2022 QCCQ 9859, 2022 QCCQ 9859

Bentajer c. Accompagnement scolaire inc. 2022 QCCQ 9859 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-703372-209 DATE : 1 er novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MUSTAPHA BENTAJER Demandeur-défendeur reconventionnel c. ACCOMPAGNEMENT SCOLAIRE INC.

Défenderesse-demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Une transaction est intervenue entre les parties concernant la demande de Mustapha Bentajer (le « locateur ») contre Accompagnement scolaire inc. (le « locataire »).

La somme convenue lors de cette transaction a d’ailleurs été payée au locateur. [ 2 ] Toutefois, de l’avis du locataire, cette transaction n’a pas solutionné sa demande reconventionnelle en vertu de laquelle il réclame 3 400 $ en dommages au locateur pour avoir contrevenu aux engagements du bail commercial qui liait les parties. LE CONTEXTE [ 3 ] Depuis plusieurs années, le locataire loue un local du locateur pour ses activités d’aide au cheminement académique d’étudiants.

En 2019, des discussions ont lieu entre les parties concernant l’achat de l’immeuble par le locataire, mais les parties ne peuvent s’entendre sur le prix de vente. [ 4 ] En juin 2019, le bail se termine et le locataire déménage dans un nouveau local. À cette occasion, il récupère les thermostats programmables qu’il soutient avoir installés et refuse de payer le loyer du dernier mois du bail, soit le loyer du mois de juin.

Selon le locataire, cette décision se justifie vu que le local contenait des coquerelles. [ 5 ] Le locateur intente alors un recours contre le locataire afin de récupérer son loyer du mois de juin et la valeur des thermostats programmables qui, soutient-il, lui appartiennent.

Après avoir reçu cette demande en justice, le locataire effectue une demande reconventionnelle alléguant que les coquerelles présentes OK? dans les lieux loués lui ont causé des dommages et fait perdre des contrats, le tout , d’une valeur totalisant 3 400 $. [ 6 ] Lors d’une rencontre de médiation, la demande principale du locateur est réglée à l’amiable entre les parties.

Ce n’est qu’après avoir payé le montant convenu lors de la médiation que le locataire soutient qu’il y a maintenant lieu que le Tribunal statue sur sa demande reconventionnelle. [ 7 ] Pour sa part, le locateur conteste cette demande et la présence des coquerelles dans les lieux loués. Il plaide également ne jamais avoir reçu de mise en demeure l’informant de la présence de ces coquerelles ou de la nécessité de requérir la présence d’un exterminateur. Enfin, il conteste la valeur des dommages réclamés.

ANALYSE [ 8 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 9 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l'

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient à la demanderesse reconventionnelle de prouver le défaut du locateur de respecter ses obligations contractuelles et le montant des dommages que cette contravention lui a causés. [ 10 ] L'

article 2804 C.c.Q. consacre un autre principe important voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve

concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation du locataire. [ 11 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. [ 12 ] Dans le présent dossier, le locataire a effectivement déposé en preuve quelques photos de coquerelles sans pour autant que cela établisse un réel problème avec le local.

Concrètement, il n’y a aucune preuve d’une situation pendant le bail qui nécessitait que des actions concrètes soient posées par le locateur pour corriger un problème. [ 13 ] De plus, pendant la durée du bail, aucune mise en demeure n’a été transmise au locateur l’informant d’un problème avec des coquerelles et de la nécessité de retenir les services d’un exterminateur afin de corriger la situation. En fait, aucun écrit de quelque nature n’a été déposé en preuve à cet égard.

Enfin, pour ce qui est de la perte alléguée de contrats, aucune preuve n’a été déposée afin d’appuyer, un tant soit peu, cette demande. [ 14 ] Si le locataire était d’avis que le locateur contrevenait à ses obligations contractuelles vu les préjudices encourus et causés par la présence de coquerelles dans les lieux loués, il devait s’en plaindre en lui transmettant une mise en demeure l’informant clairement de la situation.

Cette mise en demeure devait également requérir du locateur les correctifs requis et lui indiquer les conséquences à ne pas agir dans les délais requis pour corriger la situation. [ 15 ] Ainsi, faute d’avoir établi par une preuve prépondérante ses prétentions et faute d’avoir transmis au locateur une mise en demeure, la demande reconventionnelle doit être rejetée. Toutefois, vu l’entente intervenue entre les parties concernant la demande principale, la demande reconventionnelle sera rejetée sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 16 ] REJETTE la demande reconventionnelle d’Accompagnement scolaire inc. sans frais. ________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 16 septembre 2022