2021 QCCA 1060, 2021 QCCA 1060

Béland c. Amyot 2021 QCCA 1060 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010085-196 (200-17-026663-179) DATE : 23 juin 2021 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BÉLAND APPELANT – défendeur c.

JACQUES AMYOT CHRISTIAN AMYOT INTIMÉS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 23 juillet 2019 par la Cour supérieure (l’honorable France Bergeron), district de Québec, lequel le déclare, en sa qualité de caution solidaire, en défaut d’exécuter ses obligations aux termes d’un contrat de prêt et le condamne à payer 345 907,16 $ [1] aux intimés. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Lavallée, auxquels souscrivent les juges Morissette et Gagné, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel aux seules fins de biffer le paragraphe 88 et de remplacer le paragraphe 87 par le suivant : [87] CONDAMNE Frédéric Béland à payer à Christian Amyot et à Jacques Amyot, la somme de 124 391,63 $, en plus des intérêts au taux de 9 %, à compter du 26 mai 2017. [ 4 ] LE TOUT , avec les frais de justice.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. Me Stéphane Harvey Stéphane Harvey avocat Pour l’appelant Me François Valin BCF Pour les intimés Date d’audience : 5 mai 2021

MOTIFS DE LA JUGE LAVALLÉE [ 5 ] Cet appel porte sur l’interprétation de l’

article 1695 al. 1 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). La question au cœur du litige est celle de savoir si, après s’être porté acquéreur, lors d’une vente sous contrôle de justice, de l’immeuble faisant l’objet de sa garantie hypothécaire, un créancier peut faire la preuve que la valeur marchande de l’immeuble était moindre que le prix de son adjudication afin de réduire la libération de son débiteur ou de ses cautions. Contexte [ 6 ] Aux paragraphes [3] à [31] de ses motifs, la juge de première instance décrit le contexte du litige.

Une mise en contexte succincte suffit à comprendre l’origine et les enjeux de l’affaire : - Le 1 er octobre 2013, l’intimé, M. Christian Amyot (« C. Amyot »), et M. Pablo Jimenes (« Jimenes ») prêtent 600 000 $ à FBIM Immobilier inc. (« FBIM »). Ce prêt est garanti par une hypothèque immobilière sur l’immeuble situé au 2, rue A, à Québec [2] . - Une clause de l’acte d’hypothèque prévoit l’intervention de l’appelant et de M.

Issoufou Papice Maiga (« Maiga ») lesquels, « après avoir pris communication des présentes, déclarent se porter caution de toutes et chacune des obligations ci-dessus contractées par le débiteur principal, notamment du remboursement de la somme due et des intérêts sur celle-ci, s’engageant à cet effet solidairement avec le débiteur principal, faisant du tout leur affaire personnelle et renonçant, par conséquent, aux bénéfices de division et de discussion. De plus, l’obligation sera indivisible au sens de l’

article 1520 C.c.Q. Le présent cautionnement n’est pas rattaché à l’exercice de fonctions particulières et est consenti à

titre purement personnel » [3] . - Le 20 janvier 2015, l’intimé, M. Jacques Amyot (« J. Amyot »), se subroge aux droits et intérêts de Jimenes dans le prêt au moyen d’un acte de subrogation hypothécaire [4] . L’appelant et Maiga interviennent selon les mêmes termes à l’acte de subrogation hypothécaire [5] . - Le 20 juillet 2015, l’appelant, à

titre de dirigeant de FBIM, reçoit signification d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire [6] et, le 10 décembre 2015, celle de la demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de l’immeuble faisant l’objet de la garantie hypothécaire. - Le 22 janvier 2016, la greffière spéciale rend une décision par défaut, laquelle reconnaît l’existence de la dette de 718 611,07 $ de FBIM, plus les intérêts au taux de 9 % par année à compter du 1 er décembre 2015, et la condamne à payer cette somme aux intimés.

Elle y autorise la vente en justice de l’immeuble pour 725 000 $ ou tout montant inférieur sur autorisation écrite des intimés (ou, si une enchère était requise, d’amorcer celle-ci à 600 000 $) [7] . Cette décision est rectifiée le 1 er mars 2016 afin de permettre aux demandeurs de bénéficier, au cas où FBIM se porterait elle-même adjudicataire de l’immeuble, du droit de retenir le prix de vente jusqu’à concurrence de sa créance hypothécaire, et ce, tant que ne lui a pas été signifié le jugement de distribution du produit de vente [8] . - L’immeuble est en vente pendant plus d’un an, sans offres sérieuses.

Le 25 mai 2017, les intimés acquièrent l’immeuble de gré à gré sous contrôle de justice pour 718 611,07 $ [9] , soit le montant de leur créance en capital. - Le 4 octobre 2017, les intimés déposent une demande introductive d’instance.

En plus de demander au tribunal de déclarer l’appelant en défaut d’exécuter ses obligations aux termes du contrat de prêt assorti d’une garantie hypothécaire, ils recherchent une condamnation de l'ordre de 933 219,66 $, plus les intérêts au taux de 9 % l'an à compter du 6 septembre 2017. - Les intimés modifient leur demande le 21 novembre 2017 dans laquelle la condamnation recherchée est de l'ordre de 286 468,79 $, soit la différence entre leur créance plus les intérêts et l’évaluation municipale de l’immeuble qui est de 540 000 $. - Plus de six mois après la vente sous contrôle de justice lors de laquelle les intimés se sont portés acquéreurs de l’immeuble, ces derniers font réaliser une évaluation de l’immeuble, le 13 décembre 2017, laquelle en établit la valeur marchande, à la date de l’acquisition, à 505 000 $ selon la méthode du coût et à 504 000 $ selon la méthode de comparaison. - Les intimés modifient leur demande introductive d’instance le 5 octobre 2018 demandant désormais au tribunal de condamner l’appelant à leur payer 337 637,16 $, soit la différence entre le montant de leur créance (814 294,62 $) et la valeur marchande évaluée selon la méthode de comparaison (504 000 $), en plus des intérêts au taux de 9 % à compter du 26 mai 2017.

Ils réclament aussi 8 170 $, à parfaire, à

titre de frais et d’impenses compensatoires, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 5 octobre 2018. - Au procès, les témoignages divergent sur l’état de l’immeuble au moment de son acquisition sous contrôle de justice. L’appelant soutient que celui-ci avait fait l’objet d’importantes réparations (structure, isolation, électricité, plomberie, sablage des planchers, etc.) et qu’il ne restait qu’à changer les fenêtres et peindre les murs intérieurs. Les intimés rétorquent qu’il y avait présence de moisissures,

d’infestations de petits animaux et d’accumulation d’eau, que les fenêtres ne fermaient pas et que l’immeuble était à l’abandon [10] . La juge retient plutôt cette dernière version [11] . - Le 31 janvier 2018, Mme Hélène Gauvin, afin d’aider son fils C. Amyot, achète la part de J. Amyot dans l’immeuble puisque, selon elle, ce dernier serait en voie de faire cession de ses biens [12] . I. Jugement entrepris [ 7 ] La juge constate que FBIM est endettée envers les intimés et que l’appelant, à

titre de caution solidaire, est débiteur de la créance [13] . Elle conclut que, par l’effet de l’

article 1695 C.c.Q. , l’appelant, à

titre de caution au contrat de prêt et à l’acte de subrogation, est libéré de sa dette jusqu’à concurrence de la valeur marchande de l’immeuble au moment de l’acquisition [14] . [ 8 ] L’appelant conteste devoir quelque somme aux intimés, alléguant la prescription de la dette et la renonciation de ces derniers à lui réclamer, en tant que caution, le solde de celle-ci. La juge estime que la demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice a engendré une interruption civile, l’expression « demande en justice » devant recevoir une interprétation large.

Ainsi, les demandes démontrant la volonté de poursuivre l’exercice de son droit doivent être considérées comme de telles demandes. Partant, la prescription est interrompue et le recours n’est pas prescrit. Quant à la renonciation, celle-ci ne se présume pas et la preuve ne permet pas de conclure en ce sens [15] . [ 9 ] L’appelant soutient que les intimés ayant exercé un recours hypothécaire, ils ne peuvent plus se prévaloir du cautionnement. La juge ne retient pas cet argument. Selon elle, « l’achat effectué par les demandeurs n’a pas d’incidence sur le recours contre la caution ni sur les montants des dommages.

Il s’agit de l’application de l’

article 1695 paragraphe 1 C.c.Q. » [16] . [ 10 ] L’immeuble n’ayant pas été vendu dans l’année suivant l’ouverture de la vente sous contrôle de justice, les intimés s’en sont portés adjudicataires le 25 mai 2017 pour 718 611,07 $, soit le montant de leur créance en capital dont l’existence avait été reconnue par la décision de la greffière spéciale. [ 11 ] Le 13 décembre 2017, soit six mois après s’en être ainsi portés acquéreurs pour un montant un peu moindre que sa mise à prix, ils ont fait évaluer l’immeuble en demandant que l’évaluation représente sa valeur à la date de l’adjudication, soit le 25 mai 2017.

Le rapport d’évaluation conclut, à l’aide de la méthode du coût, que la valeur marchande de l’immeuble serait plutôt de 505 000 $ et de 504 000 $, si on retient la méthode de comparaison. [ 12 ] La juge retient finalement la valeur de 504 000 $, considérant que « le débiteur n’a pas établi par une preuve probante que la valeur marchande du bien était supérieure au prix obtenu, lors de la vente sous contrôle de justice [ni] que la valeur marchande était plus élevée » [17] . Elle libère ainsi l’appelant jusqu’à concurrence de cette somme, déduction faite de toutes autres créances prioritaires [18] .

Elle estime que ces dernières incluent les frais de l’huissier (7 500 $), les taxes foncières (15 115,15 $) et les taxes scolaires (4 727,45 $), pour un total de 27 342,54 $ et que l’appelant demeure conséquemment endetté envers les intimés de 337 637,16 $ [19] . Sur le fondement de l’

article 2761 C.c.Q. , elle le condamne également au paiement de 8 170 $, soit 1 365 $ pour les frais du notaire, 804,83 $ pour ceux de l’évaluation de l’immeuble et 6 000 $ d’impenses faites par les intimés après l’acquisition de l’immeuble [20] . [ 13 ] Enfin, concernant l’obligation de renseignement, elle explique que, selon la jurisprudence, la signification d’un acte de procédure à un individu à

titre d’administrateur d’une société devient à sa connaissance personnelle à

titre de caution, lorsqu’il agit à ces deux titres [21] . Sachant qu’il était caution pour ce prêt et qu’il avait des obligations à ce titre, l’appelant a néanmoins fait le choix de ne pas s’impliquer dans ce recours en justice. Ce moyen est donc également rejeté [22] . II. Analyse [ 14 ] Il convient d’abord de reproduire les articles 1695 à 1698 C.c.Q. dont l’application est au cœur du pourvoi :

SECTION VI DE LA LIBÉRATION DU DÉBITEUR 1695. Lorsqu’un créancier prioritaire ou hypothécaire acquiert le bien sur lequel porte sa créance, à la suite d’une vente faite par le créancier ou d’une vente sous contrôle de justice, le débiteur est libéré de sa dette envers ce créancier, jusqu’à concurrence de la valeur marchande du bien au moment de l’acquisition , déduction faite de toute autre créance ayant priorité de rang sur celle de l’acquéreur. Le débiteur est également libéré lorsque, dans les trois années qui suivent la vente, ce créancier reçoit, en revendant le bien ou une

partie de celui-ci, ou en faisant sur le bien d’autres opérations, une valeur au moins égale au montant de sa créance, en capital, intérêts et frais, au montant des impenses qu’il a faites sur le bien, portant intérêt, et au montant des autres créances prioritaires ou hypothécaires qui prennent rang avant la sienne. 1696.

Le créancier est présumé avoir acquis le bien s’il est vendu à une personne avec qui il est de connivence ou qui lui est liée, notamment, un conjoint, un parent ou allié jusqu’au deuxième degré, une personne vivant sous son toit, ou encore un associé ou une personne morale dont il est un administrateur ou qu’il contrôle. 1697. Le débiteur libéré a le droit d’obtenir quittance du créancier. Si ce dernier refuse, le débiteur peut s’adresser au tribunal pour faire constater sa libération. Le jugement qui la constate vaut quittance à l’égard du créancier.

1698. La libération du débiteur principal entraîne la libération de ses cautions et de ses autres garants, qui peuvent exercer les mêmes droits que le débiteur principal, même indépendamment de lui. [Soulignement ajouté] [ 15 ] Ces articles reprennent en

partie les articles 1202

a) et suivants du Code civil du Bas-Canada ( « C.c.B.-C. » ) , dont la genèse remonte à la crise économique des années 1930 [23] qui a nécessité l’adoption de règles permettant de contrer l’effet négatif, pour le débiteur, de la vente en justice de son immeuble à un prix inférieur à sa valeur marchande [24] . En effet, si le créancier hypothécaire prend l’immeuble en paiement, sa créance est éteinte. Par contre, si l’immeuble est vendu sous contrôle de justice, la créance n’est pas éteinte mais est réduite par le produit de la vente distribué au créancier hypothécaire.

Ainsi, si le créancier hypothécaire acquiert l’immeuble lors de la vente sous contrôle de justice à un prix moindre que sa valeur marchande, il se trouve à être doublement avantagé au dépens du débiteur : il est propriétaire de l’immeuble et il retient une bonne

partie de sa créance contre ce dernier. Pour éviter que le choix entre ces deux modes d’acquisition ne désavantage indûment le débiteur, l’intervention du législateur était nécessaire. [ 16 ] Les origines de ces dispositions étaient retracées, de façon éclairante, par le professeur Tancelin, en ces termes : L'adjudication d'un immeuble éteint les privilèges et hypothèques qui grèvent l'immeuble (2081, a1.6 C.C.) mais laisse subsister la dette garantie, dans la mesure où le produit de la vente lui est inférieur.

L'objet de ces articles édictés à la suite de la crise des années trente (L.Q. 1938, ch. 90 ; S.R.Q. 1941, ch. 343) et insérés par la suite au Code civil ( L.Q. 1947, ch. 71 ) est de fournir au débiteur un moyen d'éteindre son obligation principale lorsqu'il a perdu I'immeuble entre les mains du créancier qui s'en porte adjudicataire pour une portion parfois infime de la dette et (reste) quand même créancier pour toute la différence non satisfaite ou éteinte par (sa) collocation (. . .) sur le produit, tout en devenant propriétaire d'un immeuble dont la valeur couvre d'emblée le chiffre total de la redevance.

La loi nouvelle a pour but d'éviter cette sorte d'enrichissement sans cause, à apparence légale » (Juge Bertrand ad hoc, Labine v. Viau ,

(1942) B.R. 406 , à la p. 408) . Cette législation s'inscrit dans la ligne des mesures curatives nécessitées par l'absence de limite raisonnable à la liberté contractuelle dans l'article 1012 C.C. notamment, qui permet de stipuler des clauses léonines et usuraires dans les contrats de financement, comme la clause de dation en paiement . [25] [ 17 ] La finalité de cette règle était rappelée dans Labine c.

Viau , l’une des premières décisions rendue à son sujet : L’esprit de cette législation, qui remonte à 1938, tient à la préoccupation, dont ses termes portent des traces perceptibles, d’empêcher le créancier d’une hypothèque, quand l’immeuble passe par un décret du shérif, de s’en porter acquéreur pour une fraction parfois infime de sa dette, et de rester quand même créancier pour toute la différence non satisfaite ou éteinte par la collocation du créancier de l’obligation sur le produit, tout en devenant propriétaire d’un immeuble dont la valeur couvre d’emblée le chiffre total de la redevance.

La loi nouvelle a pour but d’éviter cette sorte d’enrichissement sans cause, à apparence légale . [26] [Soulignement ajouté] [ 18 ] En 1965, dans Beaumont c. Société de prêt et placement de Québec [27] , le juge Frédéric Dorion réitérait l’objectif de cette disposition législative, citant l'arrêt Cité de Longueuil c. Canadian Pratt-Whitney Aircraft Co. Ltd. [28] , et précisant en quoi consiste la valeur marchande d’un immeuble lors d’une vente sous contrôle de justice : Le principe énoncé dans les articles 1202a et suivants C.C. a été reconnu et appliqué plusieurs fois par nos tribunaux.

C'est en 1947 qu'il a été incorporé dans notre Code Civil , mais auparavant, il faisait l'objet d'une législation spéciale. Dans Royal Trust Co. v. Degré , [1943] C.S. 6 , la Cour supérieure a accueilli une requête en libération, en se basant précisément sur les dispositions de la Loi concernant la libération de certains débiteurs (S.R.Q. 1941, ch. 343). Plusieurs autres décisions sont publiées en appendice à ce jugement. Plus récemment, le 10 septembre 1956, dans Rice v. Miller , (Rouyn-Noranda, no 3126), M. le juge Marquis rendait une décision identique.

Tout le problème consiste donc à fixer la valeur réelle de l'immeuble au moment de la vente par le shérif. La règle bien connue pour déterminer cette valeur consiste à se demander quel est le prix qu'un acheteur qui désire acheter, mais qui n'est pas tenu de le faire, paierait à un vendeur qui désire vendre, mais qui n'est pas tenu de vendre. [29] [ 19 ] Dans l’arrêt Placements Racine Inc. c.

Trust général du Canada [30] , la juge Tourigny a également décrit l’essence de cette règle, en ces termes : Le législateur, en adoptant ces dispositions, a voulu que le créancier hypothécaire ne se retrouve pas, à cause du jeu du taux d’intérêt, avec l’immeuble en plus d’une somme d’argent qui peut représenter beaucoup plus que le montant initial de la créance et avec, au surplus, la possibilité de réclamer un solde. Il a donc, pour les seules fins de ce genre de situation, établi des règles particulières et créé, par le fait même de la loi, une sorte de fiction.

Au moment de la demande de libération que fait le débiteur qui est d’avis que l’immeuble ainsi acquis vaut autant ou plus que le moment total de la créance, se met en branle un mécanisme d’évaluation pour la créance et pour l’immeuble qui a ses particularités et ne s’applique à aucun autre cas. [31] [ 20 ] Lors de la réforme du Code civil du Québec , cette disposition, auparavant codifiée à l’article 1202a C.c.B.-C. , s’est retrouvée à l’

article 1695 al. 1 C.c.Q. dont les professeurs Deslauriers et Benadiba commentent les fondements et la finalité dans leur traité : 2111. La vente d’un bien hypothéqué, que ce soit une vente par le créancier ou une vente sous contrôle de justice, ne libère pas en soi le débiteur personnel de son obligation. L’hypothèque n’est qu’une garantie de paiement. La dette subsistera dans la mesure où les garanties n’auront pas permis de l’acquitter intégralement.

Il n’est pas interdit aux créanciers hypothécaires de se porter adjudicataire du bien hypothéqué lors d’une vente par le créancier ou d’une vente sous contrôle de justice, ni de réclamer le solde de leur créance après la vente. Les articles 1695 C.c.Q. confirment cette règle, mais ont pour but d’éviter certains abus de la part des créanciers hypothécaires qui

acquièrent des biens de leurs débiteurs. 2112. Les articles 1695 et suivants C.c.Q. établissent un équilibre entre les effets de la prise en paiement et ceux de la vente des biens par le créancier ou sous contrôle de justice. En effet, par la prise en paiement, le débiteur est libéré de son obligation, sans considération de la valeur du bien.

C’est au créancier d’évaluer le bien adéquatement avant de le prendre en paiement, et au débiteur et aux autres créanciers détenant des hypothèques sur les biens, de protéger leurs droits à l’occasion de la requête en délaissement en forçant la vente ( art. 2779 C.c.Q. ), s’ils considèrent que la valeur du bien est supérieure au montant de la dette garantie. 2113. Si le créancier qui a choisi de faire vendre le bien en devient propriétaire, ceci pourrait en fin de compte être considéré comme une prise en paiement déguisée.

En l’absence des articles 1695 et suivants C.c.Q. , le créancier qui aurait acheté le bien à vil prix pourrait poursuivre le débiteur pour la différence. Le créancier pourrait avoir avantage à faire vendre le bien hypothéqué plutôt que de le prendre en paiement, et poursuivre alors pour des montants additionnels. C’est précisément cela que les articles 1695 et suivants C.c.Q. veulent empêcher. 2114. L’origine de ces dispositions remonte à 1947 et elles ont été adoptées pour enrayer une habitude nettement répréhensible de la part de certains créanciers : après avoir reçu par versements la majeure

partie de leur créance, ils refusaient par la suite tout délai supplémentaire, alors que le reliquat encore dû était de peu d’importance. Après avoir saisi l’immeuble, ils l’achetaient à vil prix et poursuivaient pour le solde de leur créance. En appliquant ces dispositions de la loi, ce n’est plus le prix de la vente qui est considéré, mais plutôt la valeur marchande de l’immeuble, en regard du montant de la dette encore due. 2115. Les articles 1695 et suivants C.c.Q. sont d’ordre public économique de protection. La

partie en faveur de laquelle ils ont été édictés peut renoncer à s’en prévaloir, puisque leur violation n’est sanctionnée que par une nullité relative, mais cette renonciation n’est valide que si elle intervient après que ne soit acquis le droit en découlant . Un tribunal doit les appliquer si les conditions prévues sont réunies, sans égard au comportement du débiteur; les tribunaux ne disposeraient d’aucun pouvoir discrétionnaire à cet égard. 2116.

Les articles 1695 et suivants C.c.Q. empêchent le créancier prioritaire ou hypothécaire de se porter acquéreur du bien vendu pour parfois une fraction infime de sa dette et de la valeur du bien hypothéqué, et de conserver ses recours personnels lui permettant de réclamer la différence non satisfaite après la distribution du produit de la vente. La valeur marchande du bien doit être égale ou supérieure au montant de la créance du créancier acquéreur et de ceux qui était colloqués avant lui.

Ils empêchent cette sorte d’enrichissement sans cause et limitent l’effet lésionnaire résultant de la vente d’un immeuble pour un prix inférieur à sa valeur marchande . [32] [Soulignements et caractères gras ajoutés; références omises] [ 21 ] La Cour suprême avait par ailleurs confirmé que la nature de ces règles en faisait des dispositions d’ordre public économique de protection dans l’arrêt Garcia Transport ltée : Pour revenir à notre affaire, les art. 1202a et suiv.

C.c.B.-C. sont rédigés en termes facultatifs et on pourrait soutenir qu’ils ne protègent qu’un groupe très limité dans des circonstances très particulières. À mon avis, toutefois, c’est à juste

titre que la Cour d’appel a conclu que ces dispositions ont été édictées dans l’intérêt public et qu’elles sont, par conséquent, impératives. En premier lieu, on peut présumer qu’en édictant cette loi, le législateur voulait non seulement protéger un groupe limité de personnes mais aussi promouvoir le bien-être économique de la société en général. Les pratiques abusives de certains créanciers, auxquelles les art. 1202a et suiv.

C.c.B.-C. visaient à mettre fin, ne nuisaient pas uniquement à leurs débiteurs infortunés, mais aussi, par ricochet, à l’ordre économique du Québec dans son ensemble . [33] [Soulignements ajoutés] [ 22 ] Étant impératives, ces dispositions peuvent être soulevées en défense à une réclamation du créancier : Le débiteur placé dans l’une des situations prévues par les articles 1695 et 1696 C.c.Q. peut demander quittance à son créancier. S’il refuse, le débiteur pourra s’adresser au tribunal pour faire constater sa libération.

Le jugement rendu équivaudra à quittance. […] Si jamais, malgré les circonstances de la vente, le créancier poursuivait le débiteur pour lui réclamer le solde de sa créance, ce dernier pourra présenter une défense établissant les faits prévus aux articles 1695 et 1696 C.c.Q. [34] [ 23 ] Rendu sous l’égide de l’article 1202a) C.c.B. - C. , l’arrêt Garcia Transport ltée précise que ce n’est dès lors plus le prix d’adjudication qui doit être considéré dans son application, mais bien la valeur marchande [35] , laquelle, précise Louis Payette, « (…) est intrinsèquement liée au prix sur un libre marché, qu’un acheteur non pressé ni tenu d’acheter accepterait de payer à un vendeur non pressé ni tenu de vendre » [36] .

Cette valeur doit s’évaluer au moment de la vente sous contrôle de justice [37] . La valeur non contestée de mise à prix n’a pas l’autorité de la chose jugée [38] à l’égard du débiteur [39] et ne saurait donc lui être opposée au moment de déterminer la valeur marchande [40] . [ 24 ] Les articles 2791 C.c.Q. et 761 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») sont aussi pertinents. Également libellés afin de protéger le débiteur, ils visent à encadrer la mise à prix du bien vendu sous contrôle de justice en accordant un pouvoir discrétionnaire au tribunal pour sa fixation, en fonction du contexte. [ 25 ] L’

article 2791 C.c.Q. édicte que le tribunal « (…) s’il le juge opportun, fixe, après s’être enquis de la valeur du bien, une mise à prix », tandis que l’

article 761 C.c.Q. précise que « [l]a vente d’un bien est considérée faite à un prix commercialement raisonnable si elle est faite à un prix qui est autant que possible celui de la valeur marchande du bien, au vu des circonstances particulières de la vente ». Une valeur « plancher » est d’ailleurs prévue à l’alinéa 2 de l’article 761 C.p.c . La valeur commercialement raisonnable est « la

valeur marchande (souvent décrite comme étant le prix proposé par un acheteur non pressé d’acheter et accepté par un vendeur non pressé de vendre) mais jaugée dans un contexte où la vente doit se faire rapidement » [41] . [ 26 ] La finalité, tant des articles 1695 al. 1 et 2791 C.c.Q. que de l’article 761 C.p.c. , est d’assurer que l’immeuble ne soit pas bradé lors de sa vente sous contrôle de justice. Le tribunal est ainsi tenu à la prudence lorsqu’il fixe la mise à prix et la valeur marchande du bien au moment de son acquisition par le créancier prioritaire ou hypothécaire, afin de protéger le débiteur. *** [ 27 ] L’appelant plaide que la règle de l’

article 1695 al. 1 C.c.Q. a été énoncée pour assurer la protection économique du débiteur et non celle du créancier, comme la Cour l’a clairement rappelé dans l’arrêt Larkin c. Boissonneault en ces termes : « En somme, l’on conférerait à un créancier la protection conférée par l’

article 1695 C.c.Q. alors que le législateur l’a reconnue au débiteur » [42] . [ 28 ] Les intimés rétorquent que ce n’est pas le prix d’adjudication qui doit être retenu mais bien la valeur marchande de l’immeuble au moment de l’acquisition. Ils affirment qu’à

titre de créanciers hypothécaires, il leur est loisible de se prévaloir de cette même règle en leur faveur, plaidant essentiellement les affaires Caisse populaire de Saint-Malo c. Harvey [43] et Larkin c . Boissonneault [44] . [ 29 ] Au risque de me répéter, il y a lieu de rappeler que, de manière générale, c’est le débiteur, se plaignant que le prix de l’adjudication de l’immeuble est trop bas, qui tente de prouver que sa valeur marchande est plus élevée. C’est d’ailleurs ce qui était rappelé dans Larkin c . Boissonneault [45] .

Or, dans cet arrêt, il s’agissait d’une vente aux enchères lors de laquelle le créancier hypothécaire s’était porté enchérisseur pour éviter qu’il ne soit vendu à rabais, afin de protéger sa créance, et ce, dans le contexte où il estimait les offres des enchérisseurs trop basses pour assurer la protection de sa créance. Afin de limiter la libération des cautions, Larkin cherchait à établir que la valeur marchande de l’immeuble était moindre que le prix d’adjudication parce qu’il l’avait acquis aux enchères, ayant dû surenchérir pour protéger sa créance.

La juge Mailhot, rédigeant les motifs pour la majorité, écrivait ceci : [27] Or, si l'appelant n'a pas pris l'immeuble en paiement mais demande de le faire vendre sous contrôle de justice, il est à présumer qu'il croyait que cette solution était plus susceptible de lui procurer un remboursement de sa créance que la prise en paiement d'un immeuble qu'il estimait d'une valeur moindre que sa créance.

En ce qui le concerne, il faut présumer qu'il a estimé qu'en faisant vendre l'immeuble sous contrôle de justice, il avait plus de chance d'obtenir un prix supérieur à l'évaluation municipale. [28] Le montant de l'adjudication fait voir que la valeur marchande était supérieure à l'évaluation municipale. [29] Pourquoi l'appelant aurait-il enchéri jusqu'à 190 000 $ si l'immeuble aujourd'hui, selon sa prétention, n'a une valeur marchande qu'égale à l'évaluation municipale ? [30] L'on sait que l'évaluation municipale en est une de masse et non individuelle, établie périodiquement pour des fins de taxation.

À cause du passage du temps et de la fluctuation des marchés immobiliers, elle ne peut pas toujours refléter la valeur marchande à un moment donné et cela même si l'objectif visé par le législateur est d'établir une valeur qui reflète le mieux possible la valeur réelle d'un immeuble. [31] Or, ici si l'appelant a enchéri à hauteur de 190 000 $, c'est sûrement parce que c'était le meilleur prix à obtenir du marché à ce moment-là par le biais d'une vente sous contrôle de justice. [32] Accepter la thèse de l'appelant serait reconnaître au créancier hypothécaire le droit de mousser artificiellement les enchères et le prix d'adjudication jusqu'à la limite de sa créance sans se soucier de la valeur marchande nettement inférieure au prix des plus hautes mises. [33] Ce serait là conférer au créancier le droit de déformer les fins d'une vente aux enchères qui se veut un processus objectif donnant à tous les intéressés un droit égal. [34] En présence d'autres acheteurs intéressés, le créancier pourrait surenchérir sans crainte puisque le débiteur ne serait libéré de sa dette que jusqu'à concurrence de la valeur marchande inférieure. [35] En somme, l'on conférerait à un créancier la protection conférée par l'

article 1695 C.c.Q. alors que le législateur l'a reconnue au débiteur. [36] Il appartenait donc au créancier de faire faire une évaluation de la valeur marchande de l'immeuble s'il prétendait qu'elle était inférieure à la valeur de son enchère qui, en l'espèce, représentait la valeur marchande. [37] Le juge de première instance a eu raison d'accueillir les requêtes de Groupe Boissonneault et de l'intimé Les Chevaliers de Colomb après avoir conclu que la vente sous contrôle de justice avait purgé les sûretés qu'ils avaient consenties [46] . [ 30 ] Ainsi, la Cour a rejeté le pourvoi et décidé que les cautions devaient obtenir leur libération pour le prix d’adjudication.

Ce faisant, elle a décidé que si le créancier avait enchéri à 190 000 $, c’est qu’il estimait qu’il s’agissait de la valeur marchande de l’immeuble. Il lui revenait de faire évaluer l’immeuble avant d’enchérir s’il voulait éviter une erreur économique dans son offre [47] . Concourant au résultat du pourvoi, la juge Pierrette Rayle, dans ses motifs, a, quant à elle, précisé que, tout comme la juge Mailhot, elle estimait que « (…) la protection prévue à l’

article 1695 C.c.Q. est offerte au débiteur et non pas à son créancier. Là s’arrête, selon moi, l’utilité de cette disposition dans le présent cas » [48] . [ 31 ] Je suis aussi d’avis que permettre au créancier d’invoquer cette règle pour faire obstacle à la libération de son débiteur, en tentant d’établir la valeur marchande du bien après s’en être porté adjudicataire dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice –que celle-ci ait lieu de gré à gré ou aux enchères – serait contraire à l’

article 1695 al. 1 C.c.Q. qui, faut-il le rappeler, est d’ordre public économique de protection pour le débiteur.

[ 32 ] Aussi, m’apparaît-il contraire à la lettre et à l’esprit de cette règle impérative, édictée au bénéfice du débiteur, qu’elle puisse être plaidée avec succès par le créancier afin de lui permettre de remédier à l’erreur dans l’appréciation du prix de son adjudication, et ce, bien que certains passages de Caisse populaire de Saint-Malo c. Harvey puissent laisser croire le contraire [49] .

Il convient de souligner que, dans cette affaire, la Cour supérieure n’avait finalement pas appliqué cette règle pour permettre au créancier de faire valoir l’évaluation moindre de l’immeuble, postérieure à son adjudication, afin de faire obstacle à la libération du débiteur, car l’immeuble avait ultérieurement été revendu à un tiers, ce qui lui avait permis de faire jouer l’article 1202b C.c.B. - C. , désormais codifié à l’

article 1695 al. 2 C.c.Q. *** [ 33 ] En l’espèce, il convient d’ailleurs de rappeler que ce sont les intimés qui ont obtenu le jugement en délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de l’immeuble grevé d’une hypothèque, s’appuyant pour ce faire sur l’

article 2791 C.c.Q. [50] . Ils ont précisé dans leur demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice que la mise à prix soit fixée à 725 000 $, l’estimant justifiée « vu son situs et la valeur ajoutée que cela lui procure » [51] . [ 34 ] Le rôle du tribunal relativement à la mise à prix, lorsqu’il est saisi d’une demande formulée en vertu de l’

article 2791 C.c.Q. , est bien décrit dans la doctrine : Le tribunal s’enquiert de la valeur du bien à vendre et fixe une mise à prix, s’il y a lieu ( art. 2791 C.c.Q. ), pour éviter que le bien soit vendu à un prix qui ne serait pas commercialement raisonnable ( art. 744 , al. 2 et 761 N.C.p.c.).

Sur demande de fixation de la mise à prix d’un immeuble, le tribunal doit s’assurer que le créancier hypothécaire obtiendra le meilleur prix du marché pour une vente rapide , sans être lié par les négociations intervenues entre la personne désignée pour procéder à la vente et d’éventuels acheteurs. […] Le tribunal considère commercialement raisonnable, un prix qui est, autant que possible, celui de la valeur marchande du bien, au vu des circonstances particulières de la vente. [52] [Soulignements ajoutés] [ 35 ] Ainsi, ayant respecté son devoir de vérification prévu aux articles 2791 C.c.Q. et 744 C.p.c. , le prix de 725 000 $ semble avoir paru « commercialement raisonnable » à la greffière spéciale [53] .

Cette notion est par ailleurs définie [54] à l’article 761 C.p.c . in fine , lequel prévoit que, si le tribunal estime la valeur marchande trop importante pour assurer une vente en justice rapide, il peut fixer la mise à prix à un montant inférieur.

Pourront alors notamment être considérés l’état de délabrement de l’immeuble, la survenance de détériorations importantes et la situation générale du marché [55] . [ 36 ] Comme l’explique Louis Payette, au moment de la détermination de la mise à prix aux fins de la vente sous contrôle de justice, il faut présumer que le prix fixé est « commercialement raisonnable » si aucun intéressé n’a alors fait de représentations au contraire : Les modifications résultant de la mise en vigueur du nouveau Code de procédure civile laissent inchangé le droit actuel selon lequel le tribunal n’a pas l’obligation de fixer une mise à prix; en pratique, son devoir de s’assurer du contrôle de la justice sur la vente – laquelle doit se faire « à un prix commercialement raisonnable » (art. 744 N.C.p.c.) – l’incitera sans doute à déterminer le montant de la mise à prix.

Les créanciers hypothécaires à l’origine de la procédure continueront, sans doute également, la pratique actuelle et lui demanderont de faire cette détermination. En effet, cette détermination constitue dans les faits une présomption que ce prix, s’il est éventuellement obtenu, est « commercialement raisonnable »; elle empêche un intéressé qui n’aurait pas fait diligence pour se faire entendre sur ce point en temps opportun de prétendre le contraire. [56] [ 37 ] Dans le cas présent, les intimés ont obtenu le délaissement forcé le 22 janvier 2016.

Ils ont précisé, dans leur demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice, que la mise à prix soit fixée à 725 000 $. Ils ont soutenu qu’aucune autre offre n’avait été faite dans le cadre du processus de vente en justice [57] mais n’ont pas requis de nouvelles instructions du tribunal concernant la mise à prix et ont choisi de l’acquérir pour la pleine valeur de leur créance [58] . [ 38 ] Après l’avoir acquis en mai 2017 pour 718 611,07 $, ils ne l’ont fait évaluer qu’en décembre pour établir sa valeur marchande de manière rétroactive à la date d’adjudication du 25 mai 2017.

L’évaluation indique une valeur moindre de 214 611,07 $ par rapport au prix auquel ils s’en étaient portés adjudicataires, et de 220 000 $ de moins que la mise à prix initiale de 725 000 $, un an et demi plus tôt, soit le 22 janvier 2016. [ 39 ] Les intimés pouvaient demander que la vente soit faite à un prix inférieur s’ils estimaient que la valeur marchande du bien était moindre que le montant de la mise à prix [59] .

Ils pouvaient, en effet, s’adresser au tribunal afin de réduire la mise à prix [60] . [ 40 ] Permettre aux intimés de plaider avec succès l’erreur économique constituerait un détournement de la règle établie par l’

article 1695 al. 1 C.c.Q. , laquelle a été édictée afin de prémunir le débiteur contre l’exercice immodéré des pouvoirs d’un créancier prioritaire ou hypothécaire choisissant d’acquérir l’immeuble lors de sa vente sous contrôle de justice plutôt que de le prendre en paiement. En effet, tel que l’évoquait Faribault dans son Traité de droit civil du Québec , l’adoption de cette règle permettait d’obvier à de tels abus : 805. - En ajoutant au code cette

section en 1947, par la loi II George VI,

chapitre 71, le législateur a voulu mettre fin à un abus qui menaçait, en s'étendant, de devenir une véritable calamité. Il arrivait fréquemment qu'un créancier hypothécaire, après avoir reçu paiement, par versements, d'une grande

partie de sa créance, refusait à son débiteur tout délai supplémentaire, alors qu'il ne restait dû qu'un reliquat de peu d'importance. Il obtenait jugement contre lui pour le montant de ce reliquat, et faisait saisir et annoncer en vente l'immeuble qui lui était hypothéqué. Lors de la vente, il achetait l'immeuble à vil prix, généralement pour une somme inférieure à ce qui lui était dû, et toujours pour beaucoup moins que sa valeur réelle. Comme il conservait son jugement contre son débiteur pour la

partie d’icelui qui n'avait pas été

acquittée par le prix d'adjudication, il exerçait son recours sur les autres biens de son débiteur. Souvent, il réussissait à revendre l'immeuble à un prix beaucoup plus élevé que celui de son adjudication, et réalisait ainsi un profit appréciable aux dépens de son débiteur.

Cette manière d'agir avait pour conséquence de faire percevoir au créancier un taux d'intérêt parfois fabuleux aux dépens de son débiteur, qui, néanmoins, devait lui payer en plus, avec intérêt, la balance de sa créance [61] . [ 41 ] L’essence de cette règle a d’ailleurs été réitérée par le juge Chouinard, soulignant que « [l]e législateur a créé un mécanisme correcteur qui me semble devoir être interprété de façon à lui donner plein effet et non pas de façon restrictive » [62] .

Poursuivant sa pensée, il ajoutait ceci : Un doute dans l’interprétation des mêmes articles touchant la libération de certains débiteurs devrait être résolu conformément au but correctif visé par le législateur et lui donner plein effet ainsi que le suggère l’article 41 de la Loi d’interprétation (ch. I-16, L.R.Q.) "41. Toute disposition d'une loi, qu'elle soit impérative, prohibitive ou pénale, est réputée avoir pour objet de remédier à quelque abus ou de procurer quelque avantage.

Une telle loi reçoit une interprétation large, libérale, qui assure l'accomplissement de son objet et l'exécution de ses prescriptions suivant leurs véritables sens, esprit et fin." [ 42 ] Considérant ce qui précède, le premier alinéa de l’

article 1695 C.c.Q. doit recevoir application pour la protection économique de l’appelant.

Lorsque les intimés se sont portés acquéreurs de l’immeuble le 25 mai 2017, le produit de cette vente sous contrôle de justice, soit 718 611,07 $, aurait dû être distribué dans l’ordre suivant, prévu à l’article 766 C.p.c. : les frais d’exécution (incluant les frais de l’huissier de 7 500 $ et ceux du notaire de 1 365,48 $), les créances prioritaires (15 115,15 $ pour les taxes municipales et 4 727,45 $ pour les taxes scolaires) et le solde aux intimés en leur qualité de créanciers hypothécaires en paiement partiel de leur créance à cette date, soit 814 294,62 $, laissant ainsi une créance impayée après la vente sous contrôle de justice de 124 391,63 $, en plus des intérêts au taux de 9 %, à compter du 26 mai 2017. [ 43 ] Les frais d’évaluation de l‘immeuble de 804,83 $ ainsi que les impenses de 6 000 $ ne sont pas dus par l’appelant.

La juge a retenu qu’il s’agissait d’impenses en vertu de l’

article 2761 C.c.Q . alors qu’il s’agit d’une disposition dont l’objet est de permettre au débiteur de faire échec au recours en délaissement forcé. Elle ne pouvait l’appliquer puisque le jugement en délaissement forcé était déjà rendu, l’immeuble avait été délaissé et ces dépenses avaient été effectuées après la vente sous contrôle de justice. Il y aura donc lieu de corriger cette erreur au paragraphe 87 du jugement entrepris. Il sera également nécessaire de considérer que les frais du notaire font

partie des frais d’exécution et non des impenses, tel que mentionné au paragraphe 38 ci-haut. Conséquemment, le paragraphe 88 des conclusions du jugement entrepris devra être biffé. [ 44 ] Pour ces motifs, qui tiennent à la nécessité de donner pleinement effet à la règle d’ordre public de protection économique du débiteur, énoncée à l’alinéa premier de l’

article 1695 C.c.Q. , je propose d’accueillir l’appel aux seules fins de biffer le paragraphe 88 et de remplacer le paragraphe 87. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.