2012 QCCA 1661, 2012 QCCA 1661

Pépin c. Pépin 2012 QCCA 1661 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007333-112 (415-17-000607-089) DATE : 17 septembre 2012 CORAM : LES HONORABLES BENOÎT MORIN, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. ANDRÉ PÉPIN APPELANT – Demandeur c. JEAN-NOËL PÉPIN SUZANNE GUILLEMETTE INTIMÉS – Défendeurs ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 8 février 2011 par la Cour supérieure, district d'Arthabaska (l'honorable Robert Legris), qui rejette l'action de l'appelant, André Pépin. [ 2 ] Pour les motifs du juge Fournier, auxquels souscrit le juge Morin, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel en partie; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 5 ] ACCUEILLE l'action de l'appelant en partie; [ 6 ] ORDONNE aux intimés de payer à l'appelant la somme de 414 000 $ avec intérêt et indemnité additionnelle à compter de la signification de la requête introductive d'instance, sauf à créditer les paiements effectués depuis cette date, l'intérêt et l'indemnité additionnelle ne devant courir que sur le solde décroissant; [ 7 ] REJETTE l'appel pour le reste, chaque

partie payant ses frais. [ 8 ] De son côté, pour d'autres motifs, le juge Vézina aurait rejeté l'appel sans frais. BENOÎT MORIN, J.C.A. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Me Jean-Yves Therrien JEAN-YVES THERRIEN, AVOCAT Pour l'appelant Me Claude A. Roy ROY, GERVAIS Pour les intimés Date d’audience : 5 avril 2012

MOTIFS DU JUGE VÉZINA [ 9 ] La ferme Warwick est dans le patrimoine de la famille Pépin depuis 1856. [ 10 ] En 1977, les frères André et Jean-Noël Pépin (l’Appelant et l’Intimé), tous deux cultivateurs, s’associent pour posséder à parts égales la ferme familiale et l’exploiter ensemble, leur société en nom collectif portera le nom de Ferme de Warwick s.e.n.c. (ci-après S.e.n.c.). [ 11 ] En janvier 2003, l’Appelant vend sa part sociale à l’Intimé et son épouse, l’autre Intimée, au prix de 825 708 $, dont 227 000 $ payés comptant.

Le solde, garanti par hypothèque, est payable sans intérêt en 204 versements mensuels, le dernier devenant dû en 2020. [ 12 ] Le contrat de vente prévoit que, si les actifs de la ferme sont revendus, le solde du prix de vente devient exigible en totalité. [ 13 ] Or, en juin 2007, la propriété de la ferme passe à une personne morale, la société par actions Ferme de Warwick (2004) inc. (ci- après Warwick inc.), dont les actionnaires sont pour moitié les intimés et pour l’autre, leur fils.

Donc, selon l’Appelant, la condition se réalise avec ce transfert de propriété, ce qui lui donne droit d’être aussitôt payé de la totalité du solde encore dû, de plus de 400 000 $. [ 14 ] En mai 2008, il réclame en justice le solde, avec intérêts depuis juin 2007.

En outre, il demande le réajustement à la hausse du prix de vente, à 1 043 000 $, au motif que cette somme représente « la juste valeur marchande » de sa part sociale au jour de la vente en 2003. [ 15 ] Le Juge de première instance (le Juge) rejette l’action, d’où le pourvoi de l’Appelant qui recherche encore les deux mêmes conclusions. [ 16 ] Comme la question du réajustement du prix de vente est simple, elle sera traitée en premier, pour ensuite traiter plus longuement de celle de l’exigibilité du solde du prix de vente.

Le réajustement de prix [ 17 ] Le Juge déclare, avec raison, qu’il ne peut modifier le contrat : [14] Sur le second point, le réajustement du prix, [l’Appelant] souhaite que le tribunal établisse le prix de vente de sa participation dans la société à sa juste valeur marchande, soit 1 043 000 $ en plus de la moitié de l’impôt estimé par la fiscaliste à 480 000 $. [15] Le tribunal a le pouvoir d’annuler un contrat lorsqu’il résulte de l’erreur d’une

partie (1407 C.c.Q. [ [1] ] ), mais il n’a pas le pouvoir de le modifier (1439 C.c.Q. [ [2] ] ). [ 18 ] Dans son mémoire, l’Appelant invoque maintenant la « Clause de réajustement de prix » prévue au contrat de 2003 : Vu le lien de dépendance entre le cédant et les cessionnaires, au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la

Loi sur les impôts , les parties conviennent que si la juste valeur marchande des parts sociales faisant l’objet de la présente cession, telle que déterminée suite à la cotisation d’impôt, différait du prix ci-dessus fixé, sous réserve du droit des parties de contester devant les tribunaux l’évaluation des autorités fiscales, elles réajusteront ce prix pour qu’il soit conforme à la juste valeur marchande déterminée. […] [ 19 ] Cette disposition standard ne saurait être invoquée que s’il survient une intervention du fisc, ce qui n’a pas été le cas ici. [ 20 ] L’appel sur ce premier point est mal fondé.

L’exigibilité du solde [ 21 ] Le transfert de propriété à Warwick inc. entraîne-t-il l’application immédiate de la clause d’exigibilité?

Laquelle est ainsi rédigée : Il est bien entendu entre les parties que si Ferme Warwick SENC vendait des actifs pour une valeur d’UN MILLION DE DOLLARS (1 000 000 $) ou plus, le présent solde de prix de vente devra être remboursé au cédant dans les trente (30) jours suivant la vente. [ 22 ] Le Juge interprète la clause, d’abord en précisant le contexte du transfert en 2007, puis en recherchant « la commune intention des parties ( C.c.Q. , art. 1425 [3] ) » au jour du contrat, en janvier 2003. [ 23 ] Concernant le contexte en 2007, le Juge retient que le but du transfert de la ferme à Warwick inc., qui est déjà propriétaire de la ferme voisine, est de simplifier l’administration des deux fermes, y compris au point de vue fiscal, et d’intégrer le fils à l’exploitation pour perpétuer la tradition familiale.

Il écrit : [5] En [janvier] 2003, par le biais de Ferme Warwick

(2004) Inc. [l’Intimé [4] ] achète la ferme voisine. [Il] constate que l’administration de deux entités juridiques est compliquée : fiscalité, factures réciproques pour services rendus etc. Par ailleurs, la Fédération des producteurs de lait donnait 5 Kilogrammes de [quota] aux jeunes qui veulent se lancer en affaire. Le fils [des Intimés] a 27 ans, deux enfants et est intéressé. La pérennité de la ferme familiale, fondée en 1856 allait ainsi être assurée. [6] En 2007, les [Intimés] changent donc la forme juridique de la ferme. À cette fin, le 29 mars 2007, ils cèdent et vendent leurs parts de

la société Ferme Warwick SENC ainsi que les terrains et autres actifs à Ferme Warwick (2004) inc. À la même époque, la société est dissoute. [ 24 ] Précisons que le fils, qui assure la relève, est intégré à l’exploitation familiale du fait qu’il détient « la moitié des actions » de Ferme Warwick (2004) inc., selon le témoignage des intimés.

La preuve ne permet pas de savoir s’il s’agit d’actions ordinaires, privilégiées ou les deux. [ 25 ] Notons aussi que les Intimés ne touchent aucune somme puisque Warwick inc. les paie en leur émettant des actions privilégiées et en assumant les dettes de S.e.n.c. [ 26 ] Puis, le Juge recherche la commune intention des parties lors de la vente de 2003 : [9] Sur la première question, l’exigibilité de la créance [de l’Appelant], puisque c’est le consentement des parties qui fait le contrat plutôt que l’écrit qui le constate, on doit plutôt rechercher leur commune intention plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés ( art. 1425 C.c.Q. ). [ 27 ] Selon lui, la clause d’exigibilité a pour but d’éviter que les Intimés ne vendent des actifs pour une somme importante, perçue comptant, et continuent tout de même de payer l’Appelant sans intérêt, par versement jusqu’en 2020.

Il écrit : [10] Les raisons pour lesquelles la clause d’exigibilité a été inscrite ne sont pas légion. Elles ne sont pas liées aux garanties dont bénéficie [l’Appelant] puisqu’il bénéficie d’une hypothèque comportant droit de suite (2660 C.c.Q. ). Elles ne sont pas liées au fait que la ferme est une ferme familiale depuis plus de 150 ans parce que [l’Appelant] n’a pas le droit de la racheter, mais d’être payé. [11] De l’avis du tribunal, la clause d’exigibilité est liée au fait que le prix de vente est payable sur 17 ans sans intérêts. Ici, le terme est évidemment stipulé en faveur [de l’Intimé] (1511 C.c.Q. ).

Et lorsqu’une obligation de payer est à terme, c’est normalement que le débiteur n’a pas l’argent nécessaire au moment où le contrat intervient. [12] Il est normal, d’une part, que [l’Intimé], en vendant la ferme, encaisse beaucoup d’argent, et ne souffre plus des contraintes financières qui ont justifié l’étalement du prix de vente dû [à l’Appelant]. D’autre part, il serait injuste que [l’Intimé], ayant encaissé beaucoup d’argent de la vente de la ferme, puisse en tirer des intérêts alors que [l’Appelant] ne le pourrait pas.

Dès lors, l’exigibilité de la créance [de l’Appelant] est davantage liée au fait que [l’Intimé] encaisse beaucoup d’argent par l’aliénation de la ferme. Les parties ont même quantifié ce « beaucoup d’argent » à 1 000 000 $. [ 28 ] Le Juge note encore, sans toutefois en discuter, que l’Intimé a offert à l’Appelant de lui payer le solde en comptant avant de procéder au transfert à Warwick inc. Il écrit : [7] Selon [l’Appelant], dans les semaines précédant cette opération, [l’Intimé] demande [à l’Appelant] de signer des papiers. [L’Appelant] lui répond qu’il s’informera. Il consulte un avocat.

Le notaire qui allait rédiger les contrats appelle [l’Appelant] et l’avise qu’il a l’argent pour le payer. [L’Appelant] l’invite à s’adresser à son avocat. [8] Selon [l’Intimé], il a téléphoné [à l’Appelant] pour qu’il consente au refinancement, et celui-ci ne voulait pas le voir. [L’Intimé] a offert [à l’Appelant] de le payer, mais [l’Appelant] n’a pas donné suite. [L’Intimé] a alors consulté un avocat qui lui a dit que la signature [de l’Appelant] n’était pas nécessaire. [ 29 ] Et il conclut par la négative à la question de l’exigibilité immédiate du solde : [13] En somme, appliquant l’

article 1431 C.c.Q. [ [5] ] , quoique la clause d’exigibilité paraisse viser toute vente, elle ne vise pas les réorganisations comptables, fiscales ou financières, même si celles-ci, sur papier seulement, prennent la forme de contrats de vente. Les moyens de l’Appelant [ 30 ] L’Appelant invoque essentiellement deux moyens. D’abord, le texte de la clause est clair et n’a pas à être interprété. Et sinon, la commune intention des parties ressort du fait que l’Intimé a offert à l’Appelant de lui payer le solde complet avant de procéder au transfert à Warwick inc.

Un texte clair [ 31 ] Au soutien de ce premier moyen, l’Appelant expose dans son mémoire : 36. En premier lieu, il faut se demander s’il y a matière à interprétation lorsqu’il est question de « toute vente ». En l’espèce, on ne retrouve pas une telle ouverture puisque le texte est clair et correspond à l’intention des parties.[…] 37. D’abord, l’

article 1425 C.c.Q. est clair et énonce qu’il faut rechercher la commune intention des parties.

Dès lors, c’est ce qui ressort de la jurisprudence qui dit qu’en l’absence d’ambiguïté, l’intention des parties se déduit du texte de la convention. [ 32 ] Il est utile de reproduire ici la clause pour constater que les mots placés entre guillemets par l’Appelant, soit « toute vente », ne s’y retrouvent pas : Il est bien entendu entre les parties que si Ferme Warwick SENC vendait des actifs pour une valeur d’UN MILLION DE DOLLARS (1 000 000 $) ou plus, le présent solde de prix de vente devra être remboursé au cédant dans les trente (30) jours suivant la vente. [ 33 ] À sa décharge, il est opportun de noter que cette clause du contrat notarié provient d’un document sous seing privé, signé antérieurement par les parties, où la clause est rédigée de façon un peu différente :

Si, pour une raison ou une autre, FERME WARWICK SENC. vend des actifs pour plus de 1 000 000 $, elle se devra de rembourser labalance du prêt sans intérêt concédé par André Pépin dans le mois suivant la vente. [34] À l’audience, l’Appelant insiste que « toute vente » est visée par ce texte en ce sens que la « raison » pour laquelle elle estconclue importe peu, que ce soit dans un objectif administratif, fiscal ou familial. [35] Il me semble que c’est là donner beaucoup de poids aux mots « pour une raison ou une autre » alors que les parties n’ont pas cruutile, encore moins nécessaire, de les transposer – ni d’inscrire « toute vente » – dans le contrat notarié.

Et n’est-ce pas là aussi « s’arrêterau sens littéral des termes utilisés » contrairement à la règle de l’article 1425 C.c.Q. [36] Vouloir coller au texte risque de fausser la perspective. Par exemple, examinons de plus près comment s’effectue le transfert àWarwick inc. en 2007.

L’opération fait l’objet de cinq contrats notariés successifs, signés le même jour. [37] Dans le premier, l’Intimée (Madame) cède à Warwick inc. sa participation de 25 % dans la S.e.n.c. et dans le deuxième, elle« vend, cède et transporte » tous ses droits dans la ferme à la même personne morale, « pour compléter la cession de part sociale ci-dessus mentionnée et pour assurer un suivi au niveau de la chaîne de titres du registre foncier ». [38] Dans les troisième et quatrième , c’est l’Intimé (Monsieur) qui procède de la même manière pour céder sa participation de 75 %dans la S.e.n.c. et la compléter par un acte de cession de droits. [39] Enfin, dans le cinquième, la S.e.n.c. est dissoute puisque Warwick inc. réunit entre ses mains toutes les parts sociales de cettesociété et en demeure le seul associé (C.c.Q., art. 2232[6]).

En conséquence, ses biens sont dévolus à Warwick inc. (C.c.Q., art. 2266[7])à charge de toutes les dettes de S.e.n.c. [40] Force est de constater que, strictement parlant, aucune « vente d’actifs » n’intervient entre S.e.n.c. et Warwick inc. Ce sont lesassociés qui vendent leurs parts sociales respectives et, par la suite, les biens de S.e.n.c. sont dévolus à Warwick inc. par le seul effet dela loi.

Et, si on s’en tient à une interprétation littérale de la clause d’exigibilité, ce scénario en exclut l’application. [41] Pourtant, si, au terme de la même opération, c’était un tiers étranger à la famille Pépin qui s’était retrouvé propriétaire, et sil’Intimé avait reçu en contrepartie une somme importante, on peut présumer que le Juge, en se fondant sur les mêmes principesd’interprétation, aurait conclu différemment, et ce, avec raison à mon avis. [42] Le but de cette analyse des contrats n’est pas de démontrer que la clause d’exigibilité ne s’applique pas, mais simplement que leJuge a eu raison de rechercher l’intention commune des parties plutôt que de s’arrêter à l’apparente clarté de la clause. [43] Comment une clause « claire » peut-elle être considérée ambiguë et nécessiter de ce fait un exercice d’interprétation? [44] Les auteurs Lluelles et Moore[8] fournissent une explication éclairante de « l’ambiguïté extrinsèque » : 1581.

À côté de cette ambiguïté intrinsèque, la doctrine et la jurisprudence reconnaissent une autre ambiguïté, « l’ambiguïtéextrinsèque ». Dans ce cas de figure, l’ambivalence de sens ne naît pas de la clause elle-même ni même de sa confrontation avec uneautre clause de l’acte ou d’un autre acte, mais bien d’une circonstance ultérieure. Les termes de l’acte sont en eux-mêmes clairs et nesouffrent pas d’autre sens que leur sens normal. Normalement, le juge devrait s’en tenir à ce sens évident, et ne pas passer à la deuxième étape, celle de l’interprétation.

Mais il peut arriver que le juge conclue néanmoins à l’ambiguïté, et se mette à interpréter76. Tel risqued’être le cas si, mis en parallèle avec une situation factuelle postérieure à la conclusion du contrat, une clause devient susceptible de plusd’une lecture. Pour reprendre les propos décapants de monsieur Ivainer, « […] le plus souvent, l’alternative clair-ambigu est consécutive à une confrontation entre les termes d’un acte et tel vécu post-contractuel singulier »77. Autrement dit, ce n’est pas parce que les termes sont clairs que l’intention commune le sera »78. 1582.

Une modification du contexte factuel peut donc rendre ambigu un contrat. Songeons à la promesse faite à un cadre de reverser, àson décès, la moitié de sa pension à son épouse. L’épouse d’alors décède avant le cadre, lequel se remarie. À la mort du cadre, la seconde épouse réclame la réversion! L’ambiguïté, due au changement du contexte, permet d’interpréter79. Autre exemple : dans uneconvention, deux conjoints de fait prévoient qu’en cas de départ forcé du logement commun, décrit dans le texte avec précision, uneindemnisation forfaitaire serait versée au partant.

Les termes « en cas de départ forcé du logement susdit » étaient on ne peut plus clairs,mais il y eut par la suite changement de domicile, d’un commun accord. C’est alors qu’il y eut rupture de la relation et départ forcé de ladame. S’agissait-il cependant d’un départ forcé « du logement susdit »? Ce changement des circonstances, dû au déménagement des concubins, avait rendu ambiguë une expression qui, au départ, ne l’était pas. Le juge a donc pu recourir aux règles d’interprétation80.

Laconclusion d’ambiguïté au moyen d’une preuve extrinsèque peut résulter également de la contradiction entre le contrat lui-même et un document technique relié, comme une annexe81. ___________ 76 National Corn Growers Association c. Tribunal des importations du Canada, (CSC), [1990] 2 R.C.S. 1324 (j.Gonthier); Fraternité Unie c. Bradco, (CSC), [1993] 2 R.C.S. 316, 342 (j. Sopinka). 77 Ivainer (1981), no 20, no 34-38; Ghestin, Jamin et Billiau, no 27, p. 38 et 39. 78 Viau c. Procureur général du Québec, [1978] C.A. 223, 226 (j.

Bernier). 79 Req. 31 oct. 1934, S. 1935.1.7; ici, les juges ont pu considérer souverainement que, dans l’esprit des parties, c’est l’épouse dumoment de la conclusion du contrat qui bénéficierait de la réversion.

80 Dion c. Bédard, (QC CQ), J.E. 2000-494 (C.Q.), p. 4 et 5 du texte intégral. Voir aussi : Viau c. Procureurgénéral du Québec, [1978] C.A. 223, 226; Syndicat des débardeurs de la Baie des Ha-Ha c. Saguenay Terminals Ltd., [1964] B.R. 210, 213 (j. Choquette); cf. Soc. 11 juin 1942, D. 1943.135, note Flour; Civ. 1re, 21 juin 1967, Bull civ. I, no 231 (arrêt no 1); Ghestin, Jamin et Billiau, no 27, p. 38 et 39. 81 Sûreté du Québec c.

Association des policiers provinciaux du Québec, 2005 QCCA 1051, par. 26-29. [45] Interprétant la clause en tenant compte des circonstances, le Juge en dégage la finalité suivante : [12] … Dès lors, l’exigibilité de la créance du demandeur est davantage liée au fait que le défendeur encaisse beaucoup d’argent parl’aliénation de la ferme.

Les parties ont même quantifié ce « beaucoup d’argent » à 1 000 000 $. [46] Cette interprétation s’appuie sur la preuve, qu’on la considère dans son ensemble ou selon la seule explication fournie par l’unedes parties à l’acte de vente, soit celle non contredite de l’Intimé : Q Quelle était [la] raison, pourquoi vous avez mis [la clause d’exclusivité], quelle étaitl’intention?R Ça, c’est un paragraphe que j’ai mis de mon plein gré.[…] R […] C’est <moé> qui <l’a> mis pour le protéger mais aussi me protéger parce que c’est une clause <shotgun>[[9]]. Je lui ai offert de l’acheter aussi.

Il pouvait se prévaloirdes mêmes droits que moi. Ça, c’est dans l’éventuelle… d’une dispersion de la ferme. Q Ma question : qu’est-ce que vous voulez dire par « l’éventuelle dispersion de laferme? »R Ben c’est dans le cas où qu’il y ait vente par encan et que moi, en tant que vendeur, jeretirais les bénéfices de la vente et que le demandeur dans la présente cause seraitlésé du prêt sans intérêt qu’il m’a consenti. [47] Concernant l’intégration du fils dans Warwick inc., l’Intimé est catégorique qu’il ne faut pas y voir une vente : Q Il n’était pas question que si vous vendiez à votre fils…R Ben voyons donc!

Je l’ai pas vendue. Quand notre père nous a permis de commenceren agriculture il nous a-tu vendu plein montant? Il nous en a donné une grosse partiedu patrimoine familial. Là je viens de le payer le patrimoine familial que les autresenfants devaient se partager à mon frère. Vous comprenez?[…] R C’est quoi une ferme? C’est ça. La valeur d’une ferme totale, tu ne peux pas vivreavec ça. T’es pas capable de rembourser ça.

Le patrimoine familial je l’ai donné àmonsieur. <Moé>, j’ai le cœur pour le donner à mon gars aussi pour que ça continue.Ça fait cent cinquante-trois (153) ans que la ferme est en action ici à Warwick, j’ai lecœur que ça continue. J’ai pas le cœur de la vendre. [48] C’est un cri du cœur qui s’inscrit dans une longue et respectable tradition. L’établissement d’un fils sur la terre ancestrale n’arien d’une opération commerciale et lucrative. On ne saurait reprocher au Juge d’en avoir tenu compte dans sa recherche de la communeintention des parties. [49] Ce qui nous amène au second moyen de l’Appelant.

L’offre de l’Intimé de payer le solde [50] Selon l’Appelant, si le texte doit être interprété, la commune intention des parties ressort du fait que l’Intimé a reconnu devoirpayer le solde complet à l’Appelant au moment où il s’apprêtait à transférer la propriété à Warwick inc. Il expose dans son mémoire : 38. Il faut noter que dans les faits, les comportements des parties sont sans ambiguïté concernant leur intention commune d’inclure touttype de vente dans la clause d’exigibilité. […] 42. L’intimé Jean-Noël savait pertinemment qu’en vendant les actifs à une compagnie, il devrait rembourser l’appelant. 43.

En ce sens, il est clair que les intimés devaient payer, ils avaient eux-mêmes mandaté une notaire pour effectuer la transaction. 44. Ce n’est que par la suite, lorsque les intimés ont rencontré un avocat qu’ils ont modifié l’interprétation qu’ils donnaient à la clause enquestion. Ce n’est donc qu’à partir de l’instant où ils demandent un avis extérieur, qu’ils changent d’idée. À ce moment, il ne s’agissaitplus de leur propre intention, mais bien de l’opinion de leur avocat face à la situation.

C’est ainsi qu’ils ont retiré le mandat à la notaire. [51] L’Intimé reconnaît avoir offert de payer le solde, à la suite d’un premier conseil reçu de sa notaire, puis d’avoir retiré son offrepar suite d’un second, de son avocat. Qu’en est-il? [52] Pour le transfert à Warwick inc., l’Intimé consulte la notaire qui l’informe que, règle générale, le consentement des créanciers

hypothécaires est nécessaire en pareil cas, faute de quoi tout le solde de la dette garantie par l’hypothèque devient aussitôt exigible. La notaire a raison. Et de fait on retrouvera aux actes de cession de droits de chacun des Intimés (les deuxième et quatrième contrats ci- dessus mentionné

s) l’autorisation expresse des créanciers hypothécaires, la Financière agricole du Québec et une Caisse populaire, au transfert à Warwick inc. [ 53 ] Conformément à ce conseil, l’Intimé joint l’Appelant pour obtenir l’autorisation de procéder au transfert, puis comme celui-ci refuse, il lui offre, par l’entremise de la notaire, de lui payer le solde au complet. [ 54 ] Peu après, il consulte son avocat qui, vérification faite, l’informe que l’acte d’hypothèque en faveur de l’Appelant ne contient pas la clause habituelle requérant son autorisation préalable sous peine d’exigibilité immédiate de la dette totale.

L’Intimé retire alors son offre. [ 55 ] Voici comment l’Intimé a rapporté les faits, sans être contredit : Q Est-il exact que vous avez appelé votre frère pour lui dire que vous étiez pour le rembourser au complet lors de tout ce transfert-là? R …Moi, j’ai souvenir du premier (1 er ) appel que je lui ai fait. Je pensais que ça serait juste une formalité pour qu’il aille signer chez la notaire pis là à ce moment-là je voulais aller le rencontrer le soir, il s’est objecté catégoriquement. Q Aller signer quoi chez la notaire? R Lui faire signer un document là comme de quoi qu’il autorisait la transaction.

Q Quelle transaction? R La transaction, ben je veux dire le changement là pour Ferme [Warwick] Incorporée. […] Q …Il n’est pas plus exact que vous aviez mandaté la notaire de payer monsieur au complet?

R J’ai jamais mandaté la notaire, je lui ai dit de s’informer pis de communiquer avec monsieur s’il était prêt à signer, donner une quittance finale, de faire des approches, mais monsieur a tout le temps refusé. [ 56 ] Le Juge résume ces faits en deux paragraphes, de nouveau cités : [7] Selon [l’Appelant], dans les semaines précédant cette opération [le transfert à Warwick], [l’Intimé] demande [à l’Appelant] de signer des papiers. [L’Appelant] lui répond qu’il s’informera.

Il consulte un avocat, Le notaire qui allait rédiger les contrats appelle [l’Appelant] et l’avise qu’il a l’argent pour le payer. [L’Appelant] l’invite à s’adresser à son avocat. [8] Selon [l’Intimé], il a téléphoné [à l’Appelant] pour qu’il consente au refinancement, et celui-ci ne voulait pas le voir. [L’Intimé] a offert [à l’Appelant] de le payer, mais [l’Appelant] n’a pas donné suite. [L’Intimé] a alors consulté un avocat qui lui a dit que la signature [de l’Appelant] n’était pas nécessaire. [ 57 ] On ne saurait donc inférer de l’offre de l’Intimé qu’il considérait être obligé de payer le solde à cause de la clause d’exigibilité de l’acte de vente.

De fait, il s’y croyait tenu à cause de la clause que la notaire présumait stipulée dans l’acte d’hypothèque. Et le retrait de l’offre par suite du constat de l’absence de cette clause présumée vient confirmer sa version. [ 58 ] Le second moyen de l’appel est mal fondé. Conclusions [ 59 ] Avant de conclure, il importe de rappeler que la question de savoir si une clause est ambiguë compte tenu du contexte implique d’abord que le juge précise les faits qui le constituent. [ 60 ] Et, sur les questions de fait, la règle est connue que la Cour n’intervient que si on lui démontre une erreur manifeste dans le jugement.

Ce qui n’est pas le cas ici, car les constats du Juge reposent bien sur la preuve. [ 61 ] Dans un autre ordre d’idées, il semble que l’Appelant ait douté de la valeur de son hypothèque après le transfert de la ferme à Warwick inc. Il est certain que ce transfert n’a aucunement modifié ses droits de créancier hypothécaire et que les biens hypothéqués continuent de l’être en sa faveur, même s’ils sont devenus la propriété de Warwick inc. Le Code civil le prévoit expressément dans la première des « dispositions générales » au

titre « Des hypothèques » : Art. 2660.

L'hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit , de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code. [Soulignement ajouté] [ 62 ] Force est donc de conclure que l’Appelant ne subit pas de préjudice du fait du transfert de la ferme à Warwick inc., il demeure pleinement garanti pour le solde de sa créance. [ 63 ] Quant à la relève assurée par le fils, c’est un gage de la continuation de l’exploitation de la ferme, essentielle au maintien de sa valeur. [ 64 ] En outre, la ferme demeure dans le patrimoine de la famille Pépin, de sorte qu’une tradition vieille de 153 ans va se perpétuer.

C’est dans cet esprit qu’il me semble opportun de ne pas adjuger de frais contre l’Appelant. [ 65 ] Pour ces motifs, je suis d’avis de rejeter l’appel, sans frais.

PAUL VÉZINA, J.C.A. MOTIFS DU JUGE FOURNIER [ 66 ] J'ai eu l'avantage de prendre connaissance des motifs rédigés par le juge Vézina et je m'en remets à sa mise en contexte et à son résumé des faits auxquels j'ajouterai quelques références ponctuelles à la preuve. [ 67 ] Bien que je sois entièrement d'accord avec ses motifs quant à la conclusion que recherche l'appelant sur l'application d'une clause de révision du prix de vente, avec beaucoup d'égards, je ne peux me rallier à sa conclusion sur l'application de la clause d'exigibilité du solde du prix de vente.

Je m'explique. [ 68 ] Le fondement du jugement de première instance [10] se trouve au paragraphe où il est écrit : [13] En somme, appliquant l’

article 1431 C.c.Q ., quoique la clause d’exigibilité paraisse viser toute vente, elle ne vise pas les réorganisations comptables, fiscales ou financières, même si celles-ci, sur papier seulement, prennent la forme de contrats de vente. [ 69 ] La preuve révèle effectivement que les intimés s'étaient portés acquéreurs des actions d'une société qui exploitait une ferme sous la dénomination sociale « La ferme Encédrée », qui a ensuite été changée pour devenir « Ferme de Warwick (2004) inc. » (Warwick inc.) et dont les actionnaires sont pour moitié les intimés et pour l'autre moitié leur fils. [ 70 ] Comme l'écrit le juge Vézina, en mars 2007, la propriété de la ferme, celle dont les parts sociales ont été vendues en 2003 aux intimés, a été transférée à Warwick inc.

Il ne fait aucun doute que la propriété des actifs ayant appartenu à la société Ferme de Warwick, SENC passe à Warwick inc. [ 71 ] D'ailleurs, tant pour les actifs immobiliers que mobiliers des actes de vente sont conclus et les intimés transfèrent à la compagnie la propriété de l'ensemble des actifs de la société dont ils devenaient, en 2003, les seuls associés. En fait, dans un premier temps, Warwick inc. acquiert les parts sociales des intimés par contrats du 29 mars 2007 (pièces P-12A, P-12B, P13A et P13B) et le même jour tous les actifs ont été cédés par l'intimé Jean-Noël Pépin agissant à

titre de liquidateur de la société Ferme de Warwick, SENC (pièce P-14) à la compagnie. [ 72 ] Les contrats de vente ont été produits et la valeur des actifs vendus dépasse largement la somme de 1 000 000 $ prévue à la clause d'accélération qui apparaît au contrat de vente de l'appelant aux intimés : Il est bien entendu entre les parties que si Ferme de Warwick SENC vendait des actifs pour une valeur d'UN MILLION DE DOLLARS (1 000 000,00 $) ou plus, le présent solde de prix de vente devrait être remboursé au cédant dans les trente (30) jours suivant la vente. [ 73 ] Que les ventes soient conclues à l'abri des conséquences fiscales ne change en rien la nature des contrats, qui sont des contrats de vente. [ 74 ] Je dirais que c'est la nature même du contrat, qui est translatif de propriété entre personnes liées, qui entraîne l'application des lois fiscales. [ 75 ] Sans entrer dans les détails et les subtilités du droit fiscal, la règle veut qu'une vente, lorsqu'elle comporte par exemple un gain de capital ou encore une récupération d'amortissement, emporte pour le vendeur l'obligation de payer un impôt sur son gain de capital ou d'ajouter à son revenu la récupération des amortissements qui ont été pris au fil des ans. [ 76 ] La vente ainsi qualifiée de roulement en vertu de l'article 85(1) L.i.r., cette manière de procéder a comme principal objectif « qu'il soit permis à un contribuable qui vend certains biens de différer ou de reporter le revenu, le gain en capital ou la récupération […] qui devraient autrement en résulter.

Le roulement écarte les conséquences usuelles d'une vente de biens […] ». Ainsi, les parties, le vendeur – les intimés comme associés de la SENC – et l'acheteur – la société par actions –, choisissent une somme convenue pour les biens et actifs transférés, qui deviendra pour le vendeur le produit de disposition du bien, et pour l'acheteur, le coût d'acquisition du bien acheté. Le véhicule juridique utilisé par les parties au roulement est donc évidemment la vente.

Pourtant, l'objectif du roulement est de reporter les conséquences de la vente : aucunes liquidités ne sont obtenues par le vendeur, elles ne le seront que lors de la revente de ses actions, de leur rachat ou lors de l'encaissement futur du billet : [Ce roulement] reconnaît que la vente des biens à une société donne lieu à un changement du mode juridique de détention d'un bien sans qu'il y ait par ailleurs changement au plan économique; en effet, la contrepartie sous forme d'actions du capital-actions de la société acheteuse reçue par le vendeur remplace, pour lui, le droit de propriété qu'il détenait auparavant dans le bien vendu. [11] [ 77 ] En bref, c'est précisément le transfert de propriété qui ouvre l'obligation fiscale du vendeur.

Cette obligation connaît des exceptions, notamment, lorsque la vente se fait entre personnes liées telles que définies dans les lois fiscales fédérales ou provinciales. On parlera de roulement. [ 78 ] La qualification fiscale tient son origine du droit fiscal, mais elle ne change rien à la qualification du contrat en droit civil. Une vente demeure une vente même si, aux fins fiscales, elle bénéficie d'une exemption d'impôt ou d'un report d'impôt. [ 79 ] L'opération fiscale ne constitue pas comme telle un contrat, ce n'est que la qualification qu'on donne au contrat civil.

[ 80 ] Ceci étant, il m'apparaît que le contrat est clair, que le transfert à Warwick inc. est une vente et que la clause doit s'appliquer. [ 81 ] C'est d'ailleurs ce que les intimés ont compris lorsqu'ils ont commencé leurs démarches en vue de la vente à la compagnie. [ 82 ] Je rappelle que la preuve révèle que c'est l'intimé, Jean-Noël Pépin, qui a pris l'initiative de l'achat de la part sociale de son frère, l'appelant, et que c'est lui qui a rédigé le précontrat, l'offre d'achat qui ratissait plus large que la clause contenue au contrat de vente et qui prévoyait : Il est bien entendu entre les parties que si Ferme Warwick SENC vendait des actifs pour une valeur d’UN MILLION DE DOLLARS (1 000 000 $) ou plus, le présent solde de prix de vente devrait être remboursé au cédant dans les trente (30) jours suivants la vente. [ 83 ] Également, c'est l'intimé Jean-Noël Pépin qui a donné ses instructions à la notaire pour la rédaction du contrat de vente. [ 84 ] Au moment où il envisage la vente à Warwick inc., l'intimé Jean-Noël Pépin se croit obligé d'obtenir la permission de son frère pour pouvoir procéder à la vente et lorsque son frère lui refuse cette permission, il entreprend des démarches et recueille le financement nécessaire pour rembourser le plein solde.

Au surplus, il charge la notaire qui a rédigé le contrat comprenant la clause d'accélération de transmettre l'offre de paiement à l'appelant. [ 85 ] Je ne vois guère d'équivoque dans la conduite de l'intimé à l'égard de ce qu'il considérait être son obligation de rembourser le plein solde au moment de la vente à la compagnie. [ 86 ] Cependant, comme je l'écrivais précédemment, je ne vois aucune ambiguïté à résoudre alors que j'estime que les termes du contrat sont clairs et que, en conséquence, il n'y a pas lieu à l'interprétation. [ 87 ] Les auteurs posent comme condition préalable à l'interprétation d'une clause un constat d'ambiguïté.

Ainsi, Baudouin et Jobin écrivent [12] : 435 – Nécessité d'une ambiguïté – Face à un contrat clair, le rôle du juge en est un d'application plutôt que d'interprétation. La différence entre application et interprétation n'est pas que sémantique : le processus d'application vise l'adéquation d'une norme juridique définie à une situation factuelle donnée, alors que l'interprétation vise à définir la portée de la norme juridique avant de pouvoir l'appliquer.

Il est donc nécessaire qu'il y ait une ambiguïté ou un doute sur le sens à donner aux termes du contrat pour tomber dans le processus interprétatif ; comme il a été décidé maintes et maintes fois, en l'absence d'une telle ambiguïté, le tribunal ne pourrait, sous prétexte de rechercher cette intention, dénaturer un contrat clair. Il devra s'en tenir à une application de ce qui est littéralement exprimé, tenant pour acquis que le texte reflète fidèlement l'intention des parties.

Si, au contraire, il y a un doute raisonnable, les règles d'interprétation écarteront le sens littéral pour faire place à la véritable intention des parties au moment de la formation du contrat ; il demeure tout à fait possible cependant que le tribunal, malgré l'ambiguïté, conclut de son analyse que le sens littéral est celui qui convient le mieux en l'espèce. Le fait que des parties entretiennent une divergence d'ordre interprétatif n'entraîne pas de façon automatique qu'une ambiguïté existe réellement. Le rôle du juge comporte donc un aspect insolite, sinon paradoxal.

Il doit en quelque sorte interpréter le contrat une première fois pour déterminer s'il est clair ou ambigu; s'il est ambigu, il doit l'interpréter de nouveau, c'est-à-dire résoudre l'ambiguïté. C'est cette seconde étape, et non la première, qui appelle la mise en œuvre des règles édictées par le législateur aux articles 1425 à 1432 du Code civil . La détermination du caractère clair ou ambigu du contrat est un processus qui ne peut être étudié qu'au cas par cas puisque, comme le souligne un auteur, « aucun texte ne fournit les critères du doute ou de l'ambiguïté ».

C'est dire que le tribunal a toute discrétion pour décider si un contrat est clair ou ambigu. [Références omises] [ 88 ] C'est aussi ce qu'enseigne la jurisprudence. Ainsi, dans Gregory c.

Château Drummond inc . [13] , le juge Morin écrit : [54] La clause 5.1 de l'annexe E du contrat préliminaire d'achat, comme on l'a déjà vu, est ainsi rédigée : 5.1 If vendor is unable to deliver project on May 1st, 2005, the purchaser can withdraw from this preliminary contract and receive a full refund of his/her deposits. [55] L'appelante affirme que le juge a commis une erreur en concluant qu'il devait interpréter le contrat puisque les deux parties en proposent des interprétations différentes. [56] La doctrine et la jurisprudence affirment toutes deux que pour que l'interprétation d'un contrat soit nécessaire, il faut d'abord qu'il y ait ambiguïté.

L'extrait suivant, tiré du livre Les obligations , est non seulement limpide sur ce point, mais il contredit l'intimée et le juge de première instance qui affirment qu'une interprétation divergente des parties est suffisante pour justifier l'interprétation par le tribunal : 435 – Nécessité d’une ambiguïté – Face à un contrat clair, le rôle du juge en est un d’application plutôt que d’interprétation.

La différence entre application et interprétation n'est pas que sémantique : le processus d'application vise l'adéquation d'une norme juridique définie à une situation factuelle donnée, alors que l'interprétation vise à définir la portée de la norme juridique avant de pouvoir l'appliquer. Il est donc nécessaire qu’il y ait une ambiguïté ou un doute sur le sens à donner aux termes du contrat pour tomber dans le processus interprétatif; comme il a été décidé maintes et maintes fois, en l’absence d’une telle ambiguïté, le tribunal ne pourrait, sous prétexte de rechercher cette intention, dénaturer un contrat clair .

Il devra s’en tenir à une application de ce qui est littéralement exprimé, tenant pour acquis que le texte reflète fidèlement l’intention des parties. Si, au contraire, il y a un doute raisonnable, les règles d’interprétation écarteront le sens littéral pour faire place à la véritable intention des parties au moment de la formation du contrat; il demeure tout à fait possible cependant que le tribunal, malgré l’ambiguïté, conclut de son analyse que le sens littéral est celui qui convient le mieux en l’espèce.

Le fait que des parties entretiennent une divergence d’ordre interprétatif n’entraîne pas de façon automatique qu’une ambiguïté existe réellement . Le rôle du juge comporte donc un aspect insolite, sinon paradoxal. Il doit en quelque sorte interpréter le contrat une première fois pour déterminer s’il est clair ou ambigu; s’il est ambigu, il doit l’interpréter de nouveau, c’est-à-dire résoudre l’ambiguïté.

C’est cette seconde étape, et non la première, qui appelle la mise en oeuvre des règles édictées par le législateur aux articles 1425 à 1432 du Code civil . (mes soulignements) [57] La Cour a, à de nombreuses reprises, rappelé la nécessité d'une ambiguïté avant de procéder à une interprétation. Elle a notamment affirmé ce qui suit : [5] Il revient au juge de première instance de déterminer s'il y a ambiguïté. C'est une question de fait qui requiert retenue et déférence et, sans une erreur manifeste et dominante, le tribunal d'appel ne peut intervenir. […] [58] Je ne crois pas que la clause soit ambiguë.

Il m'apparaît plutôt, que selon les termes clairs de la clause, l'appelante ne pouvait exercer son droit de résolution qu'une fois le 1 er mai 2005 arrivé, si l'intimée n'était pas en mesure de livrer le projet à cette date. [59] Une autre interprétation pourrait être retenue, si les parties en convenaient.

Mais tel n'est pas le cas en l'espèce. [60] Avec égards, je considère que le juge de première instance a fondé son raisonnement sur une prémisse erronée, soit que la divergence d'interprétation des parties est suffisante pour conclure à l'ambiguïté d'une clause. [Transcrit tel quel] [Références omises] [ 89 ] Dans Bastien c. Piché [14] , notre Cour écrivait : 9. S'il est exact que la commune intention des parties est le principe directeur qui doit guider les tribunaux dans l'interprétation des contrats encore faut-il que le contrat porte à interprétation.

Or, comme l'a reconnu le juge de la Cour supérieure, les titres de propriété sont clairs et désignent précisément la contenance superficielle des lots vendus. En matière de bornage, les titres offrent la meilleure preuve et c'est sur eux que devaient en premier lieu s'appuyer l'arpenteur-géomètre et le juge de la Cour supérieure. [ 90 ] Dans Turenne c. Banque Nationale du Canada [15] , le juge Turgeon écrit : Accepter la prétention de l'appelant nous conduirait à changer les termes clairs de la lettre R-3.

En effet, donner aux mots "loyers de logements" le sens de tous les revenus provenant des immeubles serait ajouter à l'écrit R-3. C'est en vain que l'appelant invoque les règles d'interprétation prévues aux articles 1013 et suivant du Code civil . Le début de l'

article 1013 édicte : "Lorsque la commune intention des parties dans un contrat est douteuse, elle doit être déterminée par interprétation plutôt que par le sens littéral des termes du contrat." Les règles d'interprétation du Code civil ne doivent être utilisées que s'il y a un doute dans le sens à donner à un contrat. Il n'y a pas lieu de recourir à ces règles lorsque le texte du contrat ou la clause litigieuse est clair.

En effet, il faut un doute évident pour avoir recours aux lois d'interprétation qui sont des lois supplétives. [ 91 ] Je suis donc d'avis qu'au départ il n'y avait pas lieu d'interpréter le contrat et que le juge, après avoir constaté la vente, n'avait d'autre choix que d'appliquer la clause et que, en se livrant à un exercice d'interprétation du contrat sans un constat préalable d'ambiguïté, il a commis une erreur de droit et qu'il y a lieu d'intervenir.

Plus particulièrement, je considère que son erreur porte sur le fait qu'il dénature la vente alors qu'il la considère comme une simple opération fiscale. [ 92 ] En supposant même qu'il y ait eu une ambiguïté, je considère, avec respect pour l'opinion contraire, que le juge de première instance a commis dans son interprétation du contrat une seconde erreur alors qu'il passe outre au fait que la clause a été rédigée d'abord par l'intimé Jean-Noël Pépin pour l'offre d'achat et ensuite selon ses instructions pour le contrat de vente.

Il ne pouvait, dans les circonstances, ignorer l'interprétation que l'auteur de la clause a eue spontanément au moment de la vente à la compagnie. [ 93 ] L'

article 1426 du Code civil du Québec prévoit que : 1426.

On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. [ 94 ] L'interprète du contrat doit donc tenir compte de l'interprétation que les parties ont elles-mêmes donnée au contrat. [ 95 ] Sur cette question, les auteurs Baudouin et Jobin écrivent [16] : 440 – Éléments extérieurs au contrat – Dans l'éventualité où un doute persiste quant à l'intention des parties, le juge peut avoir recours à certains éléments extérieurs au contrat lui-même.

Emboîtant le pas à la jurisprudence antérieure, la réforme du Code civil a accordé plus de place aux éléments externes. Outre la nature du contrat, l'

article 1426 du Code civil prévoit en effet que le tribunal pourra tenir compte « des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages ». Sauf pour le dernier élément, il s'agit d'une codification de la jurisprudence.

Malgré l'existence d'un écrit constatant le contrat, la preuve testimoniale est non seulement permise, mais souvent nécessaire pour permettre au tribunal de lever une ambiguïté.

[…] L'examen de la façon dont les parties se sont conduites par rapport au contrat après sa conclusion, donc de l'interprétation qu'elles lui ont déjà donnée elles-mêmes, est également une aide précieuse. Parfois, c'est dans une lettre ou un autre écrit, ou dans une conversation que les parties ont donné une certaine interprétation à leur convention; la plupart du temps, cela se fait plutôt de façon implicite.

C'est ainsi qu'un acte d'exécution partielle du contrat, à condition d'être libre et non le fruit d'une erreur, peut empêcher son auteur de soutenir par la suite, devant le tribunal, une interprétation contraire à l'acte posé. Les tribunaux prennent souvent acte du comportement des parties pour voir comment les contractants avaient compris leur engagement et repousser une tentative d'interprétation contredisant cette conduite. [ 96 ] La jurisprudence retient la même solution. [ 97 ] Dans 324626 Canada inc. c.

Protege Properties Inc . [17] , le juge Dalphond écrit : [19] L’ art. 1425 C.c.Q . prévoit que, dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher « […] la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés ». [20] L’ art. 1426 C.c.Q. invite à prendre en considération non seulement le texte du contrat, mais aussi le contexte et l'interprétation que les parties en ont fait. [Je souligne] [ 98 ] Dans Vanier c. Montréal (Ville de) [18] , le juge Dussault s'exprimait de la façon suivante : [21] À mon avis, la Ville intimée a raison.

D’une part, pour les motifs qu’elle énonce, il paraît clair que l’on doit s’en tenir au texte même de la définition de « gains cotisables » contenue dans le régime de retraite en cause. D’autre part, vu l’ambiguïté de cette définition, l’appelante a tort de reprocher au juge de se reporter au comportement des parties pour découvrir quelle était leur intention réelle lors de la conclusion du contrat. L'

article 1425 du Code civil du Québec énonce en effet que « [d]ans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés » (je souligne). À cette fin, selon l'

article 1426 du Code civil du Québec, « [o]n tient compte […] de sa nature, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages ». [Je souligne] [ 99 ] Cette règle d'interprétation était appliquée sous l'ancien droit avant même d'y être nommément incorporée lors de l'adoption du Code civil du Québec . [ 100 ] C'est ainsi que, en 1987, le juge Monet écrivait [19] : Le comportement ultérieur des parties est de nature à manifester l'intention commune.

N'y a-t-il pas une présomption de fait que l'exécution est conforme à l'intention? [Référence omise] [ 101 ] On ne peut occulter le comportement spontané de l'intimé Jean-Noël Pépin qui, avant qu'on ne lui dise qu'il avait mal compris le sens qu'il fallait donner à la clause qu'il avait rédigée, comprenait qu'il devait payer le solde dû au moment de la vente à Warwick inc. [ 102 ] Le fait d'exclure la vente entre personnes liées de la clause d'accélération du prix de vente équivaut à ajouter une clause d'exception à la définition générale de vente, ce que les parties n'ont pas choisi de faire. [ 103 ] Depuis 2007, la preuve révèle que les intimés ont payé leurs mensualités.

De plus, selon les informations recueillies lors de l'audience, il semble qu'ils ont continué de le faire. Comme le contrat prévoyait 180 versements de 3 000 $ et que l'appelant a admis avoir, au jour du procès, reçu toutes les mensualités dont la première venait à échéance le 15 avril 2005, j'en déduis que l'appelant avait reçu au moment de la vente en mars 2007 une somme de 72 000 $ et que c'est au moment de la requête introductive d'instance que le solde a été réclamé alors que la lettre de mise en demeure du 17 mai 2007 n'en tient pas compte.

C'est donc à compter de cette date que l'appelant a droit à l'intérêt et à l'indemnité additionnelle. [ 104 ] Vu l'admission de l'appelant selon laquelle il a toujours reçu les mensualités, je considère que le solde qui lui est dû doit être établi au moment de l'action et qu'il s'établissait alors à 426 000 $. [ 105 ] Je dois faire ce calcul parce que l'appelant s'est contenté d'une approximation dans sa requête introductive d'instance qu'il n'a par ailleurs pas jugé utile de reproduire dans son mémoire que nous avons dû compléter par souci d'équité pour les parties. [ 106 ] En concluant comme je le fais à l'erreur du juge de première instance, je suis d'avis que, dès la requête introductive d'instance, l'appelant avait droit au remboursement du plein solde qui s'établissait alors à 426 000 $ avec intérêt et indemnité additionnelle, sauf à créditer les montants payés, les intérêts et indemnités ne devant s'appliquer que sur le solde décroissant. [ 107 ] Comme le pourvoi comportait deux questions et que l'appel ne devrait être accueilli que sur la seule question de l'exigibilité du solde de prix de vente, chaque

partie devrait payer ses propres frais. [ 108 ] Je propose d'accueillir l'appel en

partie et d'ordonner aux intimés de payer à l'appelant la somme de 414 000 $ avec intérêt et indemnité additionnelle à compter de la signification de la requête introductive d'instance, sauf à créditer les paiements effectués depuis cette date, l'intérêt et l'indemnité additionnelle ne devant courir que sur le solde décroissant, et de rejeter l'appel pour le reste.

JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.