2020 QCCQ 7854, 2020 QCCQ 7854

Ménard c. Provost 2020 QCCQ 7854 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-80-005301-201 DATE : 29 octobre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. SYLVIANE MÉNARD Demanderesse / Appelante c. DANIELLE PROVOST [1] Défenderesse / Intimée JUGEMENT [ 1 ] Les relations locateur/locataire entre les parties ont fait l’objet de deux décisions de la Régie du logement [2] .

Les deux concernaient la demande de reprise d’un logement [3] pour y loger l’une des deux copropriétaires de l’immeuble, Danielle Provost. [ 2 ] La première décision, du 11 décembre 2019, a refusé la reprise sur la base de l’invalidité de l’avis de reprise et du bail sur lequel il s’appuyait. [ 3 ] Ce jugement, qui n’a pas été porté en appel, mentionnait l’intention des propriétaires de se séparer. Toutefois cette qualification n’était pas au cœur du litige devant la Régie.

Elle n’apparait à la décision que pour en situer le contexte. [ 4 ] Par contre, la notion de conjoints de fait était au centre de la deuxième audition, objet du présent appel. Datée du 25 août 2020, cette dernière a été rendue par le régisseur Daniel Gilbert suite à l’audience du 16 juin précédent. [ 5 ] La décision autorise la reprise du logement par Danielle Provost sur la base de l’

article 1958 C.c.Q. : « Le propriétaire d'une

part indivise d'un immeuble ne peut reprendre aucun logement s'y trouvant, à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint ou son concubin. » [ 6 ] L’autorisation nécessite donc la preuve que Danielle Provost et son copropriétaire Luc Ducharme sont conjoints. [ 7 ] Pour trancher la question, le régisseur s’en est remis à la définition du terme « conjoint » selon la jurisprudence rapportée par la régisseuse Suzie Ducheine dans l’affaire Borrega c.

Fontaine de 2008 [4] . [ 8 ] À la lumière de cette analyse, le régisseur Gilbert a jugé que la preuve lui permettait de conclure que les copropriétaires étaient des conjoints, même s’ils n’habitaient pas à la même adresse. [ 9 ] La locataire, Sylviane Ménard, a réagi en soumettant au Tribunal une « demande en matière civile » que le juge Richard Landry a décidé de considérer comme une demande en appel à la Cour du Québec au sens de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [5] . La question en litige [ 10 ] Autorisant l’appel le 16 septembre 2020, le juge Landry a identifié la question en litige comme étant la notion (ou la définition) de l’expression « conjoints de fait ». La norme de contrôle en appel [ 11 ] En appel, il appartient à l’appelant de démontrer en quoi le jugement de première instance doit être infirmé. Pour avoir gain de cause, il doit identifier soit une erreur de droit, soit une erreur de fait (ou mixte de fait et de droit) manifeste et déterminante, susceptible d’invalider le premier jugement [6] . Analyse [ 12 ] Pour le Tribunal, la décision en appel ne comporte aucune telle erreur.

a) La notion de conjoint [ 13 ] La notion de conjoints de fait est correctement cernée et conforme à l’état actuel de la jurisprudence.

[ 14 ] Dans l’affaire Borrega citée par le régisseur Gilbert [7] , la régisseuse Sylvie Ducheine s’appuie sur diverses décisions de la Régie, du Tribunal administratif du Québec et de la Cour du Québec pour conclure que, malgré le libellé de l’

article 61.1 de la Loi d’interprétation [8] , la cohabitation est un élément indicatif mais non essentiel de la vie commune dans la réalité d’aujourd’hui, si la preuve révèle par ailleurs une véritable communauté de vie. [ 15 ] Ce principe est repris dans l’affaire Côté c. Boily [9] , une décision de 2016 de la Régie du logement. [ 16 ] Dans cette affaire, on a considéré que deux conjoints qui font une pause de leur vie commune de 28 ans dans le cadre d’une démarche pour sauver leur couple, tout en continuant à investir dans leur projet de vie commune, étaient toujours conjoints au sens de l’

article 1958 C.c.Q.

b) L’application aux faits de l’instance [ 17 ] Ceci étant, une fois le principe juridique applicable bien isolé par le régisseur, il lui restait à l’appliquer convenablement aux faits de l’instance. [ 18 ] Aux paragraphes 8 et 9 de son jugement, le régisseur Gilbert rapporte les paroles de madame Provost voulant que, même s’ils vivaient à l’époque à deux adresses distinctes, ils n’en étaient pas moins conjoints depuis plusieurs années [10] .

L’idée d’acquérir l’immeuble en litige était d’ailleurs de continuer à ce qu’il en soit ainsi. [ 19 ] Cette analyse de la preuve apparait exempte d’erreur manifeste et déterminante. Les faits qu’il avait sous les yeux permettaient au régisseur d’en arriver à la conclusion que les propriétaires étaient conjoints au sens de l’

article 1958 C.c.Q.

c) La preuve en appel [ 20 ] Mais il y a plus. [ 21 ] La preuve entendue lors de l’instruction de l’appel confirme et conforte la conclusion du régisseur. [ 22 ] En effet, il convient de mentionner que Danielle Provost et Luc Ducharme font actuellement vie commune. Ils habitent ensemble le logement occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble en litige, et ce après avoir cohabité dans une roulotte entre la vente de leur immeuble antérieur [11] et le moment où ils ont pu avoir accès à leur domicile actuel. [ 23 ] Cela en fait des conjoints même selon la définition de l’

article 61.1 de la Loi d’interprétation [12] . [ 24 ] Mais le logement du rez-de-chaussée est un 3 ½. Cela oblige madame Provost à dormir sur le divan du salon car le couple fait chambre à part depuis 6 ou 7 ans, soit depuis que monsieur Ducharme connait des problèmes de santé qui l’obligent notamment à utiliser la nuit un appareil destiné à contrôler ses problèmes d’apnée du sommeil. [ 25 ] C’est la raison pour laquelle ils veulent reprendre le logement de l’étage occupé par Sylviane Ménard.

Cela permettra à madame Provost de s’y loger et d’y accueillir sa fille majeure, maintenant séparée, dont les meubles sont déjà entreposés dans le garage de l’immeuble. [ 26 ] Le couple planifie également d’aménager entre les deux logements un accès intérieur. [ 27 ] Bien que vivant sous le même toit, cela permettra à chaque

partie d’avoir son espace, identifié par des adresses distinctes. [ 28 ] Selon la preuve, la situation n’est pas très différente de ce que vivaient les propriétaires antérieurement, à la différence que le nouvel immeuble convient mieux à leurs besoins. [ 29 ] Bref, selon la preuve entendue tant en première instance qu’en appel, il appert de façon prépondérante que Danielle Provost et Luc Ducharme forment un couple depuis plusieurs années. Ils se présentent comme tel, ont une existence et un projet de vie communs. Ils se considèrent comme conjoints de fait.

Ils sont encore copropriétaires d’un chalet à ce jour. [ 30 ] Le Tribunal comprend les doutes de Sylviane Ménard à la suite du premier jugement de la Régie du logement, celui du 11 décembre 2019. [ 31 ] Madame Provost lui a fait signer un nouveau bail sous un prétexte douteux (financement hypothécaire), qui semblait masquer son désir de reprise du logement en litige. [ 32 ] Elle a aussi mentionné à cette instance que son intention était de se séparer de monsieur Ducharme.

Cette affirmation a été reprise par la régisseuse dans sa décision. [ 33 ] Tout cela n’a toutefois que peu d’impact sur la présente instance. [ 34 ] Le nouveau bail a été invalidé, ce qui a fait revivre l’ancien bail, renouvelé automatiquement jusqu’au 30 juin 2020. Cela a permis à madame Ménard de demeurer dans les lieux loués et a forcé Danielle Provost à recommencer ses procédures. [ 35 ] Madame Provost et monsieur Ducharme ne se sont pas séparés. Ils sont toujours ensemble.

Ils l’étaient lors de l’audition du 26 juin 2020, sous deux adresses, et ils le sont encore à l’instruction, à la même adresse cette fois. [ 36 ] Peut-être une séparation était-elle prévue en 2019 et n’a pas eu lieu. Peut-être était-elle simplement un prétexte que les copropriétaires jugeaient plus susceptible de leur valoir l’autorisation de reprendre le logement. Mais dans les faits, elle ne s’est pas concrétisée.

[ 37 ] L’effet de tout cela sur la crédibilité de madame Provost n’a manifestement pas été déterminant dans la décision du régisseur Gilbert. Ça ne l’est pas davantage pour le Tribunal. [ 38 ] Ses explications sont plausibles, son témoignage est clair et cohérent. Il n’a pas été affaibli par le contre-interrogatoire de madame Ménard.

Monsieur Ducharme l’accompagnait à l’instruction, même s’il n’a pas témoigné. [ 39 ] En l’absence de toute preuve contraire, il appert que Danielle Provost et Luc Ducharme continuent d’être un couple, comme ils l’ont été pendant les 36 dernières années. [ 40 ] Quant à l’extrait du rôle d’évaluation foncière produit par madame Ménard à l’égard de l’ancien immeuble de madame Provost et de monsieur Ducharme, il contient manifestement une erreur puisqu’il laisse entendre que le propriétaire actuel l’est depuis 1989, date d’acquisition des anciens propriétaires. [ 41 ] La Municipalité n’a pas expliqué cette erreur, mais l’acte de vente notarié D-3, un acte authentique, est nettement plus fiable.

Conclusion [ 42 ] Pour tous ces motifs, le jugement de la Régie du logement apparait exempt d’erreur et la preuve présentée à l’instruction ne contient rien qui soit de nature à l’invalider. [ 43 ] L’appel est mal fondé et doit être rejeté. Par ces motifs, le Tribunal : [ 44 ] REJETTE l’appel, sans frais. __________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Date d’audience : 26 octobre 2020