2017 QCCQ 8751, 2017 QCCQ 8751

Guérin c. Varin 2017 QCCQ 8751 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-036189-164 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Pierre Guérin Demandeur c.

Pierre Varin Diane Charbonneau Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame compensation auprès des défendeurs, le tout suite à l’apparition de vices cachés sur l’immeuble qu’il a acheté de ces derniers.

Les faits [ 2 ] En 1997, le couple Varin/Charbonneau aménage la construction d’un garage sur les rives d’un paisible lac situé dans les Cantons-de-l’Est. [ 3 ] On y fait installer, par la même occasion, un système de filtration des eaux usées de type « Ecoflo » pour accueillir la résidence qui doit s’y ajouter quelques années plus tard. [ 4 ] C’est en 2004 que la maison y est construite, le tout étant raccordé au système Ecoflo, tel que prévu. [ 5 ] Le couple Varin/Charbonneau a alors l’intention de s’établir dans cette résidence une fois l’heure de la retraite venue.

Ils procèdent donc à des travaux d’aménagement au cours des années subséquentes. [ 6 ] La preuve révèle, par ailleurs, que le système d’évacuation des eaux usées fait l’objet d’une inspection périodique par un fournisseur de services, tel que l’exige la loi. [ 7 ] Entre 2006 et 2008, les défendeurs réalisent que le niveau de liquide contenu dans le système de traitement secondaire avancé, le système Ecoflo comme tel, se trouvant en aval des fosses, est trop élevé, réduisant le bon fonctionnement du système. [ 8 ] Ils font donc appel à monsieur Denis Nadeau, excavateur, qui creuse un bac de réception des liquides provenant du champ de polissage situé sous l’Ecoflo, le tout afin de réduire la pression dans l’appareil. [ 9 ] L’excavateur creuse ainsi une fosse de forme irrégulière, remplie de roches nettes devant agir comme agent absorbeur. [ 10 ] Ces travaux n’ont été précédés d’aucun certificat d’autorisation par la municipalité [1] . [ 11 ] Le but visé par l’opération, soit d’enlever de la pression dans le système, s’est révélé atteint puisque le système n’a connu aucune défaillance par la suite. [ 12 ] Les projets des défendeurs de s’établir à cet endroit de façon permanente ne peuvent se réaliser et ils mettent donc la résidence en vente. [ 13 ] Le 8 juillet 2011, ils complètent un document intitulé « Déclarations du vendeur », lequel est requis par leur courtier d’immeuble en vue de la vente de leur maison [2] .

Ils y mentionnent ce qui suit : « En 2009, on a réalisé que le système Ecoflo aurait un surplus de liquide. Pour régler la situation, on a créé un bassin de pierres pour

fins d’absorption des surplus d’eau. » [ 14 ] L’année suivante, soit au début d’avril 2012, le demandeur fait une promesse d’achat sur l’immeuble [3] . La déclaration des vendeurs lui est évidemment remise. [ 15 ] S’en suivent de nombreuses visites de la part de monsieur Guérin, dont une par un inspecteur préachat qui rédige un rapport en date du du 2 avril 2012 [4] . [ 16 ] Le rapport en question mentionne, entre autres, qu’il faut dégager la base du revêtement extérieur de la façade avant [5] .

Au niveau des installations sanitaires, ledit rapport se limite à recommander une vérification des installations auprès des autorités compétentes [6] . [ 17 ] Il a été démontré que dans les pourparlers précédant l’achat, les vendeurs ont remis à l’acheteur demandeur une lettre de la municipalité datée du 11 juillet 2011, attestant que « l’installation septique desservant la propriété n’a jamais fait l’objet de plaintes et qu’aucun constat d’infraction de pollution n’a été, à ce jour, émis par la municipalité » [7] . [ 18 ] La preuve est contradictoire quant à savoir si d’autres documents ont été remis à monsieur Guérin avant la vente, tels les formulaires d’entretien du système d’épuration des eaux [8] , ce dernier se souvenant très bien que lesdits documents lui auraient été remis après la passation de l’acte chez le notaire et ce, en appuyant son témoignage de références précises quant à cet événement. [ 19 ] Le 11 juin 2012, un acte notarié intervient pour la vente de l’immeuble au montant de 535 000 $. [ 20 ] L’année suivante, le demandeur veut exécuter les correctifs suggérés par l’inspecteur préachat au niveau de la façade de l’immeuble, où celui-ci avait noté que le dégagement entre la base du revêtement extérieur et le niveau du terrain était inadéquat et qu’il était recommandé de maintenir un espace d’au moins 8 pouces entre la base du revêtement extérieur et le sol. [ 21 ] L’inspecteur avait trouvé inadéquat l’aménagement dans lequel le revêtement de type CanExel était enfoui sous la terre, d’autant plus qu’au cours des années, le défendeur Pierre Varin y avait ajouté un aménagement floral retenu par des poutres de bois, ce qui avait eu pour effet de hausser le niveau de la terre à cet endroit.

C’est la raison pour laquelle l’inspecteur avait recommandé d’abaisser le niveau du sol et d’aménager un matériel granulaire drainant cet endroit. [ 22 ] Ainsi donc, en voulant corriger cette lacune, le demandeur réalise que, sous le revêtement CanExel localisé dans le sol, se trouvait une poutre maitresse ceinturant la maison, dont il ignorait la présence et qui commençait sérieusement à se dégrader. [ 23 ] À la même époque, soit au cours de l’été 2013, monsieur Guérin est mis au courant, par un responsable de l’association des résidents du lac, qu’on a noté un taux de coliformes anormalement élevé dans la

partie du lac situé devant chez lui. [ 24 ] Le 16 septembre 2013, le demandeur reçoit le résultat de tests effectués par une firme de génie-conseil, montrant que la fosse de retenue et le champ de polissage laissent passer des substances polluantes. [ 25 ] Les tests sont réalisés à l’aide de colorant appliqué directement dans le système de traitement Ecoflo.

Quelques minutes après, on peut apercevoir le colorant présent sur le bord de la rive du lac, laissant présumer ainsi que l’installation Ecoflo n’est pas étanche à la retenue des substances toxiques, celles-ci pouvant se déverser dans le lac. [ 26 ] La même journée, monsieur Guérin transmet une mise en demeure aux défendeurs, dénonçant les deux problèmes [9] . [ 27 ] Dans les semaines qui suivent, le défendeur Pierre Varin offre au demandeur d’exécuter les correctifs ayant trait à la façade dont des éléments avaient été, de fait, affectés par la putréfaction. [ 28 ] Monsieur Varin fait alors réaliser ces correctifs à ses frais, ce qui comportait certaines difficultés étant donné que cette

partie du bâtiment était en porte-à-faux avec le reste de l’immeuble. Les travaux semblent avoir été effectués à la satisfaction du demandeur. [ 29 ]

Malgré cela, monsieur Guérin prétend que la découverte de la solive affectée dans le sol a modifié l’expectative qu’il avait des travaux qu’il se devait de faire suite à la recommandation de son inspecteur préachat.

Il ne devait plus effectuer une tranchée de 8 pouces, comme prévu, mais plutôt d’environ 22 pouces afin que le revêtement de CanExel et la solive restent dégagés. [ 30 ] Pour que la réparation effectuée par le défendeur soit durable, il fallait donc corriger cette anomalie de conception en s’assurant que le niveau du sol en façade soit rabaissé d’environ 22 pouces. [ 31 ] Deux solutions s’offrent : soit le réaménagement de l’entrée au complet, ce qui pouvait affecter le passage charretier et le devant du garage, soit l’aménagement d’un fossé en façade de l’immeuble tout en s’assurant que cette solution ne défigure pas cette

partie de l’immeuble qui constitue l’entrée. [ 32 ] Les parties n’arrivent pas à s’entendre sur les travaux d’aménagement paysager à réaliser en façade de la maison. [ 33 ] Concernant le problème du système d’épuration des eaux, chaque

partie retient les services d’un expert qui donne lieu à une rencontre au début 2014. [ 34 ] Les négociations sont rompues au niveau des deux problèmes soulevés.

[ 35 ] Concernant la remise en état de l’installation septique, l’expert du demandeur privilégie la construction d’un nouveau système d’épuration des eaux [10] , alors que l’expert des défendeurs propose une solution consistant à conserver le système existant tout en augmentant la surface d’infiltration pour faciliter l’évacuation des eaux traitées [11] . [ 36 ] Dans le premier cas, il s’agirait de retirer les installations en place et les remplacer par un système différent adapté aux normes du jour, ce qui engendrerait des coûts d’environ 30 000 $. [ 37 ] Dans la seconde éventualité, celle prônée par les défendeurs, il s’agirait de conserver le même système d’épuration qui, par ailleurs, fonctionne adéquatement.

Pour s’assurer qu’il n’y ait pas de déversement de coliformes dans la nature, la solution consisterait à condamner la fosse de retenue qu’avaient fait faire les défendeurs en 2009 et la remplacer par un prolongement du champ de polissage sous le système de traitement Ecoflo afin d’atteindre deux objectifs : le bon drainage du réacteur Ecoflo ainsi que la retenue dans un champ de polissage prolongé des éléments polluants.

Cette solution pouvait engendrer des coûts variant entre 10 000 $ et 15 000 $, selon les soumissions mises en preuve [12] . [ 38 ] Finalement, le demandeur opte pour la solution visant le remplacement complet du système et ce, en octobre 2014, ce qui engendre une facture de 30 145,40 $ [13] . [ 39 ] Concernant le terrassement, une soumission, datée du 26 août 2015, affiche des coûts de 36 303,36 $.

La facture finale, datée du 4 novembre 2015, fait voir des coûts de 34 070,81 $ [14] . [ 40 ] Aux fins de son recours, le demandeur extirpe quelques parties des travaux réalisés, affirmant que certains doivent être assumés par lui puisque constituant des améliorations n’ayant pas de lien avec le vice invoqué. [ 41 ] Il prétend cependant que les défendeurs devraient assumer des travaux jusqu’à concurrence de la somme de 17 073 $ pour remettre le terrassement de la façade dans l’état où il aurait dû se trouver [15] . [ 42 ] En plus de ces deux montants, monsieur Guérin réclame des frais d’expertise et d’inspection jusqu’à concurrence de 2 860,02 $ ainsi que 10 000 $ en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, considérant que les défendeurs ne pouvaient ignorer les vices invoqués. [ 43 ] De leur côté, ces derniers rétorquent que l’acheteur n’a pas assumé le fardeau qui lui revient, d’une part en n’effectuant pas de tests relatifs aux installations sanitaires étant donné la divulgation que des travaux avaient été effectués par les défendeurs en 2009 et, d’autre part, que le demandeur connaissait l’existence d’un problème à la façade, celui-ci ayant été clairement documenté dans le rapport d’inspection préachat.

Analyse et décision La base juridique du recours du demandeur [ 44 ] Le Code civil du Québec [16] édicte que le vendeur garantit la qualité du bien vendu. C'est l'

article 1726 qui établit le contenu de la garantie en ces termes : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 45 ] Le vendeur se porte également garant envers l'acheteur de toute violation ou limitation de droit public : « 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. » [ 46 ] Pour qu'un vice soit couvert par la garantie prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , il faut que le vice réponde à un certain nombre de caractéristiques :

1. le vice doit posséder une certaine gravité ; 2. il doit être antérieur à la vente ; 3. il doit être inconnu de l'acheteur ; 4. il doit être caché « occulte » ; 5. il doit être dénoncé dans un délai raisonnable. [ 47 ] Bien qu'il soit exact qu'une certaine jurisprudence a indiqué que la contravention à une règle environnementale ne constituait pas nécessairement un vice caché [17] , la jurisprudence a également décidé à l'effet inverse dans de nombreuses affaires. [ 48 ] Ainsi, on a conclu à un vice caché dans le cas où des installations septiques et un système d'épuration n'étaient pas conformes à la législation existante [18] . [ 49 ] On a également retenu que constituait un vice caché l'absence d'un champ d'épuration [19] . [ 50 ] Dans certaines autres causes, on a statué à un vice caché en cas d'absence d'un champ d'épuration, bien que licite au moment de la construction de l'immeuble [20] . [ 51 ] Dans Tremblay c.

Lebeau [21] , le Tribunal décide que le fonctionnement inadéquat d'une fosse septique et du champ d'épuration constitue un vice caché. [ 52 ] En l'absence de preuve de mauvais fonctionnement du système d'épuration des eaux, la seule contravention au règlement concernant l'environnement est plutôt analysée comme étant une violation aux limitations de droit public, conformément à l'

article 1725 C.c.Q. [22] . [ 53 ] La non-conformité de l'installation septique aux normes réglementaires en matière d'environnement constitue, selon la jurisprudence, une violation à une limitation de droit public [23] . [ 54 ] Peu importe l'angle sous lequel on aborde la question, il est clair qu'une violation aux règles environnementales doit être sanctionnée à la charge du vendeur et est couverte par une des garanties offertes à l'acheteur. [ 55 ] Par ailleurs, la preuve prépondérante révèle qu’il s’agit d’un problème latent qui n’a pas encore été constaté par les autorités mais qui, inévitablement, va affecter la qualité des liquides qui ressortaient de l’appareil sanitaire. [ 56 ] L’expert des défendeurs, monsieur Pascal Martin, n’a aucunement nié que si rien n’était fait, les installations sanitaires, telles que présentes, constituaient une source potentielle de pollution et qu’il fallait donc remédier à la situation.

Seuls la technique employée pour y arriver et les coûts afférents devaient faire l’objet de discussions. [ 57 ] Il faut remarquer que tant dans le cas de la garantie du droit de propriété que dans celui concernant la qualité, le recours n’est pas ouvert à un acheteur autre que prudent et diligent. Autrement dit, le problème doit échapper à un acheteur prudent et diligent qui aurait pu constater l’existence du vice et qui transformerait celui allégué en un apparent. [ 58 ] Rappelons également que la vente d’une maison n’est pas un jeu de cache-cache faisant bénéficier, des deux contractants, le plus futé.

Le contrat requiert la plus totale bonne foi et oblige chacune des parties à agir de façon proactive, non seulement en divulguant la vérité, mais aussi en donnant toute l’information dont il dispose et qui est de nature à influencer un acheteur dans son choix. [ 59 ] À la lumière des principes ci-haut énoncés, le Tribunal procèdera à l’analyse des deux vices allégués.

a) Le vice concernant les installations sanitaires [ 60 ] Peu importe le recours utilisé, il ressort clairement de la preuve que bien que les appareils sanitaires n’étaient pas vétustes et que leur usage était encore adéquat, il fallait apporter un correctif étant donné qu’ils étaient une source potentielle de pollution. [ 61 ] Or, il est vrai que l’autorité mandatée pour la mise en œuvre de la protection de l’environnement, soit la municipalité, n’avait pas encore réagi. [ 62 ] D’une part, il faut se rappeler que c’est un représentant de l’association des résidents qui a mis la puce à l’oreille au demandeur en ce qui concerne le taux de coliformes fécaux anormalement élevé dans le cours d’eau en face de chez lui. [ 63 ] Si ce dernier n’avait pas entrepris les démarches nécessaires pour corriger la situation, il est fort à parier que les autorités auraient enclenché le processus pour que la situation se rétablisse.

D’autant plus que celles-ci ont appris que les défendeurs avaient réalisé des travaux d’aménagement d’un bassin sans obtenir l’autorisation de la municipalité. [ 64 ] Indépendamment de cette éventualité, l’acheteur se trouvait à contrevenir aux principes établis par la

Loi sur la qualité de l’environnement [24] et son Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [25] à cause d’une situation créée par les vendeurs.

[ 65 ] La

Loi sur la qualité de l’environnement et son Règlement prévoient les principes suivants : « 20 . Nul ne doit émettre, déposer, dégager ou rejeter ni permettre l’émission, le dépôt, le dégagement ou le rejet dans l’environnement d’un contaminant au-delà de la quantité ou de la concentration prévue par règlement du gouvernement.

La même prohibition s’applique à l’émission, au dépôt, au dégagement ou au rejet de tout contaminant, dont la présence dans l’environnement est prohibée par règlement du gouvernement ou est susceptible de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, de causer du dommage ou de porter autrement préjudice à la qualité du sol, à la végétation, à la faune ou aux biens. » « 3 .

Prohibitions: Nul ne peut rejeter ni permettre le rejet dans l’environnement des eaux provenant du cabinet d’aisances d’une résidence isolée ou des eaux usées ou ménagères d’une résidence isolée. La prohibition prévue au premier alinéa est établie au sens du deuxième alinéa de l’article 20 de la Loi. » [ 66 ] La seule possibilité d’enfreindre ces principes constitue, selon le Tribunal, une limitation au droit de propriété au sens de l’

article 1725 C.c.Q . [ 67 ] Conséquemment, l’acheteur a démontré la première condition pour que lesdites garanties soient applicables, soit que le bien était affecté d’un vice. [ 68 ] Il va sans dire que lorsqu’une situation déclenche une contravention à des principes d’ordre public, tels ceux énoncés dans la

Loi sur la qualité de l’environnement ou ses règlements, il s’agit d’une situation grave, répondant ainsi à la deuxième condition fixée par la jurisprudence. [ 69 ] On ne peut soutenir sérieusement que l’acheteur n’a pas démontré que le vice était antérieur à la vente. [ 70 ] La preuve est convaincante que les rejets dans l’eau de matière potentiellement polluante ont été causés par les travaux effectués en 2009 par les vendeurs et par aucune autre intervention postérieure par l’acheteur. [ 71 ] Le vice pouvait-il être considéré connu par l’acheteur ?

Celui-ci s’est-il comporté en acheteur prudent et diligent ? [ 72 ] On ne peut opposer à l’acheteur la déclaration faite par les vendeurs à leur courtier immobilier en 2011 concernant les travaux effectués en 2009.

Cette déclaration a plutôt rassuré l’acheteur, d’autant plus que les vendeurs lui ont soumis une lettre concomitante de la municipalité [26] à l’effet que les installations étaient conformes. [ 73 ] L’acheteur ne pouvait tout de même pas présumer que les vendeurs avaient effectué les travaux d’aménagement du bassin de rétention en 2009 sans permis. [ 74 ] Les vendeurs ont d’ailleurs maladroitement tenté de plaider leur propre turpitude pour démontrer que l’acheteur n’aurait pas dû se fier à la lettre en provenance de la municipalité, datée du 11 juillet 2011. [ 75 ] De tout ceci, il faut conclure que le système d’évacuation des eaux était affecté d’un vice qui donnait ouverture à un recours de l’acheteur. [ 76 ] Quel type d’indemnisation s’applique en l’espèce ? [ 77 ] Le choix du demandeur de procéder au changement complet des installations n’est supporté que par quelques affirmations de son expert Axel Hourlay qui dit ne pas être certain de la faisabilité et de la légalité de la solution prônée par l’expert de la

partie défenderesse, consistant en une simple correction du champ de polissage. [ 78 ] Il semble, de par le témoignage de l’expert Hourlay et par celui de monsieur Guérin, qu’il était préférable de ne pas « lésiner » (ce sont les mots du demandeur lui-même) et que tant qu’à modifier le système existant, il serait plus prudent de commencer à neuf. [ 79 ] Le demandeur ajoute que la solution prônée par les défendeurs aurait créé une butte devant chez lui, l’empêchant d’avoir accès aisément au bord de l’eau, d’autant plus qu’il fallait détourner le petit chemin qui se rendait à la rive. [ 80 ] Cette allégation n’a fait l’objet d’aucune preuve convaincante pouvant être retenue par le Tribunal. [ 81 ] Quant aux solutions prônées par les défendeurs, il ressort clairement de l’expertise de monsieur Martin que le type de travaux correctifs qu’il propose ont déjà été exécutés avec succès. [ 82 ] Il va de soi que l’acheteur, comme tout autre justiciable qui invoque un droit, a l’obligation de mitiger ses dommages selon le principe énoncé à l’

article 1479 C.c.Q. [ 83 ] En l’espèce, le demandeur a droit à une compensation, même si les installations septiques en place dataient de 16 ans au moment de la découverte du problème. [ 84 ] La jurisprudence citée par les défendeurs, à l’effet que la durée utile d’un système d’épuration des eaux n’est pas infinie et

qu’une perte d’usage d’un tel système ne peut faire l’objet d’une réclamation lorsque lors de la vente ledit système a un certain âge, ne peut s’appliquer en l’espèce.

Ces principes ne reçoivent pas application, du moins de façon intégrale, lorsque l’irrégularité est due à l’intervention active du vendeur. [ 85 ] En effet, ce dont se plaint le demandeur n’est pas une perte d’usage ; le système fonctionnait bien et répondait à l’usage auquel il était destiné. [ 86 ] Ce dont le demandeur peut se plaindre, c’est que les installations constituaient une source de pollution et qu’il devait y avoir un correctif. [ 87 ] Ceci étant, il est clair, considérant qu’il existait un moyen de corriger la situation et vu que le système avait atteint 16 ans d’existence, que le demandeur n’a pas droit aux montants qu’il réclame pour le remplacement complet du système. [ 88 ] Il a cependant droit à une somme pour corriger la situation. [ 89 ] Dans un tel cas, la dépréciation que les tribunaux appliquent normalement concernant l’installation d’un nouveau système ne peut recevoir application dans le cas de corrections puisqu’on pouvait espérer que le système, tel qu’il était, pouvait fonctionner encore au moins une décennie. [ 90 ] De l’ensemble des soumissions déposées, seulement deux concernent directement la solution prônée par l’expert Pascal Martin : celle de monsieur Germain Lapalme à 15 000 $ (taxes en sus) [27] et celle d’Excavation Hutchins [28] à 7 185 $ à laquelle il fallait rajouter 4 000 $ pour l’aménagement d’un muret en pierres, pour un total d’environ 11 000 $. [ 91 ] Le demandeur plaide qu’il ne faut pas tenir compte de la deuxième soumission, la moins onéreuse, étant donné que ce soumissionnaire avait écrit ne pas être intéressé à faire les travaux tant qu’il subsistait un litige entre l’acheteur et le vendeur [29] . [ 92 ] En l’espèce, le Tribunal ne peut fixer le montant de compensation en s’appuyant sur une facture payée puisqu’il s’agit d’un montant théorique, le demandeur ayant choisi une autre solution, soit celle de procéder au remplacement complet des installations. [ 93 ] Or, il importe peu qu’Excavation Hutchins ait ou non exécuté les travaux ; sa soumission est utile pour déterminer quel aurait été le montant envisageable pour réaliser les travaux correctifs suggérés par l’expert Pascal Martin. [ 94 ] Ainsi, le Tribunal arbitrera le montant à octroyer en effectuant une moyenne entre les deux soumissions, ce qui équivaudra à la somme de 14 000 $ incluant les taxes.

b) Le problème relatif à la façade [ 95 ] À cet égard, ce sont les règles relatives à la garantie de qualité édictée à l’

article 1726 C.c.Q. qui s’appliquent. [ 96 ] Compte tenu de la découverte des problèmes affectant la solive de rive enfouie sous la terre et son état de putréfaction, il va de soi que le bien était atteint d’un vice. [ 97 ] Ce vice en était un grave puisqu’il touchait un élément de structure de l’immeuble. [ 98 ] Il est indéniable que le vice était antérieur à la vente puisqu’il résulte de l’aménagement du terrassement et des bassins floraux qu’a fait monsieur Pierre Varin. [ 99 ] Le vice était-il inconnu de l’acheteur ? [ 100 ] Il est vrai que le rapport d’inspection préachat sonnait une certaine alarme sur le fait que des panneaux de revêtement CanExel se trouvaient enfouis sous terre. [ 101 ] L’acheteur devait donc s’attendre à certains travaux de réaménagement de la façade, y compris creuser une fosse d’au moins 8 pouces de dégagement du sol. [ 102 ] La preuve prépondérante a cependant démontré que l’acheteur ne pouvait s’attendre qu’en plus des deux rangées de CanExel enfouies sous terre se trouvait une solive de bois, elle aussi enfouie à environ 20 pouces sous terre. [ 103 ] Le défendeur a expliqué, par un croquis [30] , qu’il avait tenté, lors des travaux d’aménagement extérieur, de protéger la solive de rive à l’aide de contreplaqué et de membrane mais que, visiblement, cette solution ne s’était pas avérée un succès.

Le détail de cet aménagement et de ces travaux n’a pas été révélé à l’acheteur, de sorte qu’il ne pouvait s’attendre à l’ampleur des corrections à apporter. [ 104 ] C’est d’ailleurs pour cette raison et parce qu’il a démontré une bonne foi que le défendeur a procédé, à ses frais, à la correction des éléments affectés par la pourriture. [ 105 ] Le demandeur réclame maintenant le coût associé aux correctifs permanents qui doivent être apportés au terrain pour qu’une telle situation ne se reproduise plus et que les travaux n’affectent pas l’aspect esthétique de cette maison.

[ 106 ] Le Tribunal estime que le demandeur a droit à une compensation, même s’il devait s’attendre à devoir procéder à un certain dégagement d’une profondeur d’environ 8 pouces.

Il devait s’attendre à utiliser une certaine quantité de matériaux qu’il réclame maintenant. [ 107 ] La preuve révèle qu’à cause de la présence de la solive, ce dégagement est beaucoup plus important et devra être entre 22 et 24 pouces. [ 108 ] La solution permanente consistant à effectuer une tranchée pour dégager la façade n’a pas été vraiment remise en cause. [ 109 ] Des 17 073 $ réclamés, on conteste surtout le montant de 10 200 $ prévu pour l’érection du muret de pierres jouxtant la tranchée. [ 110 ] Le Tribunal estime que monsieur Guérin a peut-être retenu une solution logique en procédant à la mise en place de ce muret en pierres.

Vraisemblablement, cette solution conférera à son emplacement une plus-value malgré les travaux qui devaient être effectués puisqu’à certains autres endroits sur le terrain, de telles variations de niveaux étaient comblées par des poutres de pruche. [ 111 ] Même si le demandeur n’affectionnait pas ce matériau vu qu’il pouvait constituer un risque d’être affecté par des fourmis, la preuve n’a pas révélé que le muret de pierres qu’il a fait ériger était la seule solution possible, d’autant plus que l’expert en bâtiment qu’il a consulté, et qui a rédigé un rapport [31] , indiquait comme solution la construction d’un muret de blocs de béton [32] , ce qui aurait engendré des coûts nettement moins excessifs que le muret de pierres. [ 112 ] Les coûts correctifs de cette

partie de l’immeuble comprennent également un drain pour l’évacuation des eaux de gouttière au montant de 300 $, ce que ne peut réclamer le demandeur étant donné que son inexistence était évidente. [ 113 ] Le Tribunal allouera la somme de 6 100 $ constituée des montants suivants : - infrastructures granulaires compactées 1 700 $ - surface de galets de rivière 550 $ - mur de blocs de ciment 2 350 $ - drain français 1 100 $ - trottoir de bois 400 $ Conclusions [ 114 ] Le Tribunal accordera au demandeur la somme totale de 14 000 $ plus la somme de 6 100 $ pour la correction de la façade de l’immeuble. [ 115 ] Concernant la réclamation en dommages-intérêts, celle-ci sera rejetée étant donné que les défendeurs connaissaient les vices au sens de l’

article 1728 C.c.Q. , même s’ils ont été à l’origine des travaux d’aménagement. Leurs différentes divulgations à l’acheteur confirment leur bonne foi. [ 116 ] Chaque

partie assumera les frais de son expert. Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande ; Condamne les défendeurs à payer au demandeur la somme de vingt mille cent dollars ( 20 100 $ ) avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ; Condamne les défendeurs au paiement des frais de justice, ce qui exclut le coût des expertises. __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Benoit Guérin Guérin, Lavallée et associés Pour le demandeur Maître Sylvain Mercier Étude Sylvain Mercier, avocat Pour les défendeurs Dates d’audience : 19 et 20 juin 2017