2010 QCCQ 16293, 2010 QCCQ 16293

Albarian c. Asselin Mécanique industrielle inc. 2010 QCCQ 16293 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-de-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-013079-092 DATE : Le 16 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOËL ALBARIAN Demandeur- Défendeur reconventionnel c. ASSELIN MÉCANIQUE INDUSTRIELLE INC.

Défenderesse- Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la procédure écrite, la documentation produite et les témoignages entendus; [ 2 ] ATTENDU que le demandeur Joël Albarian, propriétaire d'un immeuble commercial situé sur le Chemin de la Petite Rivière à Vaudreuil-Dorion, réclame de son locataire, Asselin Mécanique Industrielle Inc., une somme de 7 000,00$ pour les motifs ainsi énoncés dans sa demande datée du 8 juillet 2009: «Non-paiement du loyer du local situé au 2505 Ch. de la Petite Rivière, Local 106, Vaudreuil, Québec, du 1 er juillet 2008 jusqu'au 30 novembre 2008, pour un montant total de 6 343,43$.

Et non-paiement de dépenses relatives au local du 1 er mars 2007 jusqu'au 30 novembre 2008 pour un montant total de 4 286,65$. La

partie demanderesse accepte de réduire sa créance à 7 000,00$. Le bail a été signé à Vaudreuil-Dorion.» [ 3 ] ATTENDU que la défenderesse, Asselin Mécanique Industrielle Inc., refuse de payer cette somme pour les motifs énoncés dans sa contestation datée du 30 juillet 2009 qui se lit ainsi: «Absence de délivrance et de pleine jouissances (sic) d'accès des lieux paisibles, tel que doit être respecter (sic) avec la réservation de ce bail au 2505 chemin de la Petite Rivière, local 106, Vaudreuil-Dorion.

Je donne un avis écris (sic) de trois moi (sic) d'avance.» [ 4 ] ATTENDU que la défenderesse, Asselin Mécanique Industrielle Inc., se porte également demanderesse reconventionnelle contre le demandeur Albarian pour une somme de 7 000,00$ qu'elle justifie de la façon suivante: «Le locateur ne ma (sic) pas accorder (sic) la pleine jouissances (sic) paisible des lieux louée (sic) et à ce

titre je réclame les dommages suivant (sic) causser (sic) par le manque à respecter sont (sic) contract (sic) de réservation de bail. Demande un dédomagement (sic) de 42 441,95$ mais réduis (sic) à 7 000,00$.» [ 5 ] ATTENDU qu'il n'est pas contesté qu'Asselin Mécanique Industrielle Inc. a occupé le local commercial du demandeur (#106) jusqu'au 30 juin 2008 (mars 2007 à juin 2008), soit pendant une durée de 16 mois sur les 36 mois prévus au bail (P-1); [ 6 ] ATTENDU qu'il n'est pas contesté que le demandeur a reloué le local 106 le 1 er décembre 2008, faisant en sorte qu'il n'a pas

perçu de loyer du 1 er juillet 2008 au 30 novembre 2008; [ 7 ] ATTENDU que le président de la défenderesse, Carl Asselin, a justifié le départ de sa compagnie par un problème continuel et quotidien d'accès à son local commercial, en raison de la présence de roulottes et autres véhicules récréatifs du demandeur qui opère un commerce voisin (local 101) de vente de véhicules récréatifs et qui nuisent à la circulation pour accéder à son commerce (livraison, clientèle, etc.); [ 8 ] ATTENDU que dès le 1 er avril 2008, la demanderesse avait décidé de quitter les lieux et a fait parvenir une lettre à cet effet au demandeur Albarian lui accordant un délai de trois mois pour relouer le local: «SANS PRÉJUDICE Le 01 avril 2008 À Joel Albarian 2505 Chemin de la Petite Rivière Vaudreuil-Dorion (Québec) J7V 8P2 OBJET: Déménagement de Asselin Mécanique SUJET: Déménagement Bonjour Monsieur, Veillez (sic) prendre note que suite aux problème (sic) d'accès à mon local et de stationnent (sic), nous allons déménager à la fin juin début juillet pour un endroit qui me donne accès, et que tous mes fournisseurs voudront me livrer.

Le présent avis vous est adressé dans le but de vous avisé (sic) pour que vous puissiez prendre le temps de louez (sic) le local à un autre client. Je n'est (sic) aucun baille (sic) de légal avec vous, donc cette lettre est seulement pour vous laisser le 3 mois de délais (sic), tel que presque (sic) par le registraire des loi (sic) provincial (sic). J'ai eu quelques fournisseurs qui refusent de me livrer, causse (sic) est l'espace approprier (sic) pour circuler est toujours pris. Il y a toujours une roulottes (sic) ou une auto dans le chemin qui nous barre le chemin.

Veillez (sic) agréer, Monsieur, nos salutations distinguées.

Président Carl Asselin» [ 9 ] ATTENDU que le 25 juin 2008, la demanderesse faisait parvenir au demandeur une lettre l'informant qu'elle quittait les lieux, lui remettant les clés ainsi que la responsabilité des services (gaz, Hydro-Québec, eau, etc) (pièce E en Défense); [ 10 ] ATTENDU que le Tribunal est d'avis que la défenderesse Asselin Mécanique Industrielle Inc. a décidé de se faire justice elle-même en quittant les lieux en juin 2008 sans entreprendre un recours en résiliation de bail et en dommages contre le demandeur Albarian; [ 11 ] Également, le Tribunal estime qu'aucune mise en demeure formelle de libérer le passage pour la circulation des clients et des fournisseurs n'a été adressée au propriétaire Albarian par la compagnie défenderesse. [ 12 ] De plus, le Tribunal est d'avis que le locataire Asselin Mécanique Industrielle Inc. était en mesure de constater, dès la signature du bail, qu'une remorque de 45 pieds et plus aurait de la difficulté à se rendre à son local puisqu'il n'y a qu'un seul accès à partir du Chemin de la Petite Rivière et aucun endroit pour faire demi-tour (voir le plan d'implantation des lieux, pièce P-7). [ 13 ] Le Tribunal ne peut certes tenir le demandeur Albarian responsable pour le choix inadéquat que la défenderesse a fait pour l'implantation de son commerce en 2007. [ 14 ] Le Tribunal estime qu'il y a lieu d'imposer à la défenderesse de supporter une indemnité raisonnable de relocation équivalente à trois mois de loyer (3 x 1 241,63$) soit 3 724,89$ pour les mois de juillet, août et septembre 2008. [ 15 ] Quant aux frais de 4 286,65$ réclamés par le demandeur Albarian, le Tribunal doit rejeter cette

partie de la réclamation pour trois motifs:

a) D'abord, le demandeur Albarian n'a produit aucune pièce justificative afin de permettre au Tribunal de contrôler la justesse de cette réclamation (factures d'assurance, de déneigement, de taxes municipales et scolaires).

b) Ensuite, la clause de bail sur laquelle le demandeur fonde cette réclamation n'est pas suffisamment claire et ne précise pas le nombre de locataires qui doivent se partager ces frais.

c) Jamais en cours de bail, le demandeur n'a-t-il réclamé cette cote de frais à la défenderesse, son premier état de compte datant du 14 mai 2009, soit plus de onze mois après le départ de la défenderesse Asselin Mécanique Industrielle Inc.

[ 16 ] Quant au dépôt de 1 100,00$ effectué par le locataire Asselin Mécanique Industrielle Inc. au début du bail, le demandeur n'a pas convaincu le Tribunal qu'il avait déduit cette somme du loyer et en conséquence, elle devra être déduite de la somme imposée de 3 724,89$ afin d'éviter une iniquité ou un double emploi. [ 17 ] La défenderesse est donc condamnée à payer au demandeur la somme de 2 624,89$ (3 724,89$ - 1 100,00$).

LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 18 ] La défenderesse réclame du demandeur une somme de 7 000,00$ pour les dommages-intérêts causés par son déménagement à Les Cèdres ainsi que pour les nombreux ennuis et inconvénients causés par les difficultés d'accès à son local commercial (#106) pendant son occupation des lieux. [ 19 ] Le Tribunal a déjà conclu que dès le 1 er avril 2008, la défenderesse avait décidé de quitter les lieux loués du demandeur. [ 20 ] Aucune mise en demeure formelle de libérer le passage et de donner accès aux locataires n'a été adressée au demandeur ou à son entreprise (co-locataire) V.R.

Dépôt. [ 21 ] Aucun autre locataire de l'immeuble n'est également venu faire état au Tribunal de ces difficultés d'accès. [ 22 ] Quant au propriétaire des lieux, Joël Albarian, il a fait état qu'à quelques occasions, pour quelques minutes seulement, une roulotte en transit peut avoir bloqué le chemin mais qu'il s'agissait d'une situation très temporaire et occasionnelle. [ 23 ] Les photos produites par la demanderesse sont toutes datées du printemps 2008, après que la défenderesse ait déjà décidé de quitter les lieux. [ 24 ] L'examen

sommaire de ces photos permet d'apercevoir qu'il ne s'agissait pas d'obstruction complète du passage mais seulement partielle et qu'un véhicule pouvait, sur plusieurs photos, tout simplement contourner le véhicule récréatif sur place. [ 25 ] De plus, le Tribunal estime que la défenderesse savait, lors de la signature du bail, qu'il n'y avait qu'un seul accès à son local 106, sans aucune possibilité de demi-tour et que les grands camions auraient à reculer sur une grande distance pour accéder à son local. [ 26 ] Le Tribunal estime que la défenderesse-demanderesse reconventionnelle, Asselin Mécanique Industrielle Inc., n'a pas fait la preuve des dommages qu'elle réclame selon l'

article 2803 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.» [ 27 ] La défenderesse a toutefois produit une facture de 407,86$ pour des travaux réalisés sur une clôture appartenant au demandeur Albarian et que ces travaux ont été effectués au moment où le conflit a pris naissance entre les parties, soit le 4 avril 2008 (pièce #7 en Défense). [ 28 ] Le demandeur Albarian n'ayant pas contredit cette facture d'aucune façon, elle est accordée à la défenderesse par le Tribunal. [ 29 ] La demande reconventionnelle est accueillie en

partie et le demandeur-défendeur reconventionnel, Joël Albarian, est condamné à payer à la défenderesse-demanderesse reconventionnelle la somme de 407,86$. [ 30 ] En opérant compensation entre les sommes accordées de part et d'autre, la défenderesse, Asselin Mécanique Industrielle Inc., est condamnée à payer au demandeur la somme de 2 217,03$ (2 624,89$ - 407,86$). [ 31 ] VU que le Tribunal a accueilli en

partie chacune des réclamations, chaque

partie devra supporter ses propres frais, soit 157,00$ pour le demandeur et 279,00$ pour la défenderesse (191,00$ pour la contestation et 88,00$ pour la demande reconventionnelle). PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie la demande du demandeur; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; OPÈRE compensation entre les sommes dues; CONDAMNE la défenderesse, Asselin Mécanique Industrielle Inc., à payer au demandeur Joël Albarian, la somme de 2 217,03$ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de l'assignation du 13 juillet 2009; LE TOUT chaque

partie payant ses propres frais.

__________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. (JM2018) Date d’audience : Le 26 novembre 2010

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.