2020 QCCQ 7992, 2020 QCCQ 7992

9379-4659 Québec inc. c. Succession de Lefebvre 2020 QCCQ 7992 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-019879-202 DATE : 6 octobre 2020 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q _____________________________________________________________________ 9379-4659 Québec Inc.

Partie demanderesse c. SUCCESSION DE FEU ANDRÉ LEFEBVRE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Lors de la cour de pratique, la demanderesse présente une demande d’ordonnance de sauvegarde. Les parties ont accepté à la suggestion du tribunal, compte tenu de la règle de la proportionnalité, de procéder immédiatement au fond du litige. [ 2 ] La demanderesse demande à la

partie défenderesse de se présenter au bureau du notaire pour signer une quittance instance d’un acte hypothèque découlant d’un solde de prix de vente, moyennant le paiement du capital et des intérêts. [ 3 ] De son côté, la défenderesse exige le paiement, outre le capital et les intérêts courus, des honoraires extrajudiciaires et des frais de conservation suite à l’abandon de l’immeuble par Madame St-Louis. [ 4 ] Madame St-Louis a acquis l’immeuble de feu André Lefebvre par déclaration de transmission de propriété et a abandonné l’immeuble. Finalement, elle a vendu l’immeuble à la

partie demanderesse. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Est-ce que la demanderesse est en droit d’exiger à la défenderesse de signer la quittance de l’hypothèque du solde du prix de vente ou la radiation de cette hypothèque en payant seulement le solde en capital et les intérêts courus ? [ 6 ] Est-ce que la défenderesse était en droit d’exiger des honoraires extrajudiciaires et d’exiger le paiement des frais de conservation? [ 7 ] Est-ce qu’il y a abus de droit ou de procédures de la part de la défenderesse donnant droit à la demanderesse de réclamer les honoraires extrajudiciaires de ses procureurs?

CONTEXTE FACTUEL [ 8 ] Le 27 octobre 2015, la défenderesse a vendu l’immeuble situé au [...], Notre-Dame-du-Laus, Québec, à Monsieur Jean-Marc Poirier pour la somme de 25 000 $. Monsieur Poirier a déboursé la somme de 4 154,72 $ laissant un solde de 20 845,28 $ garanti par une hypothèque en faveur de la défenderesse.

L’acte de vente et l’hypothèque prévoyaient une hypothèque additionnelle dont la clause apparaît à la page 5 de l’acte qui se lit comme suit : HYPOTHÈQUE ADDITIONNELLE Par ailleurs pour assurer le paiement de toute somme d’argent non garanti par hypothèque et notamment les intérêts échus au-delà de trois (3) années plus l’année courante, les intérêts, ainsi que les autres sont aussi revendant pour la protection de sa créance, tel que, 5 stations, assurance et autres accessoires, 1 hypothèque additionnelle équivalente à vingt pour cent (20 %) du solde dû au vendeur est aussi créée sur l’immeuble vendu par l’acquéreur au profit du vendeur. [ 9 ] Le 7 mai 2020, la défenderesse a fait signifier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire à Nathalie St-Louis, qui avait acquis l’immeuble de feu Jean-Marc Poirier par déclaration de transmission de propriété (en décembre 2019), pour défaut d’assurer l’immeuble, de payer les taxes municipales, scolaires et les versements mensuels et pour finir, de garder l’immeuble en bon état de fonctionnement.

Le préavis n’a pas été publié à cause d’une erreur dans la désignation de l’immeuble. [ 10 ] Le 23 juillet 2020, un acte de vente est intervenu entre madame St-Louis et la demanderesse. Le notaire instrumentant a

demandé à la défenderesse le solde de l’hypothèque pour obtenir quittance. [ 11 ] La défenderesse a exigé le paiement, outre du capital et des intérêts, des honoraires extrajudiciaires et des frais de conservation de l’immeuble suite à l’abandon de l’immeuble par Madame St-Louis Louis.

Le Tribunal reproduit le compte que la défenderesse a envoyé au notaire instrumentant : DATE RAISON MONTANT Début Novembre Réparation porte brisée 20$ Transport et déplacement 20$ 40,00$ 25 février 2020 Entretien devanture de la maison-verglas 150,00 $ 3 mars 2020 Fait ouvrir la cour pour accès au pompier - la cour n'avait pas été ouverte de l'hiver ??

Mai 2020 Maison abandonnée - porte ouverte (2 poignées + ouvrage 75$ et transport 20$) 95,00 $ Installation de l'eau (location de pinces 15$ + matériaux 25$ + ouvrage 60$) 100,00 $ Taxes municipales 133,00$ Hydro 47,00 $ Frais de dédommagements (Mme Sylvie Cloutier-perte de salaire 3 h à 15$ de l'heure) + transport 30$ 75,00 $ Frais d'avocats 2 521,18 $ Frais de timbres postaux 30,00 $ Frais de transport 30,00 $ Créance impayée (capital) 5 151,39 $ Intérêts 206,64$ TOTAL 8 579,21 $ [ 12 ] Le 6 août 2020, les procureurs de la demanderesse, par courriel, ont exposé au procureur de la défenderesse qu’il allait à l’encontre de l’ordre public et du Code civil du Québec d’exiger des honoraires extrajudiciaires en matière de recouvrement hypothécaire et notamment, pour obtenir la quittance de l’hypothèque.

Ces derniers ont offert, outre le solde en capital et les intérêts courus, d’ajouter un montant de 500 $, sans reconnaissance de responsabilité, afin d’acquitter les frais de conservation et les frais de facture de taxes municipales qui, selon les procureurs de la défenderesse, était impayé et s’élevant à la somme de 133 $. [ 13 ] Le 10 août 2020, par courriel, les procureurs de la défenderesse ont écrit au procureur de la demanderesse pour les informer que leur cliente était prête à signer la quittance moyennant le paiement du capital, des intérêts courus, d’une indemnité additionnelle de 20 % de la créance initiale, s’élevant à la somme de 4 169,05 $ et les frais d’huissier pour la signification du préavis d’exercice et les frais engagés pour la conservation de l’immeuble montant de 460 $. [ 14 ] Lors de l’audition les procureurs de la défenderesse se disent satisfait du paiement capital (5 151,39 $) et des intérêts (206,64$), mentionnés dans le tableau, abandonne les honoraires extrajudiciaires, de transport, de frais d’installation de l’eau, les taxes municipales qui avait été payé par madame St-Louis et limite les frais de conservation au frais suivant : DATE RAISON MONTANT Début Novembre Réparation porte brisée 20$ 20,00$ 25 février 2020 Entretien devanture de la maison-verglas 150,00 $ Mai 2020 Maison abandonnée - porte ouverte (2 poignées + ouvrage 75$ et transport 20$) 95,00 $ Hydro 47,00 $ TOTAL 312,00 $ [ 15 ] La demanderesse réclame les honoraires extrajudiciaires de ses avocats s’élevant à la somme de 5 280,90 $ apparaissant à une facture des procureurs datée du 29 septembre 2020 pour abus de droit fondée sur une interprétation erronée de la clause d’hypothèque additionnelle.

ANALYSE Fardeau de preuve [ 16 ] Concernant, le fardeau de preuve, le législateur a prévu que celui qui veut faire valoir un droit, doit le démontrer selon la balance des probabilités (2803 et 2804 Code civil du Québec ( C.c.Q. ).

Honoraires extrajudiciaires de l’avocat pour obtenir quittance [ 17 ] Le législateur a écrit des règles spécifiques concernant les priorités et les hypothèques dans le livre sixième du Code civil du Québec , notamment les articles 2667 , 2761 et 2762 qui mentionnent clairement: - que l'hypothèque garantit le capital, les intérêts qu'il produit et les frais légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé , mais pas les honoraires pour les services professionnels (2667C.c.Q.); - que le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente et, dans l’un ou l’autre cas, en payant les frais engagés et que le débiteur peut exercer ce droit jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu ou, si le droit exercé est la prise de possession, à tout moment (2761 C.c.Q. ); - que le créancier qui a donné un préavis d’exercice du droit hypothécaire n’a droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

Aussi cet

article prévoit expressément, à l’alinéa deux, que nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires dus par le créancier pour les services professionnels requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par hypothèque pour conserver le bien grevé (2762 C.c.Q. ) [1] ; - Les frais de conservation comprennent les dépenses nécessaires à l'entretien et la préservation de l'immeuble qui permettent d'en maintenir la valeur économique et marchande tels les frais de réparation, de supervision et d'administration [2] . [ 18 ] Le Tribunal conclut que la créance pour honoraires extrajudiciaires de l’avocat ne donne pas de garantie hypothécaire et que le créancier ne peut pas exiger paiement de ces horaires pour donner quittance ou main levée.

En conséquence, la position de la défenderesse sur cette créance était mal fondée en août 2020. Le Tribunal traitera des conséquences de cette position ultérieurement. Frais de conservation ou frais engagés [ 19 ] Contrairement à la position de la demanderesse, le Tribunal estime que le créancier peut faire des dépenses nécessaires à l'entretien et la préservation de l'immeuble, de nature conservatoire, sans ordonnance du Tribunal. Il se fonde sur les articles du Code civil du Québec précités, sur la décision précitée à la note 2 et les articles portant sur la gestion d’affaires : 1482.

Il y a gestion d’affaires lorsqu’une personne, le gérant, de façon spontanée et sans y être obligée, entreprend volontairement et opportunément de gérer l’affaire d’une autre personne, le géré, hors la connaissance de celle-ci ou à sa connaissance si elle n’était pas elle-même en mesure de désigner un mandataire ou d’y pourvoir de toute autre manière. (…) 1486.

Le géré doit, lorsque les conditions de la gestion d’affaires sont réunies et même si le résultat recherché n’a pas été atteint, rembourser au gérant les dépenses nécessaires ou utiles faites par celui-ci et l’indemniser pour le préjudice qu’il a subi en raison de sa gestion et qui n’est pas dû à sa faute. Il doit aussi remplir les engagements nécessaires ou utiles qui ont été contractés, en son nom ou à son bénéfice, par le gérant envers des tiers. 1487.

L’utilité ou la nécessité des dépenses faites par le gérant et des obligations qu’il a contractées s’apprécie au moment où elles ont été faites ou contractées. [ 20 ] Aussi, la jurisprudence sur la gestion d’affaires est à l’effet que les frais auxquels le géré est tenu sont ceux qui sont indispensables à la conservation de son bien et qui lui ont bénéficié [3] et le gérant a droit d’être remboursé des dépenses nécessaires ou utiles encourues dans le cadre de sa gestion. [ 21 ] Le Tribunal conclut que les frais de conservation de 312,00 $, apparaissant dans le tableau ci-haut, constituent des frais engagés que la défenderesse est en droit de réclamer en sus du capital et des intérêts courus.

Abus de droit [ 22 ] La Cour d’appel dans l’Arrêt Viel [4] a déterminé quand une

partie peut réclamer de l’autre

partie des honoraires extrajudiciaires. La règle veut qu’une

partie ne puisse être compensée des honoraires payés à son avocat pour faire valoir ses droits, sauf dans deux situations :

- 1. l’abus de droit sur le fond du litige : il intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires et il se produit au moment de la faute. La

partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi. - 2. l’abus du droit d’ester en justice : il apparaît à l’occasion d’un recours judiciaire lorsque la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense lorsqu’une

partie de mauvaise foi multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire. [ 23 ] La Cour d’appel ajoute que peu importe qu’il y ait abus ou non sur le fond, une

partie qui abuse de son droit d’ester en justice causera un dommage à la

partie adverse qui, pour combattre cet abus paie inutilement des honoraires judiciaires à son avocat.

Dans ce cas, il existera un véritable lien de causalité entre la faute et le dommage. [ 24 ] Le Tribunal conclut que l’offre de la demanderesse contenue dans le courriel du 6 août 2020 de payer le capital, les intérêts courus et des frais de conservation de 500,00 $, sans admission, pour obtenir la quittance de l’hypothèque était raisonnable et comblait plus que ce de la défenderesse pouvait s’attendre à recevoir. [ 25 ] Le Tribunal estime que la position de la défenderesse après la réception de ce courriel allait à l’encontre de l’ordre public, du Code civil du Québec et de la jurisprudence en exigeant des honoraires extrajudiciaires en matière de recouvrement hypothécaire.

Cette position démontre que nous nous retrouvons dans la première situation de l’arrêt Viel, l’abus de droit sur le fond du litige. La position de la défenderesse ne tient pas. Elle va à l’encontre des articles du Code civil du Québec déjà traités qui sont de surplus d’ordre public. La conduite de la défenderesse devient répréhensible, outrageante, abusive et de mauvaise foi.

Il y a un lien de causalité entre la faute (position intenable et abusive) et le préjudice que constituent les honoraires extrajudiciaires par l’institution de la présente demande jusqu’au procès. [ 26 ] Le Tribunal estime que la défenderesse est responsable des honoraires des procureurs de la demanderesse à partir du 10 août 2020. Le Tribunal a additionné le temps à partir de cette date jusqu’après le procès et arrive à une somme de 16,18 heures multipliée par un tarif horaire de 200 $ de l’heure qui donne un total de 3 111 $ en honoraire extrajudiciaires.

Le temps et le tarif horaire sont raisonnables au sens des critères établis dans l’arrêt Al Van Houtte ltée c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. [5] . [ 27 ] Aussi, les déboursés extrajudiciaires de 1,00 $ pour la recherche au registre foncier sont raisonnables. Le total des honoraires et déboursés extrajudiciaires s’élève à la somme de 3 112,00 $. Le Tribunal ajoute les taxes à cette somme : TPS: 155,60 $ et la TVQ : 310,42 $.

Le tout forme un total de 3 578,02 $. [ 28 ] Toutefois, les frais d’ouverture du dossier doivent être assumés par la demanderesse tout comme les honoraires extrajudiciaires avant le 10 août 2020. [ 29 ] Les honoraires et les déboursés judiciaires feront parties des frais de justice et n’ont pas à être déterminé par le Tribunal.

Compensation [ 30 ] Les parties sont d’accord qu’en date du 6 août 2020, le capital s’élevait au montant de : 5 151,39 $ et les intérêts courus s’élevaient au montant 206,64$. [ 31 ] Le Tribunal a déterminé que la défenderesse était en droit de réclamer les frais engagés ou de conservation au montant de 312,00 $. [ 32 ] La somme de ces montants s’élève à 5 670,03 $. [ 33 ] Aussi, le Tribunal a déterminé que la demanderesse est en droit de réclamer les honoraires et déboursés extrajudiciaires s’élevant au montant de 3 578,02 $ incluant les taxes.

Le Tribunal opère compensation entre les parties et établit que le solde dû à la défenderesse pour la quittance de son hypothèque s’élève au montant de 2 092,01 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLARE bonne et valable l’offre et consignation faite par la demanderesse; DÉCLARE que le capital s’élève au montant de : 5 151,39 $ et les intérêts courus s’élèvent au montant 206,64$; DÉCLARE que la défenderesse est en droit de réclamer les frais engagés ou de conservation au montant de 312,00 $; DÉCLARE que la défenderesse est en droit de recevoir la somme totale de 5 670,03 $; DÉCLARE que la demanderesse est en droit de réclamer les honoraires et déboursés extrajudiciaires s’élevant au montant de 3 578,02 $ incluant les taxes; OPÈRE COMPENSATION entre les parties et établit le solde dû à la défenderesse pour la quittance de son hypothèque s’élève au montant de 2 092,01 $; ORDONNE à la défenderesse de se présenter aux bureaux de l’étude notariale Génier & Forget et Forget Inc. et d’y signer l’acte de quittance préparée par le Notaire Jérôme Hubert, pièce P-8 dans les cinq (5) jours du jugement à intervenir en contrepartie de ce montant de 2 092,01 $ ;

ET À DÉFAUT par la défenderesse de s’exécuter dans le délai imparti, ORDONNE à l’officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Labelle de procéder à la radiation de l’hypothèque publiée le 29 octobre 2015 sous le numéro 21 929 501 sur l’immeuble ci-après décrit : Désignation Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...] ([...]) du "CADASTRE DU QUÉBEC", dans la circonscription foncière de Labelle. Avec bâtisses y dessus érigées, circonstances et dépendances, portant le numéro civique [...], Notre-Dame-du-Laus, province de Québec, [...] .

Avec et sujet à toutes les servitudes actives et passives, apparentes et non apparentes, affectant ou pouvant affecter ledit immeuble. ORDONNE aux bureaux de l’étude notariale Génier & Forget et Forget Inc. de transmettre à la défenderesse la contrepartie de montant de 2 092,01 $ sur publication de la quittance d’hypothèque; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q Date d’audience : 29 septembre 2020