2018 QCCA 201, 2018 QCCA 201

Marcoux c. Ville de Notre-Dame-des-Prairies 2018 QCCA 201 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025807-157 (705-17-005317-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 9 février 2018 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. APPELANTS AVOCATS ROGER MARCOUX MARIE-CLAIRE MARCOUX m e Josephine Domenica Sciascia Sorgente M e Ghislain Hamon (Hamon Screnci inc.) INTIMÉE AVOCATE VILLE DE NOTRE-DAME-DES-PRAIRIES Me CAROLINE DROUIN (Brunelle Drouin avocats inc.) MIS EN CAUSE CASTONGUAY, ROBITAILLE, HARNOIS

En appel d'un jugement rendu le 23 novembre 2015 par l'honorable Sylvie Devito de la Cour supérieure, district de Joliette. NATURE DE L'APPEL : Municipal- Aménagement et urbanisme- Règlement de zonage- usage dérogatoire- Terrain de camping- Absence de droits acquis Greffière d’audience : Alya Elisio Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Audition continuée du 5 février 2018. Les parties sont dispensées d’être présentes.

PAR LA COUR : Arrêt- voir page 3 Fin de l’audience Alya Elisio Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 23 novembre 2015 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Sylvie Devito – « Juge »), qui accueille en

partie la requête de l’intimée fondée sur l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] à l’égard d’un immeuble propriété de l’appelant Roger Marcoux [2] . [ 2 ] La Juge déclare que l’usage de cet immeuble à

titre de camping pour roulottes et véhicules récréatifs déroge à la réglementation d’urbanisme actuelle et ne bénéficie pas de droits acquis. Elle ordonne aux appelants de cesser cet usage et de procéder à l’enlèvement des véhicules récréatifs. * * * [ 3 ] Il est admis que l’usage actuel de l’immeuble contrevient au Règlement de zonage 300-C-1990 (« Règlement de 1990 ») [3] , lequel est toujours en vigueur. La question centrale est celle de savoir si cet usage, bien que dérogatoire, bénéficie de droits acquis. [ 4 ] L’arrêt Huot c.

L’Ange-Gardien (Municipalité de) énonce les conditions d’existence des droits acquis : Les principales conditions d'existence des droits acquis sont bien connues, maintes fois exposées en doctrine et en jurisprudence.

a) Les droits acquis n'existent que lorsque l'usage dérogatoire antérieur à l'entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage était

légal.

b) L'usage existait en réalité puisque la seule intention du propriétaire ou de l'usager ne suffit pas.

c) Le même usage existe toujours ayant été continué sans interruption significative.

d) Les droits acquis avantagent l'immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l'immeuble dont ils sont l'accessoire.

e) Ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certains cas.

f) La seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis. [4] [ 5 ] Le litige concerne les conditions a),

b) et e), à savoir la légalité de l’usage antérieur, l’existence réelle de cet usage et son extension ou sa généralisation depuis 1990. [ 6 ] Sur l’existence réelle de l’usage, la Juge estime « que la preuve prépondérante établit qu’en 1990, à la date d’entrée en vigueur du [ Règlement de 1990 ], le site est utilisé principalement pour la location de chalets saisonniers » [5] .

S’il y a des activités de camping, ajoute-t-elle, elles sont rudimentaires [6] . [ 7 ] Sur la légalité de l’usage antérieur, elle considère que l’usage, s’il existait à l’époque, était illégal en raison du défaut des appelants d’obtenir les autorisations requises des autorités environnementales pour l’exploitation d’un terrain de camping ou de roulottes. [ 8 ] Enfin, à supposer que cet usage bénéficie de droits acquis, la Juge conclut qu’il a connu une telle extension depuis 1990 qu’il ne s’agit plus du même usage. [ 9 ] Pour décider de l’appel, il suffit d’examiner la question de l’existence réelle de l’usage avant l’entrée en vigueur du Règlement de 1990 , voire avant 1974, car il se dégage de l’historique de la réglementation que l’usage « terrains de camping » n’est pas autorisé dans la zone où se trouve l’immeuble depuis au moins la fin d’octobre 1974, date d’entrée en vigueur du Règlement numéro 73-1974 relatif au zonage, à la construction et à son usage et à celui des terrains [7] . * * * [ 10 ] Il est de jurisprudence constante que des droits acquis ne peuvent naître d’un usage accessoire de l’immeuble, mais seulement d’un usage exercé à

titre principal [8] . De plus, un usage occasionnel ou sporadique ne suffit pas [9] . [ 11 ] Comme la Cour le rappelle dans l’arrêt Pépin c. Brissette , le fardeau de prouver un tel usage repose sur les épaules de la

partie qui invoque le bénéfice de droits acquis : [33] Le fardeau de prouver l'existence de droits acquis repose sur la

partie qui en invoque le bénéfice. L'usage invoqué doit avoir un caractère public et posséder une notoriété suffisante, spécialement s'il s'agit d'un usage commercial. Il faut faire la preuve d'une mise en œuvre réelle des activités économiques alléguées et non seulement d'un usage occasionnel , exercé en catimini.

Un droit acquis ne peut pas naître d'un usage accessoire ; il doit résulter d'un usage principal existant au moment de l'entrée en vigueur du nouveau règlement, ici le règlement no 363 le 8 décembre 1977. [10] [Soulignements ajoutés] [ 12 ] Plus récemment, dans un arrêt qui présente plusieurs similitudes avec la présente affaire, la Cour réaffirme le même principe : [38] La preuve montre donc que, bien que la

partie du boisé comprise dans la bande de 66 mètres soit utilisée de façon sporadique par les campeurs, il n'y avait pas, à cet endroit, d'activités de camping structurées . La conclusion du juge s'appuie sur la preuve et l'appelante ne fait pas voir d'erreur manifeste et dominante à cet égard.

Les droits acquis ne sauraient naître d'un usage aléatoire, ou accessoire, des lieux . [39] L'appelante voudrait que le tribunal conclut à son utilisation de l'ensemble du terrain, y compris donc le boisé, comme « terrain de camping » puisque cet usage comporte une multitude d'activités, dont celle de se promener dans le bois, et que le boisé était une composante du terrain de camping. […] [42] Le problème de l'appelante ici tient au fait que le juge a conclu, comme question de fait , qu'avant le 22 mai 1991, elle n'utilisait pas la

partie du boisé comprise dans la bande de 66 mètres comme terrain de camping, l'usage qui en était fait étant trop aléatoire . [43] Le problème en est donc un d'établissement de l'usage, et non d'accroissement de son intensité. [11] [Soulignements ajoutés] [ 13 ] Ici, on l’a vu, la Juge estime qu’à la date de l’entrée en vigueur du Règlement de 1990 , l’immeuble est utilisé principalement pour la location de chalets saisonniers.

Bien que la preuve de l’existence des services sur le site ne soit pas contredite, elle en vient à la conclusion que « [s]’il y a des activités de camping, elles sont rudimentaires » et que « [c]’est véritablement à compter de 2001 que les activités sur le site se structurent et connaissent un essor » [12] .

[ 14 ] Voilà une conclusion de fait qui commande la retenue. Le fardeau des appelants consiste à démontrer une erreur manifeste et déterminante dans l’analyse de la preuve [13] , c’est-à-dire une erreur qui, pour reprendre l’expression du juge Morissette dans l’arrêt J.G. c.

Nadeau , « tient non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil » [14] . [ 15 ] Qu’en est-il? [ 16 ] De façon générale, les appelants s’en prennent aux inférences de fait tirées par la Juge, sans toutefois démontrer en quoi elles sont « erratiques, non conformes à une logique normale, déficientes de quelque façon » [15] . Il est vrai que l’appelant Marcoux a témoigné sur l’existence d’activités de camping dès 1964, mais « un témoignage, quel qu’il soit, n’a pas à être cru du seul fait qu’il n’est pas contredit » [16] . Selon l’

article 2845 C.c.Q. , la force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du Tribunal. [ 17 ] À notre avis, la Juge pouvait tirer une inférence négative quant à l’existence d’activités de camping un tant soit peu structurées à partir des indices suivants : [27] Aucun registre des emplacements ou de visiteurs, aucune preuve de tarification, aucun livre, état financier, publicité ou autre document démontrant ou détaillant l’activité d’un camping ou d’un commerce de camping n’ont été produits. […] [43] Éventuellement, M.

Marcoux rachète les parts de ses frères et devient propriétaire unique de l’immeuble en 1995. Il est intéressant de noter que tous les actes de vente traitent de la vente du terrain et des chalets qui s’y trouvent (avec les meubles), mais ne traitent aucunement de quelque autre bâtiment ou équipement qui se trouverait sur le site. De manière contemporaine, également en 1995, la déclaration d’immatriculation de M.

Marcoux, pour le Domaine Marcoux, indique exclusivement, comme activité économique, location de chalets et location de maisons. [17] [ 18 ] Dans l’affaire Corporation municipale de St-Christophe d’Arthabaska c. Laroche , notre collègue la juge Thibault, alors à la Cour supérieure, rejette une défense de droits acquis pour des motifs similaires : La preuve de droits acquis repose uniquement sur les affirmations du défendeur. Il n’a produit aucune facture d’achat, chèque, livre de comptabilité ou rapport d’impôts pour appuyer son témoignage.

Or, le tribunal est d’avis que le défendeur a livré une déposition qui n’est pas crédible. [18] [ 19 ] De même, la conclusion de la Juge voulant que les activités de camping aient véritablement débuté en 2001 [19] trouve appui dans la preuve, notamment dans les observations d’un décideur du Tribunal administratif du Québec qui, en 2000, s’est rendu sur les lieux dans le contexte d’une contestation de la valeur foncière de l’immeuble [20] .

Sa décision ne fait nullement mention de l’exploitation d’un camping, mais révèle plutôt que : [2] Comme la proportion médiane du rôle a été déterminée à 100 %, le facteur comparatif s’inscrit à 1,00, ce qui permet de déduire que la valeur réelle se situe également à 288 900 $ pour cette propriété comprenant un vaste terrain de 11.4 âcres sur lequel ont été construits trois (3) résidences unifamiliales permanentes et 12 petits chalets pouvant être utilisés durant une

partie de l’année seulement . […] [12] […] Or, tant le constat au moment de la visite des lieux que les témoignages reçus aussi bien du requérant que de son expert tendent à supporter la thèse que la vie économique des constructions ou améliorations qui se trouvent sur le terrain en litige est terminée ou en voie de l’être à court terme .

Le manque de rentabilité réelle en serait un signe éloquent de même que l’absence de toute activité marchande similaire et la chute de la demande dans l’environnement immédiat. […] [13] […] Cette perspective ne peut trouver application en l’espèce puisque, pour la plupart, les constructions ou améliorations en place seront soumises au pic du démolisseur dès lors que le requérant renoncera à perpétuer ses opérations déficitaires de location de « petits chalets » d’été sans véritable confort et aucunement reliée aux demandes actuelles de la clientèle . […] [14] […] Le Tribunal s’en tient donc à l’ajustement requis pour refléter la fin imminente ou prématurée de la vie économique des constructions ou améliorations qui se trouvent sur le terrain en litige. […] [21] [Soulignements ajoutés] [ 20 ] L’appelant Marcoux reconnaît pour sa part ne pas avoir fait d’investissements sur le site entre les années 1980 et 2000 en raison d’une situation financière délicate [22] .

Selon la preuve, c’est en 2001 qu’il a pris la décision d’affaires « de changer la vocation du site pour y attirer principalement des véhicules récréatifs motorisés, ce qui pour lui [représentait] une clientèle plus stable, à plus long terme, de meilleure qualité et plus payante » [23] . [ 21 ] Cette détermination factuelle de la Juge est étayée par un document rédigé par l’appelant Marcoux [24] en 2007 en vue d’obtenir une autorisation d’usage conditionnel : Historique : En 2001 Monsieur Marcoux décide de faire des terrains pour roulottes et motorisés .

Pour ce faire il utilise son terrain arrière (clairière) dépourvu d’arbres. En 2003 vu le manque d’intéressé à ça location de terrains il fait affaire avec le C.D.C.Q. (Centre de Développement du Camping du Québec) pour avoir une meilleure visibilité de location et de fait même, il obtient un permis d’opéré un camping.

En 2005 il décide de ne plus faire

partie de C.D.C.Q. qui est assujetti (à la

loi sur les établissements touristiques) car ce n’est pas la clientèle recherché. [25] [Transcription textuelle; soulignement ajouté] [ 22 ] Les appelants insistent beaucoup sur la preuve non contredite de l’existence des services d’aqueduc et d’égout sur l’ensemble de la propriété dès la fin des années 60.

Il semble en effet que l’auteur de l’appelant Marcoux, un dénommé Marcel Harnois, ait fait installer ces services de 1968 à 1971 afin de pouvoir desservir une centaine d’emplacements de camping. [ 23 ] On peut certes y voir le signe d’une intention d’entreprendre l’exploitation d’un terrain de camping, mais en matière de droits acquis, la seule intention du propriétaire ou de l’usager ne suffit pas. Quitte à le répéter, il incombait aux appelants de démontrer, de manière prépondérante, l’exploitation d’un camping avant l’entrée en vigueur du Règlement de 1990 (et même avant 1974).

Or, après une analyse complète de la preuve, la Juge en vient à la conclusion qu’ils ne sont pas déchargés de ce fardeau. En l’absence de démonstration d’une erreur manifeste et déterminante, il n’y a pas lieu d’intervenir. [ 24 ] Cela scelle le sort de l’appel sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres questions soulevées par les appelants. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.