2013 QCCA 1429, 2013 QCCA 1429

Gestion KCL West inc. (Équipement SMS inc.) c. Immeubles Y. Maheux ltée 2013 QCCA 1429 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-00 7351-114 (200-17-007405-061) DATE : 13 AOÛT 2013 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) GESTION KCL WEST INC ., maintenant désignée ÉQUIPEMENT SMS INC. APPELANTE - Défenderesse c. LES IMMEUBLES Y.

MAHEUX LTÉE INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] L'appelante Gestion KCL West inc. («KCL») se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Québec (l’honorable Suzanne Hardy-Lemieux), qui l’a condamnée le 24 février 2011 à payer 308 507,86 $ à l’intimée Les immeubles Maheux inc. («Immeubles»), essentiellement à

titre d’indemnité pour les dommages causés à un immeuble qu’elle a occupé comme locataire pendant plusieurs années . Le contexte [ 2 ] KCL, distributrice d'équipements lourds, connue auparavant sous le nom d'Équipement Fédéral, loue, de 1988 à 2006, des immeubles, propriété de Immeubles, situés au 2909 et 2917, rue Kepler à Québec. L'historique de cette location, tel que relaté par la juge de première instance, n’est pas en litige : [11] L'immeuble du 2909, rue Kepler, qui inclut aussi les lieux qui portent les numéros civiques 2905 et 2905A, est construit en 1978. Il mesure 201 pieds de long par 101 ½ pieds de large. Initialement, la

partie arrière sud (mur Ultramar) est divisée en 2 ateliers mesurant chacun 49.6 pieds et leur profondeur varie selon les différentes époques de location. [12] Dans un premier temps, Fédéral occupe l'atelier ouest du 1 er septembre 1988 au 30 avril 1993. Elle l'occupe de nouveau, à compter du 1 er août 1996 jusqu'au 12 novembre 2006. Équipement utilise aussi, à compter du 31 août 1994 jusqu'au 12 novembre 2006, la

section entrepôt ouest. [13] En 1993, un nouveau bail intervient qui augmente la superficie louée à 12 382 pi 2 . Une autre

partie est louée à compter du 1 er août 1994 pour augmenter la superficie au sol occupée par Fédéral de 6 500 pi 2 . [14] À compter du 1 er août 1996, les parties admettent que Fédéral occupe la totalité de la bâtisse, y compris la mezzanine, pour une superficie totale de 23 382 pi 2 . [15] Pour le terrain vacant sis au 2917, rue Kepler, Fédéral le loue en

partie à compter du 1 er août 1994 et la totalité, soit 65 000 pi 2 , à compter du 1 er août 1999 jusqu'au 31 juillet 2004.

Elle le quitte en même temps que l'édifice, le 12 novembre 2006. [ 3 ] L'appelante louait le bâtiment situé au 2909, rue Kepler pour y exploiter son commerce de vente de machinerie industrielle et de pièces, tandis que le terrain du 2917, rue Kepler servait principalement de stationnement pour la machinerie. [ 4 ] À la fin du mois de janvier 2004, Pierre Galarneau, vice-président Finances et Administration chez KCL, informe Yvon Maheux de son intention de renouveler les baux pour une période n'excédant pas deux ans, tout en l’invitant à examiner la possibilité d'investir dans l'immeuble pour l'adapter aux besoins grandissants de KCL, ajoutant que, dans cette éventualité, il serait disposé à

négocier une entente à plus long terme [2] . [ 5 ] M. Galarneau confie au courtier Michel Sicotte le mandat d’évaluer simultanément la possibilité de déménager vers de nouveaux locaux ainsi que la responsabilité de négocier le renouvellement des baux avec Immeubles, le cas échéant. [ 6 ] M. Maheux, déçu que KCL ne souhaite pas renouveler les baux pour une période additionnelle de cinq ans, se tourne vers Lucien Goulet, une connaissance de longue date, afin d’obtenir des conseils. [ 7 ] En février 2004, MM.

Galarneau, Maheux et Goulet discutent des modalités de renouvellement des baux ainsi que de la possibilité d'agrandir l’immeuble. Il est également question des dommages causés à la bâtisse depuis l’occupation de KCL et de sa remise en état à l’expiration des baux. [ 8 ] En l'absence d’entente quant à leur renouvellement, les baux viennent à échéance le 31 juillet 2004. KCL continue à occuper les lieux en payant le prix du loyer, plus l'indexation. [ 9 ] En décembre 2005, Fonds de placement immobilier Cominar (« Cominar ») et Immostar offrent toutes deux un nouveau site à KCL. M.

Maheux en est informé et écrit à M. Galarneau pour l’enjoindre à signer, avant le 27 février 2006, une prolongation de bail comportant entres autres les clauses suivantes :

a) La terminaison du bail au 31 octobre 2006;

b) Une occupation limitée jusqu'au 31 juillet pour permettre la décontamination des lieux;

c) L’obligation du locataire de débuter les travaux de réparation et de décontamination à compter du 1 er août 2006. [ 10 ] KCL s’entend avec Cominar relativement à l’occupation d'un immeuble à être construit et, le 10 mars 2006, avise M. Maheux qu’elle accepte une prolongation de bail jusqu'au 31 octobre 2006. [ 11 ] Plus précisément, KCL accepte que le bail soit renouvelé jusqu’au 31 octobre 2006 aux mêmes conditions que le bail précédent, sauf que le prix du loyer serait majoré de 2 %.

Elle demande aussi que le bail puisse être renouvelé ensuite pour des périodes additionnelles de 30 jours chacune, jusqu'au 1 er janvier 2007, ainsi que la pleine jouissance des lieux pendant toute la durée du bail. Elle confirme son intention d'effectuer, à la fin du bail, les réparations qui ne sont pas dues à l'usure normale du bâtiment ainsi que les travaux de décontamination [3] . [ 12 ] Le 29 juin 2006, M. Sicotte informe M. Goulet que KCL quittera les lieux au plus tard le 15 novembre 2006 et effectuera les travaux requis avant cette date.

Il demande aussi l'estimation des coûts de réparation, que l'intimée a en sa possession, ainsi que les études environnementales. [4] [ 13 ] Le 12 juillet 2006, Yvon Maheux accepte que les baux se terminent le 15 novembre 2006, ajoutant que l’entente doit prévoir la décontamination des terrains selon le rapport préparé par la firme Symbiose et l'estimation du coût des travaux déjà transmise à M.

Galarneau le 15 février 2006 [5] . [ 14 ] Le 18 juillet 2006, Immeubles accepte une offre d'achat présentée par 6082467 Canada inc. qui comporte des conditions fermes relativement au volet environnemental. [ 15 ] Le 26 juillet 2006, Immeubles mandate le courtier André Gagnon pour procéder à la vente des immeubles de la compagnie [6] . [ 16 ] Le 31 juillet 2006, Yvon Maheux avise KCL que le bail prendra fin le 31 août 2006 et qu'elle devra alors avoir quitté les lieux.

Il rappelle que KCL demeure responsable des coûts engendrés par la décontamination et la remise en état de l’immeuble, en plus de la perte de jouissance des lieux pendant la durée des travaux [7] . [ 17 ] M. Galarneau est surpris de cette démarche, alors qu’il était convenu que KCL quitterait les lieux le 15 novembre 2006.

Il souligne qu’un tel déménagement est impossible avec seulement un mois de préavis, ajoutant que KCL est responsable seulement de la contamination découlant de son exploitation et que KCL a mandaté un expert pour réaliser une contre-expertise [8] . [ 18 ] Quelques jours plus tard, Yvon Maheux rappelle à M. Galarneau que les termes de l'offre du 12 juillet 2006 étaient conditionnels à la conclusion d'une entente entre les parties et qu’en l’absence d’entente, les baux se terminent le 31 août 2006.

Il se dit prêt à discuter des questions environnementales [9] . [ 19 ] Le 6 septembre 2006, Immeubles transmet à KCL une réclamation pour les frais d'administration impayés au cours des trois dernières années [10] .

Puis, le 12 septembre 2006, les procureurs de Immeubles demandent au tribunal d'ordonner à KCL de quitter immédiatement les lieux et de l’autoriser à effectuer les réparations à l’immeuble et la décontamination aux frais de KCL. [ 20 ] KCL quittera finalement pendant la fin de semaine du 12 novembre 2006 sans qu’un travail de décontamination ou de réparation ait été effectué. [ 21 ] Au départ de KCL, l'immeuble est dans un piteux état.

Des travaux majeurs de réfection sont nécessaires pour qu’il soit réutilisable : une épaisse suie recouvre les murs de l'atelier, les planchers de ciment sont fortement endommagés, les portes de garage ainsi que les ouvertures et les seuils sont abîmés, certains murs portent des traces d'impacts et sont défoncés. Par ailleurs, les drains du terrain vacant sont bouchés et ne permettent pas l’évacuation de l'eau qui s'y accumule.

Le pavé est détérioré, tout comme une dalle de béton située à l'extérieur de l'immeuble. [ 22 ] KCL considère que la majorité des dommages sont dus à l'usure normale du bâtiment et qu'elle ne doit pas en assumer les coûts.

[ 23 ] Puisque les négociations relatives à la décontamination du terrain traînent en longueur, Immeubles et 6082467 Canada inc. signent une prolongation de l'offre d'achat pour les deux immeubles de la rue Kepler jusqu’au 30 avril 2007. Pendant cette période, des affiches placées sur l’immeuble indiquent qu’il est à louer. Puisque le litige persiste, l'offre devient caduque et l'acheteur se retire du projet. [ 24 ] En juillet 2007, Immeubles, par l’intermédiaire du courtier André Gagnon, débute des négociations avec la multinationale FedEx pour la location des immeubles de la rue Kepler.

FedEx propose d'effectuer elle-même les travaux de remise en état des lieux en contrepartie d'une diminution du prix du loyer. [ 25 ] Des travaux seront ainsi réalisés par FedEx visant à déspécialiser l'immeuble afin qu'il serve d'entrepôt. Un bail à long terme est finalement signé le 22 avril 2008.

L e jugement de première instance [ 26 ] La juge retient de la preuve que les lieux étaient dans un bon état d'entretien lorsque Fédéral a emménagé et que KCL ne peut imputer, a posteriori, des vices aux lieux qu’elle a occupés pendant plus de dix ans sans se plaindre. [ 27 ] La juge souligne qu’en vertu des clauses du bail liant les parties, KCL devait maintenir les lieux en bon état, tandis que Immeubles devait effectuer les travaux rendus nécessaires par l'usure normale du bâtiment. [ 28 ] La juge estime que la crédibilité de l'expert Charles Abikhzer, mandaté par KCL, est sérieusement ébranlée, mais retient le témoignage de Harvey Laberge, un ancien président de KCL.

Elle conclut de la preuve photographique que l'état des planchers de l’immeuble résulte d’une usure anormale causée par une utilisation négligente des lieux par KCL. [ 29 ] La juge retient aussi que les traces d'impacts ainsi que les bris visibles sur les différents murs de l’immeuble ont été causés par une utilisation négligente des lieux par les employés de KCL. Toutefois, elle considère que les dommages aux cadres de portes résultent plutôt d'une usure normale et que les coûts de cette réparation ne doivent pas en être supportés par KCL.

Elle ajoute que l'état d'entretien du séparateur d'huile est inacceptable et que la preuve ne montre pas que les murs périphériques et les plafonds de l'immeuble étaient lavés régulièrement; les coûts relatifs au nettoyage de ces éléments doivent donc être assumés par KCL. [ 30 ] La juge conclut aussi que les bris causés par les impacts des fourches de chariots élévateurs sur les murs extérieurs sud et est de l’immeuble résultent d'un usage abusif. Les mêmes conclusions valent à l'égard de la tôle endommagée et des puisards du terrain vacant.

Quant à l'asphalte, la juge considère que les dommages résultent d'un usage normal. [ 31 ] En plus des dommages à l'édifice, KCL devra assumer deux mois de loyer en compensation de la perte de jouissance des lieux pendant l'exécution des travaux plus 25 000 $ en raison de l'intransigeance de M. Galarneau au cours des négociations préalables à la terminaison des baux. [ 32 ] C’est ainsi que la juge condamne KCL à payer 308 507,86 $ plus l'intérêt, l'indemnité additionnelle et les dépens.

Le 23 mars 2011, KCL satisfait partiellement au jugement en payant 72 886,57 $ plus les intérêts et l'indemnité additionnelle pour un total de 95 480,14 $. L es questions en litige [ 33 ] KCL soumet cinq questions que nous reformulons ainsi : 1 . L'intimée a-t-elle subi un dommage et, le cas échéant, devrait-elle être indemnisée pour une perte qui s’est reflétée par une réduction du prix du loyer consentie au nouveau locataire ? 2. La juge d'instance a-t-elle commis une erreur de fait et de droit en accordant à l’intimée une compensation de deux mois de loyer et les dépenses d'opération afférentes ? 3.

La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de fait et de droit en accordant 40 196,44 $ à Immeubles afin de compenser le solde impayé de diverses factures ? 4. La juge de première instance a-t-elle erré en accordant 25 000 $ pour dénoncer l'attitude intransigeante du vice-président de KCL ? 1.

L'intimée a-t-elle subi un dommage? [ 34 ] KCL soumet que Immeubles ne doit pas être indemnisée pour la réparation des planchers ainsi que pour le nettoyage et la peinture des murs périphériques, puisque c'est le nouveau locataire FedEx qui en a assumé le coût avant de prendre possession de la bâtisse dans un état de « base building ».

Selon KCL, le nettoyage de l’immeuble était d’ailleurs tout à fait inutile avant que FedEx ait terminé les travaux requis pour déspécialiser l'immeuble. [ 35 ] KCL invoque aussi que la plupart des travaux effectués par FedEx ont servi à la déspécialisation de l'immeuble, de sorte qu’il n’y a pas de lien de causalité entre son occupation des lieux et ces travaux. [ 36 ] De plus, selon KCL, la requête introductive d'instance ne fait pas mention d'une perte subie par Immeubles à la suite d'une réduction du prix du loyer consentie au nouveau locataire FedEx.

[ 37 ] Immeubles souligne que c’est en contrepartie d'une réduction de loyer que FedEx a accepté de louer l'immeuble dans la condition lamentable dans laquelle il se trouvait au départ de KCL. Elle ajoute que FedEx payait un loyer de 7,32 $ le pied carré, alors que la valeur locative du 2909, rue Kepler était de 10,50 $ le pied carré.

Elle estime avoir le droit d'être indemnisée même si elle n'a pas réalisé elle-même les travaux, puisqu'elle a subi une perte en accordant une réduction du prix du loyer à FedEx et que cette réduction représente une perte de 507 656 $ à l'expiration du bail de dix ans. [ 38 ] Déterminer si, au regard de la preuve, la juge a correctement conclu que l'intimée avait subi un préjudice causé par la faute de KCL est une question de fait.

La Cour suprême a maintes fois réitéré que les Cours d'appel ne devaient intervenir à l'égard des questions de fait qu'en présence d'une erreur « manifeste et déterminante ». [ 39 ] En l’espèce, la juge a évalué les travaux nécessaires et a conclu à la responsabilité de KCL, alors que la preuve démontre que le préjudice subi par Immeubles s’est concrétisé par la réduction de loyer octroyée à FedEx qui, en contrepartie, a assumé le coût des travaux. [ 40 ] Dans sa requête introductive d'instance, Immeubles soutient qu'elle est en droit d'exiger des dommages en vertu des clauses du bail liant les parties : —

ARTICLE VIII — Le locataire convient d'accepter les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de la prise de possession et suivant les représentations qui ont été faites par le bailleur.

Le locataire devra en tout temps pendant la durée du présent bail, à ses seuls frais et comme un propriétaire prudent, maintenir en bon état de réparation les lieux loués ainsi que ses équipements et fixtures, comprenant, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, les systèmes de ventilation, de climatisation d'air, de plomberie, de chauffage et d'électricité y compris les fixtures électriques, ainsi que toutes améliorations éventuellement apportées aux lieux loués .

Sans restreindre la portée de ce qui est prévu au paragraphe suivant concernant les obligations du bailleur aux réparations de structure et fondation, seront à la charge et aux frais du locataire toutes les réparations et les dépenses de remplacement, grosses ou petites, majeures ou mineures, y compris, mais sans limitation, les réparations et dépenses exigées par toute autorité publique compétente ou par les assureurs des lieux loués.

Toutefois, seront exclus de l'obligation d'entretien du locataire, les travaux nécessités par l'usure normale et la vétusté des lieux , ceux portant sur les fondations et les structures, ainsi que ceux de recouvrement du toit dans la mesure où ils auront été occasionnés par l'usure normale, par le feu ou tous autres risques assurables et que la faute du locataire ne soit pas en cause.

Le locataire effectuera les réparations d'entretien, de remplacement et les travaux de décoration avec diligence raisonnable au fur et à mesure qu'ils deviendront nécessaires, à la demande du bailleur. [11] [Nos soulignements] [ 41 ] Selon l'

article 1434 C.c.Q. , les parties doivent assumer non seulement les obligations stipulées au bail, mais aussi celles qui en découlent d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. [12] [ 42 ] Aussi, l'

article 1890 C.c.Q. prévoit la remise en état du bien à l’expiration du bail : 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a reçu , mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale du bien ou d'une force majeure. L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. [Nos soulignements] [ 43 ] Ainsi, KCL avait à l’égard de Immeubles, des obligations découlant à la fois du bail et de la loi.

Elle ajoute toutefois qu’indépendamment du régime de responsabilité civile applicable, Immeubles doit, pour être indemnisée, avoir subi un préjudice ( art. 1611 C.c.Q. ) qui soit une suite immédiate et directe de la faute ( art. 1607 C.c.Q.) . [ 44 ] L'

article 1611 C.c.Q. édicte que : 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé . On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué . [Nos soulignements] [ 45 ] En ce qui concerne l'

article 1607 C.c.Q. les auteurs Baudouin et Deslauriers soulignent que : En matière contractuelle , la ligne de démarcation est également difficile à tracer. On peut éliminer, semble-t-il, le préjudice naissant d'une nouvelle cause indépendante de l'inexécution même, et postérieure à l'acte fautif du débiteur. L'étude des principales décisions sur la question révèle cependant que la règle du caractère direct du dommage est principalement utilisée pour limiter le champ de la réparation selon les circonstances particulières à chaque espèce, rendant ainsi toute généralisation difficile, sinon impossible.

En définitive, il faut bien avouer que l'appréciation de cette qualité n'est pas une science exacte et qu'elle reste plus une question de fait que de droit où la marge discrétionnaire des tribunaux est fort large. [13] [Nos soulignements]

[ 46 ] Dans l'arrêt Consoltex inc. c. 155891 Canada inc. , le propriétaire, incapable financièrement d'effectuer la réparation des dommages causés par son locataire en plus d'assumer une hypothèque, a dû vendre son immeuble à perte. La Cour, sous la plume du juge Morissette, conclut qu’en tant que propriétaire de l'immeuble au moment des faits, ce bailleur n’était pas privé de son recours contre le preneur : [30] […] Nul doute qu’à strictement parler, l’intimée n’avait pas intérêt pour réclamer à

titre de dommages-intérêts le montant de travaux qui n’avaient pas encore été effectués. En ce sens, l’appelante soulève un argument valable. Mais il n’est pas douteux non plus que, selon ce qu’allègue la demande, l’immeuble de l’intimée avait subi une dégradation substantielle, et donc une perte de valeur importante, ce qui se traduit pour elle par un préjudice patrimonial quantifiable .

La perte de valeur étant directement attribuable, selon ce qui est allégué, au défaut d’exécuter les réparations nécessaires, le coût des réparations à faire fournit une indication de la perte subie. [31] Or, le bailleur qui se retrouve dans cette situation est en droit de réclamer un dédommagement pour ce préjudice . Certes, il peut faire effectuer les réparations et réclamer du preneur les coûts raisonnables de l’opération. La situation est alors semblable à celle décrite dans l’arrêt Burke c.

Blythe-Bernier 5 : des lieux loués sont laissés dans un état « lamentable » par une locataire contractuellement tenue des réparations locatives ainsi que des « grosses réparations », celles relevant normalement du bailleur. […] [32] Si l’on se fie aux sources citées par les parties, la question des droits du bailleur dans la situation précise de l’intimée (c’est-à-dire celle du bailleur qui s’est départi de l’immeuble loué avant d’effectuer les réparations) semble ne s’être jamais posée en tant que telle en jurisprudence québécoise 8 .

Pourtant, je ne vois pas pourquoi la vente de l’immeuble loué par le bailleur après la fin du bail, ou le fait qu’il n’ait pas effectué de travaux de restauration avant la vente le priverait de son droit de recours contre le preneur . [14] [Nos soulignements] [ 47 ] Le même principe s'applique en matière de louage avec les adaptations nécessaires. Nul doute qu'un immeuble en mauvais état possède une valeur locative moindre qu'un bâtiment en parfaite condition. Ainsi, le propriétaire privé d'un gain en raison du défaut de l'ancien locataire de respecter ses obligations légales ou contractuelles sera indemnisé.

Néanmoins, les dommages doivent être réalisés ou, s'ils sont futurs, être déterminables [15] . [ 48 ] KCL ne s'est pas opposée aux questions posées au courtier André Gagnon, mandaté par Immeubles, relativement à la négociation du bail avec FedEx. Elle ne s'est pas opposée davantage à la production de son expertise et a même produit une contre- expertise pour démontrer que le montant payé par FedEx était conforme à la valeur marchande.

Elle ne peut prétendre avoir été prise par surprise. [ 49 ] Or, le courtier Gagnon témoigne que FedEx avait consenti à effectuer les travaux de remise en état de l’immeuble en échange d'une réduction de loyer équivalant au montant amorti nécessaire pour sa réfection, sans égard aux travaux nécessaires pour la déspécialisation de l'immeuble : Q. […] Est-ce que vous êtes au courant, ce montant-là de 375 000 $, c'était pourquoi? R. C'était un estimé budgétaire qui correspondait à la remise en état des lieux … si vous me permettez … […] R.

Dans le fond, cette liste-là, c'était la liste que j'avais demandée à mes gens d'entrepreneur général de remise en état de l'immeuble pour que ce soit un immeuble qui est prêt à la location pour éventuellement les travaux du futur locataire. Q. O.K. Pour que FedEx rentre dans les lieux. C'est-tu ça? R. Ben, que ça soit FedEx ou n'importe quel locataire, là, c'était une remise en état, point. Donc, ça n'incluait pas d'aménagement pour le nouveau locataire. Q. […] Est-ce que ça correspondait à ce que FedEx a fait comme travaux réels, pour s'aménager? R. Non. Q. O.K.

Alors, ça […] c'est pas du tout ce que FedEx a dépensé tel quel pour rentrer dans les lieux. R. Non. [16] [Nos soulignements] [ 50 ] D’autre part, certaines clauses du bail intervenu entre Immeubles et FedEx confirment qu'une réduction du prix du loyer a été négociée : 2.3.1 Landlord's work The Tenant accepts The Leased Premises in an "AS IS" condition and acknowledges that the minimum Rent has been established in consideration of no preparatory works being required of the Landlord , except as se forth in

Schedule "B" attached hereto. […] 2.3.2 Tenant's work

All construction and fixturing of the Leased Premises to be done on the outside or inside of the Leased Premises shall be performed at the Tenant's sole expense […] [17] [Nos soulignements] [ 51 ] André Gagnon établit la valeur locative du 2909, rue Kepler à 10,50 $ du pied carré, alors que le prix du loyer payé par FedEx est de 7,32 $ le pied carré. [ 52 ] Selon lui, le prix de départ lors des négociations était de 10,50 $ le pied carré pour l'immeuble du 2909, rue Kepler et de 1,00 $ le pied carré pour le terrain adjacent. Mais FedEx souhaitait unifier les deux baux.

En additionnant le loyer du terrain (65 139,90 pi² X 1,00 $) au loyer du bâtiment (20 470 pi² X 10,50 $), le prix du loyer représente 13,68 $ le pied carré (65 139,90 $ + 214 935,00 $ ÷ 20 470 pi²). [ 53 ] Puisque le coût des réparations nécessaires [18] représente 2,48 $ le pied carré, c’est la réduction qui aurait été consentie par Immeubles à FedEx, plus une réduction additionnelle de 0,70 $ le pied carré résultant des négociations et n'ayant aucun lien avec le litige . Ainsi, le bâtiment et le terrain étaient loués à FedEx pour 10,50 $ le pied carré au lieu de 13,68 $ le pied carré.

En somme, l'immeuble étant loué 214 935,00 $ par année (20 470 pi² X 10,50 $/pi²), Immeubles encaissait une perte de 50 765,60 $ (2,48 $/pi² X 20 470 pi²) par année pendant les dix années de la durée du bail, soit 507 656,00 $. [ 54 ] Selon Christian Laflamme, l’expert mandaté par KCL, la valeur locative de l’immeuble oscillait entre 8,00 $ et 10,00 $ le pied carré [19] .

En retenant que la valeur locative de l’immeuble se situe entre les deux, soit à 9,00 $ le pied carré, le prix du loyer aurait pu être de 184 230,00 $ par année (9,00 $/pi² X 20 470 pi²). [ 55 ] Ainsi, le prix réel du loyer consenti à FedEx par Immeubles pour l’immeuble, en excluant le terrain vacant, serait de 7,32 $ le pied carré (214 935,00 $ - 65 139,90 $ = 149 795,10 $ ÷ 20 470 pi²) auquel il faut ajouter 0,70 $ le pied carré puisque ce rabais est le résultat de négociations n'ayant aucun lien avec les réparations.

FedEx paie donc un loyer de 164 169,40 $ par année (8,02 $/pi² X 20 470 pi²) au lieu de 184 230,00 $. La différence entre la valeur du marché et la réduction octroyée à FedEx uniquement en contrepartie des travaux nécessaires de remise en état de l’immeuble représenterait 20 060,60 $ par année.

À l'expiration du bail de dix ans, FedEx aurait donc bénéficié d'une réduction de 200 606,00 $. [ 56 ] La juge de première instance, après avoir pris connaissance de l’ensemble de la preuve, et plus particulièrement des rapports d'expertise relatifs aux coûts des réparations pour chaque poste de dommages ne résultant pas de l’usure normale ou de la vétusté des lieux, retient que des réparations de 181 615,21 $ étaient attribuables à la faute de KCL. [ 57 ] La juge a eu le privilège d'entendre les experts au sujet de la détermination des dommages. Dans l'arrêt Donald Pouliot c.

Promutuelle de Montmagny , la Cour, sous la plume du juge Pelletier, réitère la règle de retenue et de prudence lorsqu'il s'agit d'intervenir au sujet de la crédibilité des témoins : [33] Peu de domaines offrent moins de prise à l'intervention d'une cour d'appel que celui de l'appréciation de la crédibilité des témoins. Jouissant d'un point d'observation direct et privilégié, le juge du procès est à même d'apprécier les intonations de même que tous les aspects non verbaux qui entourent la déposition d'un témoin, autant d'éléments que la simple traduction des enregistrements est impuissante à reproduire.

De là, notamment, la règle de retenue que doivent observer les tribunaux d'appel. [20] [ 58 ] KCL ne fait pas voir davantage que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante en préférant l'évaluation soumise par l'expert René Blanchet plutôt que celle préparée par M. Abikhzer. [ 59 ] Par ailleurs, la juge a distingué les travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment de ceux effectués au seul bénéfice de FedEx, notamment pour ce qui concerne les travaux de nettoyage et de peinture des murs périphériques de l’immeuble.

L’appréciation de cette preuve ne justifie pas davantage notre intervention. [ 60 ] En somme, la juge ne commet pas d’erreur en concluant que Immeubles a subi un dommage pour lequel elle doit être indemnisée et en chiffrant ce dommage. 2.

La juge d'instance a-t-elle commis une erreur en accordant à Immeubles une compensation de deux mois de loyer et les dépenses d'opération afférentes? [ 61 ] KCL plaide que si la juge a correctement refusé d'indemniser Immeubles pour une perte de loyer durant la décontamination du terrain, elle a, par ailleurs, unilatéralement modifié l'objet de la demande en accordant, proprio motu , deux mois de loyer pour compenser la perte subie pendant les réparations à l’immeuble.

Comme ces réparations ont presque toutes été réalisées par FedEx et qu'elles étaient nécessaires pour transformer la bâtisse en entrepôt, KCL prétend que la Cour doit intervenir, d'autant que ces montants ne lui étaient pas réclamés et qu'elle n'a pas pu se défendre. [ 62 ] Subsidiairement, KCL plaide que le montant octroyé par la juge représente presque le double de ce qu'elle payait mensuellement au moment de son départ. [ 63 ] Finalement, elle souligne qu'aucune disposition du bail intervenu avec FedEx ne permet de conclure que le nouveau locataire aurait obtenu une suspension de paiement de deux mois pour réaliser les travaux qui lui sont imputables. [ 64 ] Voici comment s’exprime la juge à ce sujet : [156] La durée de 4 mois et demi de perte de loyer est celle qu'à l'époque, Immeubles considère nécessaire pour procéder à la décontamination des lieux.

[157] Cependant, en excluant le volet décontamination, il est indéniable qu'Immeubles perd une certaine période de loyer de base en raison de l'état lamentable des lieux loués, tels que laissés par Fédéral.

Immeubles doit donc procéder éventuellement au nettoyage des lieux loués, à leur réparation et aux réfections requises pour qu'ils puissent être de nouveau mis à la disposition d'un locataire éventuel. [158] En tenant compte de cet état des lieux loués et de réparations qui doivent y être apportées, réparations qui ne sont pas mineures puisque l'on doit envisager la démolition et la réfection complète des planchers intérieurs, comme on le sait ainsi que la démolition des murs intérieurs avant de procéder à un travail de nettoyage et de peinture, le Tribunal estime qu'une période de 2 mois de loyer correspond à une indemnité raisonnable pour perte de loyer causé directement, non pas par le temps requis pour la décontamination mais uniquement par celui requis pour la remise en état minimale de l'immeuble .

À ce titre, Fédéral doit à Immeubles la somme de 52 133,26 $. [Références omises et nos soulignements] [ 65 ] Comme l’indemnité correspond au temps requis «pour la remise en état minimale de l'immeuble » , le fait que l'intimée ait ou non tenté de relouer immédiatement l'immeuble n'est pas pertinent. [ 66 ] Immeubles réclamait dans sa requête introductive d’instance réamendée une indemnité de 4 mois et demi de loyer en raison de l'impossibilité de relouer l'immeuble : 67.

En raison de l'état lamentable dans lequel le terrain et la bâtisse ont été laissés au moment du départ de la défenderesse, la demanderesse a été dans l'impossibilité de relouer l'immeuble; 68.

En conséquence, la demanderesse est bien fondée de réclamer à la défenderesse la somme de 117 299,83 $, représentant l'équivalent du loyer de base qu'elle aurait perçu en vertu du bail pour la période débutant le 15 novembre 2006 et se terminant le 31 mars 2007. [ 67 ] L'argument de KCL suggérant que la juge a jugé ultra petita en accordant des dommages qui n'étaient pas réclamés doit être rejeté. [ 68 ] Par ailleurs, une clause du bail intervenu entre Immeubles et FedEx stipule une exemption de loyer pour une période de soixante jours.

La non-disponibilité d'un bien justifiant une indemnisation, la juge n'a pas commis d'erreur en évaluant la durée de l’indemnité [21] . [ 69 ] Dans l'arrêt Tessier-Biron c.

Verrier , la Cour rappelle la grande discrétion dont jouit un juge de première instance quant à l'évaluation des dommages : [19] Il est connu qu'il n'est pas du rôle d'une Cour d'appel de revoir l' évaluation des dommages faite par le premier juge, à moins que celle-ci ne soit vraiment ou trop haute ou trop basse. [22] [ 70 ] La juge a accordé 52 133,26 $ (117 299,83 $ ÷ 4.5 = 26 066,63 $ X 2) pour deux mois de loyer pour l’immeuble et le terrain vacant et 9 562,95 $ pour les frais d'opération pendant la même période. [ 71 ] Immeubles ne pouvait louer le terrain vacant sans louer l’immeuble.

Même si le volet environnemental du litige était réglé, Immeubles avait toujours droit d'être indemnisée pour la perte de revenu relative à la location du terrain vacant, intimement liée à l'usage de la bâtisse. [ 72 ] Cette évaluation de la valeur locative est, au surplus, conséquente avec les opinions exprimées par les experts André Gagnon et Christian Laflamme.

Afin d’établir la perte pour compenser la non-disponibilité pendant les travaux, il faut, en effet, considérer la valeur locative d’un immeuble en bon état. [ 73 ] Enfin, puisque les frais d'opération en 2007 s'élevaient à 4 176,32 $ par mois pour l’immeuble du 2909, Kepler, et à 615,13 $ pour le terrain vacant du 2917, Kepler, la juge ne commet pas d’erreur en accordant 9 562,95 $ pour deux mois. [ 74 ] Ce moyen d’appel n’est donc pas davantage fondé. 3.

La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de fait et de droit en accordant 40 196,44 $ relativement à diverses réclamations additionnelles au prix de base du loyer? [ 75 ] KCL soutient que la juge commet une erreur en accueillant la réclamation de 3 927,55 $ pour les assurances en 2005-2006, celle de 18 581,95 $ relative à l’indexation du loyer en 2005-2006 et celle de 17 205,26 $ concernant les frais d’administration pour la période du 1 er août 2003 au 31 juillet 2006.

Elle aurait, par ailleurs, accordé 593,12 $ relativement à la taxe d’enlèvement des ordures pour l’année 2007, alors que les parties ont admis à l’audience que le solde n’était que de 296,55 $. [ 76 ] KCL prétend que la juge devait se poser trois questions : 1) Est-ce que Immeubles pouvait imposer à l'appelante le choix de son assureur? 2) Immeubles a-t-elle bien appliqué les clauses de la convention relativement à l'augmentation de loyer? 3) Immeubles pouvait-elle réclamer des frais d'administration de 10 % sur les taxes et sur le système de surveillance?

[ 77 ] Le bail intervenu entre les parties comporte la clause suivante relativement aux obligations additionnelles du locataire : —

Article VI — LOYER ADDITIONNEL : Le locataire convient de payer au bailleur en plus du loyer ci-dessus au pour cent fixe de la surface louée totale de terrain et bâtisse adjacents aux lieux loués, tous les frais encourus par le bailleur dans l'exploitation, l'administration et l'entretien des lieux loués tels que :

a) le coût annuel total d'assurance sauf l'assurance revenu locatif qui sera à la charge exclusive du bailleur.

b) toutes dépenses éventuelles d'opération, d'entretien, de nettoyage, de surveillance, de maintien d'ordre, d'administration, de chauffage, de ventilation et d'une façon générale, de tous les frais se rapportant aux lieux loués, pour le cas où le bailleur serait appelé à supporter temporairement ces frais, les parties aux présentes convenant que ces frais sont à la charge exclusive des locataires de l'immeuble et doivent être supportés directement par lesdits locataires.

c) toutes les taxes foncières, comprenant taxes municipales, scolaires, générales ou spéciales, contribution, impôt, cotisations et charge, les taxes d'améliorations locales (et concernant ces dernières seulement, le versement annuel et courant doit être inclus pour les fins du présent article, peu importe que ces taxes aient été imposées avant ou après la date des présentes) et d’une façon générale toutes contributions présentes ou futures imposées par un organisme à pouvoirs de taxation et portant sur l'immeuble faisant l'objet des présentes. [23] 1) Les assurances [ 78 ] L’article VI

a) du bail stipule que le locataire doit payer au bailleur, en plus du loyer, le coût annuel d'assurance à

titre de loyer additionnel. Puisque le coût des assurances est remboursable au bailleur, c'est nécessairement ce dernier qui contracte avec l'assureur pour obtenir une couverture suffisante pour son immeuble.

Il s'agit d'une clause standard dans les « baux nets » [24] . [ 79 ] Ainsi, KCL ne pouvait décider unilatéralement de souscrire une police d’assurance et invoquer ensuite le dédoublement des assurances pour refuser de rembourser les primes payées par le bailleur Immeubles, d'autant que l'intérêt d'un locataire d'assurer l'immeuble qu'il loue est plutôt douteux. [25] [ 80 ] Ajoutons que, dans la proposition de bail transmise par Immeubles à KCL le 15 février 2006, il est prévu que le locataire doit rembourser en totalité la prime d’assurance à l'intimée [26] .

Bien que ce bail n'ait pas été signé par les parties, il tend à démontrer que Immeubles n'avait pas l'intention de permettre à KCL de contracter elle-même avec l'assureur. D'ailleurs, dans sa réponse du 10 mars 2006, M.

Sicotte, de la firme Devencore, précise que la clause concernant les assurances demeure la même que dans les baux précédents [27] . [ 81 ] Cette clause du bail n'ayant pas été modifiée par une entente subséquente, KCL avait toujours l'obligation de payer le montant des assurances directement au bailleur Immeubles. 2) L'indexation du loyer [ 82 ] Contrairement aux prétentions de KCL, une entente n'est pas intervenue en 2006 au sujet de la reconduction des baux.

La lettre du 10 mars 2006 de son mandataire n’est qu’une contre-offre comportant diverses modifications à la proposition de bail et la preuve ne permet pas de conclure qu'un accord soit intervenu entre les parties pour reconduire les baux à ces conditions. [ 83 ] Lorsque le bail vient à échéance le 31 août 2004, KCL demeure sur place avec la tolérance de Immeubles. L'

article 1853 , al. 2 C.c.Q. prévoit que : 1853. […] Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire. Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. [ 84 ] À ce sujet, l'auteur Jobin écrit : Bail par tolérance 43. Conditions. Le bail par tolérance permet de résoudre des problèmes pratiques fréquents et d'éviter des injustices.

Car, sans le bail par tolérance, le propriétaire qui a laissé une personne occuper son immeuble pourrait éprouver de sérieuses difficultés à percevoir une indemnité pour cette occupation. Le législateur a, dans de telles situations, présumé l'intention du propriétaire et de l'occupant de consentir aux conditions minimales du louage, en particulier à un loyer équivalant à la valeur locative. Le bail par tolérance est donc une fiction légale, puisqu'il n'existe pas de véritable accord des volontés sur tous les éléments essentiels du louage, notamment le prix 37 .

Cela n'empêche pas le bail par tolérance de constituer un véritable louage à durée indéterminée et d'en produire tous les effets. […] Deuxième exemple : occupation des lieux pendant des pourparlers de renouvellement. Le cas semble soulever plus de difficultés en pratique, mais sa solution est la même. D'abord, l'existence de pourparlers exclut la possibilité d'une tacite reconduction 45 .

Ensuite, le consentement à l'occupation des lieux pendant les pourparlers fait naître un bail par tolérance ; car le fait que l'occupation ait eu antérieurement une cause juridique – soit le bail terminé – n'entre pas en conflit 46 avec la règle, que nous verrons plus bas 47 , d'après laquelle, au moment du bail par tolérance, l'occupation ne doit pas avoir de cause juridique. Si les pourparlers n'aboutissent pas à un

nouveau bail, qui aura normalement un effet rétroactif, le bail par tolérance produit alors des effets importants : les stipulations du bail terminé n'ont plus d'effet, les parties ne sont tenues qu'aux obligations prévues par la loi et l'occupant doit la valeur locative, qui doit être prouvée et peut s'avérer différente du loyer stipulé dans l'ancien bail 48 . [28] [Nos soulignements] [ 85 ] Ainsi, en vertu de ce bail par tolérance, KCL était tenue de payer la valeur locative des l'immeubles. [ 86 ] La lettre du 4 août 2006 permet de constater que Immeubles a augmenté le loyer de 0,665 $ le pied carré pour un total de 7,00 $ le pied carré.

Il s'agit d'un prix qui demeure en deçà de la valeur locative de l'immeuble établie entre 8,00 $ et 10,50 $ par les experts [29] . [ 87 ] Quant au loyer pour le terrain vacant du 2917, rue Kepler, Immeubles ajoute une indexation de 2 %, conformément à ce qui était prévu dans le bail expiré, ce qui ne peut fonder un reproche. [ 88 ] La juge n'a donc pas commis d'erreur en faisant droit à la réclamation de Immeubles relativement à l’indexation du loyer pour l’année 2006-2007 représentant 18 581,95 $, soit 18 060,63 $ pour le bâtiment et 521,32 $ pour le terrain. 3) Les frais d'administration et les taxes [ 89 ] Même s’il appert que Immeubles n'a facturé de tels frais qu'en septembre 2006, la juge n’a pas considéré que Immeubles avait renoncé à les réclamer ou que les parties ignoraient que de tels frais pouvaient être inclus au bail, comme dans l'affaire Skyline Holdings Inc. c.

Scarves and Allied Arts Inc [30] . [ 90 ] Immeubles pouvait réclamer la portion de ces frais qui n’était pas prescrite, en appliquant un taux de 10 % selon la preuve offerte. Il n'y a pas matière à intervention. [ 91 ] Toutefois, les parties le reconnaissent, la juge a omis de conclure que le solde impayé sur la taxe d’enlèvement des ordures pour l’année 2007 était de 296,55 $ et non de 593,12 $. Il y a lieu d’intervenir afin d’effectuer la correction. [ 92 ] Le montant de 40 196,44 $ accordé par la juge sera réduit à 39 899,87 $. 4.

La juge de première instance a-t-elle erré en accordant 25 000 $ pour dénoncer l'attitude intransigeante du vice-président de KCL, Pierre Galarneau? [ 93 ] La faute reprochée à M.

Galarneau relève des régimes de responsabilité contractuelle et extracontractuelle, de l'avis de la juge : [161] La preuve révèle qu’Immeubles verse 25 000 $ par année pendant 2 ans à monsieur Goulet pour que celui-ci assiste monsieur Maheux dans les négociations avec Fédéral, tant celles relatives au renouvellement du bail que celles qui concernent leur départ. […] [164] La prépondérance de la preuve révèle que monsieur Goulet discute en de nombreuses occasions avec monsieur Galarneau de Fédéral tant quant à leurs exigences pour un renouvellement de bail qui implique des modifications à l’immeuble loué qu’à l’occasion de leurs discussions relatives à l’état dans lequel Fédéral laisse les lieux et les réparations requises. […] [166] Une chose est certaine cependant.

L’intransigeance de monsieur Galarneau au fil des ans est certes source de frictions énormes avec monsieur Maheux. Des difficultés de communication surviennent. [167] D’ailleurs, lors de l’audience, le langage corporel de monsieur Galarneau et de monsieur Maheux est très éloquent. Monsieur Galarneau est persuadé d’avoir raison sur tous les points. [168] Le Tribunal ne perçoit pas que monsieur Galarneau soit capable d’une écoute réelle pour trouver une solution négociée qui serait acceptable aux parties. À

titre d’exemple, il décide qu’à l’occasion du départ de Fédéral, celle-ci ne devra payer aucun frais pour la réparation des planchers des lieux loués ni pour des travaux de décontamination plus que superficiels.

Lors de l’audience, il affirme qu’il s’agit d’une proposition de départ pour la négociation de la remise en état des lieux… De l’avis du Tribunal, il s’agit plutôt d’une position très intransigeante, d’une part et non conforme aux obligations de Fédéral, d’autre part. [169] Dans cette optique, le Tribunal conçoit aisément que monsieur Maheux, président d’Immeubles, ait recours à monsieur Goulet pour tenter de trouver des solutions acceptables et surtout, discuter avec monsieur Galarneau. [170] Dans ces circonstances, le Tribunal retient qu’une somme de 25 000 $ est bien fondée et que ce déboursé est la conséquence directe de l’attitude intransigeante de monsieur Galarneau, vice-président de Fédéral de 2003 à 2009. [ 94 ] La juge souligne que M.

Goulet a assisté Yvon Maheux au cours des négociations relatives au renouvellement des baux et, plus particulièrement quant à leur durée et quant à la possibilité d'effectuer des travaux d'agrandissement. À ce moment, puisqu’aucun contrat ne lie les parties, c'est le régime de responsabilité extracontractuelle qui s'applique. [ 95 ] Dans ce contexte, l'appelante avait l'obligation de négocier de bonne foi [31] . Or, aucune preuve ne démontre que M. Galarneau ait agi de mauvaise foi lors des négociations relatives au renouvellement du bail. Au contraire, il évaluait alors les options de

KCL et se disait prêt à reconduire le bail à certaines conditions. [ 96 ] Puis, les parties ont négocié relativement aux travaux de réparation et de décontamination à effectuer à la fin du bail. Les griefs de Immeubles concernent plus particulièrement l'attitude de M. Galarneau quant à ce volet. C'est donc son comportement dans l'exécution des obligations prévues au contrat liant les parties qui est ciblé. [ 97 ] L'

article 1375 C.c.Q. prévoit que « la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction » . [ 98 ] L'auteur Karim s’exprime ainsi : Dans le même ordre d'idées, une

partie contractante ne doit pas profiter de la fin du rapport contractuel pour en tirer des avantages au détriment de l'intérêt de l'autre. Elle doit adopter une conduite objective et conforme aux exigences de bonne foi, en informant son contractant de ses droits et obligations à ce stade des relations contractuelles.

Elle doit aussi donner aux stipulations contractuelles une interprétation selon le bon sens et éviter tout comportement ou attitude égoïste, motivé par l'intérêt personnel ou par un désir d'exploiter la fin du rapport contractuel, afin d'obtenir un avantage indu ou injustifié . [32] [Nos soulignements] [ 99 ] Est-ce que M. Galarneau a contrevenu à son obligation de bonne foi en négociant à partir d'une position que la juge n’a pas retenue?

Contrevenait-il à ses obligations de loyauté et de coopération dans le cadre de l'exécution du contrat en interprétant erronément certaines clauses du bail? [ 100 ] Rien n'est moins évident. [ 101 ] Par ailleurs, M. Goulet a commencé à travailler pour l'intimée dès le début des négociations relatives au renouvellement du bail et bien avant que des tensions surgissent entre les parties. M. Maheux l'a contacté lorsqu'il a reçu la lettre de KCL lui signifiant qu'elle voulait renouveler pour une période réduite de deux ans. C’est peu de temps après qu’il assiste à une réunion avec MM.

Maheux et Galarneau. [ 102 ] Ainsi, M. Maheux fait appel aux services de M. Goulet très tôt dans le processus de négociations. Il travaillait déjà à diverses tâches dans l'entreprise Maheux, dont les expertises, les négociations de baux, les mandats confiés aux courtiers ainsi qu’à la recherche de locataires. La preuve ne révèle pas la façon dont sa rémunération a été établie et ne permet pas de ventiler son salaire. Il n’est pas possible de déterminer le temps qu’il a consacré à négocier avec M.

Galarneau les conditions d'exécution des travaux de remise en état de l’immeuble et de décontamination du terrain. [ 103 ] En somme, si M. Galarneau a adopté une attitude intransigeante et non conforme aux obligations de KCL, le dommage en découlant est bien flou. Immeubles a, enfin, retenu les services d’avocats et s’est adressée aux tribunaux pour faire valoir ses droits. Immeubles pouvait faire appel à M.

Goulet pour l’assister dans ses négociations mais, dans les circonstances, la condamnation de 25 000 $ prononcée par la juge équivaut à sanctionner KCL, comme s’il s’agissait d’un abus sur le fond au sens de l’arrêt Viel c.

Entreprises immobilières du terroir ltée [33] , ce qui n’est pas justifié et constitue une erreur révisable. [ 104 ] Ce motif d’appel est donc bien fondé. [ 105 ] Il y a donc lieu d'accueillir partiellement l'appel en établissant le montant des dommages à 283 211,29 $ et, vu la satisfaction de jugement à concurrence de 72 886,57 $, en réduisant le montant de la condamnation à 210 324,72 $. [ 106 ] Vu le sort mitigé de l’appel, chaque

partie assumera ses frais en appel. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 107 ] ACCUEILLE l’appel pour partie, chaque

partie assumant ses frais; [ 108 ] INFIRME le jugement de première instance en remplaçant le paragraphe [173] du dispositif de ce jugement par le paragraphe suivant : [173] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 210 324,72 $ avec intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2006, soit le lendemain du départ des lieux par Fédéral, majorée de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) Mes Benoît Mailloux et Dave Robitaille Fasken Martineau DuMoulin Pour l'appelante Me Jean-François Côté

Beauvais Truchon Pour l’intimée Date d’audience : 5 février 2013