2011 QCCQ 8472, 2011 QCCQ 8472

Lepanto c. 9127-7798 Québec inc. (Remax 2000 LG) 2011 QCCQ 8472 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N°: 540-32-022219-099 DATE : Le 27 juillet 2011 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. _____________________________________________________________________ VITTORIA LEPANTO

Partie demanderesse c. 9127-7798 QUÉBEC INC./ REMAX 2000 LG

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Vittoria Lepanto, réclame une somme de 7 000 $ de la défenderesse, 9127-7798 Québec inc./ Remax 2000 LG, à

titre de dommages à la suite d’une transaction immobilière qui a avorté alors que la défenderesse a présenté un acheteur à la demanderesse, pour une propriété qu’elle offrait en vente; [ 2 ] La demanderesse allègue essentiellement que la défenderesse et ses représentants ont commis une faute professionnelle en ne vérifiant pas la solvabilité de Benoît Rioux, un acheteur qu’elle lui a présenté pour l’achat au comptant de sa propriété; [ 3 ] La défenderesse conteste cette réclamation. Elle allègue qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de courtier immobilier.

Elle précise que la faute incombe à l’acheteur potentiel de la propriété, Benoît Rioux, qui a déposé une promesse d’achat qu’il n’a pas honoré; LES FAITS [ 4 ] Les faits acceptés par le Tribunal comme prouvés par prépondérance de preuve et ce, malgré des versions contradictoires présentées lors de l'audition se résument comme suit; [ 5 ] Il est admis qu’en tout temps pertinent au présent dossier, la défenderesse 9127-7798 Québec Inc. faisait affaires sous le nom de Re/Max 2000 LG, agissant à

titre de courtier pour la vente de la propriété de la demanderesse; CHRONOLOGIE DES FAITS [ 6 ] Le 29 juin 2009, la défenderesse présente à la demanderesse la promesse d’achat PA-54557 faite par Benoît Rioux (P-1); [ 7 ] Tel qu’il appert de cette promesse d’achat, le prix offert était de 385 000 $ et elle prévoyait que l’acte de vente soit signé deux (2) jours plus tard chez le notaire de l’acheteur; [ 8 ] Ladite promesse ne contenait aucune condition reliée à l’obtention d’une hypothèque, le promettant acheteur s’engageant à payer le prix d’achat au comptant, en totalité au moment de la signature chez le notaire et renonçant à faire inspecter la maison; [ 9 ] Le même jour, la demanderesse, suite à la recommandation de Ludovica Gauthier, son agent, signe la contre-proposition CP 14804 (P-2) demandant un prix de 405 000 $; [ 10 ] De plus, elle exige la signature d’une lettre de pré-occupation ainsi qu’un dépôt de 150 000 $ à être remis au notaire instrumentant de même qu’une pénalité de 75 000 $ advenant que la transaction ne se réalise pas; [ 11 ] De plus, la contre-proposition fixe la date de signature de l’acte de vente au 7 juillet 2009; [ 12 ] Toujours dans la même journée, Benoît Rioux, présente à son tour une contre-proposition (P-3).

Celle-ci prévoit les clauses suivantes :

« P2.2 Contre-propositions précédentes : Toute contre-proposition précédente, faite par l’une ou l’autre des parties, est nulle et non avenue . P2.3 Modifications : Le prix de vente sera de trois cent quatre-vingt-cinq mille dollars $385,000. La date de signature pour le contrat notarié sera le 9 juillet 2009.

L’occupation sera le 10 juillet 2009 à 14h00 » (notre soulignement) [ 13 ] La demanderesse a accepté cette contre-proposition; [ 14 ] Il est admis que le 7 juillet, Benoît Rioux s’est présenté chez le notaire Catherine Pigeon et l’a informée ainsi que la demanderesse qu’il n’avait pas l’argent pour finaliser la transaction d’achat; [ 15 ] Le 23 juillet 2009, la demanderesse transmet la mise en demeure P-4 à la défenderesse, la tenant responsable du défaut de finaliser l’acte de vente et lui réclamant des dommages totalisant 75 000 $ pour le préjudice subi, alléguant que la défenderesse et ses agents avaient commis plusieurs fautes professionnelles, notamment en n’informant pas la demanderesse adéquatement relativement au refus de sa contre-proposition CP 14804 (P-2) et en ne lui fournissant pas de preuve à l’effet que Benoît Rioux était solvable et pouvait procéder à l’achat de sa propriété; [ 16 ] La demanderesse déclare qu’elle a dû se dépêcher pour faire les boîtes en vue de son déménagement et que, de plus, elle a procédé rapidement à vendre plusieurs biens dont un ensemble de patio, un BBQ, une balançoire et un système de caméra; [ 17 ] Finalement, il est admis que le 28 août 2009, la demanderesse a vendu sa résidence à un autre acheteur 375 000 $; [ 18 ] La défenderesse, pour sa part, déclare qu’elle ne peut être tenue responsable du défaut du promettant-acheteur, Benoît Rioux, de finaliser l’acte de vente parce qu’il n’avait pas les liquidités pour le faire; [ 19 ] Elle ajoute que c’est de plein gré que la demanderesse a vendu les biens précités; [ 20 ] Elle nie avoir engagé sa responsabilité personnelle dans cette affaire; RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 21 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code Civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier; [ 22 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 23 ] Cet

article impose, sur les épaules de la demanderesse, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve; [ 24 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 25 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence; [ 26 ] À ce sujet, l’honorable Maurice Abud dans Régis Lemay et 9085-7202 Québec Inc. c.

Desjardins sécurité financière [1] vient préciser ce qui advient lorsque la preuve présentée n’est pas suffisamment convaincante ou contradictoire ; [ 27 ] Le professeur Ducharme [2] nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra; [ 28 ] Le professeur Royer [3] en arrive également à la même conclusion.

Il mentionne, dans son traité sur la preuve civile que : « La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. » ANALYSE et DÉCISION [ 29 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d'autre, par les parties; [ 30 ] Le contrat de courtage immobilier est un contrat de services au sens de l’article 2098 C.c. Q; [ 31 ] L’

article 2100 C.c.Q. énonce les obligations du prestataire de services qui doit agir selon les règles régissant son domaine d’expertise. Il doit agir avec prudence et diligence et dans le meilleur intérêt de son client : « 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils

sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. » [ 32 ] L'

article 2102 C.c.Q. précise notamment, l'obligation d'information de l'entrepreneur face au client; « 2102. L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu'il s'engage à effectuer ainsi qu'aux biens et au temps nécessaires à cette fin. » [ 33 ] Ces obligations de prestataire de services prennent encore plus d’importance dans un domaine spécialisé; [ 34 ] Dans le cas d’un courtier ou d’un agent immobilier, ce dernier est régi à la fois par la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. C-73.1) de même que par le Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. C-73.1, r. 1) et par le Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (L.R.Q. C-73.1, r. 2) y compris les Règles de déontologie de l’Association ; [ 35 ] L’article 11 des Règles de déontologie stipule : « Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ses renseignements. » [ 36 ] L’article 77 du Règlement de l’Association stipule, en son dernier paragraphe : « Le Titulaire, son agent immobilier ou son courtier immobilier affilié, le cas échéant, doit vérifier les renseignements et documents qu’il fournit aux parties à une opération immobilière. » [ 37 ] Dans la deuxième édition de son ouvrage, Le Courtage immobilier au Québec, l’honorable Henri Richard [4] écrit : « Bien qu’aucune garantie de solvabilité de l’acheteur ne découle du contrat de courtage immobilier, il va sans dire qu’un client inscripteur doit pouvoir se fier aux renseignements et déclarations expresses de son courtier à l’effet qu’un locataire est solvable. » [ 38 ] Plus loin, il ajoute : « En d’autres termes, le courtier ou l’agent immobilier engage sa responsabilité s’il transmet aux parties à une transaction immobilière des renseignements qui s’avèrent faux et qui n’ont pas fait l’objet d’aucune vérification ou d’une vérification superficielle. » [5] [ 39 ] Dans la 3 e édition du même ouvrage, l’honorable Henri Richard précise encore plus cette obligation de vérification : « L’obligation de vérification s’étend à toute représentation portant sur la solvabilité d’un acheteur.

Conséquemment, si un courtier immobilier se fie à des représentations d’une de ses connaissance pour représenter à son client-vendeur qu’un acheteur est solvable alors qu’il n’en est rien, il engage sa responsabilité. » [6] [ 40 ] À l’appui de cette affirmation, il cite les jugements suivants qui ont retenu la responsabilité d’un courtier ou agent immobilier : - Robitaille c. Boily , [2004] R.R.A. 891 (C.S.) ; voir aussi : St-Amand c. Chamard , (C.Q.) 2004-06-30, AZ-50261481 ; Turcotte c., Groupe Sutton Laurentides , (C.Q.) 2004-05-21, AZ-50260474 ; Drpich c.

Pretbec Super Courtier Ltée , B.E. 2002 BE-919 (C.Q.) ; Poulin c. Dalpé , C.A.P., 87c-232; Blaauw c. Compagnie de Fiducie Royal Trust

(1981) C.P. 114 [ 41 ] Dans le présent dossier, la demanderesse cherchait à vendre sa propriété et elle s’est donc adressée à un courtier immobilier en se fiant à son expertise dans le domaine; [ 42 ] Confrontée avec une promesse d’achat particulière, soit la vente de sa propriété dans un délai de 2 jours à un acheteur qui payait comptant, elle s’est fiée à l’agent Ludovica Gauthier pour y répondre; [ 43 ] La contre-offre P-2 fut présentée augmentant le prix et prévoyant un dépôt en vue de la protéger; [ 44 ] Il appert que la contre-offre P-2 a été refusée et que la contre-offre P-3 l’a remplacée, annulant les conditions prévues à P-2; [ 45 ] Or, la demanderesse précise que l’agent Gauthier ne l’a pas informée de ceci alors qu’elle signait pour accepter la contre- offre P-3; [ 46 ] L’agent Gauthier déclare qu’elle a demandé à Rioux de lui fournir une lettre de sa banque attestant de sa solvabilité aux fins de la transaction.

Elle ajoute qu’il lui a indiqué qu’il lui enverrait mais elle ne l’a jamais reçue; [ 47 ] Elle précise que Rioux était de mauvaise foi depuis le début et qu’elle-même et la demanderesse se sont fait berner par Rioux dans cette affaire; [ 48 ] Le court laps de temps entre le mardi 29 juin, date d’acceptation de la contre-proposition P-3 et le 7 juillet, date de passation de l’acte de vente chez le notaire, ne justifie pas le défaut de vérification, ni d’information envers la demanderesse de l’informer des conséquences d’enlever les conditions que l’agent Gauthier avaient ajoutées à la contre-proposition P-2 soit l’exigence d’un dépôt et d’une pénalité;

[ 49 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que l’agent Gauthier a manqué à son obligation de vérification et d’information dans cette affaire; [ 50 ] La demanderesse réclame 7 000 $ qu’elle justifie par les troubles et inconvénients d’avoir eu à préparer rapidement ses boîtes de déménagement et d’avoir dû procéder à la vente rapide de certains biens; [ 51 ] De plus, elle déclare être ingénieure et avoir dû procéder à ces travaux et au déménagement rapidement et d’avoir manqué une

partie de ses vacances en plus d’avoir subi du stress et des inconvénients importants dus au déménagement rapide; [ 52 ] Dans un premier temps, le Tribunal est d’opinion que c’est en toute connaissance de cause que la demanderesse a vendu certains biens alors qu’elle aurait très bien pu les conserver; [ 53 ] En ce qui concerne la vente de sa propriété à un autre acheteur, le ou vers le 28 août 2009, pour la somme de 375 000 $, la demanderesse n’a produit aucune preuve; [ 54 ] Dans les circonstances, le Tribunal arbitre les dommages à 1 000 $ pour troubles et inconvénients; POUR CES MOTIFS, le Tribunal : ACCUEILLE partiellement l’action de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse, la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an depuis la date d’assignation; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 157 $. __________________________________ JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q.

Date d’audience Le 14 juillet 2011