2023 QCCA 784, 2023 QCCA 784

PARTIE APPELANTE AVOCATE mariette morin gonthier Me marie-elaine guilbault ( Gonthier Avocats ) Absente

PARTIE INTIMÉE AVOCATE Stephen j. shiller Me CAROLE ST-JEAN ( Godard Bélisle St-Jean & Associé

s) Par visioconférence PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATE barry kotler Me nina V. fernandez ( FNC AVOCATS ) Absent e AGENCE DU REVENU du québec ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE Morin Gonthier c. Shiller 2023 QCCA 784 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-0 29710-217 ( 700-17-01383 6-167) (700-17-014276-173) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 9 juin 2023 FORMATION : LES HONORABLES SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. En appel d’un jugement rendu le 4 août 2021 par l’honorable Dominique Poulin de la Cour supérieure , district de Terrebonne .

NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété – Servitude - droit de passage – Parcelle de terrain – Accès à un lac – Prescription acquisitive – Absence d'intervention de

titre – Reconnaissance d'un domaine supérieur – Abus de procédure. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 37 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 5 juin 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 4 août 2021 par l’honorable Dominique Poulin de la Cour supérieure, district de Terrebonne, qui rejette sa Demande introductive d’instance en acquisition du droit de propriété d’un immeuble par prescription modifiée en date du 22 juin 2021 (dossier n o 700-17-013836-167) et accueille en

partie la demande au même effet présentée par l’intimé Stephen J. Shiller (dossier n o 700-17-014276-173) [1] . Le jugement entrepris déclare ce dernier propriétaire d’une

partie de l’immeuble en litige (« le Lot »), lequel est une bande de terrain servant également d’assiette à une servitude de passage au bénéfice de l’appelante. Le jugement entrepris rejette également les réclamations en déclaration d’abus présentées de part et d’autre, ainsi que la réclamation de l’appelante pour atteinte à la vie privée et troubles de voisinage. * * * [ 2 ] Les faits au cœur du litige sont relatés en détail dans le jugement entrepris. Il suffit ici de rappeler que l’appelante est propriétaire d’une résidence secondaire située à Sainte-Agathe-des-Monts et qu’elle bénéficie à ce

titre d’une servitude de passage sur le Lot lui permettant, ainsi qu’à deux autres propriétaires, d’accéder au Lac des Sables à partir de la voie publique. [ 3 ] Le Lot est bordé d’un côté par un terrain appartenant au mis en cause Barry Kotler et de l’autre par la résidence secondaire de l’intimé. La portion du Lot donnant sur la voie publique est traversée par un chemin asphalté donnant accès à une aire de stationnement et un portail menant à la résidence de l’intimé («

partie A »). À la jonction de la route et du chemin, une pancarte sous laquelle est également installée une boîte aux lettres indique clairement qu’il s’agit de l’entrée de service de la résidence de l’intimé. La preuve démontre également que la clôture qui longe la propriété de ce dernier entre la route et le Lac empiète en

partie sur le Lot. L’étendue de cet empiétement est décrite sur le plan annexé au jugement de première instance comme étant la «

partie D ». Lors de son témoignage, l’intimé affirme s’être toujours considéré propriétaire du Lot, incluant les parties A et D. Ses employés entretiennent ces deux parcelles depuis qu’il a acquis la propriété à l’automne 2000. [ 4 ] Outre le chemin et l’aire de stationnement aménagés sur la

partie A, le reste du Lot est boisé. Environ à mi-chemin entre la voie publique et le Lac, une barrière installée par le défunt mari de l’appelante permet d’accéder à la portion du Lot menant aux berges du Lac («

partie C »). Un petit sentier pédestre donne accès au Lac. La barrière n’est pas verrouillée et une pancarte indique qu’il s’agit d’une propriété privée. À cet endroit, les berges du Lac font l’objet d’un bail hydrique consenti à l’appelante qui y possède également une remise à bateau. [ 5 ] Une bande de végétation que personne n’entretient véritablement sépare l’aire de stationnement aménagée sur la

partie A de la barrière délimitant la

partie C. Celle-ci est désignée comme étant la «

partie B » du Lot. [ 6 ] Le propriétaire du Lot est introuvable. Conformément à l’

article 936 C.c.Q. , le Lot est un bien sans maître qui appartient à l’État [2] et dont l’administration provisoire est confiée au ministre du Revenu [3] . Les règles usuelles de la prescription acquisitive trouvent donc application puisque l’État n’exerce pas dans les faits la possession de l’immeuble et ne s’en est pas déclaré propriétaire [4] . [ 7 ] L’appelante revendique la propriété de l’ensemble du Lot, alléguant l’avoir acquis par prescription. Invoquant à son tour les

règles de la prescription acquisitive, l’intimé demande également à en être reconnu propriétaire. [ 8 ] Dans un jugement soigné, la juge de première instance rejette la demande de l’appelante et déclare l’intimé propriétaire des parties A et D. [ 9 ] L’appelante conteste ces deux conclusions, ainsi que celle rejetant sa demande en déclaration d’abus.

Elle ne parvient toutefois pas à démontrer quelque erreur révisable de la part de la juge de première instance. [ 10 ] Cette dernière constate qu’en tant que titulaire de la servitude consentie à ses auteurs, l’appelante n’est que détentrice de la portion du Lot sur laquelle s’exerce son droit de passage. La juge souligne que la présomption de l’

article 923 C.c.Q. s’applique puisque la preuve démontre que l’appelante a commencé à détenir cette

partie du Lot en reconnaissant un domaine supérieur, soit celui du propriétaire en

titre du fonds servant [5] . [ 11 ] En sa qualité de détentrice, l’appelante devait donc faire la preuve d’une interversion de

titre résultant de faits non équivoques [6] . Or, la juge estime qu’une telle preuve n’a pas été faite en l’espèce [7] . Elle constate que les actes posés par l’appelante à l’endroit du Lot s’inscrivent dans l’exercice normal d’une servitude de passage. Tout comme ses voisins, Mme Bernstein et M. Blouin, elle utilise la servitude pour se rendre au Lac et entretient le sentier situé sur la

partie C. Ainsi, la preuve permet non seulement de constater que les actes posés par l’appelante s’avèrent équivoques et conciliables avec la précarité de son

titre [8] , mais aussi de conclure qu’ils n’ont pas été portés à la connaissance du ministre du Revenu en sa qualité d’administrateur provisoire du Lot [9] . Or, une possession utile ne peut s’amorcer que lorsque l’interversion de

titre est connue du propriétaire [10] . [ 12 ] L’appelante ne démontre aucune erreur susceptible mettre en doute les conclusions du tribunal. Faute d’une preuve d’interversion, la juge était donc bien fondée de conclure au rejet de la demande en reconnaissance du droit de propriété acquis par prescription. [ 13 ] La juge de première instance retient par ailleurs que l’intimé, qui ne jouit pas d’une servitude de passage sur le Lot, a exercé une emprise matérielle suffisante à la fois sur la

partie A et la

partie D. Il témoigne qu’il se croyait propriétaire de la portion du Lot qui mène à son entrée de service et agissait conformément à cette croyance. Ainsi, il entretenait ces parties du Lot au même

titre que le reste de sa propriété. Au cours des années, l’intimé a fait réparer le revêtement asphalté du chemin, niveler le stationnement, couper le gazon et déneiger le chemin en plus d’entretenir la clôture et la haie. [ 14 ] Informé au moment de la rénovation cadastrale que le Lot ne lui appartient pas, il entreprend les procédures afin d’en être déclaré propriétaire par prescription acquisitive. Suivant les conclusions de la juge de première instance, sa possession des parties A et D est paisible, continue, publique et non équivoque, et ce, pendant plus de 10 ans [11] . L’appelante le reconnaît spécifiquement en ce qui concerne la

partie D et mentionne n’avoir posé aucun geste d’entretien ou d’autre nature à l’égard de la

partie A sur laquelle elle n’avait qu’un droit de passage [12] . D’autres témoins confirment avoir toujours cru que « l’entrée de service » appartenait à l’intimé ou à son auteur. La juge ne commet donc aucune erreur révisable lorsqu’elle déclare l’intimé propriétaire des parties A et D, tout en soulignant son engagement à respecter les droits de passage qui grèvent le Lot [13] . Ce faisant, la juge s’est donc assurée que l’appelante et les autres voisins conservent leur accès au Lac. La juge estime cependant que l’intimé n’a pas démontré qu’il a exercé une quelconque emprise sur la

section boisée menant aux berges du Lac, soit les parties B et C du Lot. [ 15 ] Enfin, l’appelante ne fait voir aucune erreur révisable dans la conclusion de la juge rejetant sa demande en déclaration d’abus et troubles de voisinage. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.