2021 QCCQ 9101, 2021 QCCQ 9101

Gagnon c. Duchesne 2021 QCCQ 9101 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-700349-202 DATE : 30 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROL-ANNE GAGNON ET DAVID LECOMPTE

Partie demanderesse c. ANDRÉ DUCHESNE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent le défendeur soutenant que la maison unimodulaire achetée de ce dernier est affectée de vices cachés. [ 2 ] Monsieur Duchesne de son côté nie ceci estimant, entre autres, que si ces derniers ont éprouvé certaines difficultés, c’est parce qu’ils ont négligé d’entretenir correctement la toiture. [ 3 ] La question est donc de décider s’il est établi que les défauts constatés par les acquéreurs, après l’achat, constituent bien des vices cachés au sens du Code civil . [ 4 ] Si tel est le cas, la somme qu’ils réclament représente-t-elle la valeur du préjudice qu’ils subissent?

Contexte [ 5 ] À l’hiver 2018, les demandeurs sont à la recherche de leur première maison et s’intéressent à celle mise en vente par le défendeur. [ 6 ] Ils en font deux visites rapprochées au mois de février et, satisfaits de ce qu’ils voient, font une offre d’achat au prix demandé.

Soulignons, d’ores et déjà, que lors de celles-ci ainsi qu’au moment de l’inspection préachat, on ne découvre aucun indice ou signe précurseur en lien avec les problèmes qui se révéleront plus tard. [ 7 ] En effet, en avril 2019, on se rend compte que dans un agrandissement de la maison unimodulaire, il y a une infiltration d’eau provenant du plafond.

Rapidement, on découvre que l’eau s’infiltre également au niveau de la hotte de cuisine, de la salle de bain ainsi qu’au moins un des murs du salon. [ 8 ] Des ouvertures exploratoires ainsi que le recours à un entrepreneur en construction révèlent que le problème vient de la toiture qui n’offre pas une étanchéité adéquate.

Le vendeur avisé de ceci est d’ailleurs présent lors de la visite dudit entrepreneur, monsieur Michel Rivard, et est à même de voir de quoi il s’agit. [ 9 ] Au début, on discute de la façon de régler le problème, mais les coûts suggérés demeurent élevés, de telle sorte que le défendeur indique, suite à la réception de la mise en demeure, que lui-même n’a jamais eu quelque problème que ce soit et qu’il ne se considère pas responsable. [ 10 ] Du rapport produit par l’entrepreneur Rivard ainsi que son témoignage, on retient qu’il s’agit d’un toit avec une très faible pente, dont on a recouvert une

partie d’une tôle provenant d’une piscine afin d’assurer l’étanchéité. Non seulement le bardeau est en piètre condition, probablement résultat du déneigement, mais également il manque une membrane assurant l’étanchéité et la ventilation est insuffisante. [ 11 ] On amorce donc des travaux d’ampleur visant à corriger la situation de façon durable. [ 12 ] En conséquence, on remplace le toit existant par un nouveau, dont le recouvrement, cette fois, n’est plus en bardeaux, mais en aluminium compte tenu de la très faible pente.

[ 13 ] De même, on remplace à certains endroits le contre-plaqué à l’extérieur sous le parement qui, au fil du temps, a également été attaqué du fait des infiltrations. Se faisant, on installe un nouveau clin de vinyle sur l’ensemble du bâtiment. [ 14 ] Les demandeurs effectuent plusieurs travaux afin d’économiser, notamment en installant eux-mêmes ce parement.

Ce qu’ils réclament aujourd’hui totalise 22 915 $, qu’ils réduisent à 15 000 $ afin de demeurer à l’intérieur de la compétence de cette Cour. [ 15 ] Essentiellement, le remplacement de la toiture aura coûté à lui seul 20 799,70 $, le reste étant constitué surtout des matériaux nécessaires à refaire l’enveloppe du bâtiment. [ 16 ] De son côté, monsieur Duchesne tient toujours le même discours, en ce que depuis 2009, moment où il acquiert la maison, n’a jamais eu quelque problème que ce soit. [ 17 ] Il dit avoir rajouté la tôle sur l’agrandissement strictement de manière préventive, compte tenu de la faible pente, mais que pour autant il n’y a eu infiltration. [ 18 ] Outre de déneiger et déglacer le rebord du toit pendant l’hiver, ce qu’il reproche aux nouveaux acquéreurs de ne pas avoir fait, il n’est intervenu d’une autre manière à ce niveau. [ 19 ] Voici donc à quoi se résume la preuve présentée de part et d’autre dans cette affaire.

Le droit [ 20 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 21 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 22 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 23 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 24 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal, mais minutieux du bien vendu.

En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 25 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que le recours à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 26 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. En ce sens, on pense généralement à une situation où il y aurait des traces d’infiltration d’eau visibles qui ne peuvent faire autrement que de suggérer qu’un vice, qui peut être sérieux, est présent.

En pareille circonstance, l’acheteur prudent devra pousser plus loin son investigation et même parfois recourir aux services d’un expert. [ 27 ] À l’inverse, certains défauts, qui autrement auraient été apparents, peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur. Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q. [ 28 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 29 ] Enfin, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté pour que soit mise en œuvre la garantie de qualité.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 30 ] Voici donc en bref quelles sont les règles applicables en cette matière. Analyse [ 31 ] Le Tribunal n’a guère de mal à conclure que toutes les conditions sont ici réunies pour que soit mise en œuvre la garantie concernant les vices cachés. [ 32 ] En effet, il s’agit d’un problème important, inconnu des acheteurs et, fort possiblement du vendeur, mais qui est susceptible

d’amener une détérioration précoce du bien. [ 33 ] Peut-être qu’une inspection qui aurait été effectuée en été, alors que la toiture n’est pas couverte de neige aurait pu alerter les acquéreurs, mais, dans le cas présent, on ne peut leur reprocher de ne pas avoir été prudents et diligents. [ 34 ] Conséquemment, il devra y avoir réduction du prix de vente. [ 35 ] Il faut cependant, à cette étape de l’exercice, tenir compte de la plus-value importante qui vient d’être donnée à la maison du fait des travaux effectués. [ 36 ] Non seulement on a remplacé l’ancien parement extérieur par un nouveau, qui en rehausse sans aucun doute l’apparence et la valeur, mais également il faut tenir compte du remplacement de la toiture en bardeau par une en aluminium. [ 37 ] À ce sujet, l’entrepreneur Rivard a bien indiqué que si le premier matériau avait une durée de vie d’approximativement 25 ans, le second lui, pouvait facilement être efficace pendant trois fois plus longtemps, soit 75 ans. [ 38 ] En conséquence, tel que mentionné plus avant, les acheteurs se retrouvent maintenant avec une toiture qu’ils n’auront probablement jamais à remplacer. [ 39 ] On se doit de rappeler qu’au moment de l’achat, le bardeau la garnissant accusait déjà une usure d’une quinzaine d’années. [ 40 ] Toujours en se fiant aux propos de monsieur Rivard, on retient que les mêmes travaux correctifs, mais en ayant recours à un bardeau régulier, auraient diminués les coûts d’approximativement 3 000 $. [ 41 ] Conséquemment, le Tribunal estime que la réclamation, telle que formulée, doit être réduite de 40%, pour tenir compte des facteurs mentionnés plus avant, de telle sorte que la condamnation sera du 9 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE le défendeur à verser aux demandeurs la somme de 9 000 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 22 octobre 2019, date de la mise en demeure; CONDAMNE le défendeur au paiement des frais de justice. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 21 juin 2021