2015 QCCQ 7702, 2015 QCCQ 7702

Ruel c. Brodeur JC00Z6 2015 QCCQ 7702 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-011540-146 DATE : 8 JUILLET 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE RUEL Demandeur c.

MARC-ANTOINE BRODEUR Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame au défendeur le paiement d’une somme de 2 290,42 $ représentant le coût des infrastructures municipales reliées à l’immeuble acheté du défendeur, reprochant à celui-ci de lui avoir mentionné que ces infrastructures étaient payées avant qu’il ne formule son offre d’achat alors qu’elles ne l’étaient pas.

LES FAITS [ 2 ] En novembre 2011, le demandeur vend sa résidence et doit se trouver un nouveau logement pour janvier 2012. [ 3 ] Lors de ses démarches, il constate que l’immeuble du […] à Saint-Pie comporte un logement à louer. [ 4 ] Il mandate alors André Daviau, agent immobilier de Remax qui a procédé à la vente de sa résidence, pour prendre contact avec le propriétaire de cet immeuble et s’enquérir de la possibilité d’acheter celui-ci. [ 5 ] Quelques jours plus tard, André Daviau contacte le défendeur et obtient une visite du logement avec le demandeur. [ 6 ] Durant cette visite, André Daviau demande au défendeur s’il envisage la possibilité de vendre son immeuble de 2 logements.

Celui-ci répond qu’il peut l’envisager s’il reçoit une offre intéressante. [ 7 ] Par la suite, André Daviau et le demandeur posent plusieurs questions au défendeur sur l’immeuble. Dominique Ruel demande entre autres au défendeur si les travaux permanents municipaux sont payés.

Celui-ci répond affirmativement. [ 8 ] Aucun document tel compte de taxe, compte d’électricité ou autres dépenses n’est montré par le défendeur au demandeur et son agent. [ 9 ] Le 14 décembre 2011, le défendeur est invité à se rendre au bureau d’André Daviau qui lui suggère de signer un contrat de courtage exclusif avec lui pour la vente de son immeuble, car le demandeur souhaite lui faire une offre d’achat pour celui-ci.

Le défendeur accepte la proposition de courtage (D-1) et reçoit le même jour une offre d’achat (P-1) au prix de 210 000 $. [ 10 ] Avant de remettre au défendeur l’offre d’achat, Dominique Ruel demande à nouveau au défendeur si les travaux permanents municipaux sont payés. Il reçoit encore une réponse affirmative.

[ 11 ] L’offre d’achat prévoit que l’acte de vente se signera au plus tard le 6 janvier 2012 devant M e Steve Rodier, notaire à Saint- Hyacinthe. [ 12 ] Le 16 décembre 2011, le défendeur accepte l’offre d’achat (D-1). [ 13 ] Le 21 décembre 2011, le notaire Rodier reçoit une Confirmation de l’évaluation et des taxes (Sommaire) (D-3).

Selon celui-ci, la taxation annuelle est de 2 498,76 $. [ 14 ] Le 6 janvier 2012, l’acte d’achat est signé par les parties (D-2) devant M e Steve Rodier. [ 15 ] Le 3 février 2014, le demandeur reçoit de la Ville de Saint-Pie une lettre l’informant du solde à payer sur les travaux de bordure et pavage (travaux permanents) (P-2) lui indiquant que le solde à payer qui le concerne est de 1 666,97 $ et que s’il préfère refinancer le solde par un emprunt, celui-ci sera de 196,44 $ par année. [ 16 ] Surpris de cette situation, le demandeur contacte le défendeur par téléphone.

Celui-ci lui avoue avoir menti en regard de cette information. [ 17 ] Cependant, il ne se sent nullement responsable de cela, car selon lui, il est de la responsabilité de l’acheteur, de son notaire ou de son agent immobilier de vérifier ces informations avant de signer l’acte d’achat. [ 18 ] Le demandeur considère alors qu’il a été floué par la fausse représentation du défendeur et tient celui-ci responsable du paiement des frais reliés à ces travaux municipaux. [ 19 ] Le 15 mars 2014, le demandeur envoie au défendeur une mise en demeure lui réclamant le paiement d’une somme de 2 256,77 $ (P-4). [ 20 ] Selon lui, il n’aurait pas offert le même prix s’il avait connu l’existence de cette dépense. [ 21 ] À l’audience, compte de taxes en main, celui-ci expose que le compte de taxes municipales fait référence au Règlement numéro 9 sur frontage lorsqu’il s’agit du montant à payer relativement à ces travaux. [ 22 ] Il admet qu’avant de recevoir la lettre de la Municipalité, il ne s’est jamais questionné sur cette

partie du compte de taxes. [ 23 ] Il réclame donc au défendeur le paiement d’une somme de 2 290,42 $ se détaillant comme suit :

a) comptes de taxes 2012-2013-2014 612,95 $

b) infrastructures refinancées 1 666,97 $

c) frais d’envoi postal d’une mise en demeure 10,50 $ TOTAL 2 290,42 $ [ 24 ] Au soutien de sa contestation, le défendeur expose qu’il n’a pas menti au demandeur et à l’agent d’immeuble, mais qu’il a plutôt répété ce qu’il avait obtenu comme information lors de l’achat de l’immeuble 2 ans auparavant. [ 25 ] Tout comme le demandeur, il a payé les comptes de taxes annuels sans se poser de question en regard du détail de ceux-ci. [ 26 ] Il conteste donc la réclamation de Dominique Ruel, car selon lui, il est de la responsabilité du demandeur, du notaire ou de l’agent immobilier de vérifier ces informations avant de soumettre une offre d’achat et signer l’acte de vente, ces renseignements étant facilement disponibles auprès de la Municipalité.

ANALYSE ET DÉCISION [ 27 ] Il ressort de la preuve que les frais relatifs aux travaux municipaux concernés ne sont pas des frais nouveaux qui se rajoutent au compte de taxes de l’immeuble du demandeur depuis qu’il en est propriétaire. [ 28 ] En effet, cette

partie du compte de taxes existe depuis la construction de l’immeuble. [ 29 ] De plus, tout comme le défendeur, le demandeur n’a pas vérifié le détail des comptes de taxes et a assumé ceux-ci pour les années 2012 et 2013. [ 30 ] La prétention du défendeur quant à l’accessibilité des informations relatives au compte de taxes est exacte.

Tous et chacun peuvent contacter la Municipalité et obtenir ces informations qui sont publiques. [ 31 ] Le demandeur ainsi que l’agent immobilier tout comme le notaire Rodier pouvaient vérifier ces informations avant de soumettre l’offre d’achat et de signer l’acte de vente. [ 32 ] Le demandeur allègue que le défendeur a fait une fausse déclaration.

Cette preuve est contradictoire, le défendeur prétendant avoir rapporté des paroles qu’il a lui-même reçues et a vécu une situation identique, c’est-à-dire qu’il a payé le compte de taxes pendant les 2 ans où il a été propriétaire sans vérifier le détail de celui-ci. [ 33 ] En fin de compte, le montant réclamé par le demandeur était déjà inclus dans le compte de taxes. Il ne peut donc se plaindre de la situation et il n’y a pas de préjudice.

[ 34 ] De plus, la preuve est faible quant au fait que le demandeur n’aurait pas acheté l’immeuble ou n’aurait pas offert un si haut prix s’il avait connu cette situation. [ 35 ] Au surplus, le Tribunal considère qu’il n’a pas agi en acheteur prudent et diligent quant à ses vérifications préliminaires. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d'instance, sans frais. __________________________________ GILLES CHARPENTIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 18 juin 2015