2010 QCCQ 3785, 2010 QCCQ 3785

Nappert c. Champagne 2010 QCCQ 3785 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-115605-091 DATE : 28 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Germain NAPPERT et Léonor GUSMAO […] Boisbriand (Québec) […] Demandeurs c.

Adrienne CHAMPAGNE […] Montréal (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Germain Nappert et Léonor Gusmao, ont acheté un triplex, situé sur l'avenue William-David à Montréal, de la défenderesse, madame Adrienne Champagne, en mars 2008. [ 2 ] Après la signature de l'acte de vente chez le notaire, le 27 mars 2008, ils ont appris que les locataires du logement au 2 e étage, qui avaient renouvelé leur bail, avaient une cause pendante à la Régie du logement pour la réduction du loyer qui, selon le bail, était de 750 $ par mois. [ 3 ] La décision de la Régie du logement, dans la demande numéro 31 070810 002 M, a été rendue le 14 août 2008, réduisant ainsi le loyer pour la période du 1 er juillet 2007 au 30 juin 2008 à 574,95 $.

Ce loyer réduit est opposable aux demandeurs qui ont le droit, résultant du contrat de vente, de percevoir les loyers à compter du 1 er avril 2008. [ 4 ] Les demandeurs réclament donc la somme de 2 775,75 $, représentant la différence entre le prix du loyer qu'ils anticipaient, soit 750 $ par mois et le prix du loyer qu'ils ont effectivement perçu selon la réduction accordée par la Régie du logement. [ 5 ] Madame Champagne conteste, alléguant qu'au moment où les demandeurs ont acheté l'immeuble, ils étaient au courant du conflit devant la Régie du logement.

Elle soumet également l'argument voulant que le bail en question se terminât le 30 juin 2008. Elle allègue que les demandeurs n'ont pas subi de dommage, parce qu'ils ont acheté l'immeuble pour y loger un membre de la famille et non pour percevoir les loyers. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal doit décider les questions suivantes : 1. La défenderesse est-elle responsable de fausses représentations concernant le loyer que les demandeurs pouvaient percevoir de l'appartement du

2 e étage ? 2. Les demandeurs ont-ils accepté d'acheter l'immeuble sur la foi de la représentation que le bail permettait de percevoir des loyers de 750 $ par mois ? 3. Les demandeurs ont-ils subi un préjudice résultant de la différence de loyer entre le montant anticipé et le montant effectivement dû après l'ajustement imposé par la Régie du logement ? LES FAITS [ 7 ] Monsieur Nappert et madame Gusmao envisagent d'acheter l'immeuble de madame Champagne qui est l'objet d'une inscription MLS.

L'inscription mentionne que le 2 e étage est un « 6 ½ loué 750 $/par mois non chauffé, plancher de bois franc » et que le 3 e étage est un « 6 ½ loué 518 $/par mois non chauffé, plancher bois franc ». La date de fin de bail, pour les deux appartements, est indiquée comme étant le 30 juin 2008. [ 8 ] Dans le cadre de discussions avec les agents d'immeubles, les acheteurs obtiennent une copie du bail où on voit clairement que le loyer indiqué est de 750 $ par mois. [ 9 ] Les demandeurs veulent acquérir la propriété pour y loger les enfants de madame Gusmao.

Une de ses filles prendra possession de l'appartement présentement occupé par la propriétaire et l'autre occupera l'appartement du 2 e étage, qui est loué pour 750$, l'année suivante, après l'envoi des avis nécessaires pour une reprise de logement. [ 10 ] C'est monsieur Nappert qui entreprend les négociations et les visites.

Madame Champagne lui mentionne qu'elle a déjà eu des problèmes avec des locataires, mais que tout est réglé. [ 11 ] Madame Champagne, pour sa part, témoigne à l'audience qu'elle a dit aux agents d'immeubles qu'il y avait des problèmes non réglés avec les locataires et elle prétend aussi l'avoir mentionné à toutes les personnes qui ont visité l'appartement. [ 12 ] Par contre, elle admet que la cause concernant les réductions du loyer a passé devant la Régie en décembre 2007 et qu'une remise a été accordée due à une documentation insuffisante.

Elle dit avoir cru, en mars 2008, que le dossier n'était plus actif et que les problèmes se sont réglés par le passage du temps et par le fait que les locataires étaient satisfaits des rénovations effectuées dans leur appartement. [ 13 ] Après une série d'offres et contre-offres, toutes les conditions de la vente sont réalisées et le transfert est prévu, devant le notaire, pour le 27 mars (P-15). [ 14 ] Afin de ne pas dépasser le délai pour le faire, monsieur Nappert remet, en mains propres, aux locataires du 1829 William- David (2 e étage) un avis de renouvellement du bail à partir du 1 er juillet 2008, dont le loyer est de 765 $, représentant une augmentation de 15 $ par mois. [ 15 ] Les locataires, Magalie Morin et Martin Normandeau, l'informent en même temps qu'ils ont une cause pendante devant la Régie du logement, mais ne sont pas en mesure de donner le numéro de la cause.

Monsieur Nappert téléphone immédiatement à Madame Champagne. Cette dernière l'informe qu'elle non plus n'a pas de numéro et que la Régie avait donné instructions aux parties de régler la cause entre eux. [ 16 ] Chez le notaire, le 27 mars 2008, aucune mention n'est faite de la cause devant la Régie du logement. [ 17 ] Dans la

section « obligations », l'acte de vente contient la clause suivante : « D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit: […] 4. Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers à compter du premier avril deux mille huit (2008), le vendeur subrogeant l'acquéreur dans tous ses droits lui résultant desdits baux. » [ 18 ] Or, le 1 er avril, monsieur Nappert collecte, au domicile des locataires, les chèques comprenant un chèque de 750 $ pour l'appartement 1829.

Devant l'incertitude concernant la cause devant la Régie, les demandeurs se rendent au bureau de la Régie du logement et obtiennent une copie de la demande de modification du bail et fixation du loyer, timbrée le 10 août 2007. [ 19 ] Le 9 avril 2008, ils se rendent à l'immeuble et rencontrent madame Champagne. Lorsqu'ils mentionnent le dossier devant la Régie, elle leur demande pourquoi ils ont « réveillé le chat qui dort ».

Elle explique à la Cour que, jusqu'à ce jour, elle croyait que le dossier était réglé par l'inaction des parties et elle déplore le fait qu'on l'ait possiblement réactivé. [ 20 ] Le 21 mai, les demandeurs mettent la défenderesse en demeure la tenant responsable de toutes pertes de loyers pouvant suivre une décision défavorable de la Régie du logement (P-5). [ 21 ] Le 29 août 2008, les demandeurs reçoivent une lettre des locataires, Martin Normandeau et Magalie Morin, les avisant que la décision de la Régie a été rendue réduisant le loyer à 574,95 $.

Les locataires opèrent compensation pour les montants payés en trop de telle sorte que les demandeurs subissent une perte de 2 775,75 $ pour la période du 1 er avril, date du transfert de propriété jusqu'au 30

juin 2009, date à laquelle ils reprennent possession de l'appartement pour la fille de madame Gusmao. [ 22 ] Le 7 septembre 2008, ils mettent madame Champagne en demeure pour ce montant de 2 775,75 $ (P-4) ANALYSE [ 23 ] Les obligations respectives des parties sont déterminées par l'acceptation de la promesse d'achat (P-15). Il est à noter que le dernier échange de signature à lieu le 15 mars 2008. C'est une demande de prolongation de la période pour l'approbation hypothécaire.

En réalité, la contre-proposition est acceptée le 21 février 2008, mais les dernières négociations et les dernières signatures de substances ont été exécutées le 6 mars 2008. [ 24 ] À cette date, les acquéreurs achètent croyant que le loyer actuel de l'immeuble inclut un montant de 750 $, pour le 2 e étage.

Ils ne savent pas si les locataires vont renouveler le bail pour la période postérieure au 30 juin 2008. [ 25 ] Dans l'éventualité où les locataires décident de ne pas renouveler, ils ont suffisamment de temps pour trouver un autre locataire pour le 1 er juillet 2008 à un montant d'au moins 750 $ par mois. [ 26 ] Le 27 mars, lorsqu'ils procèdent au transfert des titres devant le notaire, monsieur Nappert a déjà confronté la défenderesse concernant un possible dossier devant la Régie, mais elle prétend que le dossier est en voie de règlement.

Devant le notaire, madame Champagne et son agent d'immeuble demeurent silencieux concernant la question. [ 27 ] Le Tribunal est d'avis que madame Champagne, en étant réticente et en ne donnant pas des informations exactes sur l'existence d'un litige non réglé avec les locataires, a commis une faute lors de la formation du contrat. [ 28 ] Les demandeurs, ayant acheté la propriété sur la foi de la représentation quant au montant du loyer, ont subi un préjudice lorsque ce loyer a été diminué à la suite de la décision de la Régie du logement.

La perte financière de 2 775,75 $ est le résultat direct de cette faute contractuelle. [ 29 ] L'acte notarié (P-3) comporte une clause sous la rubrique qui confirme le droit pour les acheteurs de toucher des baux en vigueur. [ 30 ] La promesse d'achat (P-15) comportait à la clause 6.1

i) une déclaration concernant les loyers totaux de l'immeuble, soit la somme de 15 216 $. [ 31 ] Dans le contexte où un bail résidentiel se renouvelle automatiquement à moins que le locataire en décide autrement, il était raisonnable pour les acheteurs de se fonder sur la déclaration concernant les loyers pour anticiper le droit de continuer de percevoir ce loyer pour l'avenir prévisible jusqu'à ce qu’ils décident de reprendre possession de l'appartement.

En effet, puisque les locataires ont exercé leur droit de maintien des lieux, les demandeurs n'avaient d'autre choix que de subir la réduction du loyer qui résultait de la décision de la Régie du logement pour la période se terminant le 30 juin 2008. [ 32 ] Le Tribunal est donc d'avis que la fin des baux au 30 juin 2008 ne constitue pas une défense à l'action, puisque dans les faits, les locataires ont décidé de rester et d'exercer leur recours en réduction de loyer devant la Régie du logement. [ 33 ] Les demandeurs ont donc prouvé les allégations essentielles de leur demande.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action des demandeurs; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 2 775,75 $, avec intérêts au taux légal de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure, soit le 21 mai 2008; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 98 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience : 19 avril 2010