2021 QCCA 740, 2021 QCCA 740

Belvédères de la Gare inc. c. Moro Arcadi 2021 QCCA 740 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029200-201 (700-17-013702-161, 700-17-013703-169) DATE : 3 mai 2021 DEVANT L'HONORABLE ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. N° 700-17-013702-161 LES BELVÉDÈRES DE LA GARE INC. APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. ELENA MORO ARCADI INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle N° 700-17-013703-169 LES BELVÉDÈRES DE LA GARE INC. APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

JOSÉE MORO SUCCESSION D’ANTONIO FASCIANO INTIMÉES / APPELANTES INCIDENTES – défenderesses/demanderesses reconventionnelles JUGEMENT [ 1 ] Dans un jugement du 6 octobre 2020, dans le dossier 700-17-013702-161, la juge Danielle Turcotte de la Cour supérieure, district de Terrebonne, annule le contrat préliminaire de vente intervenu entre l’appelante, Les Belvédères de la Gare inc., et l’intimée, Elena Moro Arcadi, concernant une unité en copropriété.

La juge condamne l’appelante à rembourser à l’intimée son acompte de 5 000 $ et à lui verser des dommages-intérêts totalisant 25 205 $, de même que les frais de justice, y compris les frais d’expertise qui sont limités à 5 000 $. [ 2 ] Dans ce même jugement, mais dans le dossier 700-17-0137703-169, la juge Turcotte annule un autre contrat préliminaire de vente intervenu entre l’appelante et les intimées Josée Moro et la succession Antonio Fasciano concernant une autre unité en copropriété.

Elle condamne l’appelante à rembourser l’acompte de 5 000 $ et à des dommages-intérêts totalisant 30 417 $, de même que les frais de justice, y compris les frais d’expertise qui sont limités à 5 000 $. [ 3 ] Le 5 novembre 2020, l’appelante porte ce jugement en appel. [ 4 ] Le 13 novembre 2020, les intimées déposent un appel incident afin d’infirmer la conclusion de la juge de première instance portant sur les limites quant aux montants qu’elles peuvent réclamer pour les frais d’expert encourus. [ 5 ] Le 24 novembre 2020, les intimées demandent le rejet de l’appel principal au motif qu’il est voué à l’échec.

Le 11 janvier 2021, la Cour rejette cette demande sur le vu du dossier. [ 6 ] Les intimées demandent maintenant qu’un cautionnement de 85 101 $ soit fixé pour garantir le paiement des frais d’appel et du montant de la condamnation si le jugement de première instance est confirmé. * * * [ 7 ] L’article 364 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») permet « pour un motif qui le justifie » d’assujettir un appel à un cautionnement afin de garantir le paiement des frais de l’appel et du montant de la condamnation si le jugement est confirmé.

Il s’agit là d’un assouplissement par rapport au droit antérieur qui requérait une « raison spéciale » pour ordonner un cautionnement, lequel critère fait maintenant place au « motif qui le justifie ». Cela étant, il ne s’agit certes pas de revenir à une époque où le cautionnement était la

règle en appel [1] . Le cautionnement soit se justifier, sans que pour autant on doive établir la présence d’une situation « spéciale » ou « exceptionnelle ». [ 8 ] À tout le moins, une demande de cautionnement en appel doit être appuyée d’une preuve claire, précise et déterminante fondée sur des faits qui permettent d’établir, par prépondérance des probabilités, que (

a) sans le cautionnement, les droits reconnus par le jugement de première instance sont en péril; ou (

b) le cautionnement est nécessaire pour garantir les frais d’appel [2] . * * * [ 9 ] En l’espèce, les intimées soutiennent que l’appelante ne possède aucun bien immobilier et ne semble détenir aucun autre actif.

À cette fin, elles réfèrent à certaines pièces dans le dossier de première instance et à des extraits de témoignages qui permettent de conclure que l’appelante n’a plus d’intérêts immobiliers dans le projet de condo en cause dans cette affaire. [ 10 ] Elles s’appuient aussi et surtout sur un rapport non signé de trois pages daté du 30 mars 2021 du Groupe Canaprobe (4170831 Canada inc.) qui est peu déterminant. Aucune preuve de l’expertise de Canaprobe n’est produite dans le dossier de la Cour, ni le nom de l’auteur du rapport.

De plus, le contenu du rapport est ambigu, laissant entendre, d’une part, que l’appelante aurait plusieurs unités en copropriété à louer dans d’autres immeubles, tout en indiquant, d’autre part, que ces unités seraient plutôt la propriété de Gestion Cinq- Étoiles du Québec. Ces conclusions du rapport s’appuieraient sur des documents qui seraient annexés à celui-ci.

Or, les annexes au rapport ne sont pas reproduites dans les documents soumis par les intimées. [ 11 ] Bien que je reconnaisse que la Cour doit faire preuve d’une certaine souplesse dans l’administration de la preuve à l’appui d’une demande de cautionnement, cela étant, je ne puis conclure qu’un rapport non signé, d’une agence dont l’expertise n’est pas établie, préparée par une personne inconnue et dont les annexes ne sont même pas reproduites, puisse constituer une preuve claire, précise et déterminante. [ 12 ] J’ajoute que lors de l’audition, il fut reconnu que les intimées ont demandé à la juge de première instance d’ordonner l’exécution provisoire de son jugement pour des motifs similaires à ceux invoqués à l’appui du cautionnement, mais cette demande n’a pas été accordée par la juge.

J’en déduis que la juge était d’avis que les intimées n’avaient pas établi devant elle que « le fait de porter l’affaire en appel risque de causer un préjudice sérieux ou irréparable à une

partie » comme le prévoit le 1 er al. de l’art. 661 du Code de procédure civile. [ 13 ] De plus, malgré que l’appel soit entrepris depuis le 5 novembre 2020 et qu’il ait fait l’objet d’une demande en rejet d’appel (à laquelle une demande de cautionnement subsidiaire aurait pu facilement se greffer), ce n’est qu’à la mi-avril 2021 que les intimées soulèvent pour la première fois en appel la question de la solvabilité de l’appelante. [ 14 ] En somme, les intimées ne se sont pas déchargées de leur fardeau de preuve.

POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 15 ] REJETTE la requête pour un cautionnement en appel, frais de justice à suivre le sort de l’appel. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. M e Joël Brassard M e Jennifer Tschamper DUNTON RAINVILLE Pour l’appelante/intimée incidente M e Maude Gaulin ZAURRINI AVOCATS Pour les intimées/appelantes incidentes Date d’audience : 30 avril 2021