2022 QCCA 1229, 2022 QCCA 1229

Municipalité de Chertsey c. Tocheva 2022 QCCA 1229 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500- 09-029617-214 (705-17-008859-199) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 2 septembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT municipalité de chertsey Me christophe bruyninx Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT liliana tocheva Me simon-pierre daviault ( Ratelle, Ratelle & Associé

s) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 17 juin 2021 par l’honorable Élise Poisson de la Cour supérieure, district de Joliette. NATURE DE L’APPEL : Droit municipal – Aménagement et urbanisme – Règlement de zonage – Affectation du territoire – Droits acquis. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 04 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 31 août 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Municipalité de Chertsey, attaque en appel la conclusion du jugement de la Cour supérieure rendu le 17 juin 2021 (l’honorable Élise Poisson) selon laquelle l’article 4.1 du Règlement de construction numéro 426-2011 [1] ne s’applique pas à la « Roulotte Dauphine L’Islet » dont est propriétaire l’intimée Liliana Tocheva, ce bien ayant été détruit lors d’un incendie survenu le 3 octobre 2014. [ 2 ] L’appelante reproche aussi à la juge d’avoir mal apprécié les faits qui l’ont amenée à qualifier le bien en cause de « roulotte » alors qu’il s’agirait plutôt d’une maison mobile. [ 3 ] Les deux arguments visent essentiellement à contester les droits acquis revendiqués par l’intimée à partir de l’usage de la « Roulotte Dauphine L’Islet » avant son incendie. [ 4 ] Au départ, il convient de reproduire intégralement l’article 4.1 du Règlement de construction numéro 426-2011 :

ARTICLE 4.1 DÉMOLITION OU RÉPARATION Toute reconstruction ou réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu cinquante pour cent (50 %) et plus de sa valeur au rôle d'évaluation déterminé le jour précédent les dommages subis par vétusité, par suite d'incendie, d'une explosion ou d'une autre cause, doit s'effectuer en conformité avec les exigences des règlements applicables. Dans le cas d'une reconstruction, seules les normes d'implantation peuvent être dérogatoires dans une proportion de trente pour cent (30 %) des minimums exigés.

Notamment, les dispositions concernant les installations septiques et les sources d’alimentation en eau potable doivent être conformes. Ce privilège s'éteint de plein droit un (1) an après la destruction du bâtiment. Ce délai peut être prolongé si le propriétaire du bâtiment prouve que les considérations juridiques impliquant le bâtiment ou que les conditions climatiques hivernales, empêchent le commencement des travaux dans les délais prévus. Dans ce cas, le délai commence à courir lorsque prend fin la situation qui rendait le propriétaire en impossibilité d'agir.

Une maison mobile dérogatoire peut être enlevée ou détruite pour faire place à une habitation autre qu'une maison mobile, conformément aux usages permis pour chaque zone. Seules les normes d'implantation pourront être dérogatoires, et cela dans une proportion de trente pour cent (30%) des normes exigées.

Dans tous les cas, les marges latérales devront être respectées. [2] [ 5 ] Le Règlement administratif 427-2011 définit en ces termes ce qu’est un bâtiment, une construction, une maison mobile et une roulotte de plaisance : Bâtiment Construction ayant un toit appuyé sur des murs ou des colonnes et destinée à abriter des personnes, des animaux et/ ou des choses. [3] Construction Bâtiment ou ouvrage de quelque type que ce soit résultant de l'assemblage de matériaux; se dit aussi de tout ce qui est érigé, édifié ou construit, dont l'utilisation exige un emplacement sur le sol ou joint à quelque chose exigeant un emplacement sur le sol. [4] Maison mobile Une habitation déménageable ou transportable, jusqu'à un terrain qui lui est destiné pour y être fixée définitivement.

Sa longueur minimale est de douze (12) mètres et sa largeur minimale est de trois (3) mètres. Un minimum de dix (10) emplacements devra être prévu, pour être considéré comme un parc de maison mobile. [5]

Roulotte de plaisance La roulotte est un véhicule, une remorque, une semi-remorque ou une construction remorquable aménagée de façon à servir d'abri temporaire et destinée aux espaces de camping ou comme usage accessoire temporaire à un bâtiment en cour de construction. [6] [ 6 ] L’article 4.1 vise les bâtiments, les constructions et les maisons mobiles sans toutefois discuter de la situation d’une roulotte dont les caractéristiques physiques sont pourtant précisées dans une définition prévue au Règlement . [ 7 ] De plus, il ne peut s’agir ici d’un cas de reconstruction ou de réfection.

Tout au plus peut-on parler d’un remplacement d’un bien, une situation que la disposition en cause ne vise pas. Après que la « Roulotte Dauphine L’Islet » eut été détruite par l’incendie du 3 octobre 2014, l’intimée l’a remplacée par un nouveau bien dont la qualification à

titre de roulote n’est pas contestée en appel. [ 8 ] Ensuite, bien que l’appelante s’en prenne aux déterminations de la juge portant sur les caractéristiques de la « Roulotte Dauphine L’Islet », elle échoue à démontrer une erreur manifeste et déterminante dans la conclusion du jugement entrepris selon laquelle ce bien était une roulotte plutôt qu’une maison mobile. [ 9 ] Après une étude soignée de la preuve, la juge a décidé que le bien en cause correspondait a une roulotte notamment parce que celui-ci n’avait pas perdu au cours des années son caractère de mobilité. [ 10 ] Avant de parvenir à cette conclusion, la juge a déterminé que cet objet était un véhicule routier aménagé pour une habitation temporaire [7] , que les fiches d’évaluation de propriété fournies par l’appelante appuyaient l’idée selon laquelle il s’agisait bien d’une roulotte [8] , que le bien ne pouvait être utilisé pour hiverner et que son usage avait principalement lieu durant la période estivale.

La juge n’a pas manqué aussi de tenir compte des raccordements strictement temporaires de la roulotte. [ 11 ] L’appréciation de tous ces éléments relevait du pouvoir discrétionnaire de la juge envers lequel notre Cour doit faire montre de réserve. [ 12 ] Finalement, l’appelante ne démontre pas que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant pour ce cas précis que la « Roulotte Dauphine L’Islet » n’était pas un bien assimilable à un bâtiment ou une contruction. [ 13 ] Les conclusions de la juge selon laquelle la « Roulotte Dauphine L’Islet » avait conservé son caractère de mobilité jusqu’au jour de sa perte et qu’elle constituait un véhicule routier aménagé pour l’habitation temporaire conduisaient nécessairement à son autre conclusion selon laquelle cet objet ne pouvait correspondre aux caractéristiques propres d’un bâtiment ou d’une construction comme définies au Règlement admiistratif 427-2011 .

Là encore, la Cour n’y voit aucune erreur révisable. [ 14 ] Au surplus, lorsqu’on s’arrête au but du Règlement de construction numéro 426-2011 spécifié à son

article 1.2, on constate rapidement que la situation d’une roulotte n’est pas celle envisagée par l’article 4.1 :

ARTICLE 1.2 BUTS Dans une perspective de planification, d'aménagement et de développement du territoire et de l'établissement des infrastructures publiques nécessaires à cette fin, le présent règlement a pour objet de préciser les matériaux à employer dans la construction et la façon de les assembler.

Il s'emploie aussi à élaborer les normes de résistance, de salubrité, de sécurité et d'isolation des constructions, les normes de reconstruction et de réfection des bâtiments détruits ou devenus dangereux, le tout dans un but de qualité, de durabilité et de sécurité des structures d'un bâtiment. [9] [ 15 ] Même si la juge n’a pas fait une étude exhaustive de la portée de l’article 4.1, cela ne signifie pas pour autant qu’elle a négligé d’y accorder toute sa signification.

Elle a donc eu raison de tirer cette conclusion : [114] Le Tribunal estime, avec égards, que l’article 4.1 du Règlement de construction numéro 426-2011 ne s’applique pas à la « Roulotte Dauphine L’Islet » incendiée sur le terrain en litige parce qu’il ne s’agit pas d’un « bâtiment » ou d’une « construction » au sens de cette disposition. [10] [Renvois omis] [ 16 ] Au regard de la situation de l’espèce, la Cour est d’avis que la juge était fondée à conclure que le terrain de l’intimée bénéficiait de droits acquis protégeant l’installation d’une roulotte ainsi que son occupation à des fins résidentielles saisonnières.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 17 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.

FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.