2016 QCCQ 5901, 2016 QCCQ 5901

Mboulè c. Développements Immobilis inc. 2016 QCCQ 5901 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-030374-152 DATE : LE 29 FÉVRIER 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GRAIG-WILLIAM MBOULÈ Requérant c. LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIS INC.

Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 1 er décembre 2015, le juge Armando Aznar, J.C.Q. accueille la requête pour permission d'appeler de M. Graig-William Mboulè, locataire-requérant (le requérant) [1] . Voici le contexte dans lequel cette décision est rendue.

CONTEXTE [ 2 ] Les parties sont liées par un bail résidentiel pour la période du 1 er septembre 2010 au 31 août 2011, bail qui est reconduit. [ 3 ] Le 20 décembre 2011, l'intimée dépose une demande de résiliation du bail et d'expulsion du requérant en raison de loyers impayés. Le 2 février 2012, la Régie du logement résilie le bail et ordonne l'expulsion du requérant tout en le condamnant à rembourser les loyers impayés. [ 4 ] Par la suite, le requérant met en demeure l'intimée de procéder à l'extermination de punaises de lit, une problématique remontant au mois de mai 2011.

Le 19 juillet 2012, le requérant dépose une demande en dommages au montant de 6 000 $ en raison des troubles, inconvénients et dommages matériels subis à la suite de l'épisode de punaises de lit. [ 5 ] Après moult difficultés, l'audition de cette demande est fixée au 15 octobre 2014, date à laquelle le requérant est absent.

Le 20 octobre 2014, le régisseur Rosario Nobile rejette la demande en dommages du requérant vu l'absence de ce dernier. [ 6 ] Le 28 octobre 2014, le requérant dépose une demande de rétractation de la décision du régisseur Nobile au motif qu'il est arrivé 25 minutes en retard à l'audition du 15 octobre 2014 puisqu'il était au chevet de sa mère à l'hôpital. [ 7 ] Le 26 novembre 2014, l'audition de cette demande de rétractation a lieu mais le requérant n'est pas présent dans la salle d'audience.

Le 1 er décembre suivant, le régisseur Jean Gauthier rend jugement rejetant la demande de rétractation. [ 8 ] Le 15 janvier 2015, le requérant dépose une nouvelle demande de rétractation, celle-ci de la décision du régisseur Gauthier au motif qu'il était présent à la Régie du logement le 26 novembre 2014 mais qu'il y a eu confusion de sa part quant à la salle d'audience. [ 9 ] Le 29 janvier 2015, le requérant plaide finalement sa demande de rétractation de la décision du régisseur Gauthier.

Le 3 février 2015, la régisseure Jocelyne Gascon la rejette vu l'insuffisance de motif et le non respect du délai. [ 10 ] Le requérant obtient, le 1 er décembre 2015, l'autorisation d'interjeter appel de la décision de la régisseure Gascon. LA DÉCISION DU 3 FÉVRIER 2015 [ 11 ] Statuant sur la demande de rétractation de la décision rendue le 1 er décembre 2014, la régisseure Gascon réfère d'abord à la confusion du requérant le 26 novembre 2014 quant à la salle d'audience, d'où son empêchement d'être présent dans la bonne salle « sans faute de sa part ». [ 12 ] Elle rappelle ensuite le libellé de l'

article 89 de la

Loi sur la Régie du logement [2] et la jurisprudence pertinente. Voici comment elle s'exprime ensuite : [5] D’une part, le Tribunal retient qu’il s’agit de la deuxième demande de rétractation dans le présent dossier, déposée par le locataire. [6] D’autre part, le Tribunal constate que la demande de rétractation a été déposée, à sa face même du dossier, en dehors du délai de

rigueur prévu à la loi. [7] De plus, le Tribunal ne peut considérer les motifs du locataire voulant qu’il n’ait pas pu prendre connaissance de la décision rendue le 1 er décembre 2014, au motif qu’il n’a jamais reçu la décision et parce qu’ensuite, il a été dans l’incapacité, jusqu’ au 5 janvier 2015, d’obtenir communication avec le système téléphonique de la Régie. [8] Qui plus est, le locataire était présent dans la salle d’audience le 26 novembre 2014 et il est resté inactif jusqu’au 5 janvier 2015 pour s’enquérir du sort de la décision. [9] Aussi, le dossier de la Régie ne révèle aucun retour de courrier, alors que le locataire a la charge de faire suivre son courrier, principalement lorsque des procédures sont entreprises contre lui. [10] Le motif invoqué par le locataire est donc insuffisant pour donner ouverture à la rétractation.

La demande a été soumise en dehors du délai prévu à la loi et aucun motif pour justifier la cause. LIMINAIRE [ 13 ] Conformément à l'

article 98 de la

Loi sur la Régie du logement et vu que les notes sténographiques de l'audition devant la régisseure Gascon le 29 janvier 2015 n'ont pas été déposées, le Tribunal a entendu le témoignage du requérant et pris connaissance de ses pièces [3] . Compte tenu de l'administration de cette preuve, le Tribunal, procédant de novo , rendra la décision appropriée sans avoir recours à la norme d’intervention [4] .

QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Voici comment le Tribunal formule les questions en litige : Le requérant a-t-il démontré : - qu’il a été privé de son droit d’être entendu lors de l’audition du 26 novembre 2014 pour une cause suffisante ; et - qu’il a été empêché d’agir jusqu’au 5 janvier 2015 ? ANALYSE [ 15 ] D’entrée de jeu, il y a lieu de reproduire l'

article 89 de la

Loi sur la Régie du logement : 89. Si une décision a été rendue contre une

partie qui a été empêchée de se présenter ou de fournir une preuve, par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante, cette

partie peut en demander la rétractation. Une

partie peut également demander la rétractation d'une décision lorsque la Régie a omis de statuer sur une

partie de la demande ou s'est prononcée au-delà de la demande. La demande de rétractation doit être faite par écrit dans les dix jours de la connaissance de la décision ou, selon le cas, du moment où cesse l'empêchement.

La demande de rétractation suspend l'exécution de la décision et interrompt le délai d'appel ou de révision jusqu'à ce que les parties aient été avisées de la décision. (Soulignement du Tribunal ) [ 16 ] En cette matière, le Tribunal doit trouver un équilibre entre le principe de l’irrévocabilité des jugements et le droit du requérant d’être entendu [5] . [ 17 ] La preuve testimoniale et documentaire du requérant porte sur trois volets : - son absence lors de l’audition du 26 novembre 2014; - son ignorance de l’existence de la décision jusqu’au 5 janvier 2015; - les démarches effectuées à compter de sa connaissance de cette décision. [ 18 ] En voici un résumé. [ 19 ] Le 26 novembre 2014, le requérant est présent dans l'immeuble de la Régie du logement à 9h00 tel qu'en fait foi une attestation de présence déposée à l'audition.

Selon son témoignage, il est assis dans la salle d'attente lorsque son nom est appelé au micro. Il se présente immédiatement à la salle d’audience où il est appelé et croise même les représentants de l'intimée. À son arrivée en salle d'audience, le régisseur l'informe qu'il a été « déclaré absent ». [ 20 ] Le requérant se rend au comptoir d'informations où il apprend qu'il doit attendre la décision écrite du régisseur, qui lui sera transmise par la poste dans un délai d’une à deux semaines, avant de pouvoir en demander la rétractation. [ 21 ] Vers la mi-décembre, il n'a toujours pas reçu la décision.

Il explique à l'audience habiter dans un immeuble comportant trois adresses et trois boîtes aux lettres distinctes.

[ 22 ] Il entreprend alors des démarches téléphoniques pour connaître l’état de son dossier, mais en vain.

Il affirme qu’à l’époque, il ne sait pas qu'il peut obtenir des informations en ligne. [ 23 ] Il plaide avoir été dans l’ignorance de l’existence de la décision vu l'impossibilité de rejoindre un représentant de la Régie du logement pour les raisons suivantes : - il était en formation auprès d’un nouvel employeur et son horaire était de 9h00 à 17h00 ; - à son travail, il n’avait pas la possibilité d’utiliser son téléphone cellulaire ; - en raison de son travail (période de probation), il ne pouvait demander une journée de congé pour se rendre à la Régie du logement et obtenir les informations recherchées. [ 24 ] Ce n’est que le 5 janvier 2015 qu’il est enfin informé par un représentant de la Régie du logement à qui il parle que la décision du régisseur Gauthier rejetant sa demande de rétractation a été rendue le 1 er décembre 2014.

Dans les 10 jours de sa connaissance de cette décision, il prépare sa demande en rétractation, laquelle est datée du 15 janvier 2015. [ 25 ] L'intimée plaide pour sa part que le requérant se devait d'être diligent en regard du suivi de l'audition du 26 novembre 2014, qu'il n'a pas changé d'adresse et qu'il n'y a pas eu de retour du courrier transmis par la Régie du logement. - Le requérant a-t-il démontré qu’il a été privé de son droit d’être entendu lors de l’audition du 26 novembre 2014 pour une cause suffisante ? [ 26 ] La preuve administrée à l’égard de cette question est non contredite.

Le requérant était présent à la Régie du logement le 26 novembre 2014 à 9h00, il a été appelé mais au moment où il s’est présenté dans la salle d’audience, il était trop tard.

Un imbroglio purement administratif semble être à l’origine de cette situation. [ 27 ] À la lumière de cette preuve, le Tribunal conclut que le requérant a été privé de son droit d’être entendu le 26 novembre pour une cause suffisante. - Le requérant a-t-il démontré qu’il a été empêché d’agir jusqu’au 5 janvier 2015 ? [ 28 ] Le 26 novembre 2014, le requérant est informé qu’il a été « déclaré absent » par le régisseur et qu’il doit attendre la décision écrite, qui sera postée environ une à deux semaines plus tard, avant de pouvoir en demander la rétractation. [ 29 ] Or, il prétend que ce n’est que le 5 janvier 2015, soit environ 40 jours après l’audition manquée, qu’il apprend que la décision a été rendue le 1 décembre 2014.

Cette prétention repose exclusivement sur son témoignage. En effet, aucun élément additionnel ne supporte le fait que la décision du 1 er décembre 2014 n'a pas été transmise au requérant ou n'a pas été reçue par ce dernier. [ 30 ] La preuve offerte en regard du long délai encouru pour demander la rétractation de cette décision démontre une indolence voire une négligence de la part du requérant. [ 31 ] En effet, dès le 26 novembre 2014, le requérant savait qu’une décision défavorable serait rendue à son égard.

Il lui appartenait alors de prendre des moyens raisonnables, autres que de simples tentatives téléphoniques pendant ses heures de travail, pour assurer un suivi de la décision, ce qu’il a négligé de faire [6] . En d’autres termes, le requérant est imputable de son empêchement à prendre connaissance de la décision. [ 32 ] Dans les circonstances propres au présent dossier, c’est le principe de l’irrévocabilité des jugements qui doit avoir préséance et il y a lieu de rejeter l’appel du requérant.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel de Graig-Williams Mboulè; LE TOUT , avec les frais de justice. _______________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. M. Craig-William Mboulè Agissant personnellement

Requérant M e Sophie Laverdière Joli-Coeur Lacasse Procureur de l’intimée Date d’audience : Le 4 février 2016