2013 QCCA 1747, 2013 QCCA 1747

Pincourt (Ville de) c. Banque Nationale du Canada 2013 QCCA 1747 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020307-104 / 500-09-020308-102 (500-17-031280-061) (500-17-031254-066) DATE : 10 OCTOBRE 2013 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. N° : 500-09-020307-104 (500-17-031280-061) VILLE DE PINCOURT NICOLE DROUIN, en sa qualité de greffière de Ville de Pincourt APPELANTES - Défenderesses c.

BANQUE NATIONALE DU CANADA INTIMÉE - Demanderesse et CONSTRUCTION COGEREX LTÉE RAYMOND CHABOT INC., en sa qualité de syndic à la proposition de Complexe sportif et culturel régional Île Perrot L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE VAUDREUIL MIS EN CAUSE – Mis en cause N° : 500-09-020308-102 (500-17-031254-066) VILLE DE PINCOURT NICOLE DROUIN, en sa qualité de greffière de Ville de Pincourt APPELANTES - Défenderesses c.

CONSTRUCTION COGEREX LTÉE INTIMÉE - Demanderesse et BANQUE NATIONALE DU CANADA RAYMOND CHABOT INC., en sa qualité de syndic à la proposition de Complexe sportif et culturel régional Île Perrot COMPLEXE SPORTIF ET CULTUREL RÉGIONAL, ÎLE PERROT, L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE VAUDREUIL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 30 novembre 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Lise Matteau), qui, dans le dossier 500-17-031254-066, a accueilli avec dépens la requête de l’intimée Construction Cogerex ltée en opposition à une vente pour taxes et, dans le dossier 500-17-031280-061, accueilli avec dépens une requête au même effet de la part de l’intimée Banque nationale du Canada, laquelle recherchait de plus l'annulation de l’avis de vente et de la décision d'où celui-ci tirait son existence. [ 2 ] Pour les motifs du juge Pelletier, auxquels souscrivent les juges Rochette et Léger;

LA COUR : [ 3 ] REJETTE les appels avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Me Marc Simard Me Michel Cantin BÉLANGER, SAUVÉ Pour les appelantes Me Mason Poplaw MC CARTHY TÉTRAULT Pour Banque nationale du Canada Me Jérôme Poirier PARENT, DOYON, RANCOURT ET ASS. Pour Construction Cogerex Ltée Date d’audience : 20 novembre 2012 MOTIFS DU JUGE PELLETIER [ 4 ] La juge de première instance a accueilli deux oppositions à une vente pour taxes [1] initiée par les appelantes, la Ville de Pincourt et sa greffière, Mme Drouin.

La première est le fait de l’intimée Construction Cogerex ltée [2] , détentrice d’une hypothèque légale contre l’immeuble visé par la vente pour taxes, et la seconde, celui de l’intimée Banque nationale du Canada [3] , titulaire d’une hypothèque conventionnelle affectant le même immeuble. [ 5 ] Ces deux litiges constituent l’une des multiples facettes d’un conflit plus vaste opposant la Ville à différents créanciers impayés par suite de la faillite du projet de construction du « Complexe sportif et culturel régional Île Perrot ».

Je ne saurais mieux résumer les éléments essentiels de ce volet de l’affaire que ne l’a fait la juge de première instance : [1] Le 14 mai 2003, le Complexe sportif et culturel Régional Île Perrot (le Complexe), un organisme sans but lucratif, et Construction Cogerex Ltée (Cogerex) concluent un contrat à forfait (le Contrat) au montant de 5 300 000 $ avant taxes au terme duquel l'entrepreneur général s'engage à construire un aréna sur un terrain situé sur le territoire de la Ville de Pincourt (la Ville). [2] Outre une convention MasterCard Affaires pour une limite autorisée de 10 000 $, la Banque Nationale du Canada (BNC) accepte alors de mettre à la disposition du Complexe les financements suivants : ➢ 200 000 $ à

titre de financement d'exploitation; ➢ 5 461 000 $ à

titre de prêt hypothécaire commercial; ➢ 350 000 $ à

titre de crédit spécial rotatif. [3] Par ailleurs, en vue de se conforter dans l'octroi d'un prêt d'une telle importance à un organisme sans but lucratif, BNC obtient de la part de la Ville de souscrire divers engagements à son endroit. [4] Préalablement à la signature du contrat à forfait dont le Tribunal a fait état ci-devant, le Complexe et la Ville ont conclu, le 29 avril 2002, une Entente concernant le Complexe sportif et culturel Régional – Île Perrot prévoyant notamment que la Ville appuiera le Complexe aux fins de lui permettre de bénéficier des exemptions de taxes foncières municipales et scolaires prévues à la

Loi sur la fiscalité municipale ou, à défaut de bénéficier de telles exemptions, lui proposera une formule compensatoire pour y suppléer. [5] Débutés au mois de mai 2003, les travaux seront suspendus au mois de décembre suivant en raison d'un différend qui persiste alors depuis plusieurs semaines entre, d'une part, le Complexe et la Ville et, d'autre part, Cogerex, à telle enseigne que les Demandes et certificats de paiement que l'entrepreneur général soumettra au chargé de projet du maître de l'ouvrage à compter du mois de septembre 2003 demeureront impayées. [6] À la date où les travaux sont suspendus, BNC a déjà déboursé, aux termes du prêt hypothécaire commercial qu'elle a consenti au Complexe, une somme de 1 824 000 $.

[7] Le 29 décembre 2003, Cogerex publie un Avis d'hypothèque légale contre l'immeuble dont il est ici question (l'Immeuble).

Au cours des mois de décembre 2003, janvier, février, mars et avril 2004, divers sous-traitants dont l'entrepreneur général a retenu les services effectueront une démarche similaire. [8] Les 18 et 24 février 2004, Cogerex et BNC publient respectivement un Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire (Vente sous contrôle de justice) contre l'Immeuble. [9] Le 1 er mai 2004, le Complexe fait cession de ses biens. [10] Le 14 juin 2004, Cogerex signifie une Requête en délaissement forcé et pour vente sous contrôle de justice de l'Immeuble (500-17-0021080-042) où elle allègue notamment y avoir exécuté des travaux totalisant 4 995 440,38 $, dont un solde de 3 105 458,31 $ serait dû à ce jour, tel montant incluant ceux que divers sous-traitants lui réclament dans le cadre de Requête introductive d'instance que chacun d'eux lui ont signifiée et qui font l'objet de la réunion d'actions dont le Tribunal fera état ci-après. [11] BNC, qui est intervenue au litige, conteste le montant auquel Cogerex prétend avoir droit au motif que l'entrepreneur général n'a fait la preuve d'aucune créance due et exigible au-delà des montants que le Tribunal a adjugés à tels sous-traitants dans le cadre des jugements rendus ce jour, déduction faite toutefois des montants que Cogerex a conservés pour son propre bénéfice et dont elle était redevable à certains d'entre eux. [12] Le 14 septembre 2004, la Ville adopte une résolution aux fins de vendre l'Immeuble pour taxes impayées.

La date de la vente est prévue pour le 11 novembre 2004. [13] Le 26 octobre 2004, Cogerex signifie à la Ville une Requête en opposition de vente pour taxes. [14] Le 3 novembre 2004, BNC signifie à son tour à la Ville une Requête en opposition de la vente pour taxes, pour sursis de la vente pour taxes et action directe en nullité . [15] Le 11 novembre 2004, cette Cour prononce une Ordonnance de sauvegarde qui prévoit la suspension des procédures de vente pour taxes.

Cette ordonnance sera reconduite jusqu'à ce qu'intervienne, au début du mois de mai 2005, un Règlement hors cour prévoyant notamment que la Ville abandonne les procédures de vente qu'elle a initiées et que Cogerex et BNC se désistent des requêtes qu'elles ont instituées pour s'opposer à telle vente. [16] Le 10 mai 2005, la Ville adopte une résolution pour amender la résolution du 14 septembre 2004 et retirer ainsi l'Immeuble de la vente pour taxes impayées. [17] Le 13 septembre 2005, la Ville adopte à nouveau une résolution qui ordonne à la greffière de vendre à l'enchère publique les immeubles pour lesquels des arrérages de taxes sont dus pour les années 2003 et antérieures, notamment l'immeuble dont il est ici question.

La vente est alors prévue pour le 24 novembre 2005. [18] Le 21 septembre 2005, la Ville adopte une résolution qui amende la résolution du 13 septembre précédent et retire l'Immeuble de la vente pour taxes impayées. [19] Le 9 mai 2006, la Ville adopte à nouveau une résolution pour remettre en vente l'Immeuble pour non-paiement de taxes pour les années 2005 et antérieures. La vente est prévue pour le 2 juin 2006. [20] Le 26 mai 2006, Cogerex signifie à la Ville une Requête introductive d'instance en opposition à une vente pour taxes (500-17- 031254-066) .

Le même jour, BNC signifie à la Ville une Requête en opposition de la vente pour taxes et action directe en nullité (500- 17-031280-061) . [21] Le 5 septembre 2006, la Ville signifie au Complexe, à Bourque, en sa qualité de syndic à la faillite du Complexe , et à Cogerex, une Requête pour ordonnance de sauvegarde et pour ordonner l'exécution de travaux visant la sécurité publique (500-17-032735-063) . [22] Le 6 septembre 2006, cette Cour prononce une Ordonnance de sauvegarde qui autorise la Ville à barricader et réparer les portes, fenêtres, murs ou autres accès permettant à des intrus de pénétrer dans le bâtiment et déclare que le coût des travaux ainsi encouru par la Ville constituera une créance prioritaire aux termes de l'

article 233 de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme . Les procédures de Vente pour taxes et la Requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice que Cogerex a instituées sont alors suspendues jusqu'à ce que cette Cour dispose de l'ensemble du litige.

RÉUNION D'ACTIONS [23] Onze (11) autres dossiers ont été joints pour fins d'enquête commune. [24] Outre un dossier de cette Cour (500-17-021405-041) où dans le cadre de la Requête introductive d'instance en dommages qu'elle a instituée, Cogerex réclame des administrateurs du Complexe et de BNC un montant de 3 105 158,31 $, BNC ayant requis par ailleurs la mise en cause forcée de la Ville, dix (10) d'entre eux impliquent divers sous-traitants qui ont intenté contre Cogerex et Axa Assurance Inc ., la compagnie d'assurance qui a émis un Cautionnement concernant le paiement de la main-d'œuvre et des matériaux , une Requête introductive d'instance aux fins de réclamer les montants qui leur sont dus à la suite des travaux qu'ils ont effectués sur le chantier de construction, soit : ➢ Construction St-Léonard

(1996) Inc. 500-17-020216-043 ➢ Plomberie Leclerc Inc. 500-17-020562-040 ➢ 9028-0157 Québec Inc. 500-17-020563-048

➢ Toitures Couture & Associés Inc. 500-17-020889-047 ➢ Revêtement R.H.R. Inc. 500-17-020930-049 ➢ Les Excavations Gilbert Théorêt Ltée 500-17-021572-048 ➢ Maçonnerie A.S.P. Inc. 500-17-022681-046 ➢ C-Floor Systems Inc./Systèmes C-Floor Inc. 500-17-025080-055 ➢ Lamellé Québec Inc. 500-17-032613-062 ➢ I.T.R. Acoustique Inc. 500-17-033436-067 [25] Pour chacun des dossiers mentionnés ci-devant, un jugement distinct a été rendu.

Dans le cadre de chacun de ces jugements, le Tribunal réfère au jugement qu'il a déposé ce jour dans le dossier 500-17-021405-041, et ce, tant pour la chronologie des faits et l'analyse dont il est fait état que pour les motifs communs à l'ensemble des dossiers, lesquels s'appliquent également à chacun d'eux. [26] Par ailleurs, quoique les fondements juridiques des présents recours soient différents des onze (11) autres dossiers, la chronologie des faits et l'analyse dont il est fait état dans le cadre du jugement que le Tribunal a déposé ce jour dans le dossier 500-17-021405-041, de même que les motifs communs à l'ensemble des dossiers sont tout aussi pertinents et le Tribunal y réfère dans le cadre du présent jugement. [Renvois omis] [ 6 ] Aux paragraphes 30 à 34 inclusivement de ce même jugement, la juge expose les motifs qui la conduisent à accueillir les oppositions et à annuler la décision de la Ville de procéder à une vente pour taxes : [30] CONSIDÉRANT l'analyse que le Tribunal a effectuée dans le cadre du jugement qu'il a rendu ce jour dans le dossier 500-17- 021405-041, plus particulièrement celle relative à la responsabilité de la Ville et des motifs qui l'ont incitée à adopter un comportement que le Tribunal a qualifié de répréhensible ; [31] CONSIDÉRANT qu'il est indéniable ici qu'en initiant les procédures aux fins de vendre l'Immeuble pour taxes impayées, la Ville souhaitait sans conteste, selon la croyance qu'elle en avait à l'époque, se libérer des obligations qu'elle avait souscrites à l'égard de BNC et devenir ainsi propriétaire de l'Immeuble, libre de toute charge; [32] CONSIDÉRANT par ailleurs l'entente que le Complexe et la Ville ont conclue le 29 avril 2002 et aux termes de laquelle la Ville dénonçait alors clairement sa volonté à l'effet que le Complexe bénéficie des exemptions de taxes foncières municipales et scolaires, soit par le mécanisme de la

Loi sur la fiscalité municipale , soit encore par le biais d'une formule compensatoire qu'elle lui aurait proposée si telles exemptions ne lui avaient pas été accordées; [33] CONSIDÉRANT que malgré le Règlement hors cour qui est intervenu au mois de mai 2005, la Ville a quand même entrepris à nouveau des démarches aux fins de vendre l'Immeuble pour taxes impayées ; [34] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, autoriser la Ville à poursuivre les procédures qu'elle a initiées aux fins de vendre l'Immeuble pour taxes impayées équivaudrait, ni plus ni moins, qu'à légitimer l'ensemble des actes qu'elle a posés et que le Tribunal a dénoncés, et ce, au détriment de tous les autres intervenants impliqués dans le projet, soit Cogerex, les sous-traitants et BNC; [ 7 ] À l’audience devant nous, les parties ont reconnu que, depuis, l’immeuble avait fait l’objet d’une vente sous contrôle de justice.

Toutes ont néanmoins plaidé que ce développement ne conférait pas un caractère totalement théorique au pourvoi. [ 8 ] Compte tenu de l’ensemble des circonstances et du désir commun des parties, j’estime utile de me prononcer sur le fond du pourvoi, sans égard à cette vente. Analyse [ 9 ] La Ville remet en question tous et chacun des motifs invoqués par la juge au soutien du dispositif retenu. Ainsi, contrairement aux déterminations de cette dernière, l’interruption de la prescription constituerait la réelle motivation ayant animé la Ville lors de la décision de procéder à la vente pour taxes.

Dans la même veine, la Ville ne serait nullement responsable du fait que le complexe n’a pu jouir d’exemptions de taxes. La juge se serait de plus méprise en reprochant à la Ville d’avoir entamé à nouveau une procédure de vente pour taxes malgré un règlement hors Cour à l’effet contraire. Enfin, elle aurait considéré à tort que la vente pour taxes nuirait aux autres créanciers. [ 10 ] En somme, de plaider la Ville, la juge aurait fait erreur à tous égards.

En complément, elle ajoute que les intimées ne pouvaient recourir à la procédure d’opposition à la vente en raison de l’interdit que pose l’article 604 du Code de procédure civile. [ 11 ] J’estime qu’aucun de ces moyens ne saurait justifier la réformation du jugement. Les quatre motifs invoqués par la juge au soutien de son dispositif sont le fruit d’une longue et minutieuse analyse de la preuve dont on retrouve le détail dans le jugement sur la requête en dommages intentée par Cogerex [4] . Il ressort clairement du langage utilisé que la juge a conclu à l'abus de droit et à la mauvaise foi de la Ville.

Elle a déterminé que cette dernière avait délibérément choisi de faire dérailler le projet dans le but d’échapper à ses obligations envers le complexe et la Banque. Elle écrit notamment : [315] Se fondant alors sur la croyance que Perrier entretenait à cette époque, la Ville, qui était la seule

partie ayant intérêt à ce que le projet achoppe, a décidé de mettre un terme au projet et provoquer ainsi la faillite du Complexe, convaincue qu'elle était alors de pouvoir

se soustraire à ses engagements financiers et, en initiant une procédure de vente pour taxes, récupérer l'immeuble libre de toute charge. [316] Ce faisant et en refusant de participer à une solution négociée avec l'entrepreneur général et BNC aux fins de poursuivre et finaliser le projet selon un budget acceptable pour tous et qui assurait de surcroît la viabilité et la rentabilité du Complexe, tel projet comportant par ailleurs les fonctionnalités recherchées pour le Complexe et la Ville, cette dernière a manqué à son obligation la plus élémentaire de collaborer et de négocier de bonne foi et a ainsi mis fin brutalement aux négociations pour des raisons qui n'avaient alors rien à voir avec la teneur des discussions jusqu'alors entreprises avec Cogerex et BNC. [317] En orchestrant en outre le manque de loyauté de Brissette et Perrier à l'égard du Complexe et en provoquant la faillite de l'organisme, la Ville a utilisé la position privilégiée qu'elle détenait au sein du conseil d'administration du Complexe pour que soient prises des décisions manifestement contraires aux intérêts de ce dernier, ce qui a eu de lourdes conséquences à l'égard de tous les intervenants impliqués dans le projet, notamment à l'égard de l'entrepreneur général, des sous-traitants et de BNC. [318] Un tel comportement, de surcroît de la part d'un organisme public, est tout à fait déplorable et inacceptable et engage sa responsabilité contractuelle . [ 12 ] Appelée à décider du pourvoi interjeté dans ce dossier connexe, la Cour, dans un arrêt unanime, rejette toutes les prétentions de la Ville.

Les motifs rédigés par mon collègue Rochette font ressortir pourquoi les constats de la juge, incluant ceux contestés ici, sont à l’abri d’une réformation. Au sujet de l'utilisation de la procédure de vente pour taxes, mon collègue écrit : [84] La Ville plaide que Cogerex a, la première, menacé de mettre Complexe en faillite pour contrer la BNC. L'initiative de la faillite ne venait donc pas de la Ville.

Elle souligne, ensuite, que la mise en vente de l'immeuble pour taxes impayées était nécessaire pour éviter la prescription de ce recours et qu'elle n'aurait pu reprendre Complexe « ne pouvant enchérir que pour le montant des taxes ». Si elle s'était portée adjudicataire, l'immeuble était sujet au droit de retrait.

Également, les créanciers sont colloqués suivant le rang que leur confère la loi dans le cas d'une vente pour taxes. [85] La juge a analysé la preuve et conclut qu'au moment des négociations pour le sauvetage du projet, la Ville prenait les décisions dans le sens de ce qu'elle croyait alors être son seul intérêt et anticipait, au bout du compte, récupérer Complexe à peu de frais. La Ville, qui n'avait pas investi un sou dans le projet, comptait bien récupérer le terrain mis à la disposition de Complexe et la bâtisse.

Seul son cautionnement de 45 000 $ consenti pour garantir les obligations de Complexe auprès de la BNC lui serait réclamé. [Renvoi omis] [ 13 ] Il n'est guère utile d'élaborer plus longuement pour conclure au rejet des quatre premiers moyens plaidés par les appelantes dans les dossiers à l’étude. Je n'ajouterai que les quelques commentaires suivants. [ 14 ] La vente pour taxes constitue un moyen de perception exorbitant du droit commun [5] .

Certains auteurs en critiquent sévèrement le principe même [6] : La vente d'immeubles pour taxes est une procédure : administrative, les autorités municipales pouvant l'exécuter sans jugement préalable, « sans formalités de justice » ; discrétionnaire, les autorités municipales ayant le pouvoir de déterminer lesquels des immeubles grevés d'arrérages de taxes doivent être vendus ; fiscale, seules les taxes foncières, municipales ou scolaire, dues et exigibles, étant ainsi recouvrables ; limitée, qui s'exerce uniquement à l'encontre de l'immeuble objet de la taxation, arbitraire, puisque l'intérêt effectif de la vente pour la municipalité est sans importance ; expéditive, les formalités administratives requises se trouvant réduites au strict minimum ; et sans indemnisation préalable.

Cette procédure « tout à fait dérogatoire au droit commun, confère à la municipalité la possibilité de se faire justice à elle-même ». [Renvois omis] [Soulignement ajouté] [ 15 ] Dans le contexte amplement décrit dans le jugement de première instance [7] , l'utilisation à plus d'une reprise d'un semblable procédé valait à la Ville le blâme que la juge lui a adressé. [ 16 ] Ceci m'amène à l'examen du dernier moyen proposé par les appelantes. Elles invoquent l'article 604 du Code de procédure civile qui dispose : 604. Les créanciers du saisi ne peuvent s'opposer à la saisie ni à la vente.

Toutefois, les créanciers prioritaires ou hypothécaires peuvent exercer leurs droits sur le produit de la vente; en ce cas, ils produisent entre les mains de l'officier saisissant, au plus tard 10 jours après la vente, un état de leur créance, appuyé d'un affidavit et des pièces justificatives nécessaires, lesquels doivent en outre être signifiés au saisi.

Dans les 10 jours de la signification de l'état d'une créance prioritaire ou hypothécaire, le saisi peut s'adresser au tribunal ou au juge pour la contester. [ 17 ] Je note que ce moyen, de la nature d'une irrecevabilité, ne paraît pas avoir été soulevé en première instance. Tenant pour acquis, aux fins de la discussion, que cet

article pourrait recevoir application dans le cas d'une vente pour taxes par une municipalité et qu'il pourrait être soulevé pour la première fois en appel, j'estime qu'il ne peut venir au secours des appelantes dans les circonstances. [ 18 ] La Ville plaide ici un moyen de procédure qui tire sa cohérence des règles régissant la collocation des créances lors de la liquidation des biens d'un débiteur. Dans le cas à l'étude, ce n'est pas cette cohérence qui est en cause, mais plutôt la motivation à l'origine de la décision de vendre pour taxes.

Ce sont l'abus de droit commis par la Ville et sa mauvaise foi qui fondent la décision de la Cour supérieure de prononcer l'annulation du procédé. Pour paraphraser les propos du juge Beetz dans Landreville c. Ville de Boucherville , l'argument dépasse la procédure et rejoint la juridiction [8] . [ 19 ] En y apportant les adaptations requises, je suis d'avis que l’approche suivante préconisée par le juge Beetz dans cet arrêt est applicable aux faits de notre affaire [9] :

51. Dans la présente affaire, quoique Lucien Landreville reconnaisse généralement le pouvoir que possède la Ville d'exproprier des immeubles, y compris le sien, pour des fins municipales, il lui conteste le droit de l'exercer comme elle l'a fait dans les circonstances, en commettant non pas des irrégularités de procédure mais des abus qui vicient le fond de sa décision.

Ce faisant, en ce qui le concerne, Lucien Landreville conteste à mon avis «le droit à l’expropriation» comme il faut entendre cette expression de l’art. 777 C.p.c. [ 20 ] En l’espèce, la Banque et Cogerex contestent le droit de la Ville d’utiliser son pouvoir de vendre pour taxes dans le contexte révélé par la preuve. L’article 604 C.p.c. ne peut à lui seul faire échec à un semblable moyen. [ 21 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter les appels avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.