2017 QCCQ 7739, 2017 QCCQ 7739

Gaudreault c. 9332-1487 Québec inc. 2017 QCCQ 7739 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC N° : 200-80-008428-177 DATE : 29 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ 284208 18 20160623 G 287438 18 20160714 M 287439 18 20160714 N 284142 18 20160623 G 287481 18 20160714 G 287481 18 20160714 N 284015 18 20160623 G 298536 18 20160714 G 287536 18 20160714 N 284002 18 20160623G 287411 18 20160714G 287411 18 20160714N 284140 18 20160623G 287490 18 20160714G 287490 18 20160714N 284007 18 20160623G 287540 18 20160714G 287540 18 20160714N 284078 18 20160623G 287529 18 20160714G 287529 18 20160714N 284080 18 20160623G 287521 18 20160714G 287521 18 20160714N Nathalie Gaudreault Lisette Cloutier et Michel Cloutier Louise Lacasse et Luc Veilleux Sylvie Bernier Jean-Claude Jacques et Judith Thériault Laurette Gingras Christiane Gingras et Serge Gingras Monique Lebouthillier

284114 18 20160623G 287506 18 20160714G 287506 18 20160714N 284201 18 20160623G 287443 18 20160714G 287443 18 20160714N 284165 18 20160623G 287479 18 20160714G 287479 18 20160714N 283992 18 20160623G 287450 18 20160714G 287452 18 20160714N 283990 18 20160623G 287475 18 20160714G 287475 18 20160714N 283993 18 20160623G 287465 18 20160714G 287462 18 20160714N 283998 18 20160623G 287397 18 20160714G 287397 18 20160714N 284171 18 20160623G 284171 18 20160714G 287445 18 20160714N 284011 18 20160623G 287537 18 20160714G 287537 18 20160714N 284018 18 20160623G 287383 18 20160717G 287383 18 20160714N 284166 18 20160623G 287476 18 20160714G 287476 18 20160714N Claire Lemay Réjean Lapointe Jocelyne Drouin Carmen Thibault Diane Lambert Louise Allard Laurence Modica Denis Picard André Lebel et Brigitte Carignan Paule De Champlaini et Roger Gagné Lucie Bourassa

284169 18 20160623G 287449 18 20160714G 287449 18 20160714N 287409 18 20160714G 287391 18 20160714G 287386 18 20160714G 287387 18 20160714G 284000 18 20160623G 287460 18 20160714G 287460 18 20160714N Mario Chiasson Gaétan Boulanger et Suzanne Bédard Renée Marcotte Isabelle Tremblay et Vincent Cantin Marie Gaudreau James Allen Demandeurs c. 9332-1487 QUÉBEC INC. et 9147-0781 QUÉBEC INC. Défenderesses La Régie du logement Bureau de Québec Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT Sur demande de permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (Art. 91 et suivants et de la

Loi sur la Régie du logement, RLRQ c. R-8.1 ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs demandent la permission d’appeler de la décision rendue par la Régisseure, M e Micheline Leclerc, le 5 janvier 2017 dans chacun de leurs dossiers où elle les condamne à payer un montant de taxes (TPS et TVQ) qui est inclus dans leurs loyers par les défenderesses à l’égard de terrains qu’ils louent et où ils ont érigé une résidence.

LE CONTEXTE [ 2 ] Dans la décision qu’elle a rendue dans le dossier concernant madame Nathalie Gaudreault relativement à l’immeuble situé au 2141, de la Rivière, n o 108 dans la municipalité de St-Isidore au Québec dans les dossiers identifiés dans l’intitulé de ce jugement, la Régisseure, M e Micheline Leclerc, résume ainsi la situation des lieux où l’ensemble des demandeurs réside : [5] Le Parc des Iles (9147-0781 Québec inc.) (Le Parc) a été constitué en 2004, d’abord comme lieu de camping, pour ensuite être transformé en un parc habitable à l’année. [6] Deux terrains ont été divisés pour recevoir des maisons rétractables (Habitaflex) installées sur des pieux et le site comprend des zones récréatives telles que démontrées au plan produite (P-1). [7] Madame Jacques a administré Le Parc.

Elle préparait les factures ainsi que tous les documents comptables juqu’à la cession des droits d’usage exclusif à la locatrice (9332-1487 Québec inc.) des 35 immeubles décrits à un contrat notarié le 18 décembre 2015 (L-8), le fonds de terre appartenant toujours au Parc. [8] Elle explique que le loyer mensuel est scindé en deux : une

partie relative à la location d’un espace résidentiel, ce qui est non taxable et une

partie relative aux droits d’entrée et usage des lieux communs, ce qui serait taxable. [Reproduction intégrale] [ 3 ] Lors de l’audition de la demande pour permission d’appeler, l’avocat des demandeurs produit un cahier de pièces dans lequel il y a un exemple d’un « contrat de location et de frais d’utilisation » dans Le Parc des Îles. Il s’agit de celui intervenu avec madame Louise Allard. Dans la

section intitulée « loyer et frais d’utilisation », il est écrit : Le Résident paiera à

titre de loyer, une somme de 5000.00/an, payable en 12 versements, égaux et consécutifs de 415. $ incluant les taxes (TPS et TVQ), le premier jour de chaque mois pour le mois en cours. Ledit loyer devra être payé en devise canadienne au Locateur par prélèvement bancaire (spécimen de chèque) lors de la signature du contrat. Le coût du loyer sera indexé annuellement suivant l’indice des prix à la consommation désaisonnalisé de statistique Canada du mois de janvier de chaque année.

Les taux annuels (max 2 %) seront composés et formeront l’indice d’augmentation. [Reproduction intégrale] [ 4 ] Le 15 décembre 2015, la juge Hélène Carrier, j.c.Q. rend un jugement dans 9147-0781 Québec inc. c.

Diane Lambert, Suzanne Bédard et James Allen [1] dans lequel elle décide d’un moyen préliminaire déclinatoire visant le renvoi du dossier devant la Régie du logement, demande présentée par madame Lambert, madame Bédard et monsieur Allen qui sont également parties en l’instance tout comme 9147-0781 Québec inc. [ 5 ] La juge Carrier précise que 9147-0781 Québec inc. demandait la résiliation des baux de chacun des défendeurs, l’expulsion des lieux et le paiement de loyers impayés.

Le litige portait sur la question de savoir si les terrains étaient loués à des fins de villégiature comme cela est inscrit au contrat, tel celui de madame Louise Allard mentionné plus haut, ou si les personnes qui occupent les lieux le font plutôt à

titre « d’habitation ». À cet égard, la juge Carrier écrit : [100] Le Tribunal est convaincu que les représentations faites par madame Lambert, monsieur Allen et madame Bédard, dès les premières rencontres avec les représentants du Parc des Iles, visaient l’occupation des lieux à

titre d’habitation et non simplement pour la villégiature. [Reproduction intégrale] [ 6 ] Ainsi, elle conclut que c’est la Régie du logement qui a compétence et que l’exclusion relative à un bail de logement loué à des fins de villégiature énoncée à l’

article 1892 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) dans la

section des « Règles particulières au bail d’un logement » ne s’applique pas. [ 7 ] C’est à partir de ce jugement que l’ensemble des demandeurs en l’instance ont soustrait du montant du loyer versé la portion représentant les taxes TPS et TVQ.

C’est entre autres ce qui a fait l’objet du litige entendu par la Régisseure, M e Micheline Leclerc, et qui a mené à la décision qu’elle a rendu le 5 janvier 2017, dont il y a maintenant une demande pour permission d’appeler. [ 8 ] Dans l’introduction de sa décision, elle précise quel est l’objet de ce qu’elle a à décider : [1] La locatrice demande la résiliation du bail et l’éviction de la locataire, le recouvrement du loyer dû au moment de l’audience, avec les intérêts et les frais, ainsi que l’exécution provisoire nonobstant appel. [2] La locataire demande au Tribunal de déterminer le loyer payable et la condamnation aux frais. [3] Les demandes ont été réunies conformément à l’

article 57 de la

Loi sur la Régie du logement . [4] À l’audience du 14 novembre 2016, la locatrice a administré sa preuve dans le dossier de la locataire et il a été convenu que cette preuve serait commune à tous les dossiers des locataires impliqués dans le présent litige. [Reproduction intégrale] La décision de la Régie du logement [ 9 ] En ce qui concerne la

partie qui est en litige pour la demande de permission d’appeler, soit le droit d’inclure ou non les taxes TPS et TVQ dans le loyer mensuel stipulé aux contrats intervenus entre le Parc des Îles et chacune des parties en l’instance, la Régisseure, M e Leclerc, écrit ceci dans sa décision : [31] La preuve a révélé que le Parc a divisé son site en terrains qu’i a offerts en location à des propriétaire de maisons rétractables, que la locataire a conclu un bail pour l’emplacement numéro 108 pour une durée de 5 ans renouvelable au minimum pendant 25 ans au loyer mensuel de 375,58 $, incluant les taxes TPS et TVQ et que le loyer mensuel est payable à la locatrice à qui Le Parc a cédé les droits d’usage exclusifs du terrain loué par la locataire.

[32] Il ressort de la preuve que le loyer mensuel a été scindé en deux parties parce que, selon Le Parc, les taxes devaient être calculées sur la

partie du loyer afférente aux droits d’usage exclusifs du terrain loué, ce que le Vérificateur général du Québec a d’ailleurs confirmé. [33] Le Tribunal n’a pas à s’immiscer dans l’établissement d’un loyer mensuel sauf dans les cas prévus par la loi ou si l’entente que constitue le bail est déraisonnable au point d’être inopposable tel que prescrit à l’

article 1901 du Code civil du Québec , ce qui n’a pas été démontré. [34] De plus, le Tribunal n’a pas juridiction pour se prononcer sur la validité d’un contrat notarié en bonne et due forme. [35] Ainsi, la locataire n’était aucunement justifiée de déduire quelque somme que ce soit du loyer mensuel convenu. [Reproduction intégrale] [ 10 ] En conséquence de cela, elle condamne chaque locataire à payer au locateur le montant qui avait été soustrait à

titre de TPS et TVQ. Les motifs de la demande pour permission d’appeler [ 11 ] Dans la demande pour permission d’appeler, les demandeurs allèguent : 7.

Le litige en première instance portait essentiellement sur la fixation du prix du loyer payable par les locataires, la locatrice prétendant avoir droit intégralement au prix initialement convenu avec les taxes incluses, alors que les locataires prétendaient ne pas avoir à payer les taxes (TPS et TVQ), la Cour du Québec, le 15 décembre 2015, ayant déclaré que les immeubles loués l’étaient à des fins d’habitations, donc non taxables, d’ailleurs comme l’a admis l’expert-comptable de la locatrice lors de l’audition du 14 novembre 2016; 8.

Les locataires produisent comme pièce R-24 , la décision rendue par la Cour du Québec, sous la signature de l’honorable Hélène Carrier, j.c.Q. le 15 décembre 2015, dans le dossier 350-22-000123-151, alléguée comme pièce; 9. Le juge de première instance a refusé de se prononcer sur la détermination du prix des loyers, car selon elle, cela ne relève pas de la compétence de la Régie du logement : [31] Il ressort de la preuve que le loyer mensuel a été scindé en deux parties parce que, selon Le Parc, les taxes devaient être calculées sur la

partie du loyer afférente aux droits d’usage exclusifs du terrain loué, ce que le Vérificateur général du Québec a d’ailleurs confirmé. [32] Le Tribunal n’a pas à s’immiscer dans l’établissement d’un loyer mensuel sauf dans les cas prévus par la loi ou si l’entente que constitue le bail est déraisonnable au point d’être inopposable tel que prescrit à l’

article 1901 du Code civil du Québec , ce qui n’a pas été démontré. [33] De plus, le Tribunal n’a pas juridiction pour se prononcer sur la validité d’un contrat notarié en bonne et due forme. [34] Ainsi, la locataire n’était aucunement justifiée de déduire quelque somme que ce soit du loyer mensuel convenu. 10.

En plus de refuser d’exercer sa juridiction, la Régie ne motive pas raisonnablement sa décision de ne pas s’immiscer dans la fixation du loyer, se contentant de vagues justifications tenant dans un paragraphe de quatre (4) lignes, obligeant de la sorte les requérants à payer la taxe sur les produits et services et la taxe de vente du Québec pour des services qui sont non taxables (habitations); 11. La Régie du logement du Québec avait donc l’obligation de déterminer si un bail résidentiel (à des fins d’habitation) est taxable ou non et procéder à la fixation des loyers en fonction de cette détermination; 12.

En effet, dans chacun des baux des requérants, on y indique taxes (TPS et TVQ) incluses dans le prix global du loyer; 13. Or, le ou vers le 21 juillet 2015, les requérants ont reçu une lettre de Revenu Québec confirmant que les baux en litige ne sont pas taxables, le tout tel qu’il appert des documents produit sous la cote R-25 ; 14. Qui plus est, le procureur de la locatrice a avoué que les baux en litige ne sont pas taxables lors d’une audition devant la Cour d’appel le 2 mai 2016, dans le dossier portant le numéro 200-09-009193-167, rejetant l’appel de la décision R-26 ; 15.

La question de savoir si les baux résidentiels sont taxables ou non est une question sérieuse, nouvelle et d’intérêt général, justifiant l’intervention de cette Cour; [Reproduction intégrale] [ 12 ] Dans les conclusions de la demande pour permission d’appeler, les demandeurs requièrent, si leur recours est autorisé, à ce que la Cour du Québec « PROCÈDE à la fixation du montant des loyers en réduisant quatorze et neuf cent soixante-quinze pour cent (14,975 %) les montants fixés par le Tribunal de première instance aux termes des jugements R-1 à R-23 ». La

loi sur la Régie du logement [ 13 ] La demande de permission d’appeler de la décision de la Régie du logement est balisée par l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n’y a pas d’appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d’une créance visée dans l’article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d’autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil .

[ 14 ] L’article 97 de cette loi permet au Tribunal, d’office ou sur demande, de réunir plusieurs appels si les questions en litige sont en substance les mêmes, ce qui est le cas en l’instance. Ainsi, le Tribunal réunit l’ensemble des appels des personnes en demande dans ce dossier. [ 15 ] Dans la demande présentée par les demandeurs, il n’y a pas de question énoncée de façon précise pour l’audition de l’appel au fond.

Par ailleurs, au paragraphe 15 de la demande pour permission d’appeler, les demandeurs énoncent qu’ils auraient souhaité que la Régisseure détermine « si les baux résidentiels sont taxables ou non ». [ 16 ] Ils soulignent au paragraphe 10 qu’ils considèrent que la Régisseure n’a pas exercé sa juridiction comme elle le devait « se contentant de vagues justifications tenant dans un paragraphe de quatre (4) lignes, obligeant de la sorte les requérants à payer la taxe sur les produits et services et la taxe de vente du Québec pour des services qui sont non taxables (habitations) ». [ 17 ] En regard des critères que le Tribunal doit suivre pour autoriser ou non la demande de permission d’appeler, les demandeurs réfèrent celui-ci au jugement rendu par le juge Pierre E.

Audet, j.c.Q. dans l’affaire Boucher c. L’Office municipal d’Habitation de St-Jérôme [2] dans lequel il affirme : [10] Pour en appeler de la décision de la Régie du logement, la jurisprudence a établi certains critères, lesquels balisent la « norme législative » édictée à l’

article 91 ci-dessus : « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec ». [11] L’analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général ; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont « incohérentes ou contradictoires » même sur des questions techniques ; • La question met en cause les « intérêts supérieurs de la justice » ; sous cette expression sont visées les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée ; l’erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l’appréciation des faits ; la mauvaise application des règles de preuve ; le non- respect des règles de justice naturelle ; le refus de la Régie d’exercer sa compétence ; la décision n’est pas suffisamment motivée, notamment. [12] Mais au-delà des critères identifiés par la jurisprudence, des décisions insistent sur la large discrétion que possède le juge de la Cour du Québec en la matière, tout en respectant toutefois la volonté du législateur de rejeter les appels futiles.

Le juge saisi de la demande de permission d’en appeler, argue-t-on, n’a édicté « aucune restriction expresse outre celle mentionnée à l’article 91 ». [13] Enfin, comme l’a souligné enfin notre collègue, le juge Jean-Yves Tremblay dans Savoie c. Coopérative de l’Ébène et al , la requête pour permission d’en appeler doit recevoir « une interprétation libérale lorsque la question soulevée n’est ni frivole, ni futile, ni banale, ni insignifiante, ni inutile, ni par ailleurs sans intérêts ».

Il faut par contre « permettre l’appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs » [Reproduction intégrale et références omises] [ 18 ] Comme le juge Audet le mentionne au paragraphe 13 de son jugement cité précédemment, la demande pour permission d’appel doit recevoir une interprétation libérale lorsque la question soulevée n’est pas frivole ni sans intérêt.

Ceci est le cas en l’instance. [ 19 ] En effet, le Tribunal conclut après la présentation par les avocats de chacune des parties de leurs arguments respectifs lors de l’audition du 10 mai 2017, qu’il y a lieu d’accueillir la demande pour permission d’appeler de la décision rendue par la Régisseure, M e Micheline Leclerc, dans l’ensemble des dossiers énoncés dans l’en-tête de ce jugement parce que la question posée, soit de savoir si les baux résidentiels sont assujettis ou non à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ), à la suite du jugement rendu par la juge Hélène Carrier, j.c.Q. le 15 décembre 2015, cité plus haut, n’a pas été tranchée tel que cela devait l’être par la Régisseure. [ 20 ] En conséquence, le Tribunal formule la question qui sera soumise au juge du fond dans cet appel ainsi : La Régisseure a-t-elle, dans l’ensemble des décisions rendues le 5 janvier 2017 faisant l’objet de l’appel en l’instance, déterminé comme elle le devait si les baux intervenus entre les demandeurs et les défenderesses sont assujettis ou non, en tout ou en partie, à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ) ?

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler DÉTERMINE la question devant être tranchée par le juge du fond sur l’appel ainsi : La Régisseure a-t-elle, dans l’ensemble des jugements faisant l’objet de l’appel en l’instance, déterminé comme elle le devait dans sa décision rendue le 5 janvier 2017, si les baux intervenus entre les demandeurs et les défenderesses sont assujettis ou non, en tout ou en partie, à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ) ?

DÉCLARE que le juge du fond n’entendra la preuve et les représentations, le cas échéant, que relativement à cette question, et ce, conformément à l’

article 98 de la

Loi sur la Régie du logement ; DÉCLARE que, sur paiement des droits de greffe par les demandeurs, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel; LE TOUT frais de justice à suivre. PIERRE CODERRE, J.C.Q.

Date d’audition : 10 mai 2017 Quessy Henry St-Hilaire – casier # 68 (M e G. Marc Henry) Procureur des demandeurs Joli-Coeur Lacasse – casier # 6 (M e Philippe Morisset) Procureurs des défenderesses