2013 QCCQ 7797, 2013 QCCQ 7797

Athanasopoulos c. Rosensztrauch (Rosenberg) 2013 QCCQ 7797 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-125448-102 DATE : 3 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DEMOSTHENES ATHANASOPOULOS et ROSE ALCIA THEODORE

Partie demanderesse c. FELLA ROSENSZTRAUCH connue sous le nom de PHYLLIS ROSENBERG

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Demosthenes Athanasopoulos et Rose Alcia Theodore réclament à la défenderesse Fella Rosensztrauch connue sous le nom de Phyllis Rosenberg la somme de 6 890 $ pour des vices cachés. [ 2 ] La

partie défenderesse conteste la réclamation en plaidant que les demandeurs ont fait inspecter la propriété avant l’achat, qu’il s’agit d’un système de chauffage de 1975 et qu’elle a vendu l’immeuble sans garantie légale. Faits [ 3 ] Le 22 janvier 2010, les demandeurs ont acquis de la défenderesse une propriété située au […] à Ville St-Laurent. [ 4 ] Avant la transaction, les demandeurs avaient fait inspecter la propriété par AmeriSpec Montréal qui déclarait entre autres : 1901 Heating The type of heating used is oil-fired hot water boiler. The heating system is located in the mechanical room.

Seller disclosed that the present furnace is original. Our inspection of the furnace is limited to operating the unit. We do not have the qualifications nor the equipment to technically verify the condition of all the components of this system. This can normally only be done by dismantling the unit and, this is not within the scope of this inspection.

After taking possession of the home, we recommend the complete system be fully reviewed by a heating specialist to ensure proper and safe operation of the system. [ 5 ] Après l’achat, les demandeurs ont eu des problèmes de senteur. [ 6 ] En juillet 2010, la compagnie qui faisait l’entretien de la fournaise a déclaré que la fournaise devait être remplacée. [ 7 ] Le 15 août 2010, les demandeurs ont mis en demeure la défenderesse. [ 8 ] En 2008 et 2009, la compagnie qui faisait l’entretien de la fournaise avait averti la défenderesse que la fournaise devait être remplacée. [ 9 ] La défenderesse n’a pas déclaré l’état de la fournaise aux défendeurs. [ 10 ] Le coût de remplacement de la fournaise a été de 7 393,73 $.

Analyse

A) S’agit-il d’un vice caché ?

[ 11 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] La réponse est oui car les demandeurs savaient que la fournaise était âgée mais qu’elle devait fonctionner. La venderesse avait déclaré que la fournaise fonctionnait malgré les rapports annuels. L’inspecteur engagé par les demandeurs n’avait pas dévoilé l’état réel de la fournaise. [ 13 ] Les demandeurs se sont fiés aux représentations de la

partie défenderesse. [ 14 ] Il s’agit donc d’un vice caché et non apparent.

B) L’immeuble a-t-il été vendu sans garantie légale ? [ 15 ] Il est clair que les acheteurs devaient prendre l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait, mais cette clause s’applique aux vices apparents mais pas aux vices cachés. La clause se lit comme suit : «TO take the presently sold property in its present state and condition, having seen, viewed and examined the same being therewith content and satisfied ». [ 16 ] Pour les vices caches, c’est la clause suivante qui trouve application: « Which said vendor does hereby sell, transfer and convey with legal warranty ». C. Quels sont les dommages? [ 17 ] La venderesse connaissait l’état de l’immeuble et l’

article 1728 C.c.Q. doit donc s’appliquer : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 18 ] Le fils de la défenderesse témoigne pour établir que sa mère aurait vendu l’immeuble à un prix supérieur si la fournaise avait été neuve. [ 19 ] Les demandeurs ont acheté une propriété qui avait une fournaise de 1975 et leur accorder le montant d’une fournaise neuve les enrichirait.

Il y a lieu de déprécier les dommages. [ 20 ] Le Tribunal n’a eu aucune preuve d’experts à ce sujet mais le Tribunal arbitre la réclamation réelle à 2 000 $ pour qu’il n’y ait pas d’enrichissement de la part des demandeurs. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande ; CONDAMNE la défenderesse Fella Rosensztrauch connue sous le nom de Phyllis Rosenberg à payer à Demosthenes Athanasopoulos et Rose Alcia Théodore la somme de 2 000 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de l'assignation et les frais judiciaires de 159 $. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 17 juin 2013