2013 QCCQ 839, 2013 QCCQ 839

Coiffure Jafrate inc. c. Ouguedir 2013 QCCQ 839 JF0978 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-22-005284-124 DATE : 6 FÉVRIER 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARC-NICOLAS FOUCAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ COIFFURE JAFRATE INC. Demandeur c. SAÏD OUGUEDIR -et- MARIOLA BIJAK -et- 9188-5105 QUÉBEC INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Coiffure Jafrate inc. (Jafrate) réclame de M. Ouguedir et de 9188-5105 Québec inc. (défendeurs) la somme de 13 286,93 $ des suites d'un bail commercial intervenu entre les parties. Mme Bijak a fait cession de ses biens et un

Avis de suspendre les procédures a été déposé au dossier de la Cour. [ 2 ] Les défendeurs reconnaissent que certains travaux n'ont pas été complétés, mais ils contestent la légitimité des demandes de Jafrate. Selon eux, l'attitude de Jafrate les a empêchés de rencontrer leurs obligations.

LES FAITS [ 3 ] Les parties signent, le 9 novembre 2007, un bail commercial permettant aux défendeurs d'opérer un restaurant pour la période du 1 er novembre 2007 au 31 octobre 2012. [ 4 ] Suite à des difficultés financières des défendeurs, les parties discutent, en janvier 2012, d'une possibilité de mettre fin au bail prématurément. [ 5 ] Jafrate rédige un document en ce sens et, le 8 février 2012, les parties signent une entente dans laquelle elles établissent les conditions de résiliation.

[ 6 ] Il est utile de reproduire cette convention (P-3) intégralement : «Saint-Hyacinthe, le 24 janvier 2012 M.Said Ouguedir Mme Mariola Bijack Tel que convenu avec Mme Mariola Bijack et M.Said Ouguedir suite à la lettre du 12 janvier 2012 concernant la rupture du bail et des arrangements, voici les termes et conditions et réparations qui devront être effectués avant votre départ: 1- Vous quitterez comme prévu le 15 mars et vous aurez 15 jours pour effectuer les travaux de réparation soit jusqu'au 15 mars, sans aucun délais possible. (voir clause 10) 2- Le local devra être vidé et propre. 3- Tous meubles ou accessoires après le 15 mars deviendront la propriété de Clinique Coiffure Jafrate Inc. 4- Tous les trous aux murs ( le ventilateur) et dans le plancher (conduit de la hotte) ainsi que les tuiles manquantes au plafond devront être réparées et remplacées pour cette date.

De même que pour le trou de la hotte à l'intérieur et à l'extérieur arrière de l'édifice. 5- Le sous-sol devra être vidé et propre de tous les items et accéssoires appartenant aux propriétaires du restaurant Le Saphir, la journée même du départ ou avant.

Tous dommages causés à l'édifice durant ce déménagement seront aux frais de M.Said Ouguedir et Mme Mariola Bijack, aucune porte ni fenêtre ne pourront être défait sans la permission du locateur (Clinique Coiffure Jafrate Inc.) et le tout devra être replace comme à l'origine. 6- Toutes les réparations devront être exécutées par un ou des contracteurs accrédités et ce au frais de M.

Ouguedir et de Mme Bijack. 7- Toutes les sommes pour le loyer de février, ainsi que les taxes d'affaires et d'eau pour l'année 2011 et pour les 2 premiers mois de l'année 2012, devront être payées avant la résiliation du bail. 8- Le loyer de février deviendra dû et exigible le 1 er février 2012. 9- Les clefs devront être remis le jour même soit le 15 mars 2012. 10- Advenant le non respect de une ou plusieurs clauses de ce document, celui-ci deviendra nul, et la somme total des (8) huits derniers mois du bail seront alors dû et payable à Clinique Coiffure Jafrate inc. 11- Quand toutes ces clauses auront été respecté nous signerons la résiliation du bail soit le 15 mars 2012. » (sic) [ 7 ] Le 15 mars 2012 en soirée, Jafrate se présente sur les lieux loués et constate que les travaux de remise en état ne sont pas complétés.

En effet, les trous au plancher et aux murs ne sont pas réparés et les tuiles du plafond n'ont pas été changées. De plus, une cloison et la tuyauterie, nécessaire au gaz naturel, sont toujours en place. Le lendemain, il fait modifier les serrures du local. Les défendeurs n'y ont plus accès. [ 8 ] Jafrate réclame le paiement des sommes suivantes : a).... Solde dû pour le loyer de février 2012 :........................................ 291,25 $ b).... Solde dû sur la taxe d'affaires et d'eau pour l'année 2011 :..... 617,92 $ c).... Solde dû sur la taxe d'affaires et d'eau pour l'année 2012 :..... 128,26 $ d)....

Montant dû pour la taxe d'affaires et d'eau pour la période du 1 er mars 2012 au 31 octobre 2012 :.......................................... 513,04 $ e).... Loyer à échoir pour la période du 1 er mars 2012 au 31 octobre 2012 : (891,25 $ x 8 mois) :....................................................................... 7 130,00 $

f)..... Coût des réparations requises pour la remise en état du local commercial :.......................................................................................................... 5 168,13 $ g).... Coût pour la réparation de la plomberie et du tuyau de gaz :... 185,15 $ Total : 14 033,75 $ ANALYSE ET DÉCISION [ 9 ] Le Tribunal doit déterminer si les défendeurs ont respecté la convention de résiliation du bail signée par les parties le 8 février 2012.

Dans la négative, il doit établir si Jafrate a droit aux sommes réclamées. [ 10 ] À cet égard, le Tribunal doit d'abord vérifier si le contrat est clair ou ambigu. S'il est ambigu, il doit alors l'interpréter et tenter de résoudre cette ambiguïté.

Par contre, si le contrat comporte des termes clairs et non ambigus, il n'est pas sujet à interprétation. [1] [ 11 ] Les parties décident de mettre prématurément fin au bail et la convention qu'elles signent, en ce sens, est claire. [ 12 ] En effet, elle précise les obligations des défendeurs dans le cadre de l'entente sur la résiliation. [ 13 ] Ceux-ci doivent quitter pour le 15 mars 2012 sans aucun délai possible. Le local devra être vidé et nettoyé.

Ils doivent effectuer certaines réparations : «Tous les trous aux murs (le ventilateur) et dans le plancher (conduit de la hotte) ainsi que les tuiles manquantes au plafond devront être réparées et remplacées pour cette date.

De même que pour le trou de la hotte à l'intérieur et à l'extérieur arrière de l'édifice.» [ 14 ] Le démantèlement des tuyaux de gaz et de la cloison n'est pas stipulé à la convention de résiliation pas plus que le paiement des taxes d'affaires et d'eau pour la période du 1 er mars au 31 octobre 2012. [ 15 ] Pour effectuer ces travaux, les défendeurs doivent recourir aux services de personnes qualifiées ayant des cartes de compétences dans le domaine de la construction.

Ces travaux seront aux frais des défendeurs. [ 16 ] Enfin, dans le cas où les défendeurs ne se conforment pas à leurs obligations, les parties ont convenu d'une évaluation par anticipation des dommages-intérêts qui prévoit que les (8) huit derniers mois du bail seront alors payables. [ 17 ] Comme il n'y a pas place à ambiguïté quant aux obligations des défendeurs, le mécanisme des règles d'interprétation ne doit pas s'appliquer. [ 18 ] La preuve démontre que les travaux de réparations, prévus à la convention (P-3), ne sont pas exécutés lorsque les défendeurs quittent le 15 mars 2012.

Les tuiles du plafond n'ont pas été remplacées, les trous dans les murs n'ont pas été réparés, non plus que celui de la hotte dans le plancher. [ 19 ] Il n'y pas de preuve prépondérante démontrant que Jafrate a entravé les défendeurs dans l'exécution de leurs obligations. En effet, il a laissé libre accès aux défendeurs jusqu'à la date convenue du 15 mars 2012. [ 20 ] Aussi, la preuve démontre que les défendeurs n'ont pas payé les sommes suivantes : une

partie du loyer de février 2012 (291,25 $) ainsi que les taxes d'affaires et d'eau pour l'année 2011 (617,92 $) et janvier et février 2012 (128,26 $). [ 21 ] Par conséquent, les défendeurs n'ont pas respecté leurs obligations découlant de la convention signée, le 8 février 2012, et ils doivent assumer le paiement des sommes prévues ainsi que des dommages établis par la convention. [ 22 ] Comme la convention contient une clause dans laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en cas de non-respect de ses obligations par les défendeurs, ils doivent donc payer la somme prévue, soit les (8) huit derniers mois du bail pour une somme totale de 7 130 $. [ 23 ] Finalement, le coût des travaux convenus devra être assumé par les défendeurs.

Toutefois, la preuve de Jafrate est fondée sur des travaux supplémentaires à ce que le Tribunal conclut et celui-ci ne peut faire droit à la totalité de sa réclamation sur cet aspect. [ 24 ] Dans des circonstances semblables, le Tribunal peut arbitrer un montant qu'il considère juste en regard de la preuve présentée. En l'espèce, le Tribunal établit ce montant à 3 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la requête; CONDAMNE solidairement Saïd Ouguedir et 9188-5105 Québec inc. à payer à Coiffure Jafrate inc. la somme de 11 167,43 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 15 mars 2012; LE TOUT , avec dépens. __________________________________ MARC-NICOLAS FOUCAULT, J.C.Q. SYLVESTRE & ASSOCIÉS, avocats Me Jean-Pierre Boileau Avocat de la

partie demanderesse SAÏD OUGUEDIR Se représente seul 9188-5105 QUÉBEC INC. N'a pas produit de comparution Date d’audience : Le 3 décembre 2012