2017 QCCA 242, 2017 QCCA 242

9324-0422 Québec inc. c. Gestion Paul Daigle inc. 2017 QCCA 242 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009257-160 (200-17-022476-154) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 10 février 2017 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. (JK0204) BENOÎT MORIN, J.C.A. (JM1549) DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (JB1988)

PARTIE APPELANTE AVOCATS 9324-0422 QUÉBEC INC. Me REYNALD POULIN Me JULIE SAVARD (Beauvais, Truchon) PARTIES INTIMÉES AVOCATS GESTION PAUL DAIGLE INC. et PAUL DAIGLE Me JENNIFER WATTERS Me MARC WATTERS (Gagné, Letarte)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS

En appel d'un jugement rendu le 14 mars 2016 par l'honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Procédure civile (moyens préliminaires) (nouveau Code de procédure civile) – Publicité des droits (radiation) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 39 La Cour s’adresse aux parties; Observations de Me Poulin; Observations de la Cour; Me Poulin poursuit; 9 h 58 Observations de Me Savard; Observations de la Cour; Me Savard poursuit; 10 h 19 Observations de Me Jennifer Watters; Observations de la Cour; Me Watters poursuit; 10 h 48 Réplique de Me Poulin; Observations de la Cour; Me Poulin poursuit; 10 h 53 Réplique de Me Savard; 10 h 54 Suspension; 11 h 21 Reprise; Arrêt.

La Cour précise que les motifs de l’arrêt seront déposés au procès-verbal. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le juge a rejeté le recours, prenant appui sur l’arrêt Penterman c. Ferme brune des Alpes inc . [1] dans lequel la Cour a établi

qu’un promettant-acheteur ne peut obtenir passation de

titre s’il n’a pas accompli son obligation de verser l’acompte dans le délai prévu au contrat. Selon le juge, même en tenant pour avéré que le délai pour verser l’acompte a été prolongé jusqu’au 22 juin 2015, le dépôt est tardif puisqu’il a été fait le 23 juin 2015.

Il souligne avoir des réticences à accorder une sanction aussi drastique, mais s’estimant lié par l’affaire Penterman , il conclut qu’il y a lieu de rejeter la requête introductive d’instance amendée de l’appelante : [12] CONSIDÉRANT par ailleurs que le moyen invoqué par les défendeurs peut être adjugé à partir des seuls allégués dans la requête introductive d’instance et des pièces produites par elle à son soutien; [13] CONSIDÉRANT effectivement que les allégations relatives au dépôt de l’acompte dans la requête introductive d’instance amendée de la demanderesse et certaine pièce produite à son appui au soutien de sa requête introductive d’instance, conduisent inévitablement le tribunal à la conclusion ferme que la demanderesse, en tant que cessionnaire des droits du promettant-acheteur, et le promettant-acheteur lui-même, n’ont pas respecté leur engagement de verser l’acompte à l’intérieur du délai déterminé par l’offre d’achat, le tribunal pouvant se servir non seulement des allégations de la procédure, mais aussi des pièces produites par la

partie à son soutien en vertu de la jurisprudence sous l’empire de l’article 165 (1) 2 de l’ancien Code de procédure civile qui reste manifestement applicable, la nouvelle disposition ayant essentiellement repris l’ancienne; [14] CONSIDÉRANT de fait que même en tenant pour avéré la prolongation de délai de quelques jours, jusqu’au 22 juin 2015, alléguée (la prolongation) au paragraphe 11 de la requête introductive d’instance amendée, le dépôt est tardif, le rapport de signification du huissier présenté par la demanderesse comme établissant la date (et l’heure) du dépôt de l’acompte et produit par la demanderesse comme pièce (P-5) indiquant que la remise de l’acompte a plutôt été faite le 23 juin; [15] CONSIDÉRANT donc que même si le tribunal a des réticences à accorder une sanction aussi drastique que l’annulation de la vente – une promesse de vente acceptée y équivaut - par le simple fait d’un retard autrement insignifiant pour la remise de l’acompte, il s’estime lié par l’interprétation de la Cour d’appel dans l’affaire Penterman; [16] CONSIDÉRANT de fait que, bien que dans cette affaire Penterman, l’acompte n’aurait jamais été versé, du moins pas avant que les procédures ne soient intentées, il faut nécessairement comprendre des paragraphes 61 et 62 du jugement que la sanction devient applicable dès que le délai pour le dépôt de l’acompte – établi dans cette affaire par interprétation – est expiré, et ce, même en l’absence d’une disposition dans l’offre d’achat prévoyant une telle sanction ou même seulement que le délai en est un de rigueur; [17] CONSIDÉRANT donc sur le tout qu’il y a lieu de rejeter la requête introductive d’instance amendée de la demanderesse, mais sans réserve de compétence quant aux dommages découlant du prétendu caractère abusif de sa procédure; [ 2 ] L’appelante soutient que le juge n’a pas fait preuve de la nécessaire prudence au stade de l’irrecevabilité et qu’il a commis une erreur de droit en se fondant sur l’arrêt Penterman dont les faits diffèrent.

Le juge ne pouvait affirmer que le non versement de l’acompte au 22 juin 2015 était fatal. Le libellé de la clause et le comportement de Daigle et du courtier auraient dû être tenus en compte. [ 3 ] Les intimés soutiennent que le lien de droit entre les parties s’est rompu et que le juge devait appliquer l’arrêt Penterman . *** [ 4 ] L’irrecevabilité d’une demande pour cause d’absence de fondement juridique est maintenant prévue à l’article 168, alinéa 2 C.p.c.

Il est depuis fort longtemps établi que ce n’est qu’en présence d’une absence de fondement juridique claire et manifeste, que l’irrecevabilité doit être accueillie. La demande ne doit présenter aucune chance de succès.

En cas de doute, le juge doit laisser aux parties la possibilité de débattre au fond des questions litigieuses [2] . [ 5 ] Avant d’accueillir une requête en irrecevabilité au motif qu’une décision faisant autorité a déjà tranché la question en litige, le juge doit être convaincu que le précédent invoqué apporte une solution certaine, complète et définitive [3] .

Dans l’affaire Penterman , c’est après avoir bénéficié de l’ensemble de la preuve et d’un jugement rendu au fond que la Cour a déterminé que le promettant- acheteur qui n’avait pas versé le dépôt requis ne pouvait se prévaloir de l’offre d’achat. [ 6 ] En l’espèce, l’offre d’achat ne mentionne pas que le délai pour déposer la somme de 100 000 $ est de rigueur.

La requête introductive d’instance fait état : 1) qu’il y aurait eu entente pour que le dépôt s’effectue le 22 juin plutôt que le 18; 2) que le courtier devait s’occuper de transmettre le dépôt au notaire; et 3) qu’il y aurait eu absence de collaboration de la part du courtier pour recevoir ledit dépôt le 22 juin 2015; et 4) que le dépôt a été transmis au notaire, dès le lendemain matin, par huissier. [ 7 ] Partant, il est bien possible que le juge du fond ait à examiner l’entente entre les parties et leur comportement au moment des événements. [4] [ 8 ] Il lui appartiendra, après avoir entendu les témoins, de décider si, dans les circonstances de l’affaire, le dépôt a été fait tardivement et a rendu l’offre caduque.

Il lui appartiendra aussi de décider des moyens de défense des intimés, dont le fait que Paul Daigle aurait accepté l’offre après avoir été trompé sur un de ses éléments essentiels. Tout cela relève du fond de l’affaire. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [1] ACCUEILLE l’appel, avec frais de justice; [2] INFIRME le jugement de première instance; [3] REJETTE la « Requête en rejet de la « Requête en injonction provisoire, interlocutoire et permanente, en passation de

titre et

en abus de procédure » et en radiation d’un avis de préinscription publié en vertu du l’

article 2966 du Code civil du Québec », avec frais de justice. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.