2022 QCCQ 8701, 2022 QCCQ 8701

Michaud c. Caron 2022 QCCQ 8701 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701654-212 DATE : 16 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ KATHLEEN MICHAUD et MATTHEW LLOYD Demandeurs c. MÉLANIE CARON et YUNIOR ALVAREZ MENA Défendeurs c. MARIE-ÈVE GIGUÈRE et JEAN-MAXIME FAUTEUX Intervenants forcés c.

IAN PROVOST et CHANTAL POULIOT Intervenants forcés c. LISE MAILLOUX et SERGE PROVOST Intervenants forcés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L'affaire met en scène une cascade de propriétaires successifs d'une résidence qui appartient maintenant à Mme Kathleen Michaud et M. Matthew Lloyd. [ 2 ] La résidence est pourvue d'un balcon en béton à l'arrière. Peu de temps après l'achat, Mme Michaud et M.

Lloyd retirent une lisse de bois sous le balcon et découvrent qu'elle cache un espace vide entre la fondation et la structure de la maison. [ 3 ] Ils poursuivent leurs vendeurs en vice caché et leur réclament ce qu'il en coûterait pour corriger la problématique. [ 4 ] Les propriétaires antérieurs successifs, qui se poursuivent en garantie, soutiennent tous que Mme Michaud et M. Lloyd ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents, ce qui ferait échec à leur recours. Ils pointent une recommandation de l'inspecteur préachat mandaté par Mme Michaud et M.

Lloyd qui aurait permis de découvrir le vice s'ils y avaient donné suite avant l'achat, selon eux. [ 5 ] Existait-il des indices sérieux commandant un examen plus approfondi de l’immeuble, particulièrement à la lumière du rapport de l'inspecteur préachat? C'est la question déterminante que le Tribunal doit trancher. Analyse Le droit [ 6 ] Le recours repose sur la garantie légale de qualité [1] prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 7 ] L’existence d’un vice caché obéit à quatre critères essentiels qui doivent être prouvés par l’acheteur [2] : le vice doit être grave, caché, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente [3] . [ 8 ] Si l’existence d’un vice caché est établie, le Tribunal accorde à l’acheteur une diminution du prix de vente, à moins qu’il n’ait demandé la résolution de la vente.

[ 9 ] La diminution du prix de vente vise à dédommager l’acheteur pour la différence entre le prix payé et celui qui aurait dû l’être en raison de l’existence du vice. Cette différence n’équivaut pas toujours au coût des réparations. Elle doit être raisonnable eu égard aux circonstances de l’affaire. Le Tribunal doit veiller à ce que l’acheteur ne s’enrichisse pas aux dépens du vendeur [4] . [ 10 ] Un acheteur prudent et diligent se doit d’examiner le bien qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux [5] .

En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen plus loin [6] . Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect [7] . Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations [8] ni, généralement, de faire appel à un expert [9] . De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié [10] . S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit se faire assister d’un expert.

Dans ce cas, s’il omet de le faire, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent [11] . [ 11 ] L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi. Plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent. Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, il s’agit d’un vice caché [12] . Le vice [ 12 ] Il est acquis au débat que le balcon de béton existe pendant toute la période où les parties successives sont propriétaires de l'immeuble.

Il n'a pas subi de modification. [ 13 ] Le balcon s'attache à la maison quelques pouces au-dessus de la fondation. L'espace entre la fondation et le dessous du balcon montre du béton et du bois en alternance. [ 14 ] Les pièces de bois cachent un vide entre la fondation et la structure de la maison. Il est manifeste qu'il s'agit d'un vice important susceptible de causer des dommages par l'eau et l'humidité. [ 15 ] C'est ce vide qui constitue le vice caché pour lequel Mme Michaud et M. Lloyd entreprennent le présent recours.

Comme les travaux de réparations n'ont pas été encore entrepris, ils ignorent si l'eau et l'humidité ont fait leur œuvre et causé des dommages. Le rapport d'inspection préachat [ 16 ] D'emblée, l'inspecteur énonce l’objet restreint de son examen du balcon dans son rapport [13] : Notre évaluation du porche/balcon consiste à déterminer si des parties sont manquantes et/ou détériorées. Certaines parties de la structure ne sont pas visibles et ne peuvent donc être inspectées visuellement. [ 17 ] Puis, l'inspecteur note une pente négative du balcon, c'est-à-dire que l'eau sur le balcon coule vers la maison.

Il recommande de sceller la jonction du balcon au mur et de corriger la pente en consultant un entrepreneur en construction. [ 18 ] Cette problématique est étrangère au vice en litige. [ 19 ] Dans un deuxième temps, l'inspecteur note que le balcon s'attache à la maison par-dessus le revêtement extérieur, sans solin pour empêcher l'eau de s'infiltrer. Il écrit [14] : Le balcon a été construit par-dessus le revêtement extérieur sans solin de lambourde. Ceci est inadéquat. Nous en recommandons l'installation afin de prévenir l'infiltration d'eau et la détérioration/pourriture derrière le revêtement.

Lors de l'installation, nous recommandons de prévoir le remplacement du bois de la structure qui aurait pu être endommagé au cours des années afin de rétablir l'intégrité de la structure.

Nous recommandons de consulter un entrepreneur licencié afin d'évaluer/corriger la situation. [ 20 ] Cette lacune est également étrangère au vice en litige. [ 21 ] Finalement, dans une déclaration écrite pour valoir témoignage, l'inspecteur affirme que malgré ce qu'il a noté lors de son inspection, il ne lui était possible de connaître l'état de détérioration réelle du mur derrière le balcon, sans ouvrir le mur ou enlever le balcon. [ 22 ] Les propriétaires ignorent l’état du mur derrière le balcon eux aussi, les travaux n’ayant pas été entamés au moment du procès.

Ils ne réclament rien à ce sujet. [ 23 ] Le remplacement des lisses de bois sous le balcon n'est pas abordé par l'inspecteur dans son rapport autrement qu’en envisageant un remplacement préventif lors d'éventuels travaux correctifs de la pente et de l’installation d’un solin. [ 24 ] Le Tribunal estime que le rapport de l'inspecteur n'alerte pas Mme Michaud et M. Lloyd quant à l'existence potentielle du vide entre la fondation et le balcon.

Tout au plus, il signale deux déficiences susceptibles d'engendrer des problèmes d'infiltration d'eau qui peuvent endommager le revêtement extérieur et le mur derrière, à l'endroit où le balcon s'attache à la maison. [ 25 ] Le Tribunal considère que Mme Michaud et M.

Lloyd n'avaient pas à retenir les services d'un entrepreneur en construction pour investiguer davantage avant l'achat, sur la foi du rapport de l’inspecteur, ni à demander la permission de retirer le bois pour examiner ce qui se trouve derrière. [ 26 ] D'ailleurs, aucun des cinq propriétaires antérieurs présents au procès ne témoigne qu'il l'aurait fait, suite à la réception du rapport de l’inspecteur.

Le comportement des acheteurs [ 27 ] Le rapport d’inspection étant écarté comme source d’un manquement au comportement attendu des acheteurs, existait-il d’autres indices qui auraient dû les alerter et les amener à investiguer davantage? Le Tribunal répond non. [ 28 ] Toutes les parties témoignent qu'aucun indice ne laisse deviner l’existence de dommages par infiltration d'eau pendant toute la période pertinente. [ 29 ] Le Tribunal conclut que Mme Michaud et M.

Lloyd n'ont pas failli à leur obligation de se comporter en acheteurs prudents et diligents dans les circonstances. [ 30 ] Ils réussissent à établir l'existence d'un vice caché grave, présent au moment de la vente, inconnu d'eux. Leur recours est bien- fondé et donne ouverture à une diminution du prix de vente. La diminution du prix de vente [ 31 ] Mme Michaud et M. Lloyd réclament 6 729,48 $, soit le total d'une estimation pour procéder à des travaux qui, selon ce qu’on peut comprendre, consistent à soutenir en

partie le plancher de la maison à l’arrière, à isoler la solive de rive et la

partie supérieure de la fondation. On peut voir que la soumission laisse à la charge des propriétaires la remise en état des murs et la protection de leurs biens personnels à l'intérieur de la résidence. [ 32 ] La description des travaux est

sommaire et soulève certaines questions, ce qui ne justifie toutefois pas de l'écarter, comme le suggèrent certains des propriétaires poursuivis. [ 33 ] La somme réclamée est raisonnable et correspond à une diminution de prix de vente adéquate dans les circonstances. Les recours en garantie [ 34 ] Tous les propriétaires antérieurs successifs poursuivis ont vendu l'immeuble avec la garantie légale de qualité, et la preuve établit que le vice existait pendant toute la période pertinente. En conséquence, ils sont tous solidairement tenus à la garantie légale de qualité [15] .

Remarque [ 35 ] L'affaire a procédé par défaut contre M. Yunior Alvarez Mena, et en l'absence de M. Serge Provost et Mme Lise Mailloux qui ont choisi de ne pas se présenter à la Cour. Le présent jugement les tient responsables au même

titre que les autres propriétaires antérieurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE la demande introductive d'instance; [ 37 ] CONDAMNE solidairement Mme Mélanie Caron et M. Yunior Alvarez Mena à payer conjointement à Mme Kathleen Michaud et M. Matthew Lloyd la somme de 6 729,48 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 24 janvier 2021, soit la date de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice de 195 $; [ 38 ] ACCUEILLE la demande en intervention forcée contre Mme Marie-Ève Giguère et M. Jean-Maxime Fauteux; [ 39 ] CONDAMNE solidairement Mme Marie-Ève Giguère et M. Jean-Maxime Fauteux à rembourser conjointement à Mme Mélanie Caron et M. Yunior Alvarez Mena la somme de 6 729,48 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 8 juillet 2021, soit la date de l'assignation en intervention forcée, ainsi que les frais de justice de 195 $; [ 40 ] ACCUEILLE la demande en intervention forcée contre M. Ian Provost et Mme Chantal Pouliot; [ 41 ] CONDAMNE solidairement M. Ian Provost et Mme Chantal Pouliot à rembourser conjointement à Mme Marie-Ève Giguère et M. Jean-Maxime Fauteux la somme de 6 729,48 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 6 août 2021, soit la date de l'assignation en intervention forcée, ainsi que les frais de justice de 195 $; [ 42 ] ACCUEILLE la demande en intervention forcée contre M. Serge Provost et Mme Lise Mailloux; [ 43 ] CONDAMNE solidairement M. Serge Provost et Mme Lise Mailloux à rembourser conjointement à M. Ian Provost et Mme Chantal Pouliot la somme de 6 729,48 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 septembre 2021, soit la date de l'assignation en intervention forcée, ainsi que les frais de justice de 195 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q.

Date d’audience : 21 octobre 2022 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.