2015 QCCQ 9587, 2015 QCCQ 9587

Lemire c. Painchaud 2015 QCCQ 9587 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-030528-120 DATE : 20 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-JOSÉE LEMIRE ET ERIC LEFEBVRE Demandeurs c. DIANE PAINCHAUD Défenderesse et JEAN ROGER ET KIM BLACKBURN Appelés et 9232-6441 Québec inc.

Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ LE 16 SEPTEMBRE 2015 ______________________________________________________________________

[ 1 ] Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre réclament à Diane Painchaud la somme de 2 320,85$ : ils prétendent que la maison achetée de ces derniers en 2010 est affectée de vices cachés. L'installation de la cheminée n'est pas conforme aux normes en vigueur au moment de la construction, ils ont dû cesser de l'utiliser à compter du 19 septembre 2011 et refaire cette installation. [ 2 ] En défense, Diane Painchaud plaide que la résidence était conforme aux règlements en vigueur en tout temps pertinent au litige.

Elle ignorait l'existence du vice caché, le cas échéant, puisqu'elle a utilisé elle-même le foyer pendant le temps où elle a été propriétaire de l'unité de copropriété vendue. [ 3 ] Sans préjudice à sa défense, elle appelle dans le présent dossier Jean Roger et Kim Blackburn de qui elle l'a achetée en 2008, et leur demande de la tenir indemne de toute condamnation- qui pourrait être prononcée contre elle dans le cadre de l'action principale. [ 4 ] Jean Roger et Kim Blackburn appellent à leur tour dans le dossier pour qu'elle les tienne indemnes de toute condamnation, la compagnie 9232-6441 Québec inc. (anciennement Habitation Classique (2000) inc.) le constructeur de la copropriété qui leur a vendu cette unité. [ 5 ] Le jour du procès, 9232-6441 Québec inc. n'est pas présente bien qu'ayant été dûment convoquée pour le procès et appelée à l'extérieur de la salle.

La cause procède par défaut contre celle-ci. Questions en litige [ 6 ] Les désordres allégués par Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre constituent-ils un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 7 ] Dans l'affirmative, à quelle indemnité ont-ils droit? [ 8 ] Les appels dans le présent dossier de Jean Roger et Kim Blackburn et de 9232-6441 Québec inc., sont-il bien fondés?

Le contexte [ 9 ] Le 28 mai 2010, Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre achètent de Diane Painchaud une unité de copropriété située sur la rue Paul-Doyon à Boucherville. [ 10 ] La copropriété est située dans un projet domiciliaire construit par Habitation Classique (2000) inc., devenue depuis 9232- 6441 Québec inc., qui vend cette unité à Jean Roger et Kim Blackburn le 4 juin 2005, qui à leur tour, la vendent à Diane Painchaud le 6 mai 2008. [ 11 ] Cette copropriété est administrée par le Syndicat de Copropriété Des Jardins D'Avignon (" le Syndicat "). [ 12 ] Le 30 août 2011, l'ingénieur Daniel Olivier, de l'Association des professionnels du chauffage (" APC ") inspecte les unités de copropriété administrées par le Syndicat.

Dans son rapport, l'ingénieur conclut que les foyers préfabriqués au gaz ou au bois des unités de la copropriété gérées par le Syndicat, sont affectés de vices graves de construction, principalement parce que l'installation des cheminées n'est pas conforme aux règles en vigueur au moment de leur construction. [ 13 ] Suite à ce rapport, le Service de Sécurité Incendie de l’agglomération de Longueuil (" le S.S.I. ") tient une session d'information à laquelle sont conviés les officiers et administrateurs du Syndicat.

Il. confirme qu'il interdit l'utilisation des foyers des unités de la copropriété en raison de la configuration non conforme aux normes applicables et de l'étanchéité déficiente des conduits de fumée dans les cheminées.

Il s'agirait donc d'un vice de construction. [ 14 ] C’est ainsi que le S.S.I. avise Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre par lettre datée du 19 septembre 2011, qu'il a raison de croire que l'installation de la cheminée du foyer de leur unité de copropriété présente un risque de propagation potentielle advenant un incendie. [ 15 ] Pour des raisons de sécurité, il les enjoint de cesser d'utiliser immédiatement le foyer appareil de chauffage d'appoint, jusqu'à ce qu'une entreprise qualifiée en ait vérifié l'installation. [ 16 ] Le Syndicat et les copropriétaires entreprennent des démarches pour faire inspecter les cheminées et obtenir des soumissions pour réaliser les travaux correctifs. [ 17 ] Suite à la lettre du S.S.I. du 19 septembre 2011, Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre écrivent à Diane Painchaud le 28 septembre 2011 l'informant de ce qui précède.

Ils leur demandent de procéder ou faire procéder à ses frais à la vérification du foyer de la cheminée, dans les 10 jours de la réception de cette lettre. Advenant que ce conduit ne soit pas conforme aux exigences du S.S.I., ils exigent que les travaux correctifs requis soient complétés dans les 30 jours. [ 18 ] Diane Painchaud transmet cette mise en demeure à ses vendeurs Jean Roger et Kim Blackburn, qui à leur tour, transmettent un avis à leur vendeur et constructeur 9232-6441 Québec inc.

La compagnie nie toute responsabilité. [ 19 ] Suite au rapport de l'ingénieur Daniel Olivier, le technologue Marc Constantineau de la firme Gestion Interface inc., prépare des plans et devis pour la réalisation de ces travaux. [ 20 ] En février 2012, la compagnie 9223-4376 Québec inc. réalise les travaux correctifs.

Par la suite, après avoir effectué une inspection, Marc Constantineau atteste que les travaux ont été réalisés en conformité avec les plans et devis approuvés par la Ville de Boucherville et le S.S.I. [ 21 ] Le 23 avril 2012, le S.S.I. confirme à Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre qu'il lève l'interdiction d'utiliser le foyer, suite au rapport et à l'attestation de conformité produits par Marc Constantineau.

[ 22 ] Le 22 juin 2012, Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre réclament à Diane Painchaud le paiement de la somme de 2 320,85$ répartie ainsi : - 9223-4376 Québec inc. (Sylvain Renaud) : 1 695,88$ - Frais d'inspection par Gestion Interface : 114,97$ - Permis de la Ville de Boucherville (travaux) 10,00$ - Dommages-intérêts suite au préjudice, inconvénients et perte de jouissance du foyer : 500,00$ [ 23 ] Diane Painchaud a transmis les mises en demeures et demandes de Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre à Jean Roger et Kim Blackburn, qui les ont transmises à 9232-6441 Québec inc. Droit applicable [ 24 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit l'obligation de garantie de qualité du vendeur à l'égard du bien vendu : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 25 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal considère quatre critères [1] : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 26 ] Le vendeur est responsable du vice caché qui affecte le bien vendu même s'il en ignorait l'existence. [ 27 ] La diminution de prix peut être évaluée en prenant comme base de calcul le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices, et ce coût peut être réduit selon les circonstances en fonction de la plus-value que les travaux apportent au bien compte tenu de son âge, puisque l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations [2] .

Analyse et décision [ 28 ] Au soutien de leurs prétentions quant à la présence de vices cachés affectant l'installation du foyer, au sens de l'

article 1726 C.c.Q. , Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre produisent notamment les documents suivants : - Rapport d'expertise de l'ingénieur Daniel Olivier; - Rapport d'inspection de Marc Constantineau; - Lettre de Michel Beaulieu, technicien en prévention des incendies, au service du S.S.I. [ 29 ] Au procès, ni Diane Painchaud ni Jean Roger et Kim Blackburn ne contestent la teneur de ces documents : ils ont tous eu la possibilité de procéder à une contre-expertise, mais ont choisi de ne pas le faire. [ 30 ] Selon la preuve documentaire et les témoignages entendus, l'installation de la cheminée de l'unité de copropriété de Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre ne répond pas aux normes de construction et de sécurité en vigueur au moment de la construction de l'unité et présentait un danger sérieux d'incendie. [ 31 ] Ce vice existait au moment de l'achat de l'unité de copropriété par Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre, par Diane Painchaud et par Jean Roger et Kim Blackburn qui l'achètent du constructeur. [ 32 ] Aucun des acheteurs n'avait connaissance des déficiences affectant l'installation de la cheminée. [ 33 ] Il s'agit d'un vice grave, vu le danger potentiel d'incendie relevé par l'ingénieur Daniel Olivier. [ 34 ] Il s'agit d'un vice caché qu'il n'était pas possible pour Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre, pour Diane Painchaud ou pour Jean Roger et Kim Blackburn de constater lors de leur achat respectif.

Aucun indice ne leur permettait d'en soupçonner l'existence. [ 35 ] Diane Painchaud ne conteste pas que Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre aient dû engager les dépenses dont ils réclament maintenant le remboursement, pour identifier les déficiences affectant le foyer et la cheminée, pour dresser des plans et devis afin que les

travaux correctifs soient apportés conformément aux exigences du S.S.I. et de la Ville de Boucherville, pour faire effectuer les travaux correctifs et enfin, pour obtenir l'attestation de conformité nécessaire pour pouvoir en retrouver l'usage. [ 36 ] Par conséquent, elle est tenue de leur payer la somme de 1 820,85$ . [ 37 ] Par ailleurs, puisque Diane Painchaud ne connaissait pas l'existence des vices cachés dont se plaignent Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre, elle ne peut être tenue des dommages réclamés par ceux-ci et qui excèdent le coût des travaux correctifs et des dépenses qui y sont reliées, vu les dispositions de l'

article 1728 C.c.Q. : " 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. " [ 38 ] Pour cette raison, le Tribunal n'accorde pas la somme de 500,00$ réclamée à

titre de perte de jouissance du foyer et en compensation pour les inconvénients reliés aux démarches pour résoudre le problème. [ 39 ] Par ailleurs, les appels en garantie par Diane Painchaud de ses vendeurs Jean Roger et Kim Blackburn et l'appel par ces derniers de leur vendeur et constructeur 9232-6441 Québec inc. sont fondés : ils sont tous redevables successivement de la garantie de qualité prévue à l'

article 1726 C.c.Q. [ 40 ] Au procès, Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre ne remettent aucunement en cause la bonne foi de leur vendeuse Diane Painchaud, qui fait de même à l'égard de ses vendeurs Jean Roger et Kim Blackburn.

Personne ne pouvait soupçonner le vice de construction lors des ventes successives. [ 41 ] Au procès, Jean Roger et Kim Blackburn expriment leur appréhension à l'effet qu'ils craignent de ne pouvoir être remboursés par leur propre vendeur 9232-6441 Québec inc., qui n’a pas comparu au moment du procès. [ 42 ] Le Tribunal partage entièrement l'opinion de la juge Sirois, exprimée dans l'affaire Lalonde et al. c. 9232-6941 Québec inc. et al [3] : dans l'état actuel du droit, le Tribunal n'a pas le pouvoir d'exonérer Jean Roger et Kim Blackburn de leur responsabilité de vendeurs à l'égard de leur acheteuse Diane Painchaud, malgré leur bonne foi et malgré le fait que ultimement, c'est le constructeur qui n'aurait pas respecté les règles de l'art lors de la construction : " [ 38 ] Chaque vendeur de la chaîne de titres entre l'entrepreneur inclusivement et le dernier acquéreur de l'immeuble est tenu à la garantie contre les vices cachés. [ 39 ] Il est vrai que cette situation crée parfois des injustices, puisque de façon ultime, si l'entrepreneur n'existe plus ou n'est pas solvable, c'est le premier acheteur de l'immeuble neuf qui peut se voir appelé à assumer la garantie légale et payer toute condamnation envers tous les acheteurs potentiels futurs. [40] L'achat d'une propriété neuve crée ainsi un risque financier non négligeable pour un premier acheteur. [41] En l'absence d'intervention du législateur, le Tribunal ne possède toutefois aucun pouvoir de remédier à cette injustice potentielle.

" POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [ 44 ] CONDAMNE Diane Painchaud à payer à Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre la somme de 1 820,85$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du dépôt de la demande; [ 45 ] CONDAMNE Diane Painchaud à payer à Marie-Josée Lemire et Eric Lefebvre les frais judiciaires de 103,00$; [ 46 ] CONDAMNE les appelés Jean Roger et Kim Blackburn à indemniser la défenderesse Diane Painchaud de la totalité de la présente condamnation en capital, intérêts et frais; [ 47 ] CONDAMNE l'appelée 9232-6441 Québec inc. à indemniser les appelés Jean Roger et Kim Blackburn de la totalité de la condamnation en capital, intérêts et frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.