2020 QCCA 1410, 2020 QCCA 1410

Després c. Syndicat des copropriétaires de Administration 30 Berlioz enr. 2020 QCCA 1410 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029181-203 ( 500-17-074847-123 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 29 octobre 2020 L’HONORABLE STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT Claude Després Me François Beaudry ( Borden Ladner Gervais ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Syndicat des copropriétaires de administration 30 berlioz enr. Me RICHARD LAVOIE Absent

PARTIE MISE EN CAUSE L.P. Lapointe & Associés inc. Non représentée Absente DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu le 20 octobre 2020 par l’honorable Yves Poirier de la Cour supérieure , district de Montréal et pour demander le sursis de l’expulsion (Art. 30 al. 2 et 357 C.p.c. ) . Greffière-audiencière : Mélanie Camiré Salle : RC-18 AUDITION

Continuation de l'audience du 27 octobre 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LE JUGE : Jugement – voir page 3. Mélanie Camiré, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante demande la permission d’appeler d’un jugement rendu le 20 octobre 2020 par l‘honorable Yves Poirier de la Cour supérieure, district de Montréal [1] , lequel rejette son opposition à un préavis d’expulsion résultant d’un recours en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice.

Dans l’éventualité où ladite permission est accordée, elle demande également la suspension des procédures d’expulsion durant l’appel. [ 2 ] L’intimée administre un immeuble qui compte plus de 200 unités d’habitation. La requérante et son conjoint occupent l’unité en litige depuis plus de 35 ans. Il y a près de 20 ans, la société L.P. Lapointe & Associés (la « société »), une société appartenant au conjoint de la requérante, devient propriétaire de l’unité.

La requérante et son conjoint continuent à l’occuper. [ 3 ] Le 23 novembre 2012, l’intimée introduit une demande en justice à l’encontre de la société afin que celle-ci lui paie les frais communs et les sommes dues au fonds de prévoyance, pour un montant de plus de 18 000 $. L’intimée publie et signifie à la société un avis hypothèque légale pour garantir le paiement des sommes dues. [ 4 ] Les montants impayés s’accumulent.

Le 8 mai 2019, la société et l’intimée concluent une transaction, homologuée par le tribunal, par laquelle la société reconnaît une dette de plus de 400 000 $ et consent à délaisser l’unité si le montant n’est pas payé. L’intimée lui consent un délai de grâce de 15 mois afin que celle-ci procède au paiement.

La société demande une prolongation du délai, qui lui est refusée le 18 septembre 2020. Le 22 septembre 2020, le délai étant expiré et le montant demeurant impayé, l’intimée signifie un préavis d’expulsion. [ 5 ] La requérante s’oppose alors à l’expulsion. Elle soumet au juge de première instance que son conjoint et elle-même louent depuis 20 ans l’unité à la société au moyen d’un bail verbal. Afin de formaliser cette situation, ils signent conjointement un bail de logement à durée indéterminée avec la société en date du 28 septembre 2020.

Le coût du loyer est fixé à 7 800 $ par mois. [ 6 ] Le juge de première instance analyse la situation sous l’angle de l’action en inopposabilité. Le juge considère qu’il y a absence de preuve du paiement ou d’une contrepartie au loyer qui aurait été assumé par la requérante pendant plus de 20 ans et que le bail, signé en date du 28 septembre 2020, est postérieur à l’avis d’expulsion du 22 septembre 2020. Il explique de plus que le stratagème du bail de logement cause un préjudice à l’intimée, en réduisant la valeur de l’unité et en rendant plus difficile sa vente.

Le juge conclut donc que le bail a été fait en fraude des droits de l’intimée tels qu’établis par la transaction homologuée du 8 mai 2019. [ 7 ] La requérante demande la permission d’appeler de ce jugement. [ 8 ] La présente permission d’appeler est régie par l’article 30, alinéa 2 (8) C.p.c . puisqu’il s’agit d’un jugement rendu en matière d’exécution.

Celle-ci peut être accordée par « un juge de la Cour d’appel lorsque celui-ci considère que la question en jeu en est une qui doit être soumise à la cour, notamment parce qu’il s’agit d’une question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire » (art. 30, al. 3 C.p.c. ). Il faut également prendre en considération le meilleur intérêt de la justice (art. 9 C.p.c. ) et respecter le principe de la proportionnalité (art. 18 C.p.c. ) [2] .

Comme le soumet la requérante, la permission peut également être accueillie s’il s’agit d’une question de justice [3] . [ 9 ] L’avocat de la requérante plaide habilement que le bail signé en 2020 ne peut être annulé puisqu’il n’y a aucune preuve que celui-ci cause un préjudice à l’intimée, le loyer étant plutôt élevé, que si le bail écrit est annulé il existe un bail verbal depuis près de 20 ans, et que si ce bail verbal n’est pas prouvé (il y a absence de preuve de paiement de loyer), il y a, tout au moins, un bail par tolérance antérieur à la créance de l’intimée.

Dans tous les cas, il plaide que l’effet est le même : le bail donne lieu à un droit au maintien dans les lieux nonobstant la prise de possession par le créancier hypothécaire. [ 10 ]

Malgré les efforts du plaideur, je ne crois pas que le droit d’une personne liée au propriétaire au maintien dans les lieux nonobstant le délaissement en faveur du créancier hypothécaire est une question qui mérite d’être soumise à la Cour. Il ne s’agit pas d’une question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire. Je ne crois pas que la cause qui se trouve devant moi servira l’élaboration du droit. [ 11 ] Le procureur plaide de plus qu’il s’agit d’une question de justice, vu l’âge et les problèmes de santé de la requérante et de son conjoint, surtout dans le contexte de confinement occasionné par la pandémie.

[ 12 ] Je conviens aisément que la situation est malheureuse et sera difficile pour la requérante et son conjoint et j’ai beaucoup de sympathie pour eux. Mais je ne peux qualifier cette situation d’injustice. Les montants en litige sont en défaut depuis au moins 2012. La société et l’intimée ont convenu du montant dû en 2019 et l’intimée lui a accordé un délai de grâce de 15 mois pour payer.

Le délai étant expiré sans qu’il y ait eu paiement, il n’y a aucune injustice à ce que l’intimée exécute ses droits, sans qu’une personne liée à la société continue à occuper l’unité. [ 13 ] J’estime donc qu’il n’y a pas lieu d’accorder la permission d’appeler. [ 14 ] Une fois la permission d’appeler refusée, je n’ai pas compétence pour ordonner un sursis de l’expulsion. L’intimée a pris l’engagement à l’audience de laisser à la requérante et son conjoint un délai de 15 jours pour quitter l’unité.

Je comprends l’impatience de l’intimée vu que cette situation perdure depuis 2012, mais j’ose espérer que les parties pourront s’entendre pour que le déménagement se fasse, certes avec empressement, mais tout en laissant à la requérante et son conjoint le temps nécessaire considérant la situation exceptionnelle que nous vivons. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 15 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler, avec les frais de justice. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.