2021 QCCQ 9290, 2021 QCCQ 9290

Syndicat des copropriétaires du Château Corot c. Matern 2021 QCCQ 9290 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-708881-190 DATE : 29 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU COROT

Partie demanderesse c. MATERN GABRIELLE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, Syndicat des copropriétaires du Château Corot (Château Corot) réclame de la

partie défenderesse, Gabrielle Matern (Mme Matern) la somme de 3 994.48 $ après modification, représentant sa part des charges communes, charges administratives et pénalités impayées. [ 2 ] Mme Matern est propriétaire d’une unité condominium sise au 248 Corot, Montréal, unité 312, ceci depuis le 13 janvier 2015 [1] . [ 3 ] Château Corot soutient que Mme Matern doit à cette date plus de 3 994.48$ représentant sa part des charges communes de même que pénalités, suite à la location de son unité contrairement aux termes de la Déclaration de copropriété et du Guide du résident [2] . [ 4 ] Tel qu’il appert, de la Déclaration de copropriété reçue par Me Louis Drazin, notaire, le 25 juin 1981 [3] , une copropriétaire n’est pas autorisée à louer sa

partie exclusive à moins qu’un honoraire non remboursable soit payé : « 6.15 LOCATION DE PARTIES EXCLUSIVES Un copropriétaire ne sera pas autorisé à louer sa

partie exclusive à moins qu’il n’ait obtenu le consentement de la majorité des administrateurs, lequel consentement ne pourra être refusé sans motif raisonnable. En ce qui concerne une

partie exclusive (unité de logement) un honoraire non remboursable de cent dollars ($100.00) ($300.00) payable au Projet sera chargé pour chaque demande d’approbation soumise aux administrateurs.» [Reproduction intégrale] [ 5 ] On constate à la lecture de la version française de la Déclaration de copropriétaire que le chiffre 100 fut biffé et une mention manuscrite de la somme de 300.00 fut ajoutée, et ceci, sans explication aucune [4] . [ 6 ] Le Guide du résident [5] du Château Corot daté de septembre 2016 contient les mentions suivantes: « 6.3 Tout copropriétaire qui ne réside pas dans l’immeuble aura à payer chaque année un montant additionnel de cinq cents dollars (500.00$) [

Annexe V ] qui sont rajoutés à ses frais de copropriété. 7.2 Tout copropriétaire qui désire louer son unité de condo doit, au préalable, obtenir l’autorisation du CA et, dans le cadre de sa démarche, acquitter des frais totalisant cinq cents dollars (500.00$) annuellement pour les frais de ladite demande, et ce, pour chaque nouveau. Au moins dix (10) jours ouvrables avant que son locataire n’emménage dans l’immeuble, le copropriétaire doit aussi remettre un document contenant les renseignements suivants : • Son nom, ses numéros de téléphone, son adresse courriel et l’adresse postale de sa résidence; • Le numéro de son unité de condo;

• Le nom, le numéro de téléphone et l’adresse courriel du locataire; • La durée du bail (minimum un [1] an).

Au moment où il signe le bail, le copropriétaire doit remettre à son locataire un exemplaire du Guide du résident ». [Reproduction intégrale] [ 7 ] Lors de l’assemblée générale annuelle (AGA) des copropriétaires tenue le 26 septembre 2018, ceux-ci adoptent à l’unanimité la résolution du CA du 2 mai 2018 quant à une nouvelle charge de location imposée à compter du 1 er juillet à tout copropriétaire- locateur [6] . [ 8 ] Lors de l’AGA tenue le 24 septembre 2019, les copropriétaires décident de ne pas faire adopter la résolution du CA du 1 er mai 2019 concernant l’augmentation des charges pour les copropriétaires-locateurs, puisqu’elle sera modifiée et présentée en 2020 [7] . [ 9 ] Lors de la réunion du CA tenue le 20 janvier 2020, les administrateurs décident de rétablir le montant annuel comme indiqué dans le manuel du résident, daté de septembre 2016, qui prévoit ce qui suit : «6.3 Tout copropriétaire qui ne réside pas dans l’immeuble aura à payer chaque année un montant additionnel de cinq cents dollars (500.00$) [

Annexe V ] qui sont rajoutés à ses frais de copropriété. 7.2 Tout copropriétaire qui désire louer son unité de condo doit, au préalable, obtenir l’autorisation du CA et, dans le cadre de sa démarche, acquitter des frais totalisant cinq cents dollars (500,00$) annuellement pour les frais de ladite demande, et ce, pour chaque nouveau locataire. […] » [Reproduction intégrale] [ 10 ] La défenderesse, Mme Matern, conteste le bien-fondé de la Demande du Syndicat alléguant que l’amendement de la Déclaration de copropriété quant à une quelconque augmentation des frais d’approbation est illégal, comme il appert de l’index des immeubles.

De plus, les résolutions à cet effet furent adoptées illégalement. Au soutien de ses représentations, elle dépose les jugements suivants : « Syndica t c. Brossard , [2000] J.Q 360 (C.Q.) , citant Carmel c.

Bouthillier , [1988] J.Q. 440 (C.A) ». [ 11 ] Il est important de souligner que la Division des petites créances de la Cour du Québec n’a pas la compétence pour se prononcer sur la légalité des résolutions adaptées par le CA d’une copropriété ou par l’assemblée des copropriétaires, et ceci, en vertu de l’article 34 du Code de procédure civile [8] : « [30] Par sa demande en justice, le Syndicat Phase 4 invite, pour ainsi dire, le Tribunal à réviser les décisions prises par le conseil d’administration du Syndicat Supra, le 6 mai 2015, et l’assemblée générale des copropriétaires des phases 1 à 6, le 27 janvier 2016. [31] L’article 34 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») investit la Cour supérieure du Québec du pouvoir de contrôler judiciairement les actes des personnes morales de droit privé que sont les syndicats de copropriétaires : 34.

La Cour supérieure est investie d’un pouvoir général de contrôle judiciaire sur les tribunaux du Québec autres que la Cour d’appel, sur les organismes publics, sur les personnes morales de droit public ou de droit privé , les sociétés et les associations et les autres groupements sans personnalités juridique. Ce pouvoir ne peut s’exercer dans les cas que la loi exclut ou qu’elle déclare être du ressort exclusif de ces tribunaux, personnes, organismes ou groupements, sauf s’il y a défaut ou excès de compétence.

La cour est saisie au moyen d’un pourvoi en contrôle judiciaire. (Le Tribunal souligne) [32] Seule la Cour supérieure est ainsi habilitée à se prononcer sur la légalité des résolutions adoptées par le conseil d’administration d’une copropriété, d’une part, et l’assemblée générale des copropriétaires, d’autre part. [33] La compétence de la Division des petites créances se limite aux demandes en recouvrement d’une somme d’argent.

Elle n’est pas compétente pour disposer d’« une réclamation monétaire qui nécessite que le tribunal se prononce préalablement sur légalité d’une décision, d’une résolution ou d’un règlement de quelque organisme ou personne morale» 2 .

Le Tribunal considère ne pas avoir compétence pour juger du bien-fondé de la décision prise par le conseil d’administration ou pour se prononcer Sur sa validité. [34] Cette même réserve vaut à l’égard de la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires . [35] Du reste, « il ne revient pas à la Cour du Québec, siégeant en division des petites créances, de se prononcer sur la qualité de la

gestion faite par le Syndicat ». » 3 [Soulignements du Tribunal ; références omises] 2 Roy c. Syndicat des copropriétaires condo 145 Mont-Marie , 2013 QCCQ 815 , par. 18 . 3 Cité dans Gagnon c. Desjardins , 2021 QCCQ 2330 , par. 15 . La jurisprudence est abondante à cet effet. Voir par exemple : Simoneau c. Syndicat de copropriété 35, chemin des Îles-Yale , 2020 QCCQ 10375 . [Reproduction intégrale] [ 12 ] Seule la Cour supérieure est habilitée à se prononcer sur cette question.

Donc la compétence de la Division des petites créances se limite aux demandes en recouvrement d’une somme d’argent. [ 13 ] Dans ce dossier le Tribunal n’a pas à se pencher si la résolution du CA du 20 janvier 2020 est légale mais bien si la réclamation du Syndicat est bien-fondé considérant les circonstances. [ 14 ] En vigueur le 1 er janvier 1994, l’

article 1052 du Code civil du Québec dispose qu’une Déclaration de copropriété comprend : « l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions [9] ». [ 15 ] L’acte constitutif de copropriété prévoit : - la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes; - la valeur relative de chaque fraction et la méthode suivie pour l’établir; - la quote-part des charges communes; - le nombre e voix attachées à chaque fraction; - les pouvoirs et devoirs du CA et de l’assemblée des copropriétaires; - toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration ce copropriété. [10] [ 16 ] Le règlement de l’immeuble quant à lui contient: - Les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes ; - les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriétaire ; - la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. [ 17 ] Les règles ne sont pas les mêmes tant au niveau de la majorité requise en assemblée pour procéder à la modification de la Déclaration de copropriété, la forme de l’acte et de sa publication: art. 1096 - 1098 , 1059 et 1060 du Code civil du Québec [11] . [ 18 ] En fait, la modification du règlement de l’immeuble ou la correction d’une erreur matérielle dans la Déclaration de copropriété relève de l’assemblée des copropriétaires et nécessitent la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée [12] .

La décision de modifier l’acte constitutif de la copropriété nécessite les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés [13] . [ 19 ] Quant aux charges de location dues au CA qui sont prévues au règlement de l’immeuble, les modalités du droit sont prévues aux articles 947 et 1063 C.c.Q. : 947. La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. 1063 . Chaque copropriétaire dispose de sa fraction ; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. [ 20 ] L’

article 1056 C.c.Q. énonce les limites à la restriction aux droits des copropriétaires que peut contenir la Déclaration de copropriété : 1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la

destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. [ 21 ] Puisque le louage est un des attributs du droit [14] , la clause 6.15 de la déclaration de copropriété fait

partie du Règlement de l’immeuble. Également, un amendement quant aux charges de location n’affecte pas la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation donc cette clause ne peut être considérée comme faisant

partie intégrante de l’acte consécutif. Conséquemment, seul un vote de la majorité des voix est nécessaire. [ 22 ] Évidemment, la modification manuscrite apportée au montant des frais d’approbation, de 100.00$ à 300.00$ n’est pas opposable aux copropriétaires.

Celle-ci n’a pas fait l’objet d’un amendement à l’index des immeubles ni d’une résolution de l’assemblée des copropriétaires visant à modifier le règlement de l’immeuble, du moins avant le 26 septembre 2018 [15] . [ 23 ] Les modifications au règlement de l’immeuble doivent être consignées dans un procès-verbal ou dans une résolution écrite. [ 24 ] Le syndicat de copropriété est administré et agit par ses organes soit : «le conseil administration (CA) et l’assemblée des copropriétaires » [16] . [ 25 ] C’est l’

article 335 C.c.Q. qui décrit les pouvoirs du CA soient ceux de gestion du syndicat de copropriété [17] : 335 . Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin ; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l’assemblée qui suit. [ 26 ] Les pouvoirs et devoirs du CA et de l’assemblée des copropriétaires respectivement sont définis dans l’acte constitutif de copropriété énoncés à l’

article 1053 C.c.Q. [ 27 ] Les conditions de la charge du CA sont prévues dans le règlement de l’immeuble, articles 1054 et 1084 C.c.Q. [ 28 ] Le Tribunal à la lecture de la Déclaration de copropriété, constate que le pouvoir du CA ne comprend pas celui de voter des modifications aux charges de location : « 11.2 POUVOIRS ET DEVOIRS DES ADMINISTRATEURS Les administrateurs sont chargés de la conservation de l’immeuble, de l’entretien et de l’administration des parties communes, conformément à leur destination, et de prendre toute mesure d’intérêt commun.

De plus, les administrateurs seront tenus de préparer les budgets et de percevoir les contributions aux dépenses communes en vue de maintenir une stabilité financière et de fournir les services spécifiés par la Loi et la présente Déclaration. Sans limiter la généralité de ce qui précède, les devoirs et pouvoirs des administrateurs comprennent : […] 11.2.12.

Règlements – Adopter des règlements concernant l’opération et l’usage de la propriété sur tout sujet qui devrait être règlement et qui ne l’aurait pas été par les copropriétaires , lesquels règlements demeureront en vigueur jusqu’à ce qu’ils soient révoqués ou amendés par le vote majoritaire des copropriétaires. […] » [ 29 ] Les frais d’approbation de location sont déjà prévus à la clause 7.2 de la Déclaration de copropriété et amendés une première fois à l’unanimité par l’assemblée des copropriétaires lors de l’AGA tenue le 26 septembre 2016. [ 30 ] La décision du CA prise lors de la réunion tenue le 20 janvier 2020 imposant une charge de location de 500.00$ n’a pas effet à l’égard des copropriétaires, seul le montant en vigueur le 1 er juillet 2018 leur étant opposable. [ 31 ] Conséquemment, le Tribunal est d’opinion que la défenderesse, Matern, doit une créance au Syndicat Château Corot équivalente à toute charge annuelle applicable au montant de la location de son unité soit de 100.00$ avant le 1 er juillet 2018 et de 300.00$ à compter de cette date.

CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal est donc d’opinion que la défenderesse, Matern, doit la somme de 1 110.00$ en frais de non résident pour les années 2016 à 2020, soit 100.00 $ pour 2016, 2017, chacun et 300.00$ pour 2018, 2019, et 2020 chacun. De plus, s’ajoute les sommes de 127.04 $ charges communes, 28.00$ pour les frais de câble, le tout totalisant 1 255.40 $ ; CONSIDÉRANT les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec ; CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse a rencontré son fardeau de preuve mais seulement jusqu’à concurrence d’une somme de 1 255.40 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

CONDAMNE la

partie défenderesse, Gabrielle Matern à payer à la

partie demanderesse, Syndicat des copropriétaires du Château Corot la somme de 1 255.40 $ avec intérêts au taux légal, majorée de l’indemnité de l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation de même que les frais de 103 $. _____________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 16 juin 2021