2018 QCCQ 786, 2018 QCCQ 786

Fournier c. Agence du revenu du Québec 2018 QCCQ 786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-003623-150 DATE : 19 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GARY FOURNIER Demandeur c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse No : 550-80-003624-158 CHANTAL PHILIPPE-AUGUSTE Demanderesse c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, dans les deux dossiers précités, sont des conjoints mariés. [ 2 ] La trame factuelle et les arguments, de part et d’autre, étant les mêmes quant à chacun des dossiers, tous ont convenu de procéder sur la base d’une preuve commune, et ce, lors d’une audition commune. [ 3 ] Les deux dossiers étant en tous points inter-reliés, ils seront traités simultanément à même le présent Jugement. PRÉAMBULE

[ 4 ] La problématique liée au présent litige peut se résumer simplement. [ 5 ] La question centrale est la suivante : Qui est propriétaire, du 18 décembre 2010 au 31 juillet 2013, de l’unité de condominium 801, sise au […] , à Gatineau (ci-après le Condo )? [ 6 ] L’Agence du Revenu du Québec (ci-après Revenu Québec ) considère que les demandeurs ne sont, pendant cette période charnière, que des locataires du Condo – bénéficiant ainsi d’un avantage imposable.

Selon Revenu Québec, ceux-ci ne deviendraient propriétaires du Condo que le 31 juillet 2013. [ 7 ] Il n’est pas contesté que les demandeurs en sont propriétaires, minimalement, depuis le 31 juillet 2013 soit la date d’un acte notarié sur lequel le Tribunal reviendra ci-après. [ 8 ] Notons immédiatement que l’acte notarié en question, que le Tribunal qualifiera dans le présent jugement « d’acte notarié initial » sera corrigé , par l’entremise d’un acte notarié dit corrigé, et daté du 6 novembre 2017. [ 9 ] Nous y reviendrons. [ 10 ] Les demandeurs, pour leur part, soumettent qu’ils sont propriétaires du Condo depuis qu’ils en ont pris possession, soit le 18 décembre 2010.

Ils ont agi, soumettent-ils, à

titre de propriétaires du Condo en tout temps pertinent et ils ont toujours eu l’intention d’en devenir propriétaire « dès le jour 1 ». Tous les gestes posés, plaident-ils, à une exception près, pointeraient dans cette direction. [ 11 ] La question prend toute son importance en l’espèce car Revenu Québec impute aux demandeurs un avantage imposable, en vertu de l’

article 1082.1 de la

Loi sur les impôts [1] , (ci-après la L.I.) en ce qu’ils auraient bénéficié de ce Condo, à

titre de simples locataires – ceci s’expliquant, entre autres, par les liens étroits entre le demandeur et la véritable propriétaire du Condo, selon Revenu Québec, soit 6812660 Canada inc (ci-après Canada inc ). [ 12 ] Si les demandeurs sont véritablement propriétaires du Condo pendant cette période, Revenu Québec convient qu’aucun avantage ne peut leur être imputé. [ 13 ] Ayant été cotisés en ce sens, soit pour les années 2011 à 2013 (pour M.

Fournier) et pour les années 2011 et 2012 (pour Mme Philippe-Auguste), ceux-ci en appellent de diverses décisions sur opposition rendues par Revenu Québec. [ 14 ] Les demandeurs soumettent, subsidiairement, que la valeur de l’avantage imposable est grandement surévaluée. [ 15 ] Les avis de cotisation contestés en l’espèce, en début de Procès, en termes de « montant dû », totalisent 18 135,58$.

Considérant les modifications apportées, à la baisse, par Revenu Québec, en cours de Procès quant à la valeur de l’avantage imposable proposé, et ce, en raison de pièces et de factures additionnelles produites par les demandeurs, l’enjeu financier global du présent litige est réduit, considérablement, d’autant. [ 16 ] Qu’en est-il donc vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 17 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) À la lumière de la preuve entendue, qui est propriétaire du Condo pendant la période s’échelonnant du 18 décembre 2010 au 31 juillet 2013? Les demandeurs ou Canada inc? ii) Est-il possible, pour les demandeurs, de lier Revenu Québec par l’entremise d’un acte notarié corrigé, daté du 6 novembre 2017?

Cet acte vient-il, comme le prétend Revenu Québec, « réécrire l’histoire [2] » ou celui-ci ne vient-il pas plutôt, comme le soumettent les demandeurs, se coller, tout simplement, à la véritable trame factuelle ainsi qu’à l’intention des parties depuis le tout début? iii) Somme toute, les demandeurs réussissent-ils à renverser la présomption de validité des cotisations émises à leur encontre par Revenu Québec, que ce soit quant au titulaire de la propriété du Condo pendant la période concernée ou quant à la valeur de l’avantage imposable qui leur fut imputé par Revenu Québec? iv)

En cas de réponse positive à la question iii), Revenu Québec réussit-il à démontrer le bien fondé des cotisations émises à l’encontre des demandeurs?

v) En cas de réponse négative à la question iii) – et ce, quant à la propriété – les demandeurs ont-ils réussi à démontrer que la valeur de l’avantage imposable à leur égard, si avantage il y a, est surévalué, et si tel est le cas, quelle est la valeur de cet avantage à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue? ANALYSE DE LA PREUVE ET PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES [ 18 ] Comme l’a mentionné – à juste

titre – l’avocat de Revenu Québec à l’étape des plaidoiries, le dénouement du présent litige se rattache considérablement à la crédibilité de la preuve soumise ainsi que tout particulièrement à la force probante des témoignages entendus.

[19] Essentiellement, les demandeurs soumettent qu’ils ont agi, en tout temps pertinents, et minimalement depuis leur prise depossession du Condo – soit le 18 décembre 2010 – à

titre de propriétaires dudit Condo. Ils soumettent avoir assumé et payé, au fil desans, et ce comme l’auraient faits de véritables propriétaires. preuves à l’appui, les taxes municipales et scolaires, les frais de condo, lesdépenses quant « au chauffage et à l’électricité ». Ils ont également assumé d’importants extras lors de la construction du condo, en cequ’ils ont fait construire celui-ci « à leur goût ».

Il n’est pas contesté que lesdits extras totalisent la somme d’environ 80 000$. [20] Par ailleurs, les demandeurs soumettent que Revenu Québec ne peut considérer, en l’espèce, qu’ils ont fait l’objet d’un avantageimposable, en ce que Canada inc a acquis, de M. Fournier in trust[3], le terrain sur lequel est dorénavant érigé l’Immeuble abritant leCondo nous concernant, ainsi que 54 autres condos. La somme due par Canada inc à M. Fournier personnellement, dans le cadre de cettetransaction, soit 505 000$, apparait depuis – et encore à la date du Procès – aux états financiers de Canada inc. et ce, à

titre de sommedue sans intérêt. [21] Il n’est pas contesté que cette somme est encore due à M. Fournier. Ainsi, selon les demandeurs, et considérant notamment cefait, Revenu Québec ne peut prétendre que ceux-ci ont bénéficié de quelconque avantage de la part de Canada inc. [22] Pour sa part, Revenu Québec conteste ces prétentions des demandeurs, et ce, en référant notamment le Tribunal au libellé duContrat préliminaire daté du 18 mars 2009 entre Canada inc et les demandeurs.

Revenu Québec se base également sur le libellé d’unacte notarié, daté du 31 juillet 2013, qui prévoit que les demandeurs deviennent propriétaires du Condo à compter de cette date. [23] Comme nous l’avons vu, cet acte notarié initial fera l’objet d’un acte de correction sur lequel le Tribunal reviendra plusamplement ci-après. [24] À la lumière de ces éléments, et sous réserve de leur analyse plus détaillée ci-après, rappelons, tout d’abord, les principesjuridiques applicables à la présomption de validité qui est rattachée aux avis de cotisation émis par Revenu Québec. [25] En effet, l’article 1014 L.I. énonce :

Sous réserve des modifications ou de l’annulation résultant d’une opposition, d’un appel ou d’un appel

sommaire et sous réserved’une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s’y trouveou qui se trouve dans toute procédure s’y rattachant.

Toutefois, lorsqu’un tribunal annule une cotisation pour le motif qu’elle soit émise au-delà de la période au cours de laquelle le ministrepeut faire une nouvelle cotisation ou établir une cotisation supplémentaire aux termes de l’un des sous-paragraphes a à a.2 du paragraphe2 de l’article 1010, selon le cas, la cotisation que remplaçait celle ainsi annulée demeure valide et tenante mais tout délai prévu à une loifiscale et applicable à son égard ne commence à courir qu’à compter de la date du jugement annulant la dernière cotisation. [26] Les principes applicables quant au fardeau de preuve sont bien connus et furent appliqués à de très nombreuses reprises par lesTribunaux. [27] La Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt St-Georges et al c.

Sous-ministre du Revenu[4] nous rappelle les principes applicablesquant au fardeau de preuve du contribuable : [8]

L'article 1014 L.I. établit la présomption de validité des cotisations fiscales. [9] Dans 9027-5967 Québec Inc. (Sous-Ministre du Revenu), 2007 QCCA 47 , J.E. 2007-223 (C.A.), la Cour rappelleles conséquences de cette présomption sur le fardeau de la preuve, aux paragr. 13 et 14 : [13] Dans l'arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu), la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité dela cotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent. Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans HickmanMotors Ltd. c. Canada, la Cour dit : - La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité (art. 1014

Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie. - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. Dans Stewart c.

M.R.N., le juge Cain mentionne qu'«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve quicréent un tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que lecontraire ne soit prouvé ». [10] Dans Capobianco c. Québec (Sous-ministre du Revenu), 2007 QCCA 1235 , J.E. 2007-1837 aux paragr. 12 à 14(C.A.), la Cour précise que le contribuable n'a pas à établir le montant exact de son revenu imposable.

Cet enseignement metdéfinitivement fin au flottement entourant la question du fardeau de preuve du contribuable qui s'oppose à l'avis de cotisation parce quele montant de son revenu imposable établi par le ministère du Revenu serait inexact. Le contribuable doit seulement démolirl'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie de son inexactitude. [11] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par oppositionà des allégations vagues et ambiguës.

Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas; elle aura avantage à êtresoutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle. [12] La thèse voulant qu'une simple négation de la part du contribuable puisse contrer la présomption de validité de l'article 1014

L.I. reviendrait à priver cet

article de tout son sens. [références omises] [ 28 ] Par ailleurs, ces principes sont également succinctement résumés dans l’arrêt Amiante Spec inc . c. Sa Majesté La Reine [5] , soit un arrêt rendu par la Cour d’appel fédérale qui réfère aux enseignements de la Cour Suprême du Canada dans l’arrêt Hickman Motors Ltd c. Canada , et ce, en ces termes : [15] L’affaire Hickman nous a rappelé que le ministre se fonde sur des présomptions pour établir une cotisation et que la charge initiale de démolir les présomptions exactes formulées par celui-ci est imposée au contribuable.

Ce dernier s’acquitte de ce fardeau initial lorsqu’il présente au moins une preuve prima facie démolissant l’exactitude des présomptions formulées dans la cotisation.

Enfin, lorsque le contribuable s’est déchargé de son fardeau initial, le fardeau de la preuve passe au ministre qui doit alors réfuter la preuve prima facie faite par celui-là et prouver les présomptions (Hickman, supra aux paragraphes 92-93-94). [ 29 ] Ainsi, à la lumière de ces enseignements, le Tribunal doit tout d’abord déterminer si les demandeurs ont réussi à renverser la présomption de validité des avis de cotisation, et ce, par l’entremise d’une preuve prima facie .

Si tel est le cas, il revient, par la suite, à Revenu Québec, de démontrer la validité des éléments des cotisations émises, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante. De fait, à cette seconde étape, le cas échéant, le Tribunal doit analyser l’ensemble de la preuve soumise, de part et d’autre, afin de déterminer si une prépondérance de preuve s’en dégage. [ 30 ] Il est reconnu que cette présomption de validité ne peut être renversée à la légère. En effet, comme le rappelait notre Cour dans Paquette c.

Québec [6] , sous la plume de l’Honorable Juge Georges Massol, J.C.Q. : [111] Conséquemment, le Tribunal devra déterminer si le demandeur a présenté une preuve prima facie de sa prétention et si celle-ci a mené à la « démolition » de la présomption édictée à l'article 1014. [112] Rappelons d'ores et déjà que le terme « démolition » exclut le simple doute, l'ébranlement ou, pour reprendre la même image, la secousse à un degré qui n'amène pas l'effondrement. [nos soulignements] [ 31 ] En l’espèce, la disposition législative au centre des avis de cotisation émis est l’article 1082.1 L.I. Cet

article énonce ce qui suit : 1082.1. Lorsque, à un moment quelconque, une personne accorde, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, un avantage à un contribuable, le montant de l’avantage doit être inclus dans le calcul du revenu ou du revenu imposable gagné au Canada du contribuable en vertu respectivement de la présente

partie ou de la

partie II pour l’année d’imposition qui comprend ce moment, dans la mesure où il n’est pas par ailleurs inclus dans le calcul du revenu ou du revenu imposable gagné au Canada du contribuable en vertu respectivement de la présente

partie ou de la

partie II et où il serait inclus dans le calcul de son revenu si le montant de l’avantage était un paiement fait directement par la personne au contribuable et si le contribuable résidait au Canada. [ 32 ] Ces principes mis de l’avant, le Tribunal procédera à l’analyse du détail de la preuve pertinente lui ayant été soumise. [ 33 ] Le demandeur, M. Fournier, est comptable de profession. [ 34 ] Il procède à l’acquisition, en 2007, d’un Terrain situé sur le boulevard Alexandre-Taché à Gatineau.

L’acquisition est effectuée, plus spécifiquement, par « Gary Fournier in trust ». [ 35 ] Le Terrain en question est revendu, le 15 août 2007, par acte notarié [7] de Gary Fournier in trust à Canada inc, le tout pour un prix de 1 100 000$. En raison d’une somme due à un tiers, le prix final de l’acquisition se chiffre à 1 010 000$. [ 36 ] Canada inc ne verse pas immédiatement, ceci dit, la portion de cette somme qui est due, selon la preuve entendue, à M. Fournier, soit 50% de 1 010 000$, à savoir la somme de 505 000$.

La preuve démontre clairement, et elle n’est pas contestée à cet égard, que cette somme est intégrée à un billet à demande, au bénéfice personnel de M. Fournier. [ 37 ] Il apparait des États financiers [8] de Canada inc que cette somme due à M. Fournier personnellement y apparait au fil des ans. Elle y apparait d’ailleurs, conformément au témoignage de ce dernier, encore à la date du Procès. Ainsi, Canada inc doit, au minimum, une telle somme de 505 000$ à M. Fournier. Cette somme fut d’ailleurs « prêtée » sans intérêt, tel qu’il appert des États financiers produits ainsi que du témoignage de M.

Fournier. [9] [ 38 ] Ces éléments font l’objet d’une preuve non-contredite. [ 39 ] M. Fournier explique que cette somme lui étant due par Canada inc ne lui est pas versée – aussi rapidement que prévu ou qu’espéré, et ce, spécifiquement en raison des modalités d’une marge de crédit obtenu, pour la construction d’un Édifice de 55 condominiums sur le terrain nous concernant, soit une marge de crédit de 14 600 000$. [10] Une liste de garanties apparait d’ailleurs de l’article 1.6.1 de la pièce P-14, dont notamment une hypothèque immobilière de premier rang sur l’ensemble de l’Immeuble devant abriter les 55 condos.

Il est prévu, à l’article 3.1, que le consentement du prêteur doit être obtenu, par écrit, avant tout remboursement ou avances effectuées à des actionnaires. [ 40 ] Les demandeurs décident d’opter pour un Condo, le 801, d’une superficie habitable d’environ 2 000 pieds carrés. Il apparait clairement des témoignages que la volonté de ceux-ci, dès le départ, est d’en faire leur résidence principale. [ 41 ] Les demandeurs procèdent à la vente de leur maison en 2010, mais considérant que la construction du Condo n’est pas à cette date complétée, ils doivent se «résigner» à demeurer chez la belle-sœur de M.

Fournier, à compter du mois d’août et ce, jusqu’à la prise

de possession du Condo, le 18 décembre 2010. [11] [ 42 ] En effet, la prise de possession du Condo était originalement prévue le 1 er août 2010, comme il appert du Contrat préliminaire [12] , daté du 18 mars 2009, entre Canada inc et les demandeurs.

Au moment de la signature de ce Contrat préliminaire, il appert que l’Immeuble – qui se veut ambitieux (55 condos) - n’est qu’une simple coquille de ciment . [ 43 ] Ce Contrat préliminaire prévoyait d’ailleurs une Réserve de propriété, se lisant comme suit : La propriété de l’immeuble ne sera transférée au promettant-acheteur qu’à la date de signature de l’acte de vente devant le notaire du vendeur (…) [ 44 ] Un premier dépôt de 10 000$ est versé par les demandeurs. Un second, pour une somme de 20 000$, le sera également par la suite. [ 45 ] M.

Fournier précise que son épouse et lui ont procédé au « design » du Condo de « A à Z ». En effet, et comme le précise M. Fournier, « c’est comme si on s’était construit notre propre maison ». « Il aurait pu être dans un magazine de décoration ». [ 46 ] Cette période de design, de choix de couleurs et de matériaux survient à compter du printemps 2010. De fait, les unités de condominium comportent un « standard » de construction [13] , mais les demandeurs, comme d’autres acheteurs, décident de bonifier le tout. Après tout, comme le mentionne M.

Fournier, son épouse et lui souhaitaient « rester dans le Condo à long terme ». [ 47 ] Il appert qu’aucun contrat de bail n’est conclu entre Canada inc et les demandeurs. « C’est parce que nous l’achetions », précise M. Fournier. « Je n’avais aucune intention de louer un condo », ajoute-t-il. [ 48 ] Il n’est pas contesté que ceux-ci déboursent une somme d’environ 80 000$ [14] pour des « extras » à même le Condo.

Les photos démontrent clairement le luxe qui est intégré au Condo, aux frais des demandeurs : planchers de porcelaine, planchers chauffants, foyer trois-face, luminaires de cristal, céramique grand format, éviers à base de bois véritable, douche en hexagone, « walk-in de 200 pieds carrés », etc, etc. [ 49 ] Les demandeurs usent de l’équité sur la vente de leur précédente propriété afin de payer ces items. [ 50 ] Ceci dit, il appert que Canada inc fait l’objet, en 2011, d’une « vérification en taxes ».

La conclusion de cette vérification est que Revenu Québec considère qu’il y aurait eu « fourniture à soi-même », par Canada inc. Ainsi, ces sommes reliées à la TPS et la TVQ qui étaient dues suite à une telle « disposition à soi-même » ont dû être déboursées. Un dénommé M. Bédard, de Revenu Québec, aurait mentionné à ce moment à M. Fournier, conformément au témoignage de ce dernier, qu’il n’aurait pas de problème avec « l’impôt personnel » suite au paiement de ces taxes. [ 51 ] De cet épisode, les parties en tirent des conclusions diverses. Selon M.

Fournier, Revenu Québec l’a considéré, à ce moment, en 2011 et 2012, propriétaire du Condo – après tout il y aurait eu disposition du Condo de l’admission même de Revenu Québec vu les gestes et conséquences découlant de cette vérification « en taxes ». [ 52 ] Quant à Revenu Québec, il ne s’agit que de l’effet pur et simple de la Loi, soit l’

article 88 de la

Loi sur la taxe de vente du Québec . [15] Quant aux propos qui auraient été tenus par le vérificateur Bédard, ces propos ne constitueraient que ouï-dire, l’avocat ajoutant au passage que Revenu Québec ne « se lie pas de cette façon. » [ 53 ] À tout événement, la preuve, non-contredite à cet égard, démontre que les demandeurs ont bien assumé, et payé, les taxes, en 2011, reliées à l’Immeuble, soit une somme considérable, (30 599,50$ pour la TPS ainsi que 48 194,29$ pour la TVQ) et ce, suite à cette « fourniture d’immeuble » par Canada inc.

Le tout fut comptabilisé dans la comptabilité de Canada inc. [ 54 ] D’ailleurs, la documentation émanant de Revenu Québec [16] assimile le Contrat préliminaire à une « transaction » conclue entre le « vendeur (6812660 Canada inc) et l’acheteur (M. Gary Fournier) . » [ 55 ] Le témoignage de M. Fournier est à l’effet que Canada inc lui doit, outre la somme de 505 000$ pour la vente du terrain, une somme additionnelle d’environ 1 500 000$, comme il appert de la Pièce P-13. Ceci dit, cette somme, soit celle dépassant 505 000$, serait plutôt due non seulement à M. Fournier mais également, pour une

partie importante, à la compagnie de gestion Gestion Gary Fournier inc. LES FRAIS PAYÉS PAR LES DEMANDEURS EN 2011, 2012 et 2013 [ 56 ] M. Fournier témoigne clairement quant à l’ensemble des frais que lui et sa conjointe en viennent à assumer, quant au Condo, pendant les années ici en litige, soit de décembre 2010 à juillet 2013. [ 57 ] Il apparait, non seulement de la preuve testimoniale mais également de la preuve documentaire, que les demandeurs déboursent, pendant cette période, les sommes reliées aux taxes municipales, aux taxes scolaires, ainsi que relativement au « chauffage et à l’électricité. »

Les demandeurs assument également les frais de condo. [ 58 ] Les demandeurs produisent d’ailleurs une série de pièces, factures, états financiers et états de compte [17] illustrant clairement les sommes déboursées par Canada inc, les sommes déboursées par les demandeurs, ainsi que les sommes initialement assumées par Canada inc mais qui font l’objet d’un remboursement par M. Fournier. Quant à certaines de ces dépenses, notamment en 2013, elles sont assumées directement par M. Fournier, sans nécessité de rembourser, à ce moment, Canada inc de sommes payées directement par cette

dernière. [18] [ 59 ] M. Fournier explique d’ailleurs qu’il a dû assumer, pendant une longue période, la tâche de « gestionnaire » de l’Immeuble, particulièrement à l’époque où aucun syndicat de copropriétaires n’avait encore été mis en place. [ 60 ] Les états financiers démontrent d’ailleurs qu’une somme annuelle de 13 200$ est versée à M. Fournier pour de tels honoraires de gestion. M. Fournier précise qu’il a dûment été imposé quant à de tels revenus. Il utilise, d’ailleurs, cette somme qu’il reçoit afin, en partie, de payer les taxes, divers comptes et frais de condos liés au Condo 801. [ 61 ] M.

Fournier ajoute que cette somme de 13 200$ n’est pas suffisante afin de « couvrir » l’ensemble de ces dépenses. Le solde est payé « de sa poche », soit directement de son « compte de banque ». [ 62 ] En résumé, M.

Fournier témoigne, pièces à l’appui, qu’il assume, depuis le jour 1, soit depuis la prise de possession le 18 décembre 2010, l’ensemble de ces dépenses liées au Condo. [ 63 ] Comme il le mentionne, même si une technique de « compte à compte » est utilisée en l’espèce, il doit faire une reddition de comptes serrée à son partenaire d’affaires, qui se retrouve également dans l’aventure de cet Immeuble pour 50%. Comme il le précise : « Si je payais 2$, il devait payer 2$. Si je recevais 2$, il devait recevoir l’équivalent. » [ 64 ] Au surplus, M.

Fournier produit également copie de polices d’assurance habitation [19] , prises à

titre de copropriétaire, et non de locataire. [ 65 ] Le Tribunal note par ailleurs, ce qui n’est pas contesté, que Revenu Québec retient d’ailleurs la plupart de ces dépenses dites courantes [20] , pour les années 2011 à 2013 au bénéfice des demandeurs. [ 66 ] Ainsi, la position de Revenu Québec n’est pas de contester que les demandeurs ont bel et bien déboursés l’ensemble de ces sommes – comme l’aurait fait un propriétaire . En fait, la position de Revenu Québec s’articule beaucoup plus sur le libellé utilisé dans l’acte notarié « officialisant » la vente du Condo, soit un acte notarié daté du 31 juillet 2013.

LE TÉMOIGNAGE DE LA DEMANDERESSE [ 67 ] Quant à Mme Philippe-Auguste, elle témoigne brièvement en précisant qu’elle considère être propriétaire du Condo depuis la prise de possession de celui-ci, soit en décembre 2010. Le but, dès le moment où leur précédente propriété fut mise en vente, était de devenir propriétaire de ce Condo. Il n’a jamais été question d’être locataire ou quoi que ce soit d’autre.

L’ACTE DE VENTE INITIAL – 31 juillet 2013. [ 68 ] La vente du Condo n’est en effet instrumentée que le 31 juillet 2013 [21] , et ce, devant la Notaire Julie Duguay. [22] [ 69 ] Cette vente est effectuée entre Canada inc et les demandeurs. L’acte dûment publié au registre foncier énonce, sous la rubrique Possession, ce qui suit : L’acheteur devient propriétaire de l’immeuble à compter de ce jour avec possession et occupation immédiate. [ 70 ] Il est manifeste que cette rubrique Possession ne représente pas la réalité de ce qui s’est produit.

En effet, même en occultant pour les fins de la discussion la question du transfert de propriété, une chose demeure certaine : les demandeurs avaient possession, et occupaient dans les faits, le Condo, depuis le 18 décembre 2010. Personne ne conteste ce fait. Revenu Québec connait déjà, à ce moment, cette information. [ 71 ] L’acte notarié mentionne, par ailleurs, à la

section Origine du droit de propriété ce qui suit : Le vendeur est propriétaire de l’immeuble présentement vendu pour l’avoir acquis de Gary Fournier In Trust, aux termes d’un acte de vente publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull, le vingt-quatre août deux mille sept (24 août 2007), sous le numéro 24 547 830 (sic) [23] . [ 72 ] L’acte notarié en question mentionne, au surplus, sous la rubrique « Transfert des risques » que l’acheteur, soit M.

Fournier, assumera les risques afférents à l’immeuble conformément à l’article 950 du Code civil du Québec à compter de la date des présentes. [ 73 ] Finalement, notons que l’acte réfère également à « l’avant contrat », soit le Contrat préliminaire auquel le Tribunal a déjà référé, et ce, en ces termes : Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat en date du dix-huit mars deux mille neuf (18 mars 2009) accepté par le vendeur à la même date.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. [ 74 ] Nous verrons que cet Acte notarié est modifié, en date du 6 novembre 2017, par un Acte de correction. [24] M. Fournier témoigne, en effet, que l’acte initial ne représente pas du tout la réalité de ce qui s’est produit ni encore moins l’intention des parties en 2009 et 2010. [ 75 ] M. Fournier témoigne d’ailleurs que cet Acte notarié initial est un modèle type, soit celui qui était utilisé pour «tous les acheteurs de condos pour cet immeuble ».

Nous verrons que l’analyse de la preuve confirme cette version des faits.

[ 76 ] Ceci dit, M. Fournier explique, au cours de son témoignage, que le prêt initial, voit celui de 14 600 000$ devient éventuellement problématique. La Caisse populaire souhaitant « rappeler ce prêt », pour reprendre l’expression utilisée par M. Fournier, ce dernier se voit dans l’obligation d’hypothéquer « son » Condo, et ce, afin de permettre le remboursement de la dette reliée à la construction de l’ensemble de l’Immeuble par Canada inc. [ 77 ] Un acte d’hypothèque est donc paraphé en date du 26 juillet 2013 [25] , également devant la notaire Julie Duguay.

Le Condo est ainsi hypothéqué pour une somme de 828 941,80$. L’ACTE NOTARIÉ CORRIGÉ [ 78 ] Considérant la position prise par Revenu Québec, et bien qu’avec un certain retard, les demandeurs mandatent la Notaire Julie Duguay afin que celle-ci procède à la préparation d’un Acte notarié corrigé.

Celui-ci, comme nous l’avons vu, est daté du 6 novembre 2017. [ 79 ] Une copie authentique [26] de cet Acte corrigé est produite, lors de la dernière journée d’audition, par la notaire Duguay qui témoignera devant le Tribunal. [ 80 ] L’acte corrigé incorpore plusieurs ATTENDUS qui exposent la chronologie des événements que le Tribunal a déjà eu l’occasion d’exposer, plus spécifiquement quant aux items suivants :

i) On y réfère à nouveau, mais plus spécifiquement, à l’avant-contrat (contrat préliminaire) du 18 mars 2009; ii) On y indique que la prise de possession initialement imaginée (à même l’avant-contrat) pour le Condo devait survenir le 1er août 2010; iii) On réfère aux ajustements qui devaient, en vertu de l’avant-contrat, être effectués par le notaire à compter du 1er août 2010; iv) On réfère à l’existence de la vente du terrain de Gary Fournier In trust à 6812660 Canada inc, vente remontant au 15 août 2007;

v) On rappelle l’existence du billet à demande et les autres avances accordées par M. Fournier à 6812660 Canada inc; vi) On indique qu’il n’a pas été possible de conclure l’acte de vente en août 2010 vu les exigences imposées par le prêteur Caisse populaire Desjardins de Gatineau; vii) En conséquence, il y est précisé que M. Fournier et Canada inc ont convenu de modifier les termes de l’avant-contrat afin que la prise de possession s’effectue plutôt en décembre 2010, et non plus en août 2010; viii) L’acte notarié corrigé précise par ailleurs que M.

Fournier et Mme Auguste « deviendraient propriétaires à cette même date, soit en décembre 2010 », et précisant que l’acte notarié visant à formaliser cette vente serait signé dès que les circonstances liées au financement le permettraient; [ 81 ] L’acte notarié corrigé précise, ce que confirme d’ailleurs la notaire séance tenante, qu’elle est avisée d’un tel mandat et de cette chronologie en octobre 2017, et ce, suite à une discussion téléphonique du 12 octobre 2017 avec M.

Fournier. [ 82 ] Par ailleurs, l’acte notarié corrigé précise également ce qui suit, le Tribunal se permettant de citer ces extraits in extenso : ATTENDU QUE l’acheteur a payé toutes les taxes municipales et scolaires depuis le premier décembre deux mille dix (1er décembre 2010), ainsi que les charges de la copropriété et les améliorations (extras) apportées au condominium; ATTENDU QUE l’acheteur a payé tous les frais d’entretien, de chauffage et d’électricité dudit immeuble depuis le premier décembre deux mille dix (1er décembre 2010); EN CONSÉQUENCE, les parties aux présentes désirent modifier la clause de possession à l’acte de vente instrumenté devant la notaire soussignée le (…) 31 juillet 2013 (…) de la façon suivante : POSSESSION L’acheteur a possession et occupe l’immeuble depuis le premier décembre deux mille dix (1er décembre 2010).

En conséquence, il devient propriétaire de l’immeuble à compter de ce jour avec effets rétroactifs au premier décembre deux mille dix (1er décembre 2010). [ 83 ] Quant au témoignage de la Notaire Duguay, le Tribunal en retient les éléments suivants :

i) M. Fournier ne lui formule pas de commentaires ou d’objections particulières au moment de la signature de l’acte notarié initial; ii) Elle a préparé l’acte initial selon sa compréhension des instructions qu’elle a reçu quant à l’acte de vente à préparer; iii) M. Fournier ne lui formule pas, à ce moment, de commentaires quant à la potentielle modification au Contrat préliminaire, et ce, quant à la date de possession qui avait été repoussée du mois d’août 2010 au mois de décembre 2010; iv) Elle indique qu’elle aurait fait la lecture de l’acte en présence des parties;

v) Cet item quant à la possession, et d’ailleurs cela est admis de tous, n’est pas un fait qu’elle avait pour mission de constater, mais

bien simplement un élément qu’elle avait pour mission d’inscrire [27] ; vi) Elle concède, en contre-interrogatoire, que la clause de Possession qui est utilisée dans l’acte initial constitue bien une clause type, fréquemment utilisée; LA POSITION PRISE PAR REVENU QUÉBEC [ 84 ] Revenu Québec prend la position, tant dans le processus de vérification, d’opposition et lors du Procès, que l’Acte notarié initial serait, en quelque sorte, fatal à la position des demandeurs, et ce, vu les termes utilisés à même cet acte. [ 85 ] Quant à l’acte notarié corrigé, il tenterait non pas de « rétablir la véritable histoire » mais bien, purement et simplement, de «la réécrire », l’avocat qualifiant cette façon de procéder de « planification fiscale rétrospective. ». [ 86 ] De fait, la preuve soumise par Revenu Québec concerne beaucoup plus la valeur de l’avantage imputable – soit la question subsidiairement soumise par les demandeurs. [ 87 ] Dans l’optique où le Tribunal considère que les demandeurs ont réussi à renverser la présomption de validité des cotisations émises, toute la question quant à l’avantage imposable deviendra, manifestement, sans objet à moins que le Tribunal ne considère que l’analyse de la prépondérance de la preuve soumise démontre le bien-fondé, malgré le renversement de la présomption, de la position défendue par Revenu Québec. [ 88 ] À tout événement, considérant la conclusion à laquelle arrive le Tribunal, cette question subsidiaire – quant à la valeur de l’avantage imposable - perd beaucoup, voire totalement, de son intérêt. [ 89 ] Ceci dit, Revenu Québec a fait témoigner Mme Sylvie-Anne Grégoire, agente d’opposition, et Mme Amélie Blais, vérificatrice. [ 90 ] En résumé, le Tribunal retient de leurs témoignages les éléments suivants :

i) Les demandeurs ont produit peu de pièces justificatives, quant à la valeur de l’avantage, pendant le processus de vérification et/ou d’opposition, outre quelques annonces classées de style Kijiji , et ce, afin de démontrer la valeur réelle du Condo; ii) La valeur du « loyer théorique » retenu par Revenu Québec fluctue énormément au fil des ans et, il faut le dire, au gré de la communication d’informations additionnelles par les demandeurs; iii) En effet, un loyer théorique de 3 900$/mois est initialement calculé sur la base d’un condo jugé comme étant un comparable valable.

Mme Grégoire confirme que cette valeur, établie par son prédécesseur au dossier, est erronée – une « erreur de calcul » précisera-t-elle; iv) Ce loyer théorique sera réduit par la suite à une valeur de 3 300$/mois [28] , et finalement à une valeur de 2 882$ au cours du Procès, suite à la communication de pièces additionnelles par les demandeurs;

v) En contre-interrogatoire, Mme Blais admet qu’elle considère qu’une valeur mensuelle de 2 400$ serait également « raisonnable » - l’avocat de Revenu Québec concède également, à l’étape des plaidoiries, qu’une telle valeur pourrait être raisonnable; vi) En résumé, il appert, pour reprendre l’expression utilisée, qu’il y a « une marge de manœuvre » et que ce calcul n’est pas, au final, d’une précision chirurgicale; vii) Les parties font grand état de différents comparables qui le sont plus ou moins, et qui se retrouvent parfois, mais pas toujours, à l’intérieur du même Immeuble que le Condo 801; LES CONCLUSIONS DU TRIBUNAL QUANT À LA PREUVE [ 91 ] Pour les motifs contenus au présent jugement, le Tribunal considère que le débat subsidiaire quant à la valeur de l’avantage devient caduc, et ce, vu la réponse à la question principale soumise par les parties. [ 92 ] En effet, pour les motifs plus amplement détaillés ci-après, le Tribunal considère que les demandeurs ont, non seulement par l’entremise de leur témoignage mais également par l’entremise de la preuve documentaire produite, incluant l’acte notarié corrigé qui a été mis en preuve, réussi, clairement, à repousser la présomption de validité des cotisations émises à leur encontre. [ 93 ] Quant à l’analyse de la preuve prépondérante soumise – elle permet au Tribunal de conclure dans le même sens, Revenu Québec n’ayant pas réussi, quant à cette question centrale, à démontrer que l’acte notarié corrigé ne représente pas la réalité de ce qui s’est réellement produit dans les circonstances, et ce, à la lumière de l’ensemble des faits mis en preuve. [ 94 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’apprécier le témoignage de M.

Fournier. Ce dernier témoigne de manière claire, calme, nuancée et limpide. Il n’est d’ailleurs contre-interrogé que très brièvement quant à un sujet relevant beaucoup plus de la « valeur de l’avantage » et non quant à l’ensemble de son témoignage concernant son intention, ainsi que celle de son épouse, d’être propriétaires du Condo, et ce, depuis le 18 décembre 2010. [ 95 ] M. Fournier expose clairement l’ensemble des dépenses qu’il assume, dès le jour 1, soit directement, soit en remboursant Canada inc.

[ 96 ] Les pièces justificatives pertinentes sont produites. Non seulement la preuve démontre clairement que les demandeurs ont assumé directement l’ensemble de ces dépenses, comme l’auraient fait des propriétaires, mais leur témoignage n’est pas véritablement contredit – si ce n’est – et le Tribunal reviendra sur cet aspect – par cet Acte notarié « initial » du 31 juillet 2013. [ 97 ] À cet égard, M. Fournier prend bien soin de ne pas pointer le doigt vers la notaire ayant instrumenté tant l’acte initial que l’acte corrigé.

Ceci dit, les pièces produites au dossier, en particulier la pièce D-5 [29] , soit l’acte d’hypothèque immobilière, démontrent une chronologie qui vient corroborer les propos de M. Fournier. [ 98 ] L’acte hypothécaire en question, instrumenté, faut-il le rappeler, par la même notaire que les autres actes notariés pertinents en l’espèce, est daté du 26 juillet 2013 , soit 5 jours avant l’acte de vente qui viendrait, selon Revenu Québec, démolir la position mise de l’avant par M. Fournier et Mme Philippe-Auguste. [ 99 ] Or, cet acte d’hypothèque immobilière, conclu, rappelons-le, en raison de la nécessité pour M.

Fournier d’hypothéquer cet actif afin d’aider, à nouveau, Canada inc quant au remboursement du prêt pour la construction, est conclu entre la Caisse populaire Desjardins de Hull-Aylmer et M. Fournier et Mme Philippe-Auguste à

titre de constituants . [ 100 ] Cet acte hypothécaire permet ainsi d’hypothéquer le Condo, soit la «

partie privative portant le numéro 801 » ainsi que « la quote-part des droits indivis dans les parties communes afférentes à la

partie privative .», et ce, afin de « garantir le remboursement de toute somme due à la caisse ». [ 101 ] D’ailleurs, les constituants, soit les demandeurs, y déclarent, au paragraphe 21 de cet acte d’hypothèque, ce qui suit : 21. Le constituant déclare : (…)

f) qu’il est propriétaire irrévocable de l’immeuble (…) [ 102 ] Cet acte hypothécaire est consigné sous la minute 762 de la Notaire précitée, alors que l’acte de vente, qui est daté du 31 juillet suivant, et qui prévoit à certains égards « le contraire », est consigné sous la minute 774 de celle-ci. [ 103 ] En d’autres termes, il apparait manifestement que la dichotomie apparente entre les gestes posés par les demandeurs, leurs déboursés au fil des ans entre 2010 et juillet 2013, et l’acte notarié initial, est aplanie considérablement lorsque l’on remarque la contradiction en question établie dans deux actes notariés préparés à quelques jours d’intervalle par la même notaire.

Dans le Document 1, soit celui daté du 26 juillet, les demandeurs se désignent comme propriétaires alors que dans le Document 2, ils indiquent, à la Rubrique Possession, qu’ils deviennent propriétaires à compter du 31 juillet 2013, soit la date de l’acte. [ 104 ] Cela est un non-sens. Il s’agit, cependant, d’un non-sens, qui bonifie, aux yeux du Tribunal, le témoignage de M. Fournier et la crédibilité à accorder à ce dernier. [ 105 ] Cette contradiction entre deux actes instrumentés à deux dates aussi rapprochées bonifient, selon le Tribunal, la version proposée, de manière toute nuancée, par M.

Fournier, à l’effet que cet acte notarié initial ne représente pas la réalité car il représentait, sans plus ni moins, que l’utilisation, par la notaire, d’un « contrat type » que tous les propriétaires de condos dans l’Immeuble signaient au fil des mois. [ 106 ] Le tout bonifie également d’ailleurs la valeur de l’acte notarié modifié. [ 107 ] À la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, le Tribunal considère que cet acte notarié corrigé en vient à écrire l’histoire que les parties souhaitaient écrire dès le départ, soit celle correspondant à la réalité.

Il ne s’agit pas, avec égard pour l’opinion contraire, et malgré la prestation des plus intègre et professionnelle de la part de l’avocat de Revenu Québec, d’une « réécriture de l’histoire ». [ 108 ] En fait, l’histoire est toujours demeurée, aux yeux du Tribunal, la même.

Les demandeurs ont démontré clairement que leur intention initiale, ainsi que les gestes qu’ils ont posés, en plus des déboursés divers qu’ils ont engagés, ont toujours pointé dans la même direction : soit un transfert de propriété du Condo, à leur bénéfice, dès le 18 décembre 2010. [ 109 ] En fait, tous les indices pointent, depuis le début, dans cette direction. Tous les indices, en fait, sauf un – soit cet Acte notarié initial. Quant au contrat préliminaire, plus particulièrement en ce qui concerne la clause de réserve de propriété, le Tribunal considère que les explications fournies par M.

Fournier - quant aux raisons ayant entrainé un tel délai à « passer chez le notaire » - sont plausibles et, dans les circonstances de l’espèce, convaincantes. [ 110 ] Ceci dit, le Tribunal croit M. Fournier – et Mme Philippe-Auguste par ricochet – quant aux éléments soumis dans le cadre de leur témoignage. Le témoignage de M.

Fournier, en particulier, est, tel que déjà noté, crédible, clair et convaincant. [ 111 ] Le Tribunal ne considère pas, comme l’invite en ce sens l’avocat de Revenu Québec, que l’avis d’opposition, préparé par le comptable des demandeurs, et daté du 16 janvier 2014, constitue un élément affaiblissant la crédibilité de ceux-ci. En effet, le Tribunal retient de cet avis d’opposition [30] que les demandeurs ont pris la position, très tôt dans le processus, qu’ils étaient propriétaires du Condo depuis « le jour 1 » - ce qui concorde avec la position qu’ils ont défendue lors du Procès.

Le fait que le comptable des demandeurs use de l’argument que le « contribuable a le droit de propriété sur le condo 801 depuis mars 2009 , soit au moment de l’offre d’achat », n’a pas le caractère fatal proposé par Revenu Québec. [ 112 ] Certes, l’acte notarié corrigé fait rétroagir la propriété à la prise de possession, soit en décembre 2010, mais le Tribunal ne considère pas que cet argument potentiellement mal rédigé – par le comptable de M.

Fournier - soit de nature à réduire sensiblement la crédibilité des demandeurs. [ 113 ] Ultimement, l’argument des demandeurs est le même depuis le début : ils ont été propriétaires depuis le jour 1. Que ce jour 1 soit en décembre 2010 ou en mars 2009 n’est pas d’une importance dirimante. [ 114 ] Certes, la publication de l’acte de vente [31] n’est effectuée qu’en 2013. Ceci dit, comme l’énonce le second alinéa de l’

article

2941 du Code civil du Québec : Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu’ils ne soient pas publiés, sauf disposition expresse de la loi. [ 115 ] Comme l’a déterminé la jurisprudence, Revenu Québec ne constitue pas un « tiers » au sens de plusieurs dispositions en matière d’opposabilité à des tiers. [32] Tel est le cas en matière de simulation et tel est le cas en l’espèce. [ 116 ] En effet, la question n’est pas de savoir si Revenu Québec constitue un tiers, ou un tiers de bonne ou de mauvaise foi.

En fait, Revenu Québec, tout comme le Tribunal, doit se fonder sur la situation réelle , à savoir la réelle intention des parties . [ 117 ] Il n’est évidemment aucunement question de reprocher à Revenu Québec, en l’espèce, de s’être fié au libellé de l’acte notarié initial. Ceci dit, la trame factuelle décrite clairement par les demandeurs lors du Procès nuance, et explique, le libellé en question.

Quant à l’acte notarié corrigé, également mis en preuve, il expose la chronologie de l’histoire qui est soumise par ceux-ci. [ 118 ] Certes, cette modification à l’acte notarié aurait pu être apportée plus rapidement – plus diligemment. [33] Ceci dit, le Tribunal considère qu’il n’est pas question ici, par cet acte notarié corrigé, de « corriger rétroactivement un choix librement exercé. »

En fait, l’acte notarié corrigé ne vient que rétablir ce qui s’est réellement produit. [ 119 ] En effet, si le libellé précis de l’acte notarié initial représentait ce que souhaitaient réellement faire les demandeurs, l’on peut se demander pour quelle raison, ils se déclarent seuls propriétaires de l’Immeuble quelques 5 jours auparavant dans le cadre de cette hypothèque immobilière à laquelle le Tribunal a déjà eu l’occasion de référer? [ 120 ] Toutes les parties impliquées, y compris la notaire instrumentant, ont considéré, le 25 juillet 2013, que les demandeurs étaient bel et bien propriétaires du Condo. [ 121 ] Ainsi, le Tribunal considère que la présente situation ne constitue pas une « planification fiscale rétroactive » en ce que la véritable intention des demandeurs a toujours été la même.

Le Tribunal considère que la preuve supporte cette conclusion de manière indéniable. [ 122 ] Le Tribunal considère que tous les faits mis en preuve, toute la chronologie en découlant pointent vers une seule et même réalité : soit que les demandeurs sont propriétaires du Condo depuis leur prise de possession, soit en décembre 2010 [34] . [ 123 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Pierre Dallaire, J.C.S., dans 2794209 Canada inc et al c. L’agence du Revenu du Québec et al [35] , rappelant ainsi les propos du Juge Lebel de la Cour Suprême du Canada : [1] Dans l’affaire Agence du Revenu c.

Services environnementaux AES, le juge LeBel, exprimant l’opinion unanime de la Cour suprême du Canada, écrivait : « En droit civil, le fisc ne possède pas de droit acquis au bénéfice d’une erreur que les parties à un contrat auraient commise, puis corrigée de consentement mutuel » [références omises] [ 124 ] Dans cette affaire, les contribuables plaidaient que c’était par erreur qu’un document constatant la vente d’actions identifiait le demandeur Pierre Cyr comme étant l’acquéreur.

Le véritable acquéreur aurait plutôt été, selon les contribuables, la corporation demanderesse. [ 125 ] L’Honorable Juge Dallaire, après avoir rappelé le principe que le fisc n’a pas de droits acquis à une erreur commise par un contribuable, concluait que l’ensemble de la trame factuelle démontrait, dans cette affaire, qu’il y avait concordance entre le libellé de l’acte et les gestes posés par le contribuable Cyr, qui avait agi en véritable propriétaire, contrairement à sa prétention d’erreur commise quant à l’acte de vente. [ 126 ] En l’espèce, le Tribunal est plus que satisfait que la véritable intention des parties, en décembre 2010, est de permettre aux demandeurs de devenir propriétaires du Condo.

Les articles 1425 et 1426 CCQ énoncent : 1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426.

On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages. [ 127 ] Non seulement le Tribunal est convaincu de l’intention initiale des parties, mais l’ensemble des faits, tant antérieurs que subséquents – à l’exception de l’acte notarié initial – le démontre également. [ 128 ] Or, confronté à une trame factuelle stable dénotant une telle intention, c’est l’acte notarié initial qui constitue l’anachronisme – l’intrus - dans l’histoire.

De prétendre le contraire signifierait que seul cet acte notarié initial représente la réalité et que l’ensemble des autres gestes posés par les demandeurs ne sont qu’un écran de fumée. [ 129 ] Le Tribunal ne peut aucunement se résoudre à une telle conclusion. La preuve ne le démontre pas. Pour les motifs déjà mentionnés, le Tribunal considère que le libellé « type » inclus à l’acte notarié initial ne représente pas la volonté des parties, telle qu’assumée depuis décembre 2010. [ 130 ] Cet acte notarié initial constitue bel et bien l’élément anachronique au dossier.

Cet anachronisme est d’ailleurs illustré encore plus du fait que M. Fournier est, déjà à ce moment, soit en juillet 2013, en plein processus de vérification fiscale. Il sait à ce moment que Revenu Québec considère qu’il aurait bénéficié d’un avantage au sens de l’article 1082.1 L.I. Il sait que Revenu Québec prétend qu’il

n’est pas le propriétaire du Condo. Il sait qu’il vient tout juste de signer un acte d’hypothèque dans lequel il confirme être propriétaire du Condo, et malgré tout, il signe l’acte notarié initial avec cette clause de Possession. [ 131 ] Cette clause, avec égards, ne représentait pas l’intention commune des parties à ce moment. [ 132 ] L’acte notarié corrigé vise à cerner précisément la véritable entente des parties. Cela est permis lorsque tel est l’objectif. L’intention des parties, à l’origine, n’est pas, sans plus, de produire une entente « fiscalement neutre ».

L’objectif des parties est de confirmer que les demandeurs sont propriétaires du Condo. L’effet rétroactif est manquant dans l’acte initial. Il s’y retrouve maintenant clairement dans l’acte notarié corrigé. [ 133 ] L’honorable Juge Richard Wagner, alors Juge puiné à la Cour Suprême du Canada, énonçait d’ailleurs, dans l’arrêt Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc [36] , en 2016, ce qui suit : Le libellé d’un contrat, ou son expression verbale, peut être modifié s’il présente un écart par rapport à l’entente véritable intervenue entre les parties.

Il ne peut être modifié si cet écart n’existe pas, mais que la véritable entente intervenue entre les parties a simplement produit des conséquences indésirables ou imprévues. Les modifications doivent faire concorder les documents écrits avec l’entente véritable qu’ils sont censés constater et exécuter, non pas avec les raisons ayant motivé les parties contractantes à conclure l’entente ou avec les attentes qu’elles pouvaient avoir sur ses conséquences. (…) En droit civil québécois, un contrat est un accord de volonté qui se réalise par l’échange des consentements.

L’accord ou le contrat se trouve dans la volonté commune des parties, non pas dans la déclaration, orale ou écrite, de cette volonté, qui est leur volonté déclarée. Voir AES, par. 32 et 48; J. Pineau, D. Burman et S. Gaudet, Théorie des obligations (4e éd. 2001), par J. Pineau et S. Gaudet, p. 400; J. - L. Baudouin et P. - G. Jobin, Les obligations (7e éd. 2013), par P. - G. Jobin et N. Vézina, p. 82; D. Lluelles et B. Moore, Droit des obligations (2e éd. 2012), par. 173.

Les documents écrits peuvent donc être modifi és avec effet r étroactif de fa çon à les rendre compatibles avec le contrat ou l’entente véritable qui est intervenue entre les parties (AES; Lluelles et Moore, par. 1574) comme c’était le cas dans l’affaire AES. [nos soulignements] [ 134 ] Évidemment, ces enseignements ne peuvent constituer une « licence » afin de tenter n’importe quoi – notamment en matière fiscale – en corrigeant le tout de manière rétroactive par la suite dans l’optique où les conséquences résultant de l’acte initial furent différentes de ce qui avait été anticipé.

L’Honorable Juge Wagner, citant l’Honorable Juge Lebel dans AES, le rappelle d’ailleurs en ces termes : Comme le montre l’analyse qui précède, « l’existence d’un contrat et son émergence à la vie juridique présupposent que les engagements des parties sont suffisamment précis pour établir les paramètres de l’opération envisagée » : AES, par. 31.

Fait important, le juge LeBel a expliqué que l’intention de réduire l’impôt à payer ne peut faire l’objet d’un contrat ou d’une obligation contractuelle, de sorte qu’elle ne saurait justifier la modification des documents écrits constatant le contrat : En effet, les contribuables ne devraient pas interpréter cette reconnaissance de la primauté de la volonté interne — ou intention commune — des parties comme une invitation à se lancer dans des planifications fiscales audacieuses, en se disant qu’il leur sera toujours possible de refaire leurs contrats rétroactivement en cas d’échec de ces planifications.

L’intention d’un contribuable de réduire ses obligations fiscales ne saurait à elle seule constituer l’objet de l’obligation au sens de l’ art. 1373 C.c.Q. , compte tenu de son caractère insuffisamment déterminé ou déterminable, ni même l’objet du contrat au sens de l’ art. 1412 C.c.Q. En l’absence d’un objet plus précis et mieux défini, aucun contrat ne serait formé.

L’article 1425 ne pourrait dans un tel cas être invoqué pour justifier la recherche de l’intention commune des parties afin de lui donner effet, malgré les termes des écrits préparés pour la constater. [42] Deuxièmement, j’estime que permettre la modification des documents écrits dans le présent pourvoi reviendrait à consacrer une planification fiscale rétroactive. La Cour créerait ainsi un précédent non souhaitable, soit que les contribuables puissent invoquer une intention commune que leurs transactions soient fiscalement neutres pour se protéger des conséquences fiscales imprévues.

Cette intention pourrait être invoquée par de nombreux contribuables et à l’égard de nombreuses transactions, notamment lorsque les parties ont un lien de dépendance.

Reconnaître qu’une intention générale de neutralité fiscale peut justifier la modification avec effet rétroactif d’un contrat permettrait effectivement à de nombreux contribuables de considérer l’ art. 1425 C.c.Q. comme une assurance générale les protégeant, eux et leurs conseillers fiscaux, des inattentions ou erreurs qu’ils pourraient commettre dans la planification des transactions. [ 135 ] L’acte notarié modifié en l’espèce ne réécrit pas l’histoire.

L’acte notarié modifié vient exposer, correctement cette fois-ci, l’histoire découlant de la véritable intention des parties, intention qui s’est confirmée au fil des ans par l’entremise de plusieurs gestes témoignant clairement, et de manière crédible, de cette intention initiale. [ 136 ] Les éléments précisés à l’acte notarié corrigé existent d’ailleurs au moment de l’acte initial. Certes, il aurait été plus simple de les stipuler dès ce moment. Par contre, ces éléments existaient.

Ils n’ont pas été créés de toutes pièces par la suite, afin de tenter de colorer différemment la trame factuelle. [ 137 ] Ainsi, le Tribunal considère que les demandeurs ont réussi à renverser la présomption de validité des cotisations émises à leur encontre. [ 138 ] Le Tribunal conclut que rien dans la trame factuelle – outre le présent débat - n’aurait été modifié si, dans les faits, l’acte notarié initial avait été conclu, et signé, comme anticipé à l’origine, en décembre 2010. Les demandeurs auraient assumé les mêmes dépenses, les mêmes frais divers, les mêmes extras.

Ils se seraient comportés, comme en l’espèce, comme les propriétaires de l’Immeuble depuis « ce jour 1 ».

UNE FOIS LA PRÉSOMPTION DE VALIDITÉ RENVERSÉE [ 139 ] Considérant cette conclusion du Tribunal à l’effet que la preuve soumise par les demandeurs permet, clairement, de démolir la présomption de validité des cotisations émises, le Tribunal doit, ainsi, à présent, déterminer si Revenu Québec a réussi, en l’espèce, à prouver, par présomption ou autrement, les cotisations en question. [ 140 ] En fait, la preuve soumise par Revenu Québec concerne, comme nous l’avons vu, surtout la question subsidiaire, soit celle de la valeur de l’avantage imposable.

Revenu Québec a maintenu, tout au long du Procès, ainsi que lors des plaidoiries, que le libellé du Contrat préliminaire mais aussi, et surtout, celui de l’acte notarié initial constituaient, à toutes fins pratiques, des fins de non-recevoir, quant à l’argumentaire soumis par les demandeurs. [ 141 ] Quant à l’acte notarié corrigé, Revenu Québec a adopté la position que cet acte ne représenterait pas la réalité et ne constituerait, ni plus ni moins, qu’une tentative de « réécrire l’histoire. » [ 142 ] Comme nous l’avons vu, le Tribunal ne conclut pas de cette façon.

La preuve entendue démontre, au contraire, que l’acte notarié corrigé représente bien la réalité. Ainsi, considérant cette conclusion, Revenu Québec doit être lié à la réalité de ce qui s’est produit – sans plus ni moins. [ 143 ] Ainsi, le Tribunal conclut que Revenu Québec n’a pas réussi à démontrer, par prépondérance de preuve, le bien fondé de ses cotisations.

Revenu Québec n’a pas du tout démontré que l’acte notarié corrigé ne représente pas la réalité de ce qui s’est réellement produit dans les circonstances. [ 144 ] Bref, Revenu Québec n’a pas rencontré, en l’espèce, le fardeau de preuve qui était le sien une fois que fut produit l’ensemble des éléments mis en preuve par les demandeurs. [ 145 ] Ainsi, et de toute façon, et à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, le Tribunal doit conclure que la preuve, par prépondérance, démontre bel et bien que les demandeurs étaient, pendant la période en litige, propriétaires du Condo. Là était leur intention.

Les gestes posés le démontrent, les pièces déposées l’illustrent, et l’acte notarié corrigé vient le confirmer. Cette intention, par ailleurs, fut communiquée en temps opportun à Revenu Québec. [ 146 ] Subsidiairement, le Tribunal devrait conclure également, de toute façon, qu’il n’y a pas d’avantage imposable en l’espèce considérant non seulement la valeur du billet à demande émis par Canada inc, au bénéfice de M. Fournier, pour une valeur de 505 000$, versée sans intérêt, ainsi que les autres avances de fonds faites par M. Fournier au bénéfice de Canada inc. [ 147 ] Une autre entreprise, non liée à M.

Fournier, ayant pu bénéficier de telles avances et prêts sans intérêts de la part de ce dernier, n’aurait pas, vraisemblablement, comme le soumet avec justesse l’avocate des demandeurs, exigé le paiement de quelconque loyer pour l’utilisation du logement. [ 148 ] En effet, comme le mentionne la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt Youngman [37] : In valuing a benefit allegedly received by a shareholder, it is therefore necessary to find what the shareholder would have had to pay for the same benefit in the same circumstances if he had not been a shareholder of the company. (…) That reservation is that if the appellant had been dealing with a company of which he was not a shareholder, consideration would certainly have been given, in determining the rent payable, to the fact that he had himself lent more than 100 000$ without interest to the company in order to help to finance the construction of the house.

As long as that loan remained outstanding, the rent otherwise payable would, in my view, have been reduced by an amount equal to the interest that should normally have been paid on the balance of the loan. [ 149 ] En l’espèce, rappelons-nous que le demandeur, in trust, a vendu à Canada inc le terrain pour une somme totale de 1 010 000$, et que 50% de cette somme devait être versée à M. Fournier. Cette transaction a eu lieu en 2007. [ 150 ] Il n’est pas contesté qu’aucune somme, à cet égard, ne fut remboursée au demandeur. Cette somme lui est due par Canada inc depuis 2007 .

Ainsi, même en usant d’un taux d’intérêt très conservateur, il apparait manifeste que cette valeur payable en intérêt annihile, dans les faits, totalement, quelconque avantage qui résulterait, le cas échéant et nonobstant le reste de l’analyse, de ce Condo occupé par les demandeurs. [ 151 ] Au surplus, et comme nous l’avons vu, les demandeurs ont assumé diverses dépenses au cours des ans, et ce, sans compter la valeur des extras ajoutés à même le Condo, soit une valeur approximative de 80 000$. [ 152 ] Ceci dit, et en conséquence de tout ce qui précède, la question soumise subsidiairement par les demandeurs, quant à la valeur de l’avantage imposable, devient de toute façon sans objet.

QUANT AUX FRAIS DE JUSTICE [ 153 ] Considérant que Revenu Québec s’est basé, essentiellement, sur l’acte notarié qualifié d’initial, daté du 31 juillet 2013, afin de procéder aux cotisations en question, les appels, tant du demandeur que de la défenderesse seront accueillies, mais chaque

partie payant ses frais de justice. [38] En effet, certaines pièces produites, par les demandeurs, au cours du Procès, auraient pu l’être plus rapidement – notamment l’acte notarié corrigé - ce qui aurait potentiellement fait en sorte d’écourter, voire d’éviter le débat qui est intervenu. [ 154 ] Dans les circonstances, le Tribunal considère donc approprié que chaque

partie assume ses propres frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 550-80-003623-150 : ACCUEILLE l’appel du demandeur; ANNULE l’avis de cotisation daté du 21 novembre 2014, portant le numéro QM130200C02 pour l’année 2011; ANNULE l’avis de cotisation daté du 21 novembre 2014, portant le numéro QU998844C02 pour l’année 2012; ANNULE l’avis de cotisation daté du 30 mars 2016, portant le numéro QV539509C01 pour l’année 2013; LE TOUT , chaque

partie assumant ses frais de justice. Dans le dossier : 550-80-003624-158 : ACCUEILLE l’appel de la demanderesse; ANNULE l’avis de cotisation datés du 21 novembre 2014, portant le numéro QV221228C02 pour l’année d’imposition 2011; ANNULE l’avis de cotisation daté du 21 novembre 2014, portant le numéro QU999164C02 pour l’année d’imposition 2012; LE TOUT , chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Me Sofia Guedez LEBLANC DONALDSON Avocate des demandeurs Me Patrick Guay LARIVIÈRE MEUNIER Avocat de la défenderesse Date d’audience : 25, 26 octobre 2017 et 1er février 2018