2016 QCCQ 9721, 2016 QCCQ 9721

Fortier c. Cloutier 2016 QCCQ 9721 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE « Chambre civile » N° : 410-32-005496-165 DATE : 14 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOIT FORTIER Et HÉLÈNE GAGNON Demandeurs c.

LISETTE CLOUTIER Et PIERRE GERMAIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs un montant de 15 000 $ au motif que le foyer et la cheminée de l’immeuble vendu par les défendeurs seraient affectés de vices cachés. [ 2 ] Ils réclament les coûts des travaux correctifs qui, bien que supérieurs à 15 000 $, ont été réduits à ce montant par les demandeurs de façon à pouvoir présenter leur réclamation à la Division des petites créances. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation.

MISE EN CONTEXTE [ 4 ] Le 1 er mai 2009, les demandeurs achètent un immeuble des défendeurs. [ 5 ] L’acte de vente notarié prévoit les clauses suivantes : « GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale et libre de toutes priorités et hypothèques.

Les poêle, foyer, appareil à combustion et cheminée sont vendus sans garantie quant à leur conformité à la réglementation applicable ainsi qu’aux exigences imposées par les compagnies d’assurances. » [ 6 ] Préalablement à la signature de l’acte de vente, les demandeurs avaient visité l’immeuble en compagnie d’un de leurs amis, soit monsieur Yves Charette, inspecteur et conseiller technique à la Régie du bâtiment du Québec. [ 7 ] L’état de la cheminée et du foyer ne fait l’objet d’aucune mention particulière lors de leur visite préachat ou lors de l’examen des documents qu’ont pu obtenir les demandeurs avant l’achat. [ 8 ] À l’automne 2014, lors du ramonage de la cheminée, un morceau de tuyau tombe dans l’âtre du foyer. [ 9 ] Le ramoneur qui fait alors les travaux recommande aux demandeurs de ne plus utiliser le foyer et de faire examiner l’état de la cheminée. [ 10 ] À l’automne 2015, l’entrepreneur dont les services sont retenus par les demandeurs constate, après avoir démantelé partiellement les pierres de la cheminée, que le conduit reliant le foyer à la cheminée est perforé et que le haut du caisson du foyer comporte d’importantes ouvertures.

Il recommande alors de procéder à divers travaux correctifs. [ 11 ] Le 9 octobre 2015, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs dénonçant la situation qu’ils considèrent être un vice caché et demandant que les défendeurs procèdent aux correctifs nécessaires. [ 12 ] Dans les semaines suivantes, l’assureur des défendeurs mandate un expert sur les lieux et après réception des conclusions de leur expert, l’assureur des défendeurs nie responsabilité.

[ 13 ] Les demandeurs réclament un montant de 15 000 $ pour les coûts de remplacement du foyer de même que les travaux de maçonnerie de la cheminée. ANALYSE [ 14 ] En vertu des règles de preuve, c’est à la

partie demanderesse de faire la preuve de tous les faits au soutien de sa réclamation. [ 15 ] Par ailleurs, le vendeur de l’immeuble est tenu de garantir la qualité de celui-ci à son acheteur. [ 16 ] Il s’agit de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec communément appelée la garantie contre les vices cachés. [ 17 ] Pour qu’un problème ou défaut soit considéré un vice caché au sens de la loi et puisse permettre aux demandeurs d’invoquer la garantie légale, ceux-ci doivent faire la preuve : - De l’existence du vice; - Que le vice est grave; - Que le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; - Que le vice est non apparent; - Que le vice est antérieur à la vente. [ 18 ] D’autre part, l’

article 1732 du Code civil du Québec prévoit la possibilité pour les parties d’exclure la garantie de qualité : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 19 ] Les clauses d’exonération de responsabilité doivent être interprétées de façon restrictive. [ 20 ] Ainsi, en fonction de la clause d’exclusion annoncée au contrat de vente, seules la garantie de conformité à la réglementation applicable et la garantie de conformité aux exigences imposées par les compagnies d’assurances sont exclues. [ 21 ] La garantie contre les vices cachés, dont notamment les malfaçons ou les constructions qui ne répondent pas aux règles de l’art sont couvertes par la garantie de la qualité étant donné que le premier paragraphe du contrat de vente stipule que la vente est faite avec garantie légale. [ 22 ] La preuve révèle que le foyer faisant l’objet du litige est un foyer de type préfabriqué de modèle BIS.

Un tuyau de raccordement est installé entre la buse du foyer et une

section de cheminée préfabriquée encastrée dans la maçonnerie de la cheminée. [ 23 ] Les défendeurs plaident que la cheminée et le foyer sont conformes aux normes applicables en 1985 lors de la construction de l’immeuble.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont déposé une lettre signée par René Brière de Maçonnerie RB inc. qui affirme essentiellement que la cheminée a été conçue selon les normes applicables en 1985 et que le bris de la cheminée est dû à l’usure normale et à un manque d’entretien. [ 24 ] Ce sont aussi les conclusions auxquelles en arrive l’entrepreneur briqueteur maçon Serge Bédard aux termes d’une lettre déposée en preuve. [ 25 ] Ni monsieur Brière ni monsieur Bédard n’ont témoigné à l’audience. [ 26 ] Les documents déposés en preuve par les défendeurs signés par messieurs Brière et Bédard, bien qu’ils mentionnent que la cheminée fut construite selon les normes applicables en 1985, ne font aucune référence aux normes en question. [ 27 ] De leur côté, les demandeurs ont fait entendre Sylvain Dufresne, technicien en prévention d’incendie et Daniel Matteau, entrepreneur en maçonnerie, qui sont tous deux d’opinion que le foyer et la cheminée ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur applicable au moment de la construction de l’immeuble en 1985. [ 28 ] Par ailleurs, la preuve démontre également que la construction et l’installation du foyer et de la cheminée ne sont pas conformes aux règles de l’art et aux recommandations du fabricant. [ 29 ] Ainsi, même si la clause prévue au contrat de vente peut avoir pour effet d’exonérer la responsabilité des défendeurs quant à la conformité à la réglementation et aux exigences des assureurs, cette clause d’exclusion ne peut limiter la responsabilité des défendeurs quant aux vices cachés résultant de la non-conformité aux règles de l’art et aux malfaçons. [ 30 ] Ainsi, le Tribunal en vient aux conclusions que les problématiques affectant le foyer et la cheminée constituent un vice caché.

Il s’agit d’un vice grave existant au moment de la vente et qui était inconnu de l’acheteur.

Il ne pouvait être découvert sans procéder à des ouvertures dans les ouvrages de maçonnerie et il n’existait aucun indice permettant de soupçonner les problématiques affectant le foyer et la cheminée lors des visites préachat. [ 31 ] En effet, la preuve démontre que ce n’est qu’après avoir procédé à l’ouverture dans les ouvrages de maçonnerie que les entrepreneurs mandatés par les demandeurs ont pu constater la situation. [ 32 ] Les demandeurs réclament un montant correspondant au remplacement du foyer existant par un foyer neuf et également la

démolition et la reconstruction de la cheminée de maçonnerie. [ 33 ] Dans le cadre des dommages à être octroyés, il y a lieu de tenir compte qu’une

partie de la détérioration du foyer, selon la preuve présentée, est attribuable à la corrosion et à l’usure normale d’un foyer dont la durée de vie est normalement de trente ans. [ 34 ] De plus, il y a lieu de tenir compte du facteur de dépréciation puisque les demandeurs, au moment de l’achat, ont acheté un immeuble avec un foyer et une cheminée âgés de trente ans et que les travaux correctifs qu’ils cherchent à apporter amélioreront leur immeuble avec un foyer neuf et une cheminée neuve. [ 35 ] Ainsi, le Tribunal ne peut faire droit entièrement à la demande et accorder le montant de 15 000 $ réclamé à

titre de diminution du prix de vente. [ 36 ] Compte tenu de l’ensemble des facteurs mentionnés précédemment et après avoir analysé l’ensemble de la preuve documentaire et les témoignages présentés à l’audience, le Tribunal accorde un montant de 8 000 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 38 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 8 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 9 octobre 2015; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 200 $ à

titre de frais de justice correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 11 juillet 2016