paient à l’entrepreneur ce qu’ils estiment être la part qui leur revient et lui laisse le soin de réclamer à la défenderesse la réparation de la solive de rive qui s’élève à 1779,81 $. [ 17 ] De façon contemporaine, ils reçoivent une missive de la part de l’avocat de madame Gamache Bélanger qui leur fait part du fait que celle-ci n’entend pas acquitter ladite somme n’ayant pas autorisé les travaux. [ 18 ] Les demandeurs répondent à la lettre en soutenant au contraire qu’à la fin de l’été madame Gamache Bélanger est venue à trois reprises constater « les différentes problématiques que nous avons découvert » et qu’elle a donné son accord pour que l’on procède aux réparations à ses frais. [ 19 ] Devant le refus de madame, l’entrepreneur tente alors de les contacter pour obtenir son dû, mais ceux-ci prennent plutôt la décision de ne pas le rappeler et de l’éviter. [ 20 ] Ne voyant donc pas d’autre issue, ils entreprennent un recours par lequel ils réclament, tel que mentionné en préambule, 8092,43 $ ventilés de la façon suivante. - Travaux réalisés par eux-mêmes 1412,00 $ - Matériaux achetés 2342,34 $ - Matériaux à acquérir pour terminer les travaux 1626,53 $ - Perte de salaire pour témoignage à la cour 711,56 $ - Dommage et intérêts 2000,00 $ [ 21 ] Ils estiment que la résidence achetée est affectée de vices cachés à plus d’un égard.

Le premier défaut allégué est la détérioration de la solive de rive ainsi que la présence de fourmis charpentières. En second, au même moment on constate des traces de moisissure dans la chambre froide située sous le patio et derrière les armoires placées contre le mur extérieur. Une fois celui-ci dégarni, on voit une fissure dont la gravité est difficile à évaluer ainsi que des traces d’humidité.

Soulignons qu’au moment où la défenderesse vient voir les lieux et qu’il y a discussion quant au partage des coûts de réparation, ces éléments sont connus. [ 22 ] Enfin, on allègue la détérioration majeure de deux murs du garage imputable, encore ici, à la pourriture. [ 23 ] En plus des coûts directement reliés aux réparations, les demandeurs exigent 711,56 $ représentant le temps consacré pour leurs témoignages à la cour et 2000 $ à

titre de dommages-intérêts vu les inconvénients que cette situation leur a causés. [ 24 ] Voici en quoi consiste la preuve présentée par les demandeurs. [ 25 ] La défenderesse de son côté a assigné plusieurs témoins, dont monsieur Yves Barbe, l’inspecteur qui a procédé à l’examen préachat de la résidence. [ 26 ] Tant son rapport que son témoignage révèlent que lors de sa visite, en novembre 2014, il ne voit pas d’élément ou d’indice pouvant laisser soupçonner l’existence des problèmes que les acheteurs découvriront.

Il ne remarque en effet aucune détérioration importante au niveau de la solive de rive ni la présence d’insectes ou d’odeurs.

Il produit donc son rapport en ne mentionnant rien d’alarmant en lien avec ce que les demandeurs découvriront après la prise de possession. [ 27 ] Le témoin suivant est monsieur Christian Quesnel Turcotte, l’entrepreneur appelé sur les lieux en août 2015 pour constater la situation puis pour effectuer les travaux de réfection. [ 28 ] Soulignons d’entrée de jeu que ce dernier a un parti pris évident en faveur de la défenderesse et qu’en conséquence il est difficile de savoir exactement quelle fiabilité on peut accorder à son témoignage. [ 29 ] Il confirme tout de même s’être rendu sur les lieux, mais ne peut se souvenir qui l’a contacté dans un premier temps.

S’il a bien vu l’état de la solive de rive, il n’a pas de souvenir particulier à l’égard des murs intérieurs qui étaient ouverts. À son avis, il n’y avait pas d’infiltration par le solage ni de trace particulièrement marquée de pourriture. [ 30 ] Quant à l’état du garage, il en vient, une fois qu’on lui montre les photos, à admettre que la lisse au bas du mur est attaquée par la pourriture, mais suggère qu’il s’agit là d’une détérioration imputable au passage du temps.

[ 31 ] Pour ce qui est des travaux qu’il a facturés à la défenderesse, s’il confirme qu’à l’origine c’est elle qui s’est engagée à le payer, il ajoute qu’il a reçu une lettre du procureur de celle-ci en décembre 2015 alléguant que tel n’était pas le cas.

Malgré tout, quelques mois plus tard, elle a réglé sa facture. [ 32 ] Madame Lilianne Gamache Bélanger de son côté explique au Tribunal qu’elle a acheté la maison en 1988 et que depuis ce moment, étant donné qu’elle est située en campagne en bordure d’un lac, elle fait traiter le terrain chaque année afin d’endiguer la présence de fourmis.

Sauf une fois il y a 18 ans, elle n’a jamais eu à détruire de nid qui se serait formé à l’intérieur de la résidence. [ 33 ] Bien qu’elle maintienne toujours que les défauts constatés ne constituent pas des vices cachés, ses propos rejoignent essentiellement ceux des demandeurs quant au déroulement des évènements. [ 34 ] Elle s’est effectivement rendue sur place au mois d’août et a pu voir que la solive de rive était affectée par la pourriture de façon importante.

Pour ce qui est du sous-sol, elle a bien vu que derrière une grande armoire posée sur le sol le plancher était décoloré, mais ajoute qu’il n’y avait pas de moisissure sur les murs. [ 35 ] En ce qui a trait aux travaux pour corriger la situation, elle a elle-même dans un premier temps mandaté et payé un exterminateur puis a convenu de prendre à sa charge les frais de l’entrepreneur Quesnel pour corriger la situation alors constatée.

Quant au garage, à son avis il s’agit là d’usure normale et ne voit pas pourquoi elle devrait débourser quoi que ce soit à cet égard. [ 36 ] En fait, selon elle l’impression qui se dégage de toute cette affaire est que les demandeurs veulent lui faire assumer le coût de plusieurs des améliorations qu’ils ont choisi d’apporter à la résidence qu’ils ont acquise. [ 37 ] La preuve de la défense se conclut par le témoignage de monsieur Alain Bélanger, fils de la défenderesse.

Il rapporte avoir accompagné sa mère au mois d’août 2015 lorsqu’elle s’est rendue constater l’état de la solive de rive et du plancher de la chambre froide. Il confirme qu’alors le gros des dommages se situe au niveau de la solive. [ 38 ] Voici donc la preuve dont dispose le Tribunal pour trancher le litige entre les parties. [ 39 ] D'un côté, les demandeurs estiment que tout ce qu’ils rapportent constitue des vices cachés et qu’ils sont en droit de se faire rembourser tant le temps mis que les matériaux achetés pour les corriger.

Au surplus, ils avancent que la défenderesse ne pouvait ignorer la présence ceux-ci, et en conséquence réclament des dommages-intérêts. [ 40 ] Pour sa part, madame Gamache Bélanger n’admet pas qu’il s’agisse là de défauts non apparents et réclame même qu’on lui rembourse ce qu’elle a déjà versé, tant à l’entrepreneur qu’à la société d’extermination, en plus de lui octroyer des dommages-intérêts pour le stress que lui cause toute cette affaire. Le droit applicable [ 41 ] L’

article 1726 C.c.Q. énonce qu’à moins que les parties en aient convenu autrement, la vente d’un bien est assortie d’une garantie couvrant les défauts non apparents. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 42 ] Certaines conditions doivent être réunies pour qu’une défaillance puisse être qualifiée de vice caché. [ 43 ] Il est ainsi dans un premier temps nécessaire qu’elle affecte le bien dans son fonctionnement ou sa durabilité.

Ceci exclut donc les défauts mineurs ou encore purement esthétiques. [ 44 ] En second, le vice ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur de telle sorte que s’il a été informé de son existence, il ne pourra plus tard s’en plaindre. [ 45 ] En troisième, il doit s’agir d’un défaut qui est caché, donc qui ne peut être découvert au moyen d’un examen sérieux, mais qui ne fait pas appel à des mesures extraordinaires comme l’ouverture d’une cloison. [ 46 ] Enfin, pour qu’entre en jeu la garantie de qualité, il est indispensable que le défaut ait existé avant la vente.

On n’exige pas ici qu’il se soit manifesté, mais que l’on puisse établir qu’antérieurement à la transaction il était présent même s’il n’avait pas encore produit ses effets. [ 47 ] Ceci étant dit, qu’en est-il alors en l’espèce ? [ 48 ] De la preuve entendue, le Tribunal n’hésite pas à conclure que la maison de la rue Élizabeth était affectée de vices cachés. [ 49 ] En effet, l’état de la solive de rive adjacente au patio, détériorée de façon importante et infestée de fourmis, en est une démonstration convaincante. [ 50 ] De façon prépondérante, la preuve suggère que cette situation ne pouvait, au moyen d’un examen normal, être détectée.

Au contraire, tout laisse penser que tant les acheteurs, l’inspecteur et la défenderesse n’ont pu découvrir ce problème puisqu’il nécessitait, pour se révéler, qu’on démonte une

partie du patio. [ 51 ] L’état du mur intérieur du sous-sol et de la chambre froide est plus flou cependant. Il est plausible de penser que si les

dommages à un degré quelconque se sont étendus jusqu’à cet endroit, c’est probablement parce que l’eau et l’humidité ont attaqué la solive extérieure pour poursuivre leur chemin vers le mur du sous-sol. Ceci demeure une hypothèse cependant au même

titre que l’est l’affirmation des demandeurs comme quoi l’eau est entrée par une fissure apparente dans le solage. [ 52 ] Il n’en demeure pas moins que leur description des dommages au sous-sol demeure plutôt vague et incomplète.

Même en faisant abstraction du témoignage peu fiable de monsieur Quesnel, il semble que ce qui a été abîmé à cet endroit demeure somme toute limité. [ 53 ] En tout état de cause, lors de la visite de la demanderesse, après avoir reçu la dénonciation du 18 août, la situation était connue de toutes les parties lorsqu’elles ont discuté de la possibilité que madame Gamache Bélanger paie les travaux de réfection. [ 54 ] Dans l’esprit du Tribunal, il ne fait aucun doute qu’à ce moment les demandeurs et la défenderesse ont convenu d’une manière de régler la situation telle qu’elle se présente à l’époque, soit en embauchant monsieur Quesnel et en lui demandant de facturer directement à madame Gamache Bélanger les travaux de remplacement de la solive de rive. [ 55 ] D'ailleurs, ceci se reflète dans la réponse que les demandeurs donnent le 16 novembre 2015 au procureur de madame lorsqu’ils disent qu’elle est venue constater « les différentes problématiques » et qu’elle a autorisé les travaux dont le coût lui fut par la suite réclamé. [ 56 ] Il y a donc lieu de conclure à l’égard de cette portion de la réclamation qu’il y a eu entente et que les parties doivent la respecter. [ 57 ] Le résultat en est que madame Gamache Bélanger ne peut réclamer, comme elle le fait par sa demande reconventionnelle, le remboursement de ce qu’elle a versé à l’entrepreneur et à l’exterminateur.

De la même manière, les demandeurs peuvent difficilement revenir à la charge et réclamer davantage que ce qui a été convenu concernant les vices identifiés à l’époque. [ 58 ] Selon la preuve entendue, l’inconnu qui s’est révélé lorsque les travaux ont été amorcés au mois d’octobre suivant est l’état du seuil de la porte-patio qui, vraisemblablement, semblait sain à première vue. À ce titre, les demandeurs réclament la moitié de la somme payée, soit 666,70 $. [ 59 ] Sans qu’une preuve précise n’ait été administrée à cet égard, le montant réclamé à ce

titre par les demandeurs semble réaliste si on tient compte notamment du temps requis pour l’installer. C’est donc ce qui sera alloué. [ 60 ] Quant au garage, au moment où les parties se rencontrent au mois d’août pour discuter des défectuosités découvertes, on ne soupçonne pas qu’il y a un problème quelconque à son sujet.

Ce n’est que lorsqu’on le dégarnit qu’on réalise que la structure est attaquée par la pourriture. [ 61 ] Bien que la défenderesse qualifie ceci d’usure normale, l’examen des photos produites, qui montrent clairement que la structure est sévèrement abîmée par la pourriture, contredit sérieusement cette prétention. [ 62 ] Le Tribunal croit plutôt que sont réunies ici toutes les conditions permettant de conclure qu’il s’agit là d’un vice caché. En effet, les dommages sont sérieux et rien lors de l’inspection ne pouvait laisser supposer que l’intérieur des murs était dans un tel état.

Pour conclure qu’il s’agissait seulement du passage des années, il aurait fallu une preuve convaincante en ce sens, et tel n’est pas le cas. [ 63 ] Les demandeurs ont donc droit de se voir octroyer un montant équivalant au coût de réfection du garage. [ 64 ] Pour parvenir à établir celui-ci, ils ont déposé un

sommaire de leur réclamation dans lequel entre autres le demandeur s’alloue un salaire horaire de 15 $ étant donné que c’est lui qui effectue la majeure

partie des travaux. [ 65 ] Cette façon de faire est adéquate et il est certain que s’il avait fait appel à un professionnel à toutes les étapes, tant de la démolition que de la reconstruction, nous serions face à une réclamation autrement plus élevée. [ 66 ] Pour ce qui est des matériaux nécessaires à la réparation de cette

partie de la construction, il y a lieu également d’en ordonner le remboursement. Dans la mesure où ils sont identifiables parmi les factures produites en liasse par la

partie demanderesse, ils seront accordés. - Temps et main-d’oeuvre 782,00 $ - Matériaux 1791,16 $ TOTAL 2573,16 $ [ 67 ] L’une comme l’autre

partie réclame par surcroît des dommages-intérêts résultant des inconvénients subis dans toute cette histoire. [ 68 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à croire la défenderesse lorsqu’elle dit qu’elle n’était pas au courant de l’état de la solive de rive ainsi que des murs du garage. [ 69 ] Il y a ouverture aux dommages-intérêts uniquement si le vendeur d’un bien est au courant de son état et néglige d’en informer son acheteur. [ 70 ] Dans le cas présent, bien que toute cette aventure soit malheureuse et ait causé des inconvénients de part et d’autre, il n’en demeure pas moins que les parties ont fait valoir leurs droits sans agir d’une manière blâmable qui aurait pu donner ouverture à l’octroi de dommages-intérêts.

En conséquence, à ce chapitre, tant la réclamation principale que la demande reconventionnelle seront rejetées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 71 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 72 ] CONDAMNE la défenderesse à verser aux demandeurs la somme de 3239,86 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 16 novembre 2015, date de la mise en demeure; [ 73 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 74 ] CONDAMNE la défenderesse à rembourser aux demandeurs le coût du timbre judiciaire qui s’élève à 200 $. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 11 juillet 2016