2018 QCCA 1439, 2018 QCCA 1439

Amzallag c. Ville de Sainte-Agathe-des-Monts 2018 QCCA 1439 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026030-163 (700-17-009284-125) DATE : Le 17 septembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SERGE AMZALLAG ZIPORA MILSTAIN APPELANTS – défendeurs/demandeurs reconventionnels c. VILLE DE SAINTE-AGATHE-DES-MONTS INTIMÉE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Jean-François Michaud), qui, le 21 mars 2016, accueille en

partie la demande introductive d’instance de l’intimée fondée sur la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] . [ 2 ] Pour les motifs de la juge Savard, auxquels souscrivent les juges Doyon et Rancourt, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice en faveur de l’intimée; [ 4 ] PRÉCISE que les délais indiqués au dispositif du jugement de première instance doivent être calculés à compter de la date du présent arrêt et que les travaux énoncés au paragraphe [216] doivent être effectués d’ici le 16 novembre 2018. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

Serge Amzallag Zipora Milstain Personnellement Me Sébastien Dorion Dunton Rainville Pour l’intimée Date d’audience : 17 avril 2018 MOTIFS DE LA JUGE SAVARD [ 5 ] Le 21 mars 2016, la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Jean-François Michaud), accueille en

partie la

[ 5 ] Le 21 mars 2016, la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Jean-François Michaud), accueille en

partie la demande de l’intimée, Ville de Sainte-Agathe-des-Monts (la Ville), fondée sur les articles 227 et 231 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbaniste [2] et ordonne, entre autres, aux appelants d’exécuter divers travaux sur les bâtiments dont ils sont propriétaires, vu leur état lamentable [3] . À défaut par ces derniers de se conformer aux diverses ordonnances dans les délais prescrits, elle permet à la Ville de procéder à la démolition de chacun des bâtiments pour lesquels les ordonnances n’auraient pas été suivies, sans autre avis et aux frais des appelants. [ 6 ] Ces derniers, qui ne sont pas représentés, interjettent appel de ce jugement [4] .

Le cœur du pourvoi porte sur l’étendue des pouvoirs d’inspection de la Ville en vertu du Règlement sur l’application et l’administration des règlements d’urbanisme numéro 2009-U51 ( Règlement 2009-U51 ) et sur la légalité de l’inspection menée en novembre 2015 à l’intérieur des bâtiments des appelants qui en refusaient l’accès à l’inspecteur. Si une telle inspection devait avoir porté atteinte aux droits et libertés fondamentaux des appelants, se pose alors la question de l’admissibilité des rapports y faisant suite, selon l’

article 2858 C.c.Q. [ 7 ] À mon avis, le Règlement 2009-U51 n’autorisait pas l’inspection de la façon dont elle a été menée. Toutefois, le juge ne commet aucune erreur en admettant les rapports complétés à la suite de celle-ci, malgré son illégalité. Leur utilisation n’est pas susceptible de déconsidérer l’administration de la justice.

Je propose donc de rejeter l’appel. [ 8 ] Je souligne que ce pourvoi a été entendu en même temps que celui formé par la fille des appelants à l’encontre d’un jugement prononcé le 10 novembre 2015 par la Cour supérieure (500-09-025797-150), qui soulève les mêmes questions quant aux pouvoirs d’inspection de la Ville et fait l’objet d’un arrêt concomitant [5] . I- Le contexte [ 9 ] En 1997, les appelants deviennent propriétaires d’un ensemble de onze bâtiments connu sous le nom de « Domaine Panorama », lequel est situé sur le territoire de la Ville.

Depuis lors, les relations entre les parties sont tendues et donnent naissance à de nombreux litiges judiciaires. Je me contenterai de revoir les seuls faits pertinents au litige visé par le pourvoi. [ 10 ] Le 31 août 2012, la Ville sollicite par voie judiciaire une ordonnance visant la démolition de sept des onze bâtiments des appelants et s’autorise à cette fin des articles 227 et 231 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . Elle y conclut que les bâtiments #1 à 7 [6] « sont vétustes et constituent un danger pour quiconque voudrait les habiter ».

Subsidiairement, dans la mesure où il serait jugé que la démolition n’est pas absolument nécessaire, la Ville sollicite diverses ordonnances visant essentiellement l’exécution de travaux de réparation. [ 11 ] Cette procédure fait suite à différentes inspections de la propriété des appelants ayant eu cours sur une période de deux ans, entre 2010 et 2012, mais repose plus particulièrement sur le rapport d’inspection et d’intervention du service de l’urbanisme et de l’environnement de la Ville préparé à la suite de l’inspection effectuée le 15 août 2012.

Celle-ci a été menée après l’obtention par la Ville d’une ordonnance de sauvegarde émise quelques jours auparavant par le tribunal enjoignant les appelants « de laisser les inspecteurs [de la Ville] procéder à une visite [des bâtiments] […] » [7] . Elle est menée par des inspecteurs des bâtiments et du service de sécurité incendie de la Ville, accompagnés de l’ingénieur en bâtiment Marc-André Ducharme. Ils inspectent le Domaine Panorama, y compris l’intérieur des bâtiments #1 à 7, en présence de M. Amzallag et des locataires de certaines de ces unités, alors habitées.

Dans son rapport, qui est également au cœur de la procédure initiée par la Ville, M. Ducharme décrit l’état des lieux et des divers bâtiments. [ 12 ] Plus d’un an et demi plus tard, le 23 janvier 2014, les appelants déposent leur défense et demande reconventionnelle. Ils allèguent que l’objectif principal de la Ville « est de les ruiner financièrement ou de leur faire perdre leur propriété », alors que, selon eux, rien ne justifie la démolition de leurs bâtiments.

Ils réclament plus de 1 000 000 $ en dommages-intérêts compensatoires et punitifs, estimant que la Ville est de mauvaise foi et les traite d’une façon illégale et discriminatoire. Au surplus, celle-ci les diffame lors des conseils municipaux, et pénètre à maintes reprises sur leur propriété, sans permission et sans avis préalable.

Je n’en dirai pas plus sur cette demande reconventionnelle, qui a fait l’objet d’une scission d’instance et sur laquelle la Cour supérieure ne s’est pas encore prononcée. [ 13 ] En vue de l’audition au fond de la demande principale, devant débuter le 1 er février 2016, la Ville souhaite inspecter de nouveau les bâtiments et envoie, à cette fin, un avis aux appelants le 21 octobre 2015 les informant qu’une inspection de leur propriété, incluant l’intérieur des bâtiments, aura lieu le 2 novembre 2015.

Ceux-ci l’avisent que l’accès à l’intérieur des bâtiments lui est refusé, considérant la demande abusive, et avancent que la Ville doit obtenir une ordonnance du tribunal avant de ce faire. [ 14 ] Les inspecteurs des bâtiments et du service de sécurité incendie de la Ville, toujours accompagnés de l’ingénieur en bâtiment Ducharme, procèdent néanmoins à l’inspection des bâtiments le 2 novembre 2015 [8] . Ils ont recours au service d’un serrurier afin d’ouvrir les portes des divers bâtiments ou, encore, pour deux unités, entrent par la fenêtre afin de pouvoir déverrouiller les portes de l’intérieur.

Une seule unité est alors occupée par un locataire, qui est absent lors de l’inspection. Les autres unités qui composent les 7 bâtiments ne sont pas occupées. Le tout se déroule en présence de policiers. Un ami des appelants, qui n’a cependant pas les clés des bâtiments, est présent sur les lieux et filme les agissements des représentants de la Ville. M. Amzallag arrive plus tard, mais refuse toujours l’accès à l’intérieur de ses bâtiments, prétextant ne pas avoir les clés.

Il demeure cependant sur place et observe le déroulement de l’inspection. [ 15 ] Deux rapports complémentaires sont rédigés à la suite de cette inspection, l’un par le service de l’urbanisme et de l’environnement de la Ville, le second par l’ingénieur Ducharme. Ils sont communiqués aux appelants le 15 janvier 2016. Leur dépôt est autorisé par le juge en début de procès, « sous-réserve de la preuve qui sera faite quant aux circonstances par lesquelles les représentants de la Ville ont pu pénétrer dans les bâtiments des [appelants] ». [ 16 ] Au terme d’un procès de neuf jours au cours duquel chaque

partie fait, entre autres, entendre son expert sur l’état des bâtiments, le juge de première instance accueille en

partie la demande de la Ville. Voici comment celui-ci résume sa décision : [4] À la lumière de la preuve administrée, le Tribunal conclut que les bâtiments sont dans un état lamentable et qu’ils contreviennent

à la réglementation municipale. [5] Les défendeurs devront réaliser de nombreuses réparations en plus d’obtenir un rapport d’un ingénieur afin de confirmer la conformité de certaines toitures et cheminées. Ils devront également éliminer toute trace de moisissure et produire une étude sur la qualité de l’air. [6] Toutefois, il n’a pas été démontré que la démolition de ces bâtiments s’avère le seul remède utile.

Il le deviendra si les défendeurs n’obtempéraient pas avec les conclusions de ce jugement. [ 17 ] Pour l’essentiel, comme je l’écrivais en introduction, le juge ordonne aux appelants d’exécuter sur six bâtiments les travaux de rénovation recommandés par l’ingénieur Ducharme dans son rapport du 4 novembre 2015, d’obtenir un rapport d’ingénieur attestant de la conformité de la structure ou de la cheminée de ces bâtiments et de démolir les fondations du septième bâtiment détruit par le feu en octobre 2015.

Ayant également noté que les bâtiments en litige sont sérieusement atteints par la moisissure, il leur ordonne d’éliminer toute trace de moisissure, d’obtenir une étude sur la qualité de l’air et de la déposer auprès du service d’urbanisme de la Ville. À défaut de se conformer aux diverses ordonnances dans les délais prescrits, il permet à la Ville de procéder à la démolition de chacun des bâtiments, pour lesquels les ordonnances n’auraient pas été suivies, sans autre avis et aux frais des appelants.

II- Les questions en litige [ 18 ] Les appelants soulèvent plus de 16 moyens d’appel, dont plusieurs demeurent difficiles à cerner. À mon avis, seule la question relative à l’admissibilité des éléments de preuve faisant suite à l’inspection des bâtiments effectuée le 2 novembre 2015 mérite qu’on s’y attarde. [ 19 ] Tous les autres moyens d’appel portent sur l’interprétation des faits et de la preuve et doivent être écartés

sommairement. L’intervention de la Cour à l’égard des constats de fait du juge requiert la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve [9] , même lorsqu’il s’agit d’une preuve d’expert [10] . Les appelants ne réussissent pas à franchir cette étape, d’autant qu’ils n’ont pas joint à leur mémoire la transcription des témoignages au cours des neuf jours qu’a duré le procès, sauf l’équivalent d’environ 30 minutes d’audition ni l’ensemble des pièces produites en preuve. Je n’entends donc pas en discuter. III.

L’analyse [ 20 ] Le grief des appelants porte sur le rejet de l’objection à la preuve soulevée en cours d’instruction selon laquelle les représentants de la Ville ne pouvaient témoigner sur les observations faites durant leurs inspections ni déposer les photographies prises à ces occasions puisqu’ils n’avaient pas le droit de pénétrer dans leurs bâtiments sans leur consentement ou sans une ordonnance de la cour. À leurs yeux, la preuve ainsi obtenue est illégale et doit être exclue.

Bien que leur objection en première instance semble avoir été plus large, devant la Cour, ils s’attardent plus particulièrement à la visite du 2 novembre 2015. [ 21 ] Selon le juge, cette inspection était autorisée en vertu de l’article 3.1.3(3) du Règlement sur l’application et l’administration des règlements d’urbanisme numéro 2009-U51 de la Ville de Sainte-Agathe-des-Monts ( Règlement 2009-U51 ). À l’approche du procès, il estime qu’« [i]l était tout à fait raisonnable et compréhensible que la Ville souhaitait inspecter de nouveau les bâtiments » puisque leur dernière inspection remontait au 15 août 2012.

La preuve devait être « […] mise à jour vu le passage du temps depuis le dépôt de la requête introductive d’instance ». C’est plutôt le comportement des appelants de refuser l’accès aux bâtiments qui n’avait « aucune justification » et était « contraire à la loi » et « malicieux ».

Il considère que les appelants ne pouvaient avoir qu’une expectative de vie privée « minimale » à l’égard du Domaine Panorama et conclut, au surplus, que l’utilisation des éléments de preuve « ne déconsidère nullement l’administration de la justice ». [ 22 ] Ce moyen d’appel comporte deux volets : d’une part, la légalité de cette inspection à la lumière de l’

article 24.1 de la Charte des droits et libertés de la personne [11] ( Charte québécoise ) et de l’

article 8 de la Charte canadienne des droits et libertés [12] ( Charte canadienne ) et, d’autre part, le cas échéant, l’application par le juge de l’

article 2858 C.c.Q . a. Les pouvoirs de l’inspecteur [ 23 ] Les appelants avancent que l’inspection du 2 novembre 2015 est contraire à l’

article 24.1 de la Charte québécoise et à l’

article 8 de la Charte canadienne , chacune de ces dispositions conférant une protection contre les fouilles, les perquisitions ou les saisies abusives. Ils s’attaquent tout particulièrement à ce qu’ils considèrent comme étant l’utilisation de la force par une municipalité qui constitue, à leurs yeux, une entrée par effraction à l’intérieur de résidences privées. Selon eux, l’

article 411 de la

Loi sur les cités et villes [13] ( LCV ) et l’article 3.1.3(3) du Règlement sur l’application et l’administration des règlements d’urbanisme numéro 2009-U51 de la Ville de Sainte-Agathe-des-Monts ( Règlement 2009-U51 ), dont ils ne contestent pas la constitutionnalité, n’autorisent pas un inspecteur municipal à entrer à l’intérieur d’un bâtiment en l’absence du propriétaire ou de l’occupant, sans autorisation préalable (de ceux-ci ou du tribunal), encore moins en forçant l’entrée.

Ils reprochent ainsi au juge d’avoir rejeté leur objection au dépôt des rapports faisant suite à cette inspection. [ 24 ] De son côté, la Ville soutient que l’inspection n’était pas abusive puisqu’elle était autorisée par la loi – retenant une lecture différente de celle proposée par les appelants des deux mêmes dispositions invoquées par ces derniers –, laquelle n’a rien d’abusif, et que l’inspection du 2 novembre 2015 n’a pas été effectuée de façon abusive.

Elle ajoute que l’expectative de vie privée des appelants à l’égard des bâtiments du Domaine Panorama ne pouvait qu’être « très basse » (vu leur inoccupation pour la majorité d’entre eux) et « nulle en ce qui concerne celui qui aurait été loué à un tiers ». [ 25 ] L’analyse aux fins de déterminer s’il y a violation de l’

article 8 de la Charte canadienne s’applique également à l’

article 24.1 de la Charte québécoise [14] . Ces dispositions énoncent :

Charte canadienne 8. Chacun a droit à la protection contre les fouilles, les perquisitions ou les saisies abusives. 8. Everyone has the right to be secure against unreasonable search or seizure. Charte québécoise 24.1. Nul ne peut faire l’objet de saisies, perquisitions ou fouilles abusives. 24.1. No one may be subjected to unreasonable search or seizure. [ 26 ] Il est acquis qu’une inspection administrative de la nature de celle menée en novembre 2015 constitue une perquisition au sens de ces dispositions. Le contentieux en l’espèce porte plutôt sur son caractère abusif ou non.

Pour ne pas être abusive, elle doit respecter trois conditions (1) être autorisée par la loi, (2) laquelle loi doit n’avoir rien d’abusif et (3) elle ne doit pas être effectuée d’une manière abusive [15] . [ 27 ] Les prétentions des parties, bien qu’opposées, reposent toutes deux sur l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 , lequel tire notamment sa source de l’

article 411 LCV .

Pour une meilleure compréhension du débat, je reproduis ici les extraits pertinents de ces dispositions, en débutant par la disposition habilitante : LCV 411 .Le conseil peut faire des règlements: 1° pour autoriser les fonctionnaires ou employés de la municipalité à visiter et à examiner, à toute heure raisonnable, toute propriété immobilière ou mobilière, ainsi que l’intérieur ou l’extérieur des maisons, bâtiments ou édifices quelconques, pour constater si les règlements du conseil y sont exécutés, pour vérifier tout renseignement ou pour constater tout fait nécessaire à l’exercice par la municipalité du pouvoir de délivrer un permis, d’émettre un avis de conformité d’une demande, de donner une autorisation ou toute autre forme de permission, qui lui est conféré par une loi ou un règlement et pour obliger les propriétaires ou occupants de ces propriétés, bâtiments et édifices, à y laisser pénétrer les fonctionnaires ou employés de la municipalité; 2° (paragraphe abrogé); 3° […] Sur demande, les fonctionnaires ou employés qui procèdent à une inspection doivent établir leur identité et exhiber le certificat, délivré par la municipalité, attestant leur qualité. 411 .

The council may make by-laws: (1) to authorize the officers or employees of the municipality to visit and examine, at any reasonable time, all movable and immovable property, as also the interior or exterior of any house, building or edifice whatsoever, to ascertain if the by-laws of the council are executed in respect thereof, to verify any information or determine any fact necessary to the exercise by the municipality of the power to issue a permit or a notice of compliance of an application and to grant an authorization or any other form of permission, conferred on the municipality by

an Act or regulation, and to compel the owners or occupants of such property, buildings and edifices to admit such officers or employees; (2) (paragraph repealed); (3) […] The officers or employees who carry out an inspection shall, on request, produce identification and a certificate issued by the municipality attesting their authority. Règlement 2009-U51 3.1 Application des règlements 3.1.1 Administration des règlements Le Conseil de la Ville de Sainte-Agathe-des-Monts désigne un ou des inspecteurs des bâtiments pour l’application et l’administration des règlements d’urbanisme. Ils sont identifiés ci-après par le

titre « fonctionnaire désigné ». […] 3.1.3 Fonction et pouvoir du fonctionnaire désigné

Le fonctionnaire désigné ou ses adjoints voient à ce que soient respectées les dispositions du présent règlement. Plus particulièrement, le fonctionnaire désigné peut : […] 3) visiter et examiner, entre 7 h 00 et 19 h 00 ou conformément à la loi, toute propriété mobilière ou immobilière ainsi que l’intérieur ou l’extérieur de toute maison, bâtiment ou édifice quelconque pour constater si les dispositions des présents règlements sont observées.

Les propriétaires, locataires ou occupants des lieux visités sont obligés de le recevoir et de répondre aux questions qui leur sont posées relativement à l’exécution de la réglementation d’urbanisme; […] [ 28 ] Comme on l’a vu précédemment, le litige soulevé par les appelants ne porte pas sur la constitutionnalité de ces dispositions, laquelle n’est pas remise en question ici. Il s’agit plutôt de déterminer si l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 autorise l’inspection du 2 novembre 2015, telle que menée. [ 29 ] Revoyons la teneur de cet article.

Celui-ci autorise un inspecteur des bâtiments de la Ville à « visiter et examiner […] toute propriété mobilière ou immobilière ainsi que l’intérieur ou l’extérieur de toute maison, bâtiment ou édifice quelconque » afin de vérifier si la réglementation d’urbanisme est respectée. Il s’agit d’un pouvoir de l’inspecteur des bâtiments (art. 3.1.1 du Règlement 2009-U51 ). Les propriétaires, locataires ou occupants des lieux visités « sont obligés de le recevoir et de répondre aux questions qui leur sont posées relativement à l’exécution de la réglementation d’urbanisme ».

Il s’agit d’un devoir ou, dit autrement, d’une obligation légale des propriétaires, locataires ou occupants. Un manquement à cette obligation constitue une infraction au règlement et est passible d’une amende (art. 4.2 du Règlement 2009-U51 [16] ). La visite doit avoir lieu « entre 7 h et 19 h ou conformément à la loi ». En outre, sur demande, l’inspecteur des bâtiments doit établir son identité et exhiber le certificat, délivré par l’intimée, attestant sa qualité. [ 30 ] Toutefois, il n’exige pas que l’inspecteur annonce sa visite ou obtienne préalablement un mandat de perquisition [17] .

Dans l’arrêt Potash [18] , la Cour suprême rappelle que l’

article 8 de la Charte canadienne n’interdit aucunement les inspections administratives sans autorisation préalable et sans préavis [19] . [ 31 ] Il est vrai que même menée avec consentement, et à des heures raisonnables, une telle inspection emporte nécessairement une certaine intrusion dans la vie privée d’une personne, surtout lorsqu’elle vise son domicile. Toutefois, comme la Cour le rappelait encore récemment dans Rossdeutscher c. Ville de Montréal [20] et Doucet c.

Ville de Saint-Eustache [21] , les tribunaux ont jugé, de façon constante, que de tels pouvoirs d’inspection administrative sans autorisation préalable ne sont pas abusifs. [ 32 ] Qu’en est-il cependant si le propriétaire, l’occupant ou le locataire, illégalement et contrairement à l’obligation que leur font la loi et le règlement, refusent à l’inspecteur le droit d’entrer à l’intérieur du bâtiment? La personne fautive est certes passible d’une amende.

Mais, au-delà de cette sanction pénale, l’inspecteur peut-il néanmoins, sans autorisation préalable, entrer dans le bâtiment, que ce soit en forçant la porte ou en entrant par une fenêtre ou même par une porte qui serait déverrouillée? [ 33 ] Cette question peut se soulever dans différentes circonstances qui pourraient ne pas nécessairement mener à une solution unique.

On peut concevoir que la réponse puisse être différente, selon que l’intérieur d’un bâtiment à être inspecté est accessible à tous sans obstacles physiques, en raison de son architecture par exemple, ou encore, selon qu’il s’agit d’une résidence privée, protégée par une porte verrouillée. Les motifs à l’origine de l’inspection et les circonstances menant à celle-ci pourraient possiblement être également un facteur à considérer. Je pense par exemple à une situation d’urgence où la santé et la sécurité du public pourraient être en danger [22] .

Puisque chaque cas demeure d’espèce, je limiterai donc mon analyse à la situation telle qu’elle prévalait le 2 novembre 2015. [ 34 ] Avant de ce faire, j’ouvre ici une parenthèse. Tant en première instance que devant la Cour, la Ville s’autorise de l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 pour justifier l’inspection du 2 novembre 2015. Le juge de première instance endosse cette approche. Les appelants concentrent également leur mémoire sur la portée de cette disposition réglementaire.

Bien que cette question n’ait pas été plaidée par les parties, j’exprime néanmoins des réserves importantes à l’égard d’une telle approche. Il me semble qu’il ne s’agit pas ici d’une visite effectuée par l’inspecteur en bâtiment dans le cadre d’un examen de routine d’inspection réglementaire ou à la suite d’une plainte d’un citoyen. Elle s’inscrit plutôt dans l’instance judiciaire opposant les parties, alors que la Ville désire mettre à jour sa preuve en vue du procès.

Une telle approche est certes louable, et même souhaitable comme l’indique le juge de première instance, si ce n’est pour s’assurer de l’état des lieux en raison du passage du temps et de la nécessité même du procès. Toutefois, comme un auteur le souligne, « une visite aux fins de constituer une preuve après la constatation d’une infraction n’est pas un des objets prévus à la loi » [23] , pas plus d’ailleurs qu’au Règlement 2009-U51 . Une fois les procédures judiciaires entamées, le litige devrait être régi par les règles de procédure civile, notamment à l’article 251 C.p.c.

Il me semble donc difficile, prima facie , de conclure que cette inspection est « autorisée » par la loi. Mais, quoi qu’il en soit, puisque les parties n’ont pas abordé cette question, je referme cette parenthèse, tout en soulignant que le sort du pourvoi aurait de toute façon été le même vu mon analyse sur l’

article 2858 C.c.Q. (voir paragraphes [42] et s. ci-dessous). Je reviens à mon analyse de l’inspection du 2 novembre 2015. [ 35 ] À cette date, la Ville sait que les appelants refusent de lui donner accès à l’intérieur des bâtiments à inspecter. Elle ignore à quelles fins servent les bâtiments, mais est au fait qu’en 2012, lors de la dernière inspection, certaines unités étaient utilisées à

titre de résidences privées, deux d’entre elles par les appelants, d’autres par des locataires. Or, il est acquis qu’en pareils lieux, les attentes en matière de vie privée sont plus élevées qu’à l’égard d’un établissement commercial ou d’une automobile [24] .

Dans un tel contexte, à mon avis, la Ville ne pouvait s’autoriser de l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 pour accéder à l’intérieur des bâtiments qu’elle devait considérer être des résidences privées, à tout le moins pour certaines unités, en forçant les serrures ou en s’introduisant par la fenêtre, sans autorisation préalable. [ 36 ] D’abord, cette disposition réglementaire ne l’autorise pas expressément [25] . La terminologie utilisée permet plutôt d’y voir une inspection en présence de la

partie concernée : l’inspecteur « visit[e] et examin[e] , … l’intérieur […] de toute maison [....] » pour constater le respect de la réglementation d’urbanisme. « Les propriétaires, locataires ou occupants sont obligés de le recevoir et de répondre » à ses questions. L’

article 411 LCV , qui encadre le pouvoir réglementaire de la Ville, prévoit l’adoption d’un règlement visant,

d’une part, à autoriser un fonctionnaire à procéder à une telle inspection et, d’autre part, à « obliger les propriétaires ou occupants de ces propriétés, bâtiments et édifices, à y laisser pénétrer les fonctionnaires ou employés de la municipalité ». La sanction prévue en cas de refus du citoyen de donner accès à l’intérieur du bâtiment en est une de nature pénale uniquement (article 4.2 du Règlement 2009-U51 , supra , note de bas de page 15).

On ne lui confère pas expressément le pouvoir d’entrer, de son propre chef, dans une maison d’habitation de force – par exemple en forçant les serrures -- alors qu’il n’y a aucun enjeu d’urgence ou de danger grave. À mon avis, vu l’importance de l’atteinte à la vie privée qu’il comporte, un tel pouvoir requiert un texte clair, que je ne retrouve pas ici. En cas d’ambiguïté, la loi doit être interprétée et appliquée de façon à préserver les droits fondamentaux du citoyen [26] . [ 37 ] Ensuite, l’arrêt Potash (précité) apporte un certain éclairage sur la question, bien que sous forme d’ obiter .

Comme je l’écrivais précédemment, les juges La Forest et L’Heureux-Dubé concluent tous deux à la raisonnabilité de la disposition législative conférant au Comité paritaire des pouvoirs d’inspection et de production de documents auprès d’employeurs, pouvoirs qui comportent certaines analogies avec ceux ici en litige [27] . Toutefois, ils prennent soin de préciser que cette disposition n’autorise pas l’inspecteur à accéder de force aux lieux de travail advenant le refus de l’employeur.

Le juge La Forest écrit : Il est utile de mentionner que la Loi n’autorise pas les inspecteurs à forcer l’entrée si l’employeur la leur refuse. Ils ne peuvent qu’entreprendre une poursuite pour entrave; l’employeur récalcitrant, à l’instar des intimés, se verra alors condamner à une amende [28] . La juge L’Heureux-Dubé souligne elle aussi ce point : Enfin, la LDCC ne permet pas aux inspecteurs d’utiliser la force pour accéder au lieu de travail.

En cas de refus par l’employeur, les inspecteurs ne peuvent qu’intenter une poursuite en vertu de l’art. 33 LDCC pour entrave à l’inspection, comme ce fut le cas dans le présent pourvoi [29] . [ 38 ] À mon avis, la même lecture de l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 s’impose en cas de refus du propriétaire de donner accès à sa maison d’habitation. [ 39 ] D’ailleurs, avant l’arrêt Potash , la Cour d’appel d’Ontario avait adopté la même approche dans Belgoma Transportation Ltd. v.

Ontario (Director of Employment Standards) [30] où, toujours en obiter , elle énonce que le recours de l’agent des normes d’emploi en cas de refus d’un employeur de le laisser entrer dans ses locaux commerciaux malgré ses pouvoirs d’inspection – de la même nature que ceux en l’espèce -- est le dépôt d’une plainte pénale. A fortiori , selon moi, lorsqu’il est question d’une maison d’habitation.

Discutant de cet arrêt, un auteur souligne que « la cour décrit les limites des pouvoirs de l’inspecteur et met [l’accent] sur le fait qu’en cas de refus du citoyen, le seul recours de l’inspecteur est le dépôt d’une plainte pénale. L’inspecteur n’a pas le pouvoir de forcer l’entrée. » [31] (soulignement ajouté). [ 40 ] Il est vrai, tel que le souligne la Ville, qu’en cas de refus d’accès à l’intérieur d’un bâtiment, le législateur n’a prévu aucune procédure au bénéfice des municipalités pour obtenir un mandat l’autorisant à utiliser la force en pareilles circonstances [32] .

Toutefois, la Ville ne peut s’autoriser d’un tel silence législatif, qu’il revient d’ailleurs au législateur de combler [33] , pour élargir la portée de ses pouvoirs d’inspection et justifier que son représentant accède, avec l’aide d’un serrurier et sans autorisation préalable, à l’intérieur de la résidence d’un propriétaire qui lui en refuse l’accès.

D’autant plus que, selon moi, le recours à l’injonction, comme la Ville l’a d’ailleurs déjà fait en 2012 et aurait pu le faire dans le cadre de la présente instance en vertu de l’article 158 C.p.c. , pourrait, selon les circonstances, s’avérer un véhicule procédural approprié [34] .

Il est vrai que le rôle du tribunal en pareils cas sera limité, en ce qu’il ne ferait que constater le pouvoir de l’inspecteur et le refus illégal du propriétaire, de l’occupant ou du locataire, mais son intervention s’avère nécessaire selon moi pour permettre au premier d’accéder à une maison d’habitation de force. [ 41 ] Somme toute, avec égards, j’estime que le juge erre en droit en concluant que l’inspection du 2 novembre 2015, telle que menée, était autorisée par l’article 3.1.3(3) du Règlement 2009-U51 . Elle était par conséquent contraire à l’

article 24.1 de la Charte québécoise et à l’

article 8 de la Charte canadienne . b. L’article 2858 C.c.Q. [ 42 ] Ayant ainsi conclu à l’illégalité de l’inspection du 2 novembre 2015, telle que menée, se pose alors la question de l’admissibilité en preuve des rapports, des photographies et témoignages en découlant. Le juge de première instance, bien qu’en obiter , tranche sans réserve sur sa recevabilité : [80] Les éléments de preuve obtenus par la Ville lors de ces inspections et leur utilisation durant le procès ne déconsidèrent nullement l’administration de la justice 48 .

Au contraire, l’attitude des défendeurs ne doit pas priver le Tribunal d’une preuve pertinente. ________________________ 48. Code civil du Québec , art. 2858. [ 43 ] Sa conclusion prend appui sur l’

article 2858 C.c.Q. qui rend applicable aux litiges civils la règle similaire énoncée au paragraphe 24(2) de la Charte canadienne :

Code civil du Québec 2858. Le tribunal doit, même d’office, rejeter tout élément de preuve obtenu dans des conditions qui portent atteinte aux droits et libertés fondamentaux et dont l’utilisation est susceptible de déconsidérer l’administration de la justice. Il n’est pas tenu compte de ce dernier critère lorsqu’il s’agit d’une violation du droit au respect du secret professionnel. 2858. The court shall, even of its own motion, reject any evidence obtained under such circumstances that fundamental rights and freedoms are violated and whose use would tend to bring the administration of justice into disrepute.

The latter criterion is not taken into account in the case of violation of the right of professional secrecy. Charte canadienne 24. […]

(2) Lorsque, dans une instance visée au paragraphe (1), le tribunal a conclu que des éléments de preuve ont été obtenus dans des conditions qui portent atteinte aux droits ou libertés garantis par la présente charte, ces éléments de preuve sont écartés s’il est établi, eu égard aux circonstances, que leur utilisation est susceptible de déconsidérer l’administration de la justice. 24. […]

(2) Where, in proceedings under subsection (1), a court concludes that evidence was obtained in a manner that infringed or denied any rights or freedoms guaranteed by this Charter , the evidence shall be excluded if it is established that, having regard to all the circumstances, the admission of it in the proceedings would bring the administration of justice into disrepute. [ 44 ] L’

article 2858 C.c.Q. apporte ainsi un bémol à la règle voulant que toute preuve pertinente soit admissible au procès [35] . La question de savoir si l’utilisation d’un élément de preuve est de nature à déconsidérer l’administration de la justice au sens de cette disposition requiert un exercice de pondération entre deux facteurs : d’une part, la gravité de la violation et, d’autre part, l’enjeu du procès. Déjà en 1999, dans l’arrêt Mascouche (Ville de) c.

Houle , le juge Gendreau écrivait : Le juge du procès civil est convié à un exercice de proportionnalité entre deux valeurs : le respect des droits fondamentaux, d'une part, et la recherche de la vérité, d'autre part. Il lui faudra donc répondre à la question suivante : La gravité de la violation aux droits fondamentaux, tant en raison de sa nature, de son objet, de la motivation et de l'intérêt juridique de l'auteur de la contravention que des modalités de sa réalisation, est-elle telle qu'il serait inacceptable qu'une cour de justice autorise la

partie qui l'a obtenue de s'en servir pour faire valoir ses intérêts privés? Exercice difficile s'il en est, qui doit prendre appui sur les faits du dossier. Chaque cas doit donc être envisagé individuellement. Mais, en dernière analyse, si le juge se convainc que la preuve obtenue en contravention aux droits fondamentaux constitue un abus du système de justice parce que sans justification juridique véritable et suffisante, il devrait rejeter la preuve. [ 45 ] Cette approche est très similaire à celle adoptée par la Cour suprême en matière criminelle dans l’arrêt R. c.

Grant [36] , à l’égard du paragraphe 24(2) de la Charte canadienne .

Elle enseigne que le tribunal saisi d’une demande d’exclusion de preuve doit « évaluer et mettre en balance l’effet que l’utilisation des éléments de preuve aurait sur la confiance de la société envers le système de justice en tenant compte de : (1) la gravité de la conduite attentatoire de l’État […], (2) l’incidence de la violation sur les droits de l’accusé garantis par la Charte […] et (3) l’intérêt de la société à ce que l’affaire soit jugée au fond » [37] . [ 46 ] À mon avis, à la lumière de ces principes, le juge ne commet pas d’erreur en refusant de rejeter les éléments de preuve découlant de l’inspection du 2 novembre 2015 : en l’occurrence, « la fonction de recherche de la vérité que remplit le procès […]» [38] est mieux servie par l’utilisation que par l’exclusion de cette preuve. [ 47 ] Comme pour toutes questions liées au respect des droits fondamentaux, le contexte est important.

La question de la dangerosité des bâtiments dont les appelants sont propriétaires oppose les parties depuis de nombreuses années. Les inspections précédentes menées par la Ville font suite à un exercice légitime de ses pouvoirs aux fins de s’assurer du respect de la réglementation municipale visant la sécurité du public. Elles démontrent l’état lamentable des bâtiments et leur danger pour les occupants potentiels.

L’inspection litigieuse s’inscrit dans le cadre d’un débat judiciaire en cours où, après le dépôt de la demande introductive d’instance, les appelants allèguent avoir effectué les réparations requises par l’inspection de 2012 à l’origine des procédures. L’objectif de la Ville en demandant la tenue de cette inspection additionnelle en 2015 est sans contredit légitime. Le refus des appelants de donner suite à leur demande s’explique difficilement, sinon pas du tout, à la lumière de leur défense. Toutefois, la Ville, un corps public, a illégalement eu accès à l’intérieur des

bâtiments, ce qui doit être sérieusement pris en considération. [ 48 ] L’inspection de 2015 permet de constater que l’utilisation des bâtiments n’est plus celle prévalant en 2012, ce que la Ville ne pouvait préalablement savoir. Outre l’une d’entre elles, louée par un tiers, les autres unités des sept bâtiments sont inoccupées et ne servent plus de résidences. Dans certains des bâtiments, on entrepose, pêle-mêle, des objets dont l’utilisation future reste à déterminer. Le juge conclut à l’état lamentable et à la vétusté des bâtiments.

L’atteinte à la vie privée des appelants, qui n’habitent pas les lieux, est dès lors de moindre importance. Il aurait peut-être pu en être autrement du tiers qui louait l’une des unités, mais la preuve est silencieuse à son égard. [ 49 ] Finalement, la preuve résultant de l’inspection litigieuse est au cœur du débat dont le juge est saisi, qui, je le rappelle, en est un de sécurité publique, et s’inscrit dans le prolongement de l’inspection de 2012.

Les appelants ont indiqué être prêts à procéder malgré le dépôt des rapports additionnels de la part de la Ville, qui, d’ailleurs, font également état des travaux effectués sur les bâtiments depuis 2012.

Ils font d’ailleurs la preuve des travaux effectués après le 2 novembre 2015, produisent des photographies prises en cours d’instruction et font entendre un ingénieur civil ayant visité les bâtiments en janvier 2016. [ 50 ] Dans un tel contexte, et tout en me dissociant de la décision de la Ville de procéder de force à l’inspection des bâtiments sans autorisation judiciaire préalable, j’estime qu’une juste pondération des facteurs pertinents – la gravité de la violation et l’enjeu du procès – autorise l’utilisation de la preuve relative à l’inspection du 2 novembre 2015, qui n’est pas susceptible de déconsidérer l’administration de la justice.

IV- Conclusion [ 51 ] Somme toute, je propose de rejeter l’appel, avec les frais de justice en faveur de la Ville. [ 52 ] Par ailleurs, afin d’éviter tout litige entre les parties, je crois opportun de préciser que le délai accordé aux appelants au paragraphe 216 du dispositif du jugement de première instance, qui se terminait le 31 mai 2016, est prolongé au 16 novembre 2018, les autres délais devant être calculés à compter de la date du présent arrêt.

MANON SAVARD, J.C.A. 4.2 Sanctions Toute personne qui agit en contravention à la réglementation d’urbanisme commet une infraction et est passible d’une amende qui ne peut être inférieure à 500 $ et n’excédant pas 1000 $ pour une personne physique et qui ne peut être inférieure à 1 000 $ et n’excédant pas 2 000 $ pour une personne morale plus les frais.

En cas de récidive, elle est passible d’une amende qui peut être augmenté de 1 000 $ à 2 000 $ pour une personne physique et de 2 000 $ à 4 000 $ pour une personne morale plus les frais. […]