2022 QCCQ 8876, 2022 QCCQ 8876

Développement Olymbec inc. c. Sabak Métal inc. 2022 QCCQ 8876 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-265353-212 DATE : 1 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DÉVELOPPEMENT OLYMBEC INC. Demanderesse c.

SABAK MÉTAL INC. et MEZDARY BAHAA Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Par sa Demande introductive d’instance remodifiée du 14 novembre 2022, Développement Olymbec inc. (le Locateur ) réclame des défendeurs, Sabak Métal inc. (la Locataire ) et Mezdary Bahaa ( M.

Bahaa ) les loyers impayés pour les mois d’octobre 2020 à février 2021, les frais d’administration ainsi que la pénalité prévue à la clause pénale incluse au bail commercial liant les parties. [ 2 ] La condamnation personnelle de M. Bahaa est recherchée pour une

partie des montants en raison de son statut de caution solidaire des obligations de la Locataire pour la première année du bail. Le Locateur demande également au Tribunal de déclarer que l’option de renouvellement du bail est caduque depuis le 1 er octobre 2020. [ 3 ] La Locataire et M. Bahaa reconnaissent que les loyers n’ont pas été payés pour la période réclamée.

Ils admettent également que les dispositions du bail ne leur permettent pas d’invoquer l’argument de la force majeure pour justifier leur défaut de payer les loyers. [ 4 ] En revanche, ils allèguent avoir été privés de leur droit à la jouissance des lieux en janvier et février 2020 en raison d’enjeux reliés à l’électricité et aux assurances. Pour cette raison, ils estiment que la clause pénale est abusive et contestent son application. [ 5 ] Enfin, la Locataire et M. Bahaa souhaitent que l’option de renouvellement du bail soit maintenue en raison des coûts associés à une relocalisation de l’entreprise.

QUESTIONS EN LITIGE

a) Le Locateur a-t-il droit aux loyers réclamés?

b) Le Locateur a-t-il droit aux frais d’administration prévus à l’article 16 du bail?

c) Le Locateur a-t-il droit aux montants additionnels prévus à la clause pénale?

d) La responsabilité personnelle de M. Bahaa est-elle engagée en raison de son statut de caution?

e) L’option de renouvellement du bail peut-elle être déclarée caduque? ANALYSE ET DÉCISION

a) Le Locateur a-t-il droit aux loyers réclamés? [ 6 ] Le Locateur est propriétaire de plus de 200 immeubles au Québec, dont celui situé au 1150, Claire Crescent, à Lachine.

[ 7 ] La Locataire est immatriculée en octobre 2019 [1] . L’entreprise est spécialisée dans la fabrication d’équipements en acier inoxydable, principalement pour des restaurants. [ 8 ] Le bail, qui porte sur un espace commercial d’environ 5 841 pieds carrés situé dans l’immeuble de la rue Claire Crescent, est d’une durée de cinq ans et 15 jours, commençant le 17 janvier 2020 et se terminant le 31 janvier 2025, et prévoit un loyer mensuel de 5 316,60$ [2] . [ 9 ] Le 11 décembre 2019, Khairy Aggban, Vice-président de la Locataire, signe le bail au nom du président, M. Bahaa.

Quant à Dimitri Morcos, responsable des comptes recevables, de l’administration et des baux pour le Locateur, il signe le bail le 16 décembre 2019 [3] . [ 10 ] La Locataire reconnaît ne pas avoir payé les loyers des mois d’octobre 2020 à février 2021 et invoque ses difficultés financières, tant celles reliées à l’impossibilité d’opérer en raison des restrictions sanitaires qu’au refus d’une aide gouvernementale. [ 11 ] M. Bahaa, co-défendeur, est directeur de la Locataire. Il témoigne que les machines nécessaires aux opérations de l’entreprise sont livrées à la fin du mois de mars 2020.

Les opérations sont toutefois ralenties, car la Locataire doit être en contact permanent avec des intervenants chinois, qui la guident pour le fonctionnement des machines. Or, le décalage horaire et l’imposition de couvre-feux au Québec pendant la pandémie ralentissent les opérations de la Locataire. [ 12 ] Il existe une confusion dans les dates exactes d’opération et de fermeture fournies par M.

Bahaa, mais selon son témoignage, la Locataire a été en activité entre octobre 2020 et mars 2021 et a été fermée entre mars et décembre 2021. [ 13 ] Le Tribunal note que la période pendant laquelle la Locataire a été fermée, soit de mars à décembre 2021, n’est pas visée par les loyers réclamés. [ 14 ] De plus, il est reconnu par la jurisprudence que l’incapacité de payer ne peut constituer un moyen de défense valable pouvant justifier l’omission de respecter ses obligations contractuelles [4] . [ 15 ] Par ailleurs, la Locataire admet que les termes du bail ne lui permettent pas d’invoquer l’argument de la force majeure pour justifier son défaut de paiement. [ 16 ] En conséquence, le Tribunal conclut que le Locateur a droit au montant de 26 583,00 $, qui correspond aux loyers des mois d’octobre 2020 à février 2021.

b) Le Locateur a-t-il droit aux frais d’administration prévus à l’article 16 du bail? [ 17 ] Aucun argument n’est offert en défense afin de contester l’imposition des frais d’administration prévus à l’article 16 du bail. Le Tribunal conclut donc que le Locateur a droit au montant de 3 468,10$, soit 693,62$ x 5 mois, qu’il réclame.

c) Le Locateur a-t-il droit aux montants additionnels prévus à la clause pénale? [ 18 ] La clause 2.2 du bail prévoit que la Locataire bénéficie d’un congé de loyer pour la période du 17 janvier au 29 février 2020.

Toutefois, ce congé de loyer est annulé advenant tout défaut de la Locataire, ce qui est invoqué par le Locateur. [ 19 ] Le Locateur réclame donc la valeur du congé de loyer pour la période du 17 janvier 2020 au 29 février 2020, soit 7 938,56 $, au motif que la Locataire a perdu son droit au congé de loyer en raison du défaut de payer les loyers pour les mois d’octobre 2020 à février 2021. [ 20 ] La Locataire conteste l’application de cette clause au motif qu’elle est abusive puisqu’elle a été privée de son droit à la jouissance des lieux loués en raison du défaut du Locateur de lui fournir l’ampérage requis par ses besoins électriques et de son délai à régulariser la question des assurances. [ 21 ] Selon M.

Morcos, la Locataire n’a pas précisé au Locateur, lors de la signature du bail ou préalablement à la prise de possession des lieux, que ses besoins en électricité étaient de 150 ampères et que conséquemment, les 100 ampères fournis étaient insuffisants. [ 22 ] Safwat Assad est vendeur pour la Locataire et associé au sein de l’entreprise avec trois partenaires. Il affirme que ce n’est qu’au milieu ou à la fin du mois de février 2020 que le Locateur résout les problèmes d’électricité qui auraient été soulevés lors de la signature du bail. [ 23 ] M.

Assad admet toutefois que les besoins de 150 ampères de la Locataire ne sont pas mentionnés au bail, qui inclut la clause suivante : 33. LEASE ENTIRE AGREEMENT The Lease shall constitute a binding agreement between the Lessee and the Lessor. The Lessee acknowledges that there are no representations made by the Lessor which are not set out in this Lease .

The Lessee further acknowledges that this Lease constitutes the entire agreement between the Lessee and the Lessor and that the provisions contained in the Lease may not be modified unless same is done in writing and duly signed by the Lessor and the Lessee . (nos soulignements) [ 24 ] Le bail prévoit donc expressément que la Locataire n’a, au moment de sa signature, aucune demande additionnelle à présenter. [ 25 ] De plus, la Locataire signe le Formulaire de remise de clé [5] le 30 janvier 2020, qui confirme que la Locataire a examiné les lieux et s’en déclare satisfaite :

a) (…)

b) Le Locataire reconnaît avoir examiné l’entièreté des Lieux, incluant tous les équipements pertinents, et s’en déclare satisfait et accepte les lieux sur une base « tel quel » , sans garantie par el Locateur de leur, état, condition ou habileté de fonctionnement et confirme que lesdites Améliorations locatives ont été complétées par le Locateur et le Locataire s’en déclare satisfait. (nos soulignements) [ 26 ] Par ailleurs, le courriel de la Locataire au Locateur en date du 19 février 2020 suggère que la découverte des problèmes reliés à l’électricité est postérieure à la prise de possession des lieux et aurait été faite lors de la visite de l’électricien le ou autour du 9 février 2020 [6] . [ 27 ] Enfin, même si la question des besoins en électricité n’est réglée qu’en février 2020, la Locataire admet ne pas avoir été en activité avant la fin du mois de mars 2020.

Il n’y a donc pas de lien causal entre les problèmes d’électricité et l’impossibilité d’opérer. [ 28 ] Qu’en est-il des enjeux d’assurances? L’article 11.2 du bail prévoit l’obligation de la Locataire de détenir une assurance les protégeant, le Locateur et elle-même. [ 29 ] Les représentants de la Locataire témoignent que les démarches pour obtenir l’assurance sont initiées dès la signature du bail, mais que les délais sont causés par le retard du Locateur à donner suite à certaines demandes de l’assureur. [ 30 ] D’ailleurs, le courriel de M.

Assad au représentant du Locateur en date du 18 janvier 2020 confirme que les délais sont causés par l’omission du Locateur de fournir les informations demandées par l’assureur : « we are in the process of obtaining such insurance.

However, most of the delay is due to lack of information at your end ” [7] . [ 31 ] L’obtention de la couverture d’assurance est donc retardée et le Locateur, qui ne peut remettre les clés sans preuve d’assurance, ne fournit les lieux loués à la Locataire que le 30 janvier 2020 [8] . [ 32 ] Dans le contexte de l’application de la clause pénale, le Tribunal doit maintenant évaluer la conséquence de l’omission du Locateur de fournir la jouissance des lieux en janvier 2020 sur la portée de cette clause. [ 33 ] L’

article 1623 C.c.Q. [9] permet de réduire le montant de la peine prévue à une clause pénale si cette clause est abusive, ce qu’allègue la Locataire. [ 34 ] La jurisprudence et la doctrine reconnaissent que l’application d’une clause pénale objectivement raisonnable peut parfois s’avérer excessive [10] . [ 35 ] En l’espèce, la clause pénale ne peut viser le loyer du mois de janvier 2020 puisque le retard du Locateur à fournir les informations à l’assureur a retardé la remise des clés et privé la Locataire de son droit à la jouissance des lieux pendant le mois de janvier 2020. [ 36 ] En conséquence, le Tribunal conclut que le Locateur a droit uniquement, aux fins de l’application de la clause pénale, au paiement du loyer du mois de février 2020.

c) La responsabilité personnelle de M. Bahaa est-elle engagée en raison de son statut de caution? [ 37 ] La clause de caution, contenue à l’article 40.3 et à la

Schedule D du bail, est claire et aucun argument n’est offert en défense pour repousser son application. En conséquence, le Tribunal conclut que M. Bahaa est responsable des obligations financières de la Locataire pour la première année du bail.

d) L’option de renouvellement du bail peut-elle être déclarée caduque? [ 38 ] Cette clause contenue au bail prévoit ceci : 40.4 Option to Renew Provided the Lessee is not and has not been in default under the terms and conditions of the Lease, it shall have the right to renew the Term for One (1) additional period of FIVE (5) years, commencing on the First (1 st ) day of February 2025 and terminating on the Thirty-first (31 st ) day of January 2030 (the “Renewal Period”) , the whole, at the same terms and conditions contained in the Lease , (…) (nos soulignements) [ 39 ] Encore une fois, aucun argument n’est offert en défense pour repousser l’application de cette clause, sinon que la relocalisation serait coûteuse pour la Locataire. [ 40 ] Il n’existe donc aucune justification légale ou contractuelle permettant de maintenir l’option de renouvellement du bail en vigueur compte tenu du défaut de la Locataire de payer les loyers d’octobre 2020 à février 2021. [ 41 ] Enfin, l’article 16 du bail prévoit le paiement d’intérêts au taux annuel de 24% à compter de la date où les divers montants sont dus.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE partiellement la Demande introductive d’instance remodifiée de Développement Olymbec inc.; CONDAMNE Sabak Métal inc. et Mezdary Bahaa solidairement à payer 32 825,58 $ à Développement Olymbec inc. en plus des intérêts au taux annuel de 24% à compter des dates suivantes : 1 er octobre 2020 : 6 010,22 $ (loyer impayé + frais d’administration de 693,62 $) 1 er octobre 2020 : 5 316,60 $ (clause pénale – loyer de février 2020) 1 er novembre 2020 : 6 010,22 $ (loyer impayé + frais d’administration de 693,62 $) 1 er décembre 2020 : 6 010,22 $ (loyer impayé + frais d’administration de 693,62 $) 1 er janvier 2020 : 6 010,22 $ (loyer impayé + frais d’administration de 693,62 $) 18 janvier 2021 : 3 468,10 $ (loyer impayé + frais d’administration de 693,62 $) CONDAMNE Sabak Métal inc. à payer 6 010,22 $ à Développement Olymbec inc. en plus des intérêts au taux annuel de 24% à compter du 1 er février 2021; DÉCLARE que l’option de renouvellement du bail prévue à l’article 40.4 du bail est caduque depuis le 1 er octobre 2020; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ Mélanie Dugré J.C.Q.

Me Jean-Philippe Bolduc Les Services juridiques Aquilam Enr. Procureur de la demanderesse Me Sherif Hanna Sherif Hanna Procureur des défendeurs Date d’audience : 17 novembre 2022