2018 QCCQ 9626, 2018 QCCQ 9626

Drolet c. Abeidia 2018 QCCQ 9626 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-008230-134 DATE : 21 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NORMAND DROLET Et MARIE MERCIER Demandeurs c. HACENE ABEIDIA Et ILHAM BENHADID Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 65 176 $ à

titre de dommages-intérêts résultant de leur défaut de donner suite à leur offre d’acheter leur immeuble. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande et nient devoir les sommes réclamées. Ils invoquent comme premier motif de défense un vice de consentement dû à une erreur sur le prix de vente. [ 3 ] Ils soutiennent par ailleurs que l’offre d’achat est nulle et non avenue puisque la condition d’obtention d’un financement hypothécaire n’a pu être réalisée dans les délais. [ 4 ] Enfin, ils soutiennent que les demandeurs ont manqué à leur obligation de minimiser leurs dommages. Questions en litige a.

L’offre d’achat est-elle affectée d’un vice de consentement? b. Les défendeurs sont-ils en défaut de respecter l’offre d’achat? c. Les demandeurs ont-ils droit aux montants réclamés? d. Les demandeurs ont-ils droit aux intérêts réclamés? contexte [ 5 ] À la fin du mois d’août 2010, le défendeur prend connaissance sur un site de vente internet que l’immeuble des demandeurs est à vendre.

Il s’agit d’un immeuble situé sur la rue Fusey dans le secteur Cap-de-la-Madeleine à Trois-Rivières comportant au rez-de- chaussée deux locaux commerciaux et à l’étage deux lofts résidentiels. [ 6 ] Après avoir reçu du demandeur des informations sur les revenus de l’immeuble, le défendeur se rend sur place le 1 er septembre 2010 faire une première visite. [ 7 ] À son retour à la maison, il en discute avec sa conjointe, la défenderesse, et tous deux se rendent sur place pour une autre visite le 4 septembre 2010 en avant-midi.

Après avoir fait la visite des lieux, les parties s’entendent sur un prix de vente de 270 000 $ et conviennent de se rendre à la résidence des demandeurs afin de consulter divers documents relatifs à l’immeuble, dont le certificat de localisation et les baux. [ 8 ] Après avoir consulté ces documents, les défendeurs informent les demandeurs qu’ils souhaitent présenter une offre d’achat et demandent aux demandeurs de se rendre sur le site internet de DuProprio pour y trouver un formulaire d’offre d’achat.

Les parties conviennent que le demandeur imprime le formulaire en question et commence à le compléter pendant que les défendeurs se rendent dîner chez des amis. [ 9 ] À leur retour de dîner dans l’après-midi du 4 septembre 2010, le demandeur leur présente le formulaire qu’il a commencé à remplir et les défendeurs constatent alors que le demandeur a inscrit le prix de vente de 270 000 $, tel que convenu, mais qu’il a ajouté la mention « (et taxes si applicables) ». Les défendeurs lui demandent si les taxes sont applicables ou non. N’étant pas en mesure de

répondre, le demandeur appelle un notaire à qui il pose la question. Après cet appel, les défendeurs signent l’offre d’achat au prix de vente de 270 000 $ sur laquelle apparaît toujours la mention « (et taxes si applicables) » et remettent aux demandeurs un chèque de 5 000 $ devant servir d’acompte sur le prix de vente, tel que prévu à l’offre d’achat. [ 10 ] De retour à la maison en soirée, pour en avoir le cœur net sur la question des taxes, la défenderesse consulte un site internet. Selon les informations apparaissant sur ce site internet, des taxes seraient applicables à la vente étant donné que l’immeuble est en

partie occupé par des locaux commerciaux. [ 11 ] Dès le lendemain matin, le défendeur communique par téléphone avec le demandeur pour l’informer que sa conjointe et lui ne souhaitent plus acquérir l’immeuble. [ 12 ] N’ayant pu s’entendre, le défendeur communique à nouveau avec le demandeur le lendemain, soit le 6 septembre, et demande à nouveau l’annulation de l’offre d’achat, mais le demandeur refuse.

En soirée du 6 septembre, le défendeur transmet donc un courriel au demandeur demandant à nouveau l’annulation de leur offre au motif que l’assujettissement aux taxes leur était inconnu lors de la signature. [ 13 ] Le 2 novembre 2010, l’avocat des demandeurs transmet une mise en demeure aux défendeurs leur reprochant de ne pas avoir respecté l’offre d’achat qui prévoyait la signature de l’acte de vente au plus tard le 22 septembre 2010 et leur accorde un délai de quinze (15) jours pour passer titre. [ 14 ] Les défendeurs n’ayant pas obtempéré à cette première mise en demeure, l’avocat des demandeurs leur transmet une nouvelle mise en demeure le 30 novembre 2010 les informant que dû à leur refus, les demandeurs verront à remettre l’immeuble en vente et les tiendront responsables de toute perte pouvant résulter de la vente. [ 15 ] Les demandeurs installent donc une pancarte à vendre sur l’immeuble et publient une annonce sur internet. [ 16 ] Le 6 janvier 2012, ils confient la vente de l’immeuble à un courtier immobilier en vertu d’un contrat de courtage exclusif qui prévoit un prix de vente de 248 000 $. [ 17 ] L’immeuble est finalement vendu le 29 juin 2012 au prix de 220 000 $. [ 18 ] Par leur demande, les demandeurs réclament des défendeurs la perte de 50 000 $ sur le prix de vente ainsi que la somme de 15 176 $ pour les frais de courtage qu’ils ont dû payer.

Analyse [ 19 ] En vertu de la règle du fardeau de preuve en matière civile se trouvant à l'

article 2803 du Code civil du Québec (C.c.Q.), « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention » et, à l’opposé, « celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 20 ] Le Tribunal apprécie la preuve selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». En d'autres termes, le Tribunal doit déterminer, selon la preuve présentée de part et d’autre par les parties, ce qui est plus probable et vraisemblable, qu'improbable ou invraisemblable. a. L’offre d’achat est-elle affectée d’un vice de consentement? [ 21 ] Le consentement des parties à un contrat doit être libre et éclairé et peut notamment être vicié par l'erreur portant sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement [1] .

Cependant, seule l’erreur excusable peut constituer un vice de consentement. [ 22 ] Chaque cas est un cas d’espèce de telle sorte que l’erreur et son caractère excusable ou non s’apprécient en fonction des circonstances propres à chaque affaire. Les facteurs à considérer sont entre autres le contexte dans lequel le contrat est intervenu, l’expérience du contractant, la clarté du contrat ou de la clause faisant l’objet du litige, et surtout le comportement des parties.

Ainsi, par exemple, l’obligation d’information d’un contractant et l’obligation de se renseigner de son cocontractant pourront avoir une incidence sur le caractère excusable de l’erreur. [ 23 ] Le comportement de la

partie qui invoque l’erreur doit être examiné selon la norme objective d’une personne prudente et raisonnable. [ 24 ] En l’espèce, les défendeurs prétendent que l’erreur sur les taxes applicables au prix de vente constitue un vice de consentement entraînant la nullité de l’offre d’achat. Ils allèguent avoir été surpris de voir que le demandeur avait ajouté la mention « (et taxes si applicables) » en dessous du prix de vente convenu puisqu’ils avaient clairement fait comprendre au demandeur qu’il ne voulait payer que 270 000 $ et pas un sou de plus.

Les défendeurs ajoutent qu’après que le demandeur ait été dans l’impossibilité de leur confirmer si des taxes s’appliquaient ou non et qu’il eut appelé un notaire en leur présence, ils en ont compris que les taxes ne s’appliquaient pas et ne s’attendaient donc pas à en payer. [ 25 ] La preuve démontre qu’à leur retour de dîner, le 4 septembre 2010, les défendeurs sont surpris de constater l’inscription des taxes si applicables sur le prix de vente. Le demandeur explique avoir ajouté cette mention par souci de transparence étant donné qu’il ignorait si les taxes s’appliquaient ou non à la vente de l’immeuble.

Les défendeurs lui demandent spécifiquement si les taxes s’appliquent ou non et comme il n‘est pas en mesure de répondre, le demandeur suggère d’appeler un professionnel, soit un notaire, pour obtenir des éclaircissements sur cette question. [ 26 ] La preuve comporte des contradictions de part et d’autre sur le contexte dans lequel cet appel a été fait.

[ 27 ] Le demandeur prétend avoir effectué l’appel au notaire Ward en mettant l’appareil en mode mains libres de telle sorte que les défendeurs ont pu entendre ses questions et les réponses de la voix même du notaire. Cependant, l a preuve, tant en demande qu’en défense, ne révèle d’aucune façon les propos du notaire lors de cet appel et quelles sont les réponses en question. [ 28 ] De leur côté, les défendeurs prétendent plutôt que le demandeur a fait l’appel à partir de son téléphone cellulaire qu’il tenait à l’oreille et qu’ils n’ont pas été en mesure d’entendre la voix du notaire répondant aux questions.

Ils affirment avoir cependant compris des explications fournies par le demandeur lors de cet appel qu’il n’y avait pas de taxes applicables et ont donc signé l’offre d’achat.

Cependant, la preuve présentée ne révèle pas quelles sont les paroles prononcées par le demandeur lors de l’appel en question qui ont amené les défendeurs à comprendre qu’il n’y avait pas de taxe. [ 29 ] Les défendeurs ajoutent que ce n’est que le soir, rendus à leur domicile, toujours préoccupés par cette question, que la défenderesse aurait fait des recherches sur internet pour alors réaliser que des taxes seraient applicables à la transaction faisant, par conséquent, augmenter le montant du prix qu’ils auraient à payer. [ 30 ] L’affirmation des défendeurs selon laquelle ils croyaient au moment de la signature qu’il n’y avait pas de taxe à payer est contredite par certains éléments de preuve qui émanent des défendeurs eux-mêmes.

Le demandeur a produit en preuve l’enregistrement numérique de la conversation téléphonique intervenue entre le défendeur et lui. [ 31 ] Alors que le défendeur invoque les motifs qui l’amènent à demander l’annulation de l’offre d’achat, celui-ci mentionne ce qui suit : « Il s’est avéré qu’au moment où on allait mettre le stylo, il s’est avéré qu’il y avait des taxes. On n’avait même pas, on ne savait même pas, l’ampleur de ces taxes.

Ni à ce qu’on paie 50 % ou 40 % ou même 100 % sur la bâtisse ». [ 32 ] Dans la lettre du 6 septembre 2010 que les défendeurs transmettent aux demandeurs par courriel pour réitérer leur demande d’annulation de l’offre d’achat, ils mentionnent ce qui suit : « Comme nous n’avions jamais investi dans l’immobilier, la mention (et taxes si applicables) nous a étonnés. À notre connaissance, seules les bâtisses neuves sont soumises à la taxe. Nous vous avions alors demandé s’il y avait des taxes et vous aviez répondu que vous ne le saviez pas.

Un appel de votre part à un notaire ne nous a pas non plus éclairés puisque le notaire n’avait pas toute l’information pour y répondre avec précision. Tout n’était donc pas transparent. » [ 33 ] Il ressort donc de ce qui précède que même après l’appel au notaire et au moment d’apposer leur signature sur l’offre d’achat, les défendeurs n’étaient toujours pas certains si la vente était assujettie ou non aux taxes et, le cas échéant, quelle était la portion du prix de vente assujettie auxdites taxes et leur montant. [ 34 ] Par ailleurs, au moment de la signature de l’offre d’achat, les défendeurs savaient qu’une

partie importante de l’immeuble comprenait des locaux de nature commerciale. Le manque d’expérience des défendeurs et leur croyance erronée selon laquelle seuls les bâtiments résidentiels neufs faisaient l’objet d’une taxe ne suffissent pas pour conclure à l’existence d’une erreur excusable. [ 35 ] Le demandeur ne les a pas induits en erreur puisqu’il a lui-même mentionné qu’il ignorait si les taxes s’appliquaient ou non et a pris l’initiative de communiquer avec un notaire. [ 36 ] Ainsi, il est clair qu’au moment de signer l’offre d’achat, il existait une possibilité que la vente soit assujettie aux taxes.

Or, les défendeurs ont néanmoins choisi de signer l’offre d’achat sans faire leurs propres recherches afin de savoir si oui ou non les taxes s’appliquaient, dans quelle proportion et quel en était le montant. [ 37 ] Les défendeurs invoquent la décision Boutiller c. Demers [2] dans leur prétention que l’ajout de taxes au prix de vente peut constituer une erreur déterminante. Or, les faits de cette affaire diffèrent considérablement des présentes puisque dans l’affaire Boutiller c.

Demers , aucune mention relative aux taxes n’apparaissait sur le contrat alors que dans le cas présent, il y est fait mention de « et taxes si applicables ». [ 38 ] Enfin, lors de son témoignage, le défendeur a mentionné qu’il n’avait pas vraiment lu l’offre d’achat avant de la signer.

Un tel comportement, pour un achat aussi important qu’un immeuble, est difficilement conciliable avec l’existence d’une erreur excusable. [ 39 ] Ainsi, le Tribunal considère que s’il y a erreur, elle est inexcusable, puisqu’elle résulte du comportement négligent des défendeurs et que, par conséquent, elle n’a pas vicié le consentement des défendeurs. b. Les défendeurs sont-ils en défaut de respecter l’offre d’achat? [ 40 ] Le Code civil du Québec contient un certain nombre de dispositions qui s'appliquent au présent litige. 1385 .

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. 1386 . L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. 1388 .

Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. 1396 . L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou

dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. [ 41 ] Par ailleurs, il convient également de référer aux dispositions suivantes du Code civil du Québec relatives à la bonne foi : 6 . Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7 .

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375 . La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 42 ] D’autre part, il y a lieu de rappeler que seul le contrat qui est imprécis ou ambigu est susceptible d’interprétation. À ce sujet, l’auteur Vincent Karim [3] rappelle les principes qui doivent guider le Tribunal appelé à déterminer si le contrat est sujet à interprétation ou non : 1676 .

Avant de procéder à la recherche de l’intention des parties, le tribunal doit tout d’abord s’assurer que le contrat qu’il examine soit effectivement susceptible d’être interprété. En effet, devant un contrat clair, le rôle du juge en est un d’application plutôt que d’interprétation. Il faut un doute, une ambiguïté à la lecture du contrat pour mettre de côté le sens littéral et rechercher la véritable intention des parties 2458 . Autrement, le juge ne doit pas procéder à une telle démarche et doit s’en tenir aux termes utilisés par les parties pour leur donner leur sens commun 2459 . 1677 .

Lorsque l’intention des parties est claire et ne porte pas à confusion, le tribunal ne peut intervenir, ni donner une interprétation à une clause précise, même si la clause est inhabituelle ou déraisonnable. Le fait que cette dernière impose une obligation injustifiée et que normalement, il ne doit pas être à la charge de la

partie plaignante, ne justifie pas l’intervention du tribunal pour rétablir l’équité ou la justice contractuelle en l’absence d’une disposition législative l’autorisant à le faire. Bien que la situation puisse être choquante, il n’appartient pas au tribunal de changer le contrat pour se substituer aux parties ayant convenu de son texte 2460 . 1678 .

C’est cependant à la discrétion du tribunal de déterminer si un contrat est clair ou ambigu et s’il doit être soumis à interprétation 2461 . [ 43 ] En l’espèce, bien que le document d’offre d’achat utilisé et complété par les parties ne soit pas le plus approprié, il reste que sa teneur est néanmoins simple et le Tribunal considère qu’il ne comporte pas d’imprécision ou d’ambiguïté justifiant son interprétation. [ 44 ] Il ressort par ailleurs de la preuve que l’offre d’achat comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé sur lesquels les parties se sont entendues quant à leurs obligations respectives et sur leur volonté d’y être liées [4] . [ 45 ] D’autre part, en plus de ces éléments essentiels, les parties pouvaient ajouter des contions à l’offre d’achat.

C’est ce qu’elles ont fait. [ 46 ] La seule condition énoncée à l’offre d’achat relative à la question d’un financement est l’engagement des acheteurs de demander, à leurs frais, un prêt hypothécaire dans un délai de trois à dix jours. Les parties ont affirmé à l’instruction que le délai convenu était de dix jours. La condition n’est donc pas l’obtention d’un prêt, mais une demande de prêt.

Or, cette condition a été respectée puisque les défendeurs ont présenté une demande de prêt, et même obtenu la réponse de leur institution financière, à l’intérieur de ce délai. [ 47 ] L’offre d’achat ne comporte a ucune autre condition quant à la demande ou l’obtention d’un prêt. [ 48 ] Elle ne comporte pas d’autre condition susceptible d’entraîner la nullité de l’offre d’achat en cas d’impossibilité qu’une telle condition puisse se réaliser. [ 49 ] Dans l’affaire McIntyre c.

Rabb [5] , bien que les défendeurs plaidaient que leur offre d’achat acceptée était nulle pour cause d’erreur au motif qu’elle devait contenir une condition relative à l’obtention d’un prêt hypothécaire, le juge Gérard Dugré de la Cour Supérieure rejette cet argument des défendeurs au motif qu’il s’agit d’une erreur inexcusable qui ne peut permettre l’annulation de l’offre d’achat et conclut que les parties ont signé une offre d’achat, dûment acceptée, sans condition relative à l’obtention d’un financement et étaient liées par celle-ci. [ 50 ] Par conséquent, dans le présent dossier, le refus de l’institution financière des défendeurs et l’impossibilité des défendeurs d’obtenir un financement ne peuvent être invoqués comme cause de nullité de l’offre d’achat.

Les défendeurs étaient donc tenus de respecter leurs obligations résultant de l’offre d’achat conformément à l’

article 1458 C.c.Q. [ 51 ] Enfin, s’il est vrai que le demandeur a pu manifester un certain empressement à ce que les parties signent l’offre d’achat rien de la preuve ne démontre que le demandeur ait exigé que le document soit signé dès le 4 septembre 2010 ou encore qu’il ait laissé entendre l’existence d’autres acheteurs potentiels.

En fait, la volonté de signer une offre d’achat, le jour même de cette deuxième visite des défendeurs, venait d’abord et avant tout de ces derniers. [ 52 ] L’avocat des défendeurs a mentionné lors de sa plaidoirie que le fait pour le demandeur de ne pas avoir informé les défendeurs que l’immeuble avait été à vendre pendant quinze ans et que le secteur où il se trouve a vu de nombreux commerces fermer au fil des ans s’apparente à de la mauvaise foi.

Or, pour les motifs déjà exprimés sur la première question en litige et ceux présentés ci-après, le Tribunal ne peut souscrire à cette prétention. [ 53 ] S’il est vrai que l’obligation de bonne foi en matière contractuelle comporte pour le vendeur un devoir d’information, il ne peut

cependant être fait abstraction que l’acheteur a quant à lui le devoir de se renseigner. [ 54 ] En l’espèce, les défendeurs, qui habitent la Rive-Sud (Montréal), dont la seule expérience en matière immobilière se limitait à l’achat de leur maison en 2001, et qui souhaitaient investir dans l’achat d’un immeuble à revenus pour palier à l’insuffisance de leur régime de retraite, ont choisi de présenter une offre écrite pour acheter un immeuble à revenus situé à Cap-de-la-Madeleine dès leur deuxième visite de l’immeuble. [ 55 ] La preuve prépondérante est à l’effet que ce sont les défendeurs qui souhaitant présenter une offre d’achat, et comme ils n’avaient pas de formulaire avec eux, ont référé le demandeur au site internet de DuProprio afin qu’il puisse imprimer un document dont ils avaient pris connaissance auparavant.

La preuve prépondérante démontre également qu’il fut convenu que le demandeur verrait à imprimer ledit document et qu’il commence à le remplir pendant l’heure du dîner jusqu’au retour des défendeurs. [ 56 ] Si les défendeurs, à leur retour de dîner, ont pu être surpris par la mention « (et taxes si applicables) » qui avait été ajoutée à la main par les demandeurs sous le prix d’achat de 270 000 $, ils avaient la possibilité de demander à ce que la signature de l’offre de vente soit retardée de quelques jours afin de consulter des spécialistes sur la question.

Ils auraient également pu inclure à l’offre d’achat des conditions relatives à l’obtention d’un prêt hypothécaire et prévoir des dispositions en cas d’impossibilité d’obtenir un tel prêt. [ 57 ] Les défendeurs, bien qu’inexpérimentés en matière immobilière ou commerciale, sont des gens très instruits et très articulés qui ont, dans les circonstances résumées ci-dessus, choisi de signer l’offre d’achat telle que présentée. [ 58 ] En fait, avec toute la sympathie qu’il est possible d’éprouver pour les défendeurs et en tout respect pour ceux-ci, force est de conclure qu’ils sont victimes de leur propre empressement à présenter une offre d’achat et qu’ils n’ont pas agi avec toute la prudence et diligence requise vu les circonstances et leur manque d’expérience. [ 59 ] En l’espèce, l’offre d’achat signée par les parties ne contenant aucune condition, les défendeurs étaient donc tenus d’y donner suite.

De façon plus spécifique, ils s’étaient engagés à acquérir l’immeuble des demandeurs et à signer l’acte de vente au plus tard le 22 septembre 2010. [ 60 ] Bénéficiant d’une offre d’achat liant les parties, les demandeurs étaient en droit de refuser la demande d’annulation des défendeurs. Le défaut des défendeurs de respecter l’offre d’achat dûment acceptée en y donnant suite dans les délais prévus, bien qu’ils aient été mis en demeure, confère aux demandeurs le droit de réclamer compensation pour les dommages qu’ils ont pu subir.

c) Les demandeurs ont-ils droit aux montants réclamés? [ 61 ] Les demandeurs réclament des dommages-intérêts de 65 176,00 $ pour les dommages qu’ils allèguent avoir subis et dont ils tiennent les défendeurs responsables, soit : i. Frais de courtage : 15 176 $ ii. Perte sur le prix de vente : 50 000 $ [ 62 ] Les principes généraux applicables à la responsabilité civile contractuelle sont énoncés à l’

article 1458 C.c.Q. , alors que l’

article 1590 C.c.Q. présente les recours dont dispose une

partie à un contrat lorsque son cocontractant manque à ses obligations : 1458 . Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1590.

L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. [ 63 ] C’est l'exécution par équivalent de l'obligation à laquelle réfère le premier alinéa de l’article 1590 qu’invoquent les demandeurs pour réclamer des dommages-intérêts exigibles sous la forme d’un capital payable au comptant. [6] [ 64 ] Les règles relatives à l'évaluation des dommages-intérêts en général sont prévues à l’

article 1611 C.c.Q. : 1611 . Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué.

[ 65 ] Par ailleurs, les défendeurs invoquent comme moyen de défense les conditions énoncées à l’

article 1613 C.c.Q. relatives à l’octroi de dommages en matière contractuelle de même que l’obligation du créancier de minimiser ses dommages dont le principe se trouve à l’

article 1479 C.c.Q. : 1613 . En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. 1479 . La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l’aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. [ 66 ] L’obligation de minimiser ses dommages est une obligation de moyens. i. Frais de courtage [ 67 ] La prévisibilité des dommages qu’exige l’

article 1613 C.c.Q. s’apprécie au jour où le contrat est conclu [7] selon un critère objectif et en tenant compte des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat. [ 68 ] Au moment de la signature de l’offre d’achat par les parties le 4 septembre 2010, aucun contrat de courtage n’est en vigueur pour la vente de l’immeuble et c’est le demandeur qui s’occupe lui-même de la mise en vente.

Il a publié une annonce sur un site internet et c’est en consultant ce site que les défendeurs ont appris que l’immeuble était à vendre. [ 69 ] La preuve prépondérante amène le Tribunal à conclure que les frais de courtage de 15 176 $ réclamés par les demandeurs ne constituent pas des dommages qu’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances que les défendeurs, pouvait prévoir lors de la signature de l’offre d’achat en septembre 2010.

Ces dommages, soit les frais de courtage, sont dus à des circonstances et des décisions propres à ces derniers qui ont choisi en janvier 2012 de confier la vente de l’immeuble à un courtier. [ 70 ] Par ailleurs, bien que le défaut des défendeurs de respecter l’offre d’achat constitue une faute de leur part qui entraîne leur responsabilité, la preuve prépondérante relative aux circonstances particulières entourant la signature de l’offre d’achat et aux motifs invoqués par les défendeurs pour en demander l’annulation ne permet pas de conclure à une faute intentionnelle ou à une faute lourde de leur part. [ 71 ] Comme il incombait aux demandeurs de prouver non seulement que le paiement de frais de courtage est le résultat direct et immédiat du manquement des défendeurs de signer l’acte d’achat de l’immeuble, mais aussi que ce dommage était prévisible lors de la signature de l’offre d’achat et qu’ils n’ont pas été en mesure de faire cette preuve, ils n’ont pas droit à cette

partie de leur réclamation. ii. Perte sur le prix de vente : 50 000 $ [ 72 ] Les demandeurs réclament des dommages de 50 000 $ correspondant à la différence entre le prix de vente de 270 000 $ convenu à l’offre d’achat signée par les parties et le prix de 220 000 $ pour lequel les demandeurs ont finalement vendu l’immeuble le 29 juin 2012. [ 73 ] Contrairement aux dommages pour frais de courtage, le montant de 50 000 $ réclamé comme perte sur le prix de vente est le résultat direct et immédiat du manquement des défendeurs de signer l’acte d’achat de l’immeuble.

Il s’agit de plus d’un dommage qui était prévisible lors de la signature de l’offre d’achat en septembre 2010. [ 74 ] Les demandeurs ont donc prouvé que la perte de 50 000 $ est un dommage prévisible qui est le résultat direct et immédiat du manquement des défendeurs.

Cependant, puisque les défendeurs invoquent comme moyen de défense que les demandeurs ont manqué à leur obligation de minimiser leurs dommages, ces derniers ont aussi le fardeau de prouver qu’ils ont, compte tenu des circonstances, agi avec diligence en faisant les efforts nécessaires et raisonnables pour limiter le montant de la perte en vendant l’immeuble au meilleur prix possible. [ 75 ] La preuve révèle que le 30 novembre 2010, les demandeurs informent par écrit les défendeurs de leur intention de remettre l’immeuble en vente. [ 76 ] Bien qu’ils affirment avoir remis l’immeuble en vente en plaçant une pancarte devant l’immeuble et en publiant une annonce sur internet, les demandeurs ne présentent aucune preuve documentaire supportant cette affirmation.

Ils ne présentent pas plus de preuve documentaire démontrant quelles sont les démarches qu’ils ont entreprises pour tenter de trouver un nouveau locataire après avoir reçu la lettre du 1 er décembre 2011 par laquelle l’optométriste occupant un des locaux commerciaux les informait que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance du 31 mai 2012. [ 77 ] Bien que l’immeuble ait été en vente pendant quelques mois chaque année depuis 1995 et que les demandeurs aient donc attendu quinze ans pour accepter la seule offre reçue pour un prix de 270 000 $, ils choisissent d’accepter la première offre reçue moins de cinq mois après avoir confié la vente à un courtier et vendent l’immeuble au prix de 220 000 $. [ 78 ] Lors de son interrogatoire au préalable, le demandeur explique avoir choisi de confier la vente de l’immeuble à un courtier parce qu’étant à la retraite, il était en voyage à l’extérieur du pays pendant de longues périodes et souhaitait vendre le plus rapidement possible [8] . [ 79 ] Quant au prix de vente, le demandeur affirme n’avoir eu d’autre choix que de demander un prix de vente moins élevé étant donné qu’un local était vacant dû au départ de l’optométriste.

Il ajoute que le départ de ce locataire a entraîné une perte de loyers annuels

de plus de 10 000 $. [ 80 ] Cette affirmation est difficilement conciliable avec la preuve documentaire. En effet, au moment de l’offre d’achat de 270 000 $ le 4 septembre 2010, les revenus annuels de l’immeuble sont de 32 880 $ alors qu’au contrat de courtage signé le 6 janvier 2012, soit après la réception de l’avis de non-renouvellement de l’optométriste, il est fait mention de revenus annuels de 33 070 $.

Ainsi, bien que les revenus annuels présentés en 2012 soient presque similaires et même légèrement supérieurs à ceux de 2010, le contrat de courtage de 2012 établit néanmoins le prix de vente demandé à 248 000 $. [ 81 ] Le demandeur explique également la baisse du prix de vente par les difficultés affectant le marché immobilier de la rue Fusey où est situé l’immeuble, un secteur qui a vu de nombreux commerces quitter les lieux au fil des ans.

Cette affirmation qui repose sur le seul témoignage du demandeur n’est supportée par aucune autre preuve concluante. [ 82 ] D’autre part, cette prétention est pour le moins surprenante et difficilement conciliable avec les faits mis en preuve démontrant qu’à l’automne 2010, les demandeurs demandaient un prix de vente de 295 000 $ et acceptaient une promesse d’achat de 270 000 $ puis, en 2012, ils demandaient un prix de vente de 248 000 $ et acceptaient la première offre reçue au prix de 220 000 $.

Rien ne démontre que le marché immobilier du secteur où se trouve l’immeuble ait subi une chute ou baisse significative entre 2010 et 2012. [ 83 ] Par ailleurs, ni l’acheteur ayant acquis l’immeuble en 2012 ni le courtier immobilier mandaté par les demandeurs n’ont témoigné. Aucune fiche descriptive de l’immeuble et aucune promesse ou offre d’achat n’ont été déposées en preuve.

La seule preuve documentaire relative à la mise en vente et à la vente de l’immeuble se limite au contrat de courtage et à l’acte de vente intervenu le 29 juin 2012. [ 84 ] Ainsi, aucune preuve concluante ne permet de savoir quelles sont les démarches prises par le courtier pour la mise en vente de l’immeuble, les raisons l’ayant amené à établir le prix de vente à 248 000 $ et les circonstances entourant la présentation de l’offre d’achat de 220 000 $ et son acceptation. [ 85 ] Le Tribunal considère que les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer qu’ils avaient mis en œuvre tous les moyens et fait tous les efforts nécessaires et raisonnables afin d’obtenir le meilleur prix possible lors de la nouvelle mise en vente de l’immeuble.

Dans les circonstances, il y a lieu de réduire le montant du dommage à octroyer pour perte sur le prix de vente. [ 86 ] En fonction de l’ensemble de la preuve présentée, le Tribunal considère que le montant des dommages pour perte du prix de vente auquel les demandeurs ont droit s’élève à 22 000 $, soit la différence entre le prix de 270 000 $ offert par les défendeurs et le prix de mise en vente de 248 000 $.

d) Les demandeurs ont-ils droit aux intérêts réclamés? [ 87 ] Les demandeurs demandent aux conclusions de leur demande que la somme à laquelle les défendeurs pourraient être condamnés porte intérêt au taux légal selon l’

article 1617 C.c.Q. , majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 23 mai 2013. [ 88 ] Les défendeurs plaident qu’ils ne sont pas responsables du long délai avant que la cause n’ait été instruite et ne devraient donc pas avoir à payer des intérêts sur la totalité de la période sur laquelle les demandeurs réclament des intérêts. [ 89 ] D’emblée, il convient de préciser que le point de départ des intérêts n’est pas la date de la mise en demeure, mais plutôt la date d’expiration du délai de quinze jours suivant sa réception, tel qu’il y est fait mention.

C’est cette date qui correspond au premier jour du défaut des défendeurs d’y obtempérer. La mise en demeure ayant été signifiée aux défendeurs le 6 juin 2013, le point de départ pour le calcul des intérêts est donc le 21 juin 2013. [ 90 ] Par ailleurs, la procédure introductive d’instance a été déposée le 19 août 2013 et la déclaration de dossier complet des défendeurs, qui constitue la dernière procédure utile au dossier, a été déposée le 29 septembre 2014.

Or, l’instruction n’a eu lieu que plus de soixante mois après le dépôt de la demande, soit à la mi-octobre 2018. [ 91 ] Le délai normal pour qu’un dossier en chambre civile de la Cour du Québec soit entendu dans le district judiciaire de Trois- Rivières est d’environ douze mois suivant l’inscription pour instruction et jugement. [ 92 ] L’avocat des demandeurs reconnaît que le fait que ses clients soient à l’extérieur du pays chaque année, de la mi-octobre à la fin avril, fut une cause de difficulté pour trouver une date pour l’instruction du dossier et a vraisemblablement entraîné certains retards. [ 93 ] Il convient d’autre part de tenir compte du fait que le dossier fut fixé une première fois pour instruction les 10 et 11 mai 2018, mais n’a alors pas pu procéder vu l’encombrement du rôle.

Ainsi, le retard causé par cette remise n’est imputable à aucune des parties et il s’agit d’un des aléas auxquels font parfois face les parties dans un recours judiciaire. [ 94 ] En considération de ce qui précède et tenant compte de la remise pour encombrement du rôle, le Tribunal considère qu’il y a lieu de soustraire trente-six mois de la période sur laquelle les intérêts courent afin de ne pas injustement pénaliser les défendeurs du manque de disponibilité des demandeurs. [ 95 ] Pour ce faire, le Tribunal fixe le point de départ pour le calcul des intérêts au 21 juin 2016.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 96 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 22 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 21 juin 2016;

[ 97 ] CONDAMNE les défendeurs aux frais de justice. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. M e Stéphane Grenier Avocat des demandeurs M e Benoit Turcotte BTC Avocats S.A. Avocats des défendeurs Dates d’audiences : 15 et 16 octobre 2018