2015 QCCQ 9561, 2015 QCCQ 9561

Samen Investments inc. c. 9184-0926 Québec inc. 2015 QCCQ 9561 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-213134-144 DATE : 29 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SAMEN INVESTMENTS INC. Demanderesse c. 9184-0926 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans une requête introductive d’instance amendée, Samen Investments inc. (SAMEN) réclame la somme de 29 677,13$ à 9184-0926 Québec inc. (9184), son locataire, pour des dommages occasionnés à son immeuble par le déversement de graisses provenant du restaurant exploité par cette dernière.

Cette somme se détaille comme suit : • Dommages causés au système de drainage bloqué 11 099,23$ par le surplus de graisses : • Pour avoir fait défaut de réparer l’asphalte du garage 14 310,30$ endommagé par le déversement des graisses du restaurant exploité par 9184 : • Passage d’une caméra dans le drain principal : 396,67$ • Dommages liquidés prévus à l’article 20.05 du bail (15%) : 3 870,93$ [ 2 ] Dans sa défense orale, 9184 allègue qu’elle entretient régulièrement et selon les règles de l’art la trappe destinée à recevoir les graisses provenant de son restaurant.

Elle ajoute que le blocage du drain de l’immeuble de SAMEN n’est pas dû au surplus de graisses provenant de son restaurant mais d’un surplus d’autres matières ou substances non reliées à l’exploitation de son restaurant. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit décider des questions suivantes : • 9184 a-t-elle été négligente dans l’entretien de son équipement destiné à recevoir les graisses de son restaurant? • 9184 a-t-elle commis une faute contractuelle en ne respectant pas toutes les clauses de son bail? • Dans l’affirmative, les montants réclamés sont-ils justifiés?

LE CONTEXTE [ 4 ] Le 1 er décembre 2009 les parties signent un bail commercial (P-1) portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au 2055 rue Peel à Montréal, où le locataire entend exploiter un restaurant avec permis d’alcool, qui sera ouvert le matin, le midi et le soir.

[ 5 ] Il existe deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée de cet immeuble, dont le restaurant opéré par 9184, le Restaurant Universel. [ 6 ] Le bail P-1 est pour une durée de quinze (15) ans, débutant le 1 er juin 2010 et se terminant le 31 mai 2025. Au début, 9184 bénéficie d’une période de quatre mois, débutant le 1 er février 2010, pour procéder à ses travaux d’aménagement. [ 7 ] La clause 36 de l’Annexe E du bail se lit comme suit : « 36. GREASE TRAPS. The Tenant will install the necessary grease trap equipment in order to collect all grease and other residues generated in and from the Premises.

Said equipment will be cleaned as often as necessary and in no event less than once per week.

Tenant will be responsible for all costs due to any blockage of the Building’s drainage system resulting from any grease or other residues generated in and from the Premises. » [ 8 ] Le 4 mars 2014 se produit un déversement de graisses dans le stationnement intérieur de l'immeuble, provenant de la trappe de graisses du Restaurant Universel . [ 9 ] Stéphane Hénault, superviseur pour Sidev qui est le gestionnaire de l’immeuble, se rend sur les lieux peu après l’incident, vers 17h00, et constate l’ampleur des dégâts : le déversement s’étend sur trois espaces de stationnement intérieur. [ 10 ] Des travaux d’urgence sont immédiatement entrepris pour déboucher la trappe de graisses, dégraisser les drains secondaires ainsi que le drain principal et nettoyer les murs et planchers du stationnement complètement souillés par le déversement. [ 11 ] Le lendemain matin, on constate que de grosses taches de graisse ressortent des tapis de l’entrée du rez-de-chaussée, provenant probablement du va-et-vient de la veille entre le lieu du déversement et le restaurant.

Ils doivent être nettoyés. [ 12 ] Enfin, monsieur Hénault constate que les trois espaces de stationnement doivent être ré-asphaltés même si le stationnement a été entièrement refait moins d’un an auparavant. [ 13 ] Le 21 mars 2014, SAMEN envoie une mise en demeure (P-2) à 9184 lui faisant part qu’un certain nombre d’incidents antérieurs à celui du 4 mars, impliquant un déversement de graisses de cuisson de la trappe prévue pour les recevoir, ont causé et causent toujours des risques d’accidents majeurs.

Elle l’avise qu’elle la tiendra responsable de tout incident occasionné par cette situation et de tous les frais qui seront déboursés pour nettoyer et réparer le système de drainage de l’immeuble endommagé par ces surplus de gras. [ 14 ] Le 5 juin 2014, les procureurs de SAMEN envoient une mise en demeure à 9184 (P-3) lui réclamant la somme de 11 099,23$ qui représente le montant des factures de réparations et de nettoyage qui y sont annexées, et exigeant d'elle une preuve dans les cinq jours qu'elle satisfait à la clause 36 de l’Annexe E du bail (précitée). [ 15 ] Une réponse de 9184 (P-4) est envoyée le 10 juin 2014, dans laquelle la signataire madame Anna Mandros affirme ne pas avoir la preuve que le blocage du drain est dû à l’accumulation de graisses provenant de son équipement.

Peut-être ce blocage vient-il de l’accumulation d’autres substances (bris, sable, ciment, boue), à la suite des nombreuses rénovations apportées à l’immeuble au cours des deux dernières années, ajoute-t-elle. [ 16 ] En plus de la réclamation mentionnée plus haut, 9184 est avisée le 27 août 2014 (lettre P-6) qu’elle devra en plus payer pour faire refaire l’asphalte du garage, endommagé par le déversement de graisses survenu en mars. [ 17 ] À la suite du défaut par 9184 de ce faire, SAMEN engage un entrepreneur (SMI Scaram inc.) pour y procéder en octobre 2014 et envoie les factures P-7 à 9184, aux montants respectifs de 14 310,30$ pour l’asphalte et la membrane et de 396,67$ pour le passage d’une caméra dans le drain principal par Télé-Égout inc. [ 18 ] La trappe de graisses de cinquante (50) gallons est remplacée le 9 décembre 2014 par une de soixante-quinze (75) gallons et on change aussi le tuyau entre la trappe et le tuyau de raccordement au drain principal (voir photo P-13).

Quelques photos sont prises ce jour-là (P-11 et P-13 notamment). ANALYSE ET DISCUSSION [ 19 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 20 ] En l’espèce, SAMEN allègue une faute contractuelle de la part de 9184, soit le non-respect de la clause 36 de l’Annexe E du bail, et invoque l’application de l’

article 1458 C.c.Q. : « 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de

responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. » [ 21 ] Elle lui reproche aussi de ne pas lui avoir fourni un contrat d'entretien conclu avec un spécialiste pour la vidange régulière de la trappe de graisses, comme SAMEN le lui a demandé à plusieurs reprises. [ 22 ] Compte tenu des problèmes de ventilation et d’accumulation de gras que connaissent les restaurants, notamment ceux qui font beaucoup de friture, la clause 36 de l’Annexe E a été ajoutée au contrat de location, de même que l’obligation pour le locataire de maintenir en vigueur un contrat d’entretien de ses équipements, plus particulièrement de la trappe de graisses qui est reliée, en amont, au système de drainage central de l’immeuble. [ 23 ] Y a t-il eu défaut d’entretien de la trappe de graisses de la part de 9184 et défaut de conclure un contrat d'entretien de ses équipements?

La preuve offerte à l’audition tend à démontrer que oui. [ 24 ] La lettre du 21 mars 2014 (P-2) fait état de plusieurs incidents ( several incidents ) survenus en relation avec le déversement de graisses de cuisson qui débordent de la trappe prévue pour les recevoir. [ 25 ] En outre, un avertissement a été envoyé à 9184 le 23 juin 2011 (P-5) d’entretenir et de remplacer les filtres sur une base régulière et de respecter la fréquence d’entretien de la trappe de graisses conformément à l’article 36 de l’Annexe E du bail. [ 26 ] 9184 produit en pièce D-2 un tableau des dates où l’entretien de la trappe fut fait depuis août 2012 ainsi que les factures afférentes.

Mais compte tenu de l’objection formulée par le procureur de SAMEN basée sur le fait que ce document fut modifié à la main à la dernière minute, le Tribunal a décidé que l’entretien de la trappe devra être prouvé autrement que par ce document D-2. [ 27 ] Pierre Cousineau, vice-président aux opérations de Sidev qui est gestionnaire d’immeubles pour SAMEN dont celui du 2055 Peel, n’était pas présent lors du déversement de graisses dans le garage le 4 mars 2014 mais il en a été avisé immédiatement.

Des mesures d’urgence de nettoyage ont été mises en place sans délai. [ 28 ] Le témoignage de monsieur Cousineau est imprécis et vague sur plusieurs aspects, notamment sur la dimension du restaurant de même que ses heures d’ouverture, l’identité de la personne qui a été avisée la première de l’incident du 4 mars 2014, les dates des déversements antérieurs et les modalités d’entretien par le locateur du drain principal. [ 29 ] Par contre, il est ferme sur le fait que le locateur s’est assuré de faire vérifier la trappe de graisses régulièrement depuis l’arrivée de 9184 dans l’immeuble. [ 30 ] Le soir du déversement, le 4 mars 2014, Daniel Assels, mécanicien responsable du chauffage, de la climatisation et de la maintenance au 2055 Peel depuis 33 ans, est rejoint par le gardien de sécurité vers 17h00, peu après avoir quitté le travail.

Il y revient aussitôt. [ 31 ] Il voit l’eau et la graisse sortir du couvercle de la trappe presque comme une chute. Ça couvre environ trois espaces de stationnement et il s’en dégage une forte odeur. [ 32 ] Monsieur Assels appelle Stéphane Hénault, superviseur pour Sidev, qui s’y présente vers 17h30. [ 33 ] Sitôt arrivé sur les lieux, monsieur Hénault, qui dit avoir vu la graisse sortir de la trappe, fait appel à l’entreprise Brault Drain inc. qui procède au débouchage du drain de la trappe comme on peut le voir sur la facture produite dans la liasse P-8 (2 179,24$).

On peut lire sur le bon de commande « Déboucher drain de trappe à graisse – était bouché avec papier brun ». [ 34 ] La présence du papier brun a été confirmée à l’audience par Daniel Assels. [ 35 ] Les trois espaces de stationnement ont été nettoyés avec un jet à pression par l’entrepreneur Deuxième Vision (facture #4089 dans la liasse P-8) entre 23h45 et 2h48 dans la nuit du 4 au 5 mars.

Ces services étant jugés non satisfaisants, monsieur Hénault a contacté l'entreprise Nettoyage Yvan Perrault qui est venue le 6 mars 2014. [ 36 ] L'affidavit de monsieur Perreault, retenu à l'extérieur du pays, est déposé en preuve.

Il y décrit le travail effectué le 6 mars 2014 pour nettoyer l'asphalte d'une portion du stationnement intérieur de l'immeuble, la quantité de produits utilisés ainsi que le temps requis pour compléter l'ouvrage. [ 37 ] Les tapis ont également dû être nettoyés avec du fongicide le 5 mars 2014 par Services Ménagers Roy à cause du va-et-vient entre le garage et le restaurant durant la soirée du 4 mars, et l’asphalte du garage refait en

partie alors que celui-ci avait été complètement rénové moins d’un an auparavant. [ 38 ] Toutes ces factures se retrouvent dans la liasse P-8 au soutien de la mise en demeure P-3, de même que celles de Plomberie Arseneau et Maheu, allée nettoyer le drain principal avec un camion à pression et un camion de pompage le 20 mars 2014, et de Centco qui, le 29 avril 2014, a procédé au remplacement de la membrane autour du drain principal. [ 39 ] Deux employés de l’entreprise Plomberie Arseneau, se sont en effet rendus sur les lieux le 20 mars 2014 afin de procéder au nettoyage du drain principal au moyen d'un vacuum puissant et d'un jet à pression, avec l'aide de l'égoutier Yvon Mayrand qui a vu le gras collé à la jonction du drain et du tuyau en forme de Y même après le nettoyage à pression.

Ils ont utilisé une caméra capable de voir jusqu'à 200 pieds. Ils pouvaient donc voir facilement sur l'écran si et où le drain était obstrué. Ils ont dû recommencer le nettoyage pour s'assurer que le drain était enfin libre de tout résidu. [ 40 ] Pierre-Paul Arseneau, président de l'entreprise Arseneau et Maheu et lui-même plombier, y est allé pour le remplacement de la trappe à graisse le 9 décembre 2014.

Il décrit la photo P-11, prise ce jour-là, comme étant un tuyau de quatre pouces rempli de gras et de détritus, lesquels, par l’accumulation, rétrécissent le diamètre du tuyau où passent les liquides et finissent par le boucher. Il a dû être

remplacé également. [ 41 ] On voit que l'entretien de la trappe était toujours déficient, même dix mois après le déversement. [ 42 ] En ce qui concerne l’asphalte, endommagé par le déversement, c’est la compagnie de construction SMI Scaram, la même qui avait refait le stationnement en 2013, qui a procédé aux travaux de sablage du béton et de remplacement de la membrane sous l’asphalte en octobre 2014 selon le témoignage de son surintendant Stéphane Lemelin : la membrane avait en effet été attaquée et le béton avait été contaminé par la substance huileuse.

Il ajoute que de l’asphalte neuf ne peut recevoir une quantité appréciable d’huile; il devient mou et se désagrège. [ 43 ] Le ré-asphaltage a été confié à un sous-traitant. [ 44 ] La zone de ces travaux touche deux espaces et demi de stationnement, tel qu’on peut le voir sur la photo P-9(1). [ 45 ] La facture P-7, qui inclut celle de son sous-traitant, s’élève à 14 310,30$ incluant les frais d'administration ajoutés par SAMEN, comme le lui permet la clause 20.05 du bail puisque des avocats étaient déjà au dossier depuis quelques mois. [ 46 ] Selon les témoignages entendus, il est certain que la trappe à graisse a débordé et s’est déversée en

partie dans le drain principal et en

partie sur le plancher du stationnement intérieur. Selon monsieur Assels, elle a même refoulé dans la toilette du restaurant, il l’a vue. [ 47 ] Le gras n’est pas censé aller dans le drain principal, ce n’est que l’eau qui, après avoir été filtrée de son gras et des autres détritus dans la trappe, doit s’y rendre.

Or, ce n’est pas ce qui s’est produit le 4 mars 2014 : le drain principal était bloqué à 80% selon monsieur Assels qui a assisté aux tests et en a vu les résultats. [ 48 ] D’ailleurs, on constate sur les photos P-9 l’amas de graisses sur l’asphalte du garage; on n'y voit presque pas d’eau puisqu’elle se déverse dans le puisard. [ 49 ] La preuve démontre également, par le témoignage de Stéphanie Thibodeau, la directrice de l’immeuble, que l’incident du 4 mars 2014 représentait le troisième déversement de graisses et d'huile de cuisson, les deux autres datant d’octobre 2013 et de mai 2012. [ 50 ] Les deux déversements précédents ont toutefois été moins lourds de conséquences mais chacun a donné lieu à un avertissement de madame Thibodeau à Steve Manousakis, le propriétaire du restaurant, de conclure au plus vite un contrat d’entretien avec une firme spécialisée afin d'assurer la vidange régulière de la trappe de graisses.

De toute évidence, cet avertissement ne fut pas suivi puisque madame Thibodeau a dû récidiver après l’incident du 4 mars. [ 51 ] Toujours selon madame Thibodeau, aucun entretien de la trappe ne s’est effectué entre avril 2010 et mai 2012, quatre vidanges seulement ont eu lieu entre mai 2012 et octobre 2013 malgré qu’elle avait référé monsieur Manousakis à l’entreprise Drainflex pour s’en occuper. Elle précise que huit ou neuf vidanges ont été faites entre octobre 2013 et décembre 2014 et deux depuis le début de 2015 (l’audition a débuté le 25 février 2015).

Elle est bien placée pour le savoir puisqu'elle doit, à chaque vidange, contacter les propriétaires des véhicules qui se trouvent à proximité de la trappe afin de leur demander de déplacer leur véhicule. [ 52 ] Au sujet des dates d'entretien, la pièce D-6, ajoutée lors de la deuxième journée d'audition pour compléter le document D-2 refusé par le Tribunal comme unique preuve de la cédule d'entretien, reproduit les chèques faits aux divers entrepreneurs en entretien et ceux-ci réfèrent aux factures que l’on retrouve en liasse sous D-2.

Voici les dates où l’entretien de la trappe a été fait, suivies de la date du chèque et du nom de l’entreprise : • Le 20 août 2012 (chèque du 22 août 2012 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 6 février 2013 (chèque du 6 février 2013 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 1 er octobre 2013 (chèque du 5 octobre 2013 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 24 octobre 2013 (chèque du 5 novembre 2013 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 19 décembre 2013 (aucun chèque correspondant); • Le 25 février 2014 (chèque du 20 mars 2014 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 16 avril 2014 (chèque du 13 mai 2014 à Débouchage Drainflex inc.); • Le 6 juin 2014 (chèque du 6 juin 2014 à Brault-Drain); • Le 4 juillet 2014 (chèque du 4 juillet 2014 à Brault-Drain); • Le 17 juillet 2014 (chèque du 11 août 2014 à Sanimax ltd); • Le 14 août 2014 (chèque du 5 septembre 2014 à Sanimax ltd) • Le 25 septembre 2014 (chèque du 10 octobre 2014 à Sanimax ltd); • Le 17 octobre 2014 (chèque du 2 novembre 2014 à Sanimax ltd); • Le 13 novembre 2014 (chèque du 8 décembre 2014 à Sanimax ltd).

[ 53 ] Selon les factures D-2, une vidange s’est effectuée le 2 décembre 2014 et une autre en janvier 2015 mais aucun chèque n’a été produit afin d’en démontrer le paiement. [ 54 ] On constate qu’à compter du 24 octobre 2013, les vidanges se font environ aux deux mois et ce, jusqu’à celle du 6 juin 2014 (trois mois après le déversement) après quoi les vidanges se font sur une base plus rapprochée. [ 55 ] Madame Thibodeau était présente lors du second nettoyage du drain principal le 29 septembre 2014, et elle a assisté au test par caméra : sur les premiers dix (10) pieds, il n’y avait rien qui obstruait; puis, à l’embouchure du raccordement de la trappe de graisses au drain principal, elle a vu un anneau de gras, de même que plus loin dans le drain, un bouchon de gras. [ 56 ] Enfin, madame Thibodeau a assisté au remplacement de la trappe de graisses le 9 décembre 2014.

On peut voir sur la photo P- 11 l’amas de graisses et de détritus qui s’y trouvait. [ 57 ] Le Tribunal estime les témoins de SAMEN crédibles, non seulement à cause de leur expérience respective, mais aussi compte tenu des relations courtoises, selon plusieurs témoignages, qui existent entre monsieur Manousakis et SAMEN depuis le début.

Personne n’avait intérêt à envenimer ces relations en grossissant de façon exagérée l’incident du 4 mars 2014 et ses conséquences. [ 58 ] Le témoignage du témoin indépendant Yvon Mayrand, notamment, est fort éloquent : il est venu deux fois, la première le 20 mars 2014 à la demande de l'entreprise de plomberie Arseneau Maheu qui n'avait pas l'équipement nécessaire pour procéder à l'examen minutieux du drain principal, et la seconde le 29 septembre 2014 à la demande, cette fois, de madame Thibodeau qui voulait s'assurer qu'il n'y avait pas de problème avec le drain principal. [ 59 ] Lors de sa première visite, il a constaté une accumulation d'eau à l'embouchure du drain principal – celui-ci était donc plein – et a dû utiliser le vacuum et le jet à pression afin de débloquer ce dernier.

Par la caméra dont un plombier de Arseneau s'est servi, il a pu constater la présence de gras collé aux parois du drain principal; il en a identifié l'endroit sur la photo P-12. [ 60 ] D’autre part, monsieur Manousakis est beaucoup moins crédible. Ainsi, son témoignage sur la présence de papier brun (à deux reprises) ne peut être pris en compte puisqu’il rapportait les paroles de deux autres personnes. Il n’a pas vu lui-même le papier brun puisqu'il était en vacances à l’extérieur du pays à ce moment-là.

Ce témoignage constitue donc du ouï-dire et, de ce fait, ne peut être retenu. [ 61 ] De plus, le Tribunal ne le croit pas lorsqu’il dit qu’il a signé un contrat d’entretien mais que son cocontractant, lui, ne l’a pas signé. Il ajoute qu’il l'a même communiqué à madame Thibodeau; pourtant, il n’a pas fait mention du nom du cocontractant et n’a pas produit de copie de ce soi-disant contrat.

S’il l’avait vraiment transmis à madame Thibodeau, celle-ci n’aurait pas insisté autant auprès de lui, tant avant qu’après l’incident du 4 mars, pour qu’il conclue un contrat d’entretien tel qu’il s’était engagé à le faire. [ 62 ] Enfin, monsieur Manousakis affirme qu’il n’y a pas eu de déversement en 2012 ni en 2013. Le Tribunal ne peut donner foi à cette affirmation. Plusieurs autres témoignages démontrent le contraire et monsieur Manousakis a même payé les factures de nettoyage.

Il a en outre reçu le courriel de madame Thibodeau du 25 octobre 2013 (P-14A) qui en faisait état et le sommait de faire un nettoyage de la trappe une fois par mois. [ 63 ] Il ajoute qu’il y a certainement eu un entretien de la trappe en 2011, à l’été probablement, mais il n’en a ni la facture ni le chèque. [ 64 ] Enfin, monsieur Manousakis indique à la Cour qu’il a peut-être été averti de respecter la clause 36 de l’Annexe E de son bail : « maybe in 2014 », répond il.

Or, il semble avoir oublié les lettres de 2011 et de 2014 produites au cours du procès (P-5 en 2011, P-3 et P-2 en 2014), de même que le courriel de madame Thibodeau du 6 juin 2014 (P-14B), lesquels le ramènent à l’ordre, de façon non équivoque, quant à son obligation de respecter cette clause. [ 65 ] Et selon le courriel P-14(

C) du 2 juillet 2014 de madame Thibodeau, la trappe coulait toujours… [ 66 ] Selon le courriel P-14(

E) du 25 septembre 2014, Sanimax venait de vider la trappe, et elle était pleine à 95%. Voir aussi les courriels des 6 et 7 novembre 2014 au même effet (P-14(F). [ 67 ] À chaque fois, madame Thibodeau somme 9184 de vidanger sa trappe plus souvent à défaut de quoi elle le fera faire et lui enverra la facture plus 15% de frais d'administration. [ 68 ] Le Tribunal nourrit également de sérieux doutes sur la véracité du témoignage de Eugene Alexandor Ionescu, le gérant du restaurant, notamment lorsqu’il affirme n’avoir vu que de l’eau sortir de la trappe, pas de graisses, ni huile ni détritus.

Pourtant, des témoins indépendants – les entrepreneurs qui ont été appelés sur les lieux (plombier, égoutier) – ont tous parlé de graisses et de détritus et on peut voir sur les photos P-9 la graisse joncher le sol. [ 69 ] L’aspect crédibilité des témoins joue nettement en faveur de SAMEN. [ 70 ] Le Tribunal est convaincu que toutes les opérations de nettoyage étaient nécessaires et ont été les conséquences de l’entretien insuffisant par 9184 de sa trappe de graisses. [ 71 ] La clause 36 de l’Annexe E mentionne « Said equipment will be cleaned as often as necessary and in no event less than once per week. » [ 72 ] Cette fréquence n’a pas été respectée par 9184.

[ 73 ] Cette même clause stipule aussi que le locataire sera tenu responsable des coûts reliés au blocage du système de drain principal de l’immeuble causé par la présence de graisses ou d’autres résidus et au nettoyage qui s’ensuit : « Tenant will be responsible for all costs due to any blockage of the Building’s drainage system resulting from any grease or other residues generated in and from the Premises. ». [ 74 ] Il apparaît clairement des courriels de madame Thibodeau auxquels le Tribunal a fait référence plus haut, de même que de l'ensemble de la preuve, que 9184 n'a pas respecté ses obligations contractuelles en ne fournissant pas un contrat d’entretien comme elle devait le faire, et en contrevenant à l‘article 36 de l’Annexe E du bail.

Elle doit donc rembourser les sommes payées par SAMEN par suite de ses défauts. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête introductive d’instance amendée de la demanderesse Samen Investments inc.; CONDAMNE la défenderesse 9184-0926 Québec inc. à payer à la demanderesse la somme de 12 764,11$ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 5 juin 2014; CONDAMNE la défenderesse 9184-0926 Québec inc. à payer à la demanderesse une somme additionnelle de 16 913,02$ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 août 2014; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Me François Olivier Bouch ard De GRANDPRÉ CH AIT Procureurs de la demanderesse Me Elaine Rosenberg LAZARIS, JERRY GERASSIMOS Procureurs de la défenderesse Dates d’audience : 25, 26 et 27 février 2015