2022 QCCQ 9024, 2022 QCCQ 9024

Benoît Sansoucy inc. c. Lavoie 2022 QCCQ 9024 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-704982-215 DATE : 30 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOÎT SANSOUCY INC. Demanderesse c.

LOUIS LAVOIE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Louis Lavoie présente un moyen d’irrecevabilité à l’encontre de l’action intentée contre lui par Benoît Sansoucy inc. [ 2 ] Il allègue d’abord que la demanderesse n’a pas l’intérêt juridique pour intenter l’action contre lui. [ 3 ] Il invoque ensuite l’absence de fondement juridique de la demande et sa frivolité.

Le contexte [ 4 ] L’agence immobilière Benoit Sansoucy inc. (« l’Agence ») réclame une commission de courtage immobilier en vertu d’une entente de rétribution datée du 9 février 2018 signée par M. Lavoie et par Benoît Sansoucy, courtier immobilier. [ 5 ] L’Agence affirme que M. Lavoie la prive de cette rétribution en refusant d’honorer son engagement de vendre son immeuble de la rue Maple à Longueuil, contrevenant à une promesse de vente qu’elle a suscitée par son courtier Sansoucy. [ 6 ] M.

Lavoie prétend ne pas devoir la somme réclamée par l’Agence parce que la vente envisagée n'a pas eu lieu et que le promettant acheteur que lui a présenté M. Sansoucy s'est dédit de sa promesse de vente parce qu’il n’a pu obtenir le financement. [ 7 ] L'annulation de la promesse de vente a été confirmée par la transmission le 13 mars 2018 à M. Lavoie d’un formulaire d'annulation signé par l’acheteur. [ 8 ] M. Lavoie affirme avoir choisi de ne pas donner suite à ce qu’il estime être une offre distincte que lui présente le courtier Sansoucy et dont les conditions ne lui conviennent pas. [ 9 ] L’Agence affirme que M.

Lavoie aurait plutôt convenu de remplacer la promesse d’achat par une autre presque identique présentée par une personne liée au premier acheteur. Cette modification a été précédée d'ententes sur des modifications mineures des modalités de la promesse et ce remplacement visait à régler un simple problème administratif. [ 10 ] L’Agence soutient que M. Lavoie avait accepté toutes les conditions de la seconde proposition et convenu de signer les documents qui le confirmaient.

Il savait que le formulaire d’annulation lui était transmis en considération de son engagement ferme de signer la nouvelle promesse. [ 11 ] L’Agence reconnaît qu’elle ne détient pas un contrat de courtage immobilier général mais bénéficie plutôt d’une entente de rétribution liée à la réalisation d’une promesse de vente spécifique ou de la nouvelle offre d'achat qui, à son avis, la remplace à tous égards du consentement des parties. Analyse et décision I. L’Agence a-t-elle l’intérêt juridique suffisant pour intenter la présente action? [ 12 ] Le Code de procédure civile du Québec (« C.p.c. ») stipule que toute

partie qui institue une procédure en justice doit avoir un

intérêt suffisant pour le faire [1] . [ 13 ] Dans la présente affaire, l’Agence réclame à M. Lavoie le montant de la rétribution convenue dans l’entente à cet effet signée le 9 février 2018. [ 14 ] M. Lavoie soutient que l’entente de rétribution identifie seulement le courtier immobilier Sansoucy et stipule que la rétribution sera versée à ce dernier. [ 15 ] M. Benoît Sansoucy n’a jamais indiqué qu'il exerçait par l’entremise d’une société par actions, et nulle

part il n’est représenté à M. Lavoie que M. Sansoucy agit pour une agence. Par conséquent, puisque la

partie demanderesse n’est pas

partie à l’entente de rétribution, elle n’a aucun droit sur celle-ci et l’action doit être rejetée puisqu’elle n’a pas l’intérêt juridique suffisant pour l’intenter. [ 16 ] Le Tribunal ne peut souscrire à ces prétentions. Voici pourquoi. [ 17 ] Il apparaît du témoignage de M.

Sansoucy à l’audience et du courriel adressé par l’OACIQ du 30 novembre 2021 [2] que le courtier Sansoucy agit en 2018 pour l’agence immobilière Benoît Sansoucy inc. [ 18 ] Tel qu'il appert de l’État de renseignements du Registre des entreprises (« le REQ »), cette société est immatriculée le 17 novembre 2014, et est connue d’abord sous le nom de 9313-1357 Québec inc. jusqu’au 20 février 2020, date à laquelle elle modifie ses statuts pour changer de nom et devient Benoît Sansoucy inc. [3] . [ 19 ] Depuis 2015, la société 9313-1357 Québec inc., devenue depuis Benoît Sansoucy inc., utilise le nom Benoît Sansoucy . [ 20 ] S’il est vrai que l’entente de rémunération ne mentionne que le nom du courtier immobilier Benoît Sansoucy, il apparaît de la promesse d’achat soumise par M.

Sansoucy à M. Lavoie le 9 février 2018 que le courtier Benoît Sansoucy représente l’agence Benoît Sansoucy. Tel que vu précédemment, il s’agit du nom sous lequel opère l’agence 9313-1357 Québec inc. à cette date, dont le nom est modifié le 20 février 2020 pour devenir Benoît Sansoucy inc. [ 21 ] Les articles 11 et 22.6 de la

Loi sur le courtage immobilier [4] stipulent ce qui suit : « 11. Le titulaire de permis de courtier qui agit pour une agence ne peut, en même temps, agir pour une autre ou travailler à son propre compte. Il doit, lorsqu’il agit pour une agence, se présenter comme tel au public. 22.6. La rétribution relative aux services qu’un titulaire de permis de courtier rend alors qu’il exerce ses activités au sein d’une société par actions appartient à cette société. » [ 22 ] La créance en cause dans la présente affaire en vertu de l’entente de rétribution appartient à l’Agence et non au courtier Benoît Sansoucy [5] .

En 2018, l’Agence portait le nom de 9313-1357 Québec inc. [ 23 ] Il n’y a aucune cession de créance, l’Agence, personne morale, n’a que modifié son nom. C’est à bon droit qu’elle se porte

partie demanderesse dans la présente affaire pour recouvrer le montant prévu à l’entente de rétribution. L’intérêt de la demanderesse Benoît Sansoucy inc. paraît donc suffisant. [ 24 ] M. Lavoie pourra par ailleurs soumettre au juge qui entendra la cause au mérite tous les autres arguments relatifs au fait que le courtier Benoît Sansoucy n’aurait pas respecté les dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier et sa réglementation, comme il le soutient dans la dénonciation écrite du présent moyen d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt de qualité. [ 25 ] En effet, d’autres questions soulevées par M. Lavoie peuvent faire l’objet d’une preuve et d’une étude plus approfondie à la lumière de la preuve, le moyen d’irrecevabilité devant être apprécié à la face même du dossier, soit ici les procédures et les pièces produites par les parties. [ 26 ] Ce premier moyen d’irrecevabilité est donc rejeté. II.

La demande introductive d’instance est-elle dénuée de fondement et frivole au point où cela justifie son rejet à ce stade préliminaire? [ 27 ] Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice est abusive [6] . L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice manifestement mal fondée ou frivole [7] . Il s’agit ici de demandes vouées à l’échec [8] . [ 28 ] Si le Tribunal conclut que l’action est abusive, il peut la rejeter au stade préliminaire. [ 29 ] Dans le jugement Azimut Promoteur immobilier inc. c.

Gauthier et al [9] , la juge Chantal Chatelain, J.C.S., résume ainsi les critères pour faire droit à une déclaration d’abus en vertu de l’article 51 C.p.c. : «

a) en présence d’un recours nécessairement voué à l’échec ou qui ne présente aucune chance raisonnable de succès, le Tribunal peut déclarer le recours abusif et rejeter le recours au stade préliminaire;

b) lorsqu’un abus est

sommairement établi, il y a renversement du fardeau de la preuve et il appartient à la

partie qui a introduit l’acte de procédure attaqué de démontrer prima facie que sa procédure se justifie en droit;

c) le Tribunal doit faire montre de prudence et ne rejeter une action que si un examen méticuleux du dossier le mène à conclure que le recours est abusif ;

d) dans le cadre de son examen, le Tribunal peut utiliser l’ensemble du dossier, incluant les procédures, les pièces des deux parties et les interrogatoires;

e) le Tribunal n’a pas à apprécier le degré de difficulté qu’aura le demandeur à prouver ses allégations lors de l’audition au fond ;

f) le Tribunal peut conclure à l’abus sans égard à l'intention d'abuser et il n'est pas requis de démontrer la malveillance ou la mauvaise foi de l’auteur de l’abus;

g) un acte de procédure intenté de façon téméraire peut constituer un abus;

h) avant de rejeter un recours au stade préliminaire, le cas doit être clair et tout doute joue en faveur du maintien de la poursuite jusqu’à ce qu’un juge se prononce au fond ; et

i) si la situation est claire, le Tribunal doit statuer sans reporter inutilement l’analyse de la problématique à une étape judiciaire ultérieure. (Le Tribunal souligne) » [ 30 ] La Cour d’appel a rappelé à de multiples reprises que les tribunaux doivent faire preuve de prudence avant de rejeter un recours pour ce motif. Dans l’arrêt Brazil c. Boileau [10] , la Cour se prononce ainsi : « [9] La Cour a rappelé à plus d’une reprise la prudence dont doivent faire preuve les tribunaux avant de rejeter un recours « abusif » au motif qu’il serait manifestement mal fondé, et ce, particulièrement lorsqu’ils ne disposent que d’une preuve

sommaire, alors que le juge du fond serait mieux placé pour trancher une question à la lumière de l’ensemble de la preuve déposée. [10] Le rejet s’impose uniquement lorsque « la

partie interrogée n'a manifestement pas de cause à faire valoir », c’est-à-dire lorsque la démonstration est faite « d’une absence de toute chance raisonnable de succès » de son recours . Il doit être « patent, sans qu’une preuve élaborée soit administrée, que la demande en justice ou l’acte de procédure est abusif ou paraît l’être ».

Autrement, le tribunal doit « éviter de mettre fin prématurément à un procès, considérant les graves conséquences qui découlent du rejet d’une action, sans que la demande ne soit examinée au mérite ». [ 11] Les termes utilisés dans ces extraits sont lourds de sens : la peine capitale est réservée aux procédures qui constituent des abus flagrants et patents.

Tout doute doit jouer en faveur de l’auteur de la procédure . (Le Tribunal souligne) » [ 31 ] Dans l’arrêt Biron c. 150 Marchand Holdings inc. [11] , la Cour précise ce qui suit quant à la norme requise pour conclure à un abus de procédure : « [126] L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice . Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre

partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la

partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui. Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée . (Le Tribunal souligne) » [ 32 ] M.

Lavoie soutient que l’action de l’Agence est manifestement mal fondée et frivole parce que l’entente de rétribution [12] sur laquelle cette demande repose n’est relative qu’à l’achat projeté de l’immeuble de la rue Maple par la compagnie 9209-4952 Québec inc. [ 33 ] Cette compagnie présente par l’entremise du courtier Benoît Sansoucy une promesse d’achat portant le numéro PAG28096 [13] , laquelle est annulée le 13 mars 2018 par le promettant acheteur en vertu du formulaire de modification MO62599 [14] , mettant fin à l’entente de rétribution de ce fait, selon M.

Lavoie. [ 34 ] Il soutient que vu l’absence d’une nouvelle entente de rétribution et d’une nouvelle promesse d’achat acceptée, la demande n’a aucune chance de succès et est vouée à l’échec. Il ajoute qu’elle ne repose sur aucun élément pouvant, à sa face même, démontrer une quelconque chance de succès. [ 35 ] Le Tribunal ne peut retenir ces prétentions. [ 36 ] Certes, la demande introductive d’instance écrite au dossier élabore peu sur le déroulement des faits entre les parties, et les arguments soulevés en Défense de même que dans la demande en irrecevabilité permettent à M. Lavoie de soutenir

sommairement que l’action est manifestement mal fondée. [ 37 ] Cependant, les représentations de M. Sansoucy à l’audience, en tant que représentant de l’Agence, de même que les pièces produites au dossier par la demanderesse démontrent prima facie que la demande peut se justifier en droit. [ 38 ] Ainsi, les échanges de courriels entre M. Lavoie et M. Sansoucy entre le 9 février 2018 et le 14 mars suivant [15] laissent voir qu’à prime abord, même après l’annulation de la promesse d’achat le 9 mars 2018, les échanges se poursuivent entre les parties, M.

Lavoie poursuivant la démarche entamée suite à la signature de l’entente de rétribution et la promesse d’achat présentée par M. Sansoucy, même après son annulation. [ 39 ] Certes, l’Agence aura à faire la preuve de ce qu’elle avance, notamment les ententes alléguées à l’effet que M.

Lavoie avait accepté toutes les conditions de la seconde proposition et avait convenu de signer les documents qui le confirmaient. [ 40 ] Tel que la jurisprudence l’enseigne, le Tribunal n’a pas à évaluer à ce stade le degré de difficulté qu’aura l’Agence à prouver ses allégations lors de l’audition au fond. [ 41 ] Vu ce qui précède, ce deuxième moyen d’irrecevabilité est rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 42 ] REJETTE la demande d’irrecevabilité du défendeur; [ 43 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.