2014 QCCA 154, 2014 QCCA 154

Thibault c. Fiducie des Saules 2014 QCCA 154 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022231-112 (505-17-002534-057) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 23 janvier 2014 CORAM: LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. APPELANT AVOCAT ALAIN THIBAULT Me François Pelletier PELLETIER GUILLET HAMEL INTIMÉE AVOCATE FIDUCIE DES SAULES Me Lucie Gaucher En appel d'un jugement rendu le 16 novembre 2011 par l'honorable Yves Poirier de la Cour supérieure, district de Longueuil NATURE DE L'APPEL : Vente – Vices cachés

Greffière : Linda Côté Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9h30 : Début de l'audience 9h30 : La Cour s'adresse aux procureurs et fait un résumé du dossier porté en appel 9h31 : Plaidoirie de Me François Pelletier 9h48 : Suspension de l'audience 9h59 : Reprise de l'audience 9h59 : La Cour s'adresse aux avocats 10h00 : Arrêt prononcé – page 3 10h00 : Fin de l'audience. Linda Côté Greffière PAR LA COUR ARRÊT Pour les motifs qui seront ultérieurement déposés au dossier, LA COUR : [ 1 ] REJETTE l'appel avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A.

LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. Thibault c. Fiducie des Saules 2014 QCCA 154 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022231-112 (505-17-002534-057) DATE : 27 janvier 2014 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ALAIN THIBAULT APPELANT – Défendeur c.

FIDUCIE DES SAULES INTIMÉE – Demanderesse MOTIFS DE L'ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 23 JANVIER 2014 [1] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 16 novembre 2011 [1] par la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Yves Poirier) qui le condamne à payer à l'intimée, en raison de vices cachés affectant l'immeuble qu'il lui a vendu, la somme de 61 218,50 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du 11 septembre 2003 ainsi que la somme de 6853,59 $ avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du jugement. [ 2 ] Il nous invite à intervenir au motif que le juge aurait commis trois erreurs : • Avoir retenu que les exigences de l'

article 1739 C.c.Q . étaient satisfaites; • Avoir conclu que l'appelant connaissait le vice allégué; • Avoir conclu à l'existence d'un vice lié au mauvais fonctionnement du drain français entourant l'immeuble. [ 3 ] Ces trois moyens d'appel sont mal fondés et l'appel doit être rejeté. [ 4 ] Voici pourquoi. Exigences de l'article 1739 C.c.Q [ 5 ] L'

article 1739 C.c.Q . est ainsi rédigé:

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1739. A buyer who ascertains that the property is defective may give notice in writing of the defect to the seller only within a reasonable time after discovering it.

The time begins to run, where the defect appears gradually, on the day that the buyer could have suspected the seriousness and extent of the defect.

The seller may not invoke tardy notice from the buyer if he was aware of the defect or could not have been unaware of it. [ 6 ] De la preuve administrée devant lui, le juge a notamment conclu et retenu : • que plusieurs communications verbales avaient eu lieu entre l'appelant et l'intimée à compter de mars 2003 au sujet des vices allégués; • que l'appelant avait refusé toute responsabilité; • que l'intimée avait tout de même fait parvenir à l'appelant, en août 2003, la lettre suivante reçue par ce dernier : Monsieur, Notre cliente, Fiducie des Saules représentée par Monsieur Pierre Viau et Madame Nathalie Lussier, nous a consulté relativement à la propriété, mentionnée en rubrique, qu’elle a acquise de vous le ou vers le 29 août 1997.

Notre cliente a noté divers problèmes avec ledit immeuble. En effet, le drain français est inadéquat. S’agissant d’un vice caché la présente se veut un avis de dénonciation conformément au Code civil du Québec . Notre cliente est donc forcée de procéder à des travaux urgents et nécessaires à sa propriété. Auriez-vous l’obligeance de communiquer avec la soussignée, dans les cinq (5) jours de la réception de la présente, afin de lui faire part de votre position dans ce dossier. À défaut, soyez avisé que les travaux urgents et nécessaires débuteront après ledit délai.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE. [ 7 ] Aux paragraphes 44 et 45 de son jugement, le juge écrit: [44] Quelques communications verbales ont été échangées entre Viau et Thibault. La première en mars 2003, immédiatement après la découverte de la fissure. Thibault croit que l’origine de la présence d’eau est due à une perte d’étanchéité du toit. Cette problématique avait été décelée par Viau en 2000. Il avait alors calfeutré un joint sur le toit et ainsi mis fin à une première présence d’eau dans la chambre froide du sous-sol.

Thibault tente de détourner l’importance de cette communication qui lui révélait clairement la présence d’une fissure dans le mur de la fondation. Il ne se sent pas concerné et n’ira rien constater. En juillet, Viau informe Thibault que le drain est bouché et lui demande d’en assumer une

partie des coûts. Thibault refuse . [45] Quelques jours plus tard, Thibault communique avec Viau pour l’informer que le drain examiné est en fait un bout de drain non branché et vétuste qui avait été jeté par lui dans la tranchée autour de la maison. L’explication ne tient pas , car ce bout de drain aurait été enfoui à l’avant et sur le côté de la maison, alors que le second puits pour vérifier le drain, creusé en juillet 2003, a été fait à l’arrière de la propriété. Le drain observé à l’arrière de la propriété est le drain qui devait être opérant.

Aucun témoin n’a établi la présence de ce drain résiduel et enfoui au pourtour de la propriété. (Nous soulignons) [ 8 ] Ces constats factuels du juge trouvent largement appui dans la preuve. En l'absence de démonstration d'erreur manifeste et déterminante, la déférence s'impose. [ 9 ] Dans une affaire récente, Facchini c. Coppola ( 2013 QCCA 197 ), la Cour résume les principes applicables en matière de dénonciation du vice: [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice.

Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine[Denys-Claude Lamontagne, Droit de la vente , 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, n° 223, p. 126; Pierre-Gabriel Jobin, avec la collaboration de Michelle Cumyn, La vente , 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, n° 167, p. 220.], la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure

une condition de fond. C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi [ P.-G. Jobin, La vente , supra, note 5, n° 169, p. 224, 225.] : 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie. Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou la revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché . Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez [J.E. 2012-1400 (C.A.), 2012 QCCA 1243 , paragr. 22 .], le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci . L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer [ Weiss c.

Raschella , J.E. 2009-2186 (C.A.), 2009 QCCA 2186 , paragr. 6 .]. [44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l'

article 1739 C.c.Q. , elle ne fait pas disparaître l'obligation pour l'acheteur d'envoyer la dénonciation avant le début des travaux. Selon un arrêt de la Cour d'appel en 2008 [ Quincaillerie Côté & Castonguay inc. c.

Castonguay , J.E. 2008-2284 (C.A.), 2008 QCCA 2216 , paragr. 7 .] : Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un avis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux. […] [47] La jurisprudence identifie trois exceptions à l'obligation de dénoncer le vice avant le début des travaux (ce dont parle Jobin dans la citation plus haut).

Il s'agit, selon la juge Bich de notre Cour, du cas d'urgence, du cas du vendeur qui répudie sa responsabilité à l'égard du vice caché et du cas du vendeur qui renonce à se prévaloir du défaut d'avis [ Immeubles de l'Estuaire phase III inc. c.

Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III , J.E. 2006-1224 (C.A.), 2006 QCCA 781 ] : [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière de vice caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, le bien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [48] En l'instance, le vice a été dénoncé et l'appelant a répudié son obligation.

D'ailleurs, en tout temps utile et à ce jour, il ne la reconnaît pas. (Nous soulignons) [ 10 ] L'appelant a été avisé. Il a eu l'occasion de se rendre sur place afin de constater le tout. Il ne l'a jamais fait, choisissant plutôt de répudier sa responsabilité. En pareilles circonstances, il est malvenu de reprocher quoi que ce soit à l'intimée aux termes de l'

article 1739 C.c. Q. Son moyen d'appel doit être rejeté.

Connaissance du vice [ 11 ] La conclusion du juge portant sur la connaissance de l'appelant est une question de fait à l'égard de laquelle la Cour ne peut intervenir qu'en présence d'une démonstration voulant que le juge de première instance ait commis une erreur manifeste et déterminante. [ 12 ] L'appelant ne réussit pas à faire cette démonstration. [ 13 ] Sans le qualifier de professionnel en la matière, le juge retient que l'appelant s'y connaît en matière de construction alors que la preuve révèle que ce dernier a suivi des formations en ce domaine et qu'il a lui-même construit l'immeuble en litige.

D'ailleurs, l'appelant admet connaître les exigences que requiert la pose d’un drain (élément affecté du vice donnant lieu aux indemnités accordées) et avoir assisté et supervisé l’installation du drain donnant lieu au débat. [ 14 ] Dans ces circonstances, l'appelant ne nous convainc pas que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant comme il l'a fait aux paragraphes 38 à 41 de son jugement ainsi rédigés : [38] Thibault admet avoir remanié le sol le long de la fondation là où repose le drain. En effet, il a dû procéder à une surexcavation afin de s‘assurer de la solidité de la fondation.

Ce faisant, il a attaché le drain au mur de fondation à l’aide de cordes afin que ce dernier ne s’enfonce pas dans le sol remanié après l’avoir remblayé. [39] L’expert Vincent explique que cette procédure a eu pour effet de créer des vagues dans le drain.

Là où le drain est fixé au mur de fondation avec une corde engendre le haut de la vague et ailleurs le drain s’étant enfoncé dans le sol remanié engendre le creux de la vague. [40] Ce phénomène de vague dans le drain accentue le remplissage de ce dernier par les particules. [41] Thibault a dit avoir vérifié que le drain soit recouvert de pierre concassée, tel n’est pas le cas, constaté par les témoins Viau et Dolan. Thibault connaissait le vice dans le cas du drain. [ 15 ] Ce second moyen d'appel est aussi mal fondé.

Le drain est affecté d'un vice caché [ 16 ] Le juge a conclu que le drain était affecté d'un vice caché. Pour ce faire, il a notamment pris appui sur le témoignage des experts de l'intimée quant à des tests effectués en mai et juillet 2003. [ 17 ] L'appelant soutient que ces tests sont inexistants, d'où sa demande que nous intervenions. Le juge n'a pas retenu cette prétention, bien au contraire. [ 18 ] Ce moyen d'appel porte essentiellement sur des questions d'évaluation de crédibilité de témoins. Ainsi, la déférence s'impose. [ 19 ] L'appelant se limite à soutenir que le témoignage de l'expert Dolan est faux.

Il se plaint que le juge de première instance n'ait pas retenu son point de vue sans cependant pointer quelque erreur manifeste et déterminante de ce dernier à ce propos. [ 20 ] De fait, l'appelant nous invite à refaire l'exercice d'évaluation de la crédibilité afin de substituer notre avis à celui du juge de première instance. Ce n'est pas le rôle d'une cour d'appel. [ 21 ] Ce troisième moyen d'appel échoue également. [ 22 ] C'est pourquoi, à l'audience, la Cour a rejeté l'appel avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

Me François Pelletier PELLETIER GUILLET HAMEL Pour l’appelant Me Lucie Gaucher Me LUCIE GAUCHER, AVOCATE Pour l’intimée Date d’audience : 23 janvier 2014