2014 QCCA 1997, 2014 QCCA 1997

Gahel c. Chagnon 2014 QCCA 1997 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023720-139, 500-09-023721-137 (765-17-000758-088, 765-17-000756-082) DATE : 31 OCTOBRE 2014 CORAM : LES HONORABLES CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. N° : 500-09-023720-139 (765-17-000758-088) BERTRAND GAHEL APPELANT - demandeur c. JEAN-PIERRE CHAGNON INTIMÉ - défendeur N° : 500-09-023721-137 (765-17-000756-082) RAYMOND CÔTÉ APPELANT - demandeur c.

JEAN-PIERRE CHAGNON INTIMÉ - défendeur ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure du district de Richelieu (l’honorable Yves Poirier) rendu le 14 juin 2013, qui accueille en

partie deux recours en injonction et en dommages réunis pour fins d’audition. CONTEXTE [ 2 ] Les appelants Raymond Côté et Bertrand Gahel sont chacun propriétaires de terrains avec résidence en bordure du fleuve St- Laurent dans la municipalité de Verchères. [ 3 ] Leurs lots étaient autrefois accessibles par un chemin à l’égard duquel un droit de passage a été concédé et une servitude consentie par le propriétaire du lot originel.

Cette servitude est devenue caduque depuis que les fonds dominants sont accessibles par une rue publique. [ 4 ] Au début des années 2000, l’intimé Jean-Pierre Chagnon entreprend des démarches auprès de la municipalité pour le développement d’un projet immobilier résidentiel autour d’une rue publique qui, suivant les lois et règlements applicables, doit être située à plus de 45 mètres de la rive du fleuve. [ 5 ] Le 28 avril 2005, la municipalité et l’intimé signent un protocole d’entente (« Protocole ») par lequel l’intimé s’engage envers la municipalité et des tiers bénéficiaires, dont les appelants. [ 6 ] En juillet 2005, les appelants et d’autres propriétaires riverains intentent des recours judiciaires contre la municipalité et l’intimé pour contester la légalité du Protocole et les conséquences découlant des travaux municipaux exécutés dans leur secteur, dont leur participation financière à

titre de bénéficiaires de ces travaux. [ 7 ] Par jugement rendu le 31 juillet 2007, le juge Gilles Mercure de la Cour supérieure reconnaît la légalité du Protocole et des frais imputables aux propriétaires riverains desservis par la nouvelle rue et les services publics. Dès lors, les relations des parties s’enveniment.

[ 8 ] L’intimé procède à l’implantation de la nouvelle rue Chagnon et au développement des terrains de son projet. La rue Chagnon étant plus éloignée de la rive que l’ancien chemin, les lots des appelants se retrouvent désormais enclavés.

L’intimé est propriétaire des terrains situés entre les lots des appelants et la rue Chagnon. [ 9 ] Ces terrains sont visés par l’article 12.2 du Protocole qui prévoit les modalités de vente et d’octroi de servitudes de passage et d’usage pour l’enfouissement des conduits de raccordement aux services publics : 12.2 Le promoteur s’engage à accorder à chaque tiers bénéficiaire et ses ayant droits dont la propriété n’a pas front sur la rue projetée : 12.2.1 Une servitude réelle et perpétuelle de passage en voiture et à pieds, d’une largeur de 18 pieds, incluant le droit d’y enfouir des tuyaux ou conduits de raccordement aux divers services, à l’endroit le plus approprié, et ce à

titre gratuit; l’aménagement de ce passage et son empierrement sont à la charge du promoteur; les coûts (notaire, arpentage, publication) reliés à la création d’une telle servitude sont à la charge du promoteur; 12.2.2 Le droit exclusif d’acquérir en pleine propriété la

partie de terrain qui sépare la propriété du tiers bénéficiaire de l’emprise de la rue projetée, pour une valeur marchande qui tient compte de l’emplacement, des dimensions et de l’usage autorisé de chaque parcelle; 12.2.3 À ne pas vendre cette parcelle à un tiers avant de l’offrir au tiers bénéficiaire concerné pour le prix visé à 12.2.2, cette faculté d’achat devant être exercée dans les 60 jours de l’avis donné par le promoteur [ 10 ] Par leur recours, se fondant notamment sur l’article 12.2.2, les appelants demandent à la Cour supérieure de forcer l’intimé à leur vendre les terrains au prix de 100 $, soit la valeur marchande estimée par leur expert.

Ils demandent également au tribunal d’enjoindre l’intimé de raccorder leur résidence au service d’aqueduc de la municipalité, de même que de construire un chemin d’accès à leur propriété à l’endroit qu’ils détermineront. [ 11 ] Ils amendent les conclusions de leur procédure afin qu’il soit ordonné à l’intimé de leur accorder une servitude de passage pour y circuler, de même qu’une servitude d’usage pour l’enfouissement et l’entretien des conduits d’eau et des services sanitaires. [ 12 ] Au moment du procès, l’intimé a complété le raccordement des lots des propriétés des appelants au réseau d’aqueduc municipal dont les deux appelants profitent.

L’intimé a aussi branché et enfoui le service sanitaire jusqu’au terrain de l’appelant Côté au bénéfice duquel il a aussi aménagé un passage gravelé jusqu’à la rue Chagnon. Aucune servitude conventionnelle n’a cependant été accordée en faveur des lots des appelants. JUGEMENT ENTREPRIS [ 13 ] Considérant que l’article 12.2.2 doit être lu en tenant compte de l’ensemble des dispositions du Protocole, dont l’article 12.2.3, le juge conclut qu’il ne confère pas aux appelants le droit de forcer l’intimé à leur vendre les terrains litigieux.

Selon lui, l’article 12.2.3 permet à l’intimé de vendre ces terrains à des tiers après les avoir d’abord offerts aux appelants à la valeur marchande, conformément à leur droit de premier refus. [ 14 ] Puisque le Protocole n’oblige pas l’intimé à vendre les terrains aux appelants, le juge conclut qu’il n’est pas nécessaire d’en déterminer la valeur marchande. [ 15 ] Il souligne néanmoins que la valeur suggérée par l’expert des appelants, soit 100$ par terrain, est peu réaliste et ne tient pas compte du fait que les terrains, une fois vendus, auront une valeur au pied carré similaire aux lots des appelants, non plus que du prix des transactions conclues à l’égard de lots voisins pour des prix qui oscillent entre 4,30 $ et 11,69 $ le pied carré, tel qu’énuméré par l’expert lui-même dans son rapport [1] .

Le juge constate aussi que Chagnon est prêt à vendre les terrains aux appelants pour un prix moyen de 10 $ le pied carré, que ceux-ci refusent. [ 16 ] Il conclut en outre que l’expertise soumise par les appelants est inappropriée et il refuse de condamner l’intimé au remboursement des frais qui en découlent. [ 17 ] Puisqu’il ne peut obliger l’intimé à vendre ses terrains aux appelants et que les parties ne s’entendent pas sur une telle vente, le juge détermine que le Protocole permet aux appelants de réclamer l’octroi de servitudes de passage et d’usage pour l’enfouissement des conduits de services.

Il en établit par ailleurs l’emplacement et précise la méthode qui devra être employée pour l’aménagement et l’excavation du droit de passage. [ 18 ] Enfin, le juge rejette la réclamation des appelants en remboursement des honoraires extrajudiciaires, faute de preuve et en l’absence de la démonstration par les appelants d’un abus de procédure de la part de l’intimé. Il condamne néanmoins ce dernier à des dommages de 200 $ en faveur de l’appelant Côté et à 500 $ en faveur de l’appelant Gahel, en raison de son défaut de leur accorder le droit de passage prévu au Protocole.

QUESTIONS EN LITIGE [ 19 ] Le pourvoi soulève deux questions : - Le juge a-t-il erré dans son interprétation du Protocole en concluant que celui-ci ne permet pas aux appelants de forcer l’intimé à leur vendre les terrains litigieux à la valeur marchande? - A-t-il erré quant aux montants accordés aux appelants à

titre de dommages?

[ 20 ] Ni l’emplacement des servitudes ni la méthode d’aménagement et d’excavation du droit de passage ne sont débattus en appel. [ 21 ] En ce qui concerne la première question soulevée, les appelants soutiennent que l’article 12.2.2 est clair en ce qu’il oblige l’intimé à leur vendre les terrains à leur valeur marchande, alors que l’article 12.2.3 leur accorde un droit de premier refus dans le cas où un tiers souhaiterait acheter ces terrains. Ils soutiennent que le juge a erré dans son interprétation du Protocole, qu’il aurait dû, le cas échéant, interpréter contre l’intimé et en leur faveur, à

titre de tiers bénéficiaires, compte tenu de l’

article 1432 C.c.Q. Ils plaident également que le juge a eu tort de rejeter l’expertise de leur évaluateur agréé, alors que l’intimé n’a produit aucune contre-expertise et que le juge a lui-même reconnu au paragraphe 46 de son jugement que les terrains litigieux étaient petits et de peu d’utilité. [ 22 ] En ce qui concerne la seconde question, les appelants soutiennent que le juge a erré en n’accordant pas le plein montant des dommages réclamés au montant de 10 000 $, considérant les manquements de l’intimé à ses obligations contractuelles.

ANALYSE [ 23 ] Ce sont les articles 1425 à 1432 du Code civil du Québec qui guident les tribunaux québécois en matière d’interprétation des contrats. [ 24 ] Ainsi, l’

article 1425 C.c.Q prévoit qu’il faut rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. Suivant l’

article 1427 C.c.Q. , il y a lieu d’interpréter les clauses du contrat les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat. Enfin, l’

article 1428 C.c.Q. précise qu’il y a lieu de favoriser une interprétation qui confère un sens à chaque clause. [ 25 ] Ce n’est qu’en cas de doute, lorsque le juge ne parvient pas à déterminer le sens véritable d’une clause en utilisant les principes codifiés aux articles 1425 à 1431 C.c.Q. , qu’il peut faire appel à la règle subsidiaire prévue à l’

article 1432 C.c.Q, selon laquelle le contrat doit être interprété contre le créancier [2] . [ 26 ] Le moyen d’appel fondé sur l’interprétation contractuelle, qui ne soulève pas une erreur dans l’identification des règles interprétatives, leur sens ou leur portée, est assimilé à une question de fait et obéit par conséquent à la norme d’intervention de l’erreur manifeste et dominante, tel que signalé par notre Cour dans l’affaire Compagnie de chemin de fer du littoral nord de Québec et du Labrador inc. c.

Sodexho Québec ltée : [211] Il est utile de rappeler la norme d’intervention qui s’applique à l’appel d’un jugement relatif à l’interprétation d’un contrat.

Sauf une erreur, qui serait de droit, dans l’identification des règles interprétatives applicables, leur sens ou leur portée, l’interprétation d’une disposition contractuelle, qui repose sur la recherche de l’intention commune et véritable des parties, est une question de fait : il s’agit de découvrir, à travers le texte du contrat et à travers la preuve qui peut être administrée par ailleurs (par exemple sur les circonstances de sa conclusion ou le comportement des parties pendant le contrat) ce que voulaient les cocontractants.

La conclusion du juge de première instance en pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d’une erreur manifeste et dominante entachant son jugement. Sur le sens à donner à « l’erreur manifeste et dominante », on peut renvoyer aux arrêts cités plus haut. [3] [Références omises; soulignements ajoutés.] [ 27 ] En l’espèce, le juge a conclu que le Protocole confère un droit de premier refus aux appelants sans toutefois leur accorder le droit de forcer l’intimé à leur vendre des terrains.

Les appelants soutiennent que les articles du Protocole sont clairs et ne donnent pas ouverture à une interprétation de la part du juge, si ce n’est que le juge doit interpréter l’article 12.2.2 du Protocole contre l’intimé qui l’a rédigé.

Selon eux, la seule interprétation possible de l’article 12.2.2 est celle qui reconnaît l’obligation de l’intimé de vendre aux appelants les terrains litigieux à leur valeur marchande, sans égard à l’article 12.2.3, qui ne s’applique pas. [ 28 ] Ce moyen d’appel est sans fondement. [ 29 ] En effet, les appelants ont tort de prétendre que les articles du Protocole n’ont pas à être interprétés puisque le Protocole a été rédigé et signé par l’intimé.

En effet, cela ne suffit pas à exclure toute forme d’ambigüité dans un contrat conclu entre l’intimé et la municipalité et la nécessité de rechercher l’intention commune des parties. Il revient au juge d’instance de déterminer si un contrat est clair ou s’il est ambigu [4] .

La Cour d’appel doit faire preuve de retenue à l’égard d’une telle détermination, sauf en présence d’une erreur manifeste et dominante que les appelants n’ont pas su démontrer en l’espèce [5] . [ 30 ] Les appelants n’ont pas davantage raison lorsqu’ils soutiennent que le juge aurait dû interpréter l’article 12.2.2 du Protocole contre l’intimé. En effet, le recours à l’

article 1432 C.c.Q. n’est pas requis. Le juge a fait une lecture d’ensemble du Protocole et des articles 12.2.2 et 12.2.3 qui doivent s’interpréter les uns par les autres; il a jugé à bon droit que le sens à donner à l’article 12.2.2 doit être rattaché au droit de préemption stipulé à l’article 12.2.3.

Il n’y a pas d’erreur de principe du premier juge à cet égard, non plus qu’une erreur de fait manifeste qui soit susceptible de compromettre les conclusions du jugement de première instance. [ 31 ] Considérant qu’il n’y a pas lieu d’intervenir à l’égard de l’interprétation qu’a faite le premier juge du Protocole, il n’est pas non plus nécessaire d’établir la valeur marchande en l’espèce. [ 32 ] Le juge s’est prononcé sur le caractère peu réaliste de la valeur marchande estimée par l’expert retenu par les appelants avant de déclarer cette expertise inappropriée et de refuser d’accorder aux appelants le remboursement des frais engagés à cet égard.

Il s’est toutefois gardé de déterminer la valeur marchande appropriée. [ 33 ] Tel qu’exprimé par l’auteur Royer dans l’ouvrage La preuve civile, la valeur probante du témoignage d’un expert relève de l’appréciation du juge d’instance au même

titre que celle des témoins ordinaires, et ce, sans que le juge ne soit lié de quelque façon que ce soit par l’opinion de cet expert [6] . Ainsi, même en l’absence d’une contre-expertise, le juge avait le loisir d’évaluer la force probante de l’expertise déposée par les appelants et d’écarter ses conclusions s’il estimait que l’opinion de l’expert ne cadrait pas avec l’ensemble

de la preuve.

Il pouvait de même commenter sur son caractère peu réaliste et devait statuer sur l’utilité de l’expertise pour les fins du débat, avant de refuser d’en imputer les frais à l’intimé [7] . [ 34 ] En l’absence d’une erreur manifeste et dominante à cet égard, la règle voulant qu’une cour d’appel n’intervienne pas sur les conclusions de fait du premier juge doit s’appliquer et notre Cour doit faire preuve de déférence [8] . [ 35 ] En ce qui concerne le second moyen d’appel soulevé à l’égard du montant des dommages, que les appelants considèrent dérisoires et insuffisants, il doit aussi échouer. [ 36 ] En matière d’octroi de dommages, la Cour d’appel ne doit intervenir que si le premier juge « a appliqué un principe erroné ou si la somme accordée constitue une indemnisation manifestement incorrecte du préjudice subi » [9] .

Le montant des dommages accordés en première instance ne peut ainsi être modifié simplement parce que la Cour d’appel considère qu’elle aurait alloué un montant différent [10] . [ 37 ] En l’espèce, les appelants soutiennent qu’ils ont subi des inconvénients en raison du défaut de l’intimé de respecter ses obligations contractuelles, sans toutefois soulever une erreur de droit du premier juge ou une application d’un principe erroné à la détermination des dommages de sa part, et sans préciser en quoi l’indemnisation accordée est manifestement incorrecte par rapport au préjudice subi. [ 38 ] Dans le contexte d’un conflit entre voisins, le juge a considéré que les inconvénients étaient limités et il a déterminé que l’octroi de dommages respectifs de 200 $ et 500 $ en faveur des appelants Côté et Gahel suffisait à compenser les inconvénients qu’ils avaient subis. [ 39 ] Les inconvénients de l’appelant Côté se résument à sa difficulté à utiliser le passage aménagé par l’intimé et à l’apparition d’ornières après le premier hiver, qui l’ont obligé à ajouter du gravier à ses frais.

Pour le reste, le juge considère que les mesquineries échangées entre Côté et l’intimé au cours des années sont sans conséquence pécuniaire. [ 40 ] En ce qui concerne l’appelant Gahel, le juge convient qu’il n’a pas eu accès à la rue Chagnon mais souligne son peu d’empressement à exiger de l’intimé l’aménagement du passage convenu au Protocole, possiblement lié au fait que la propriété voisine lui appartient.

Il constate par ailleurs l’absence de preuve de perte tangible de loyer découlant de l’absence de l’aménagement du passage. [ 41 ] Considérant que le juge a entendu les parties, qu’il a eu le bénéfice de les observer durant les trois jours du procès et qu’il s’est même rendu sur les lieux afin de constater la situation, la Cour estime que la déférence est de mise à l’égard des dommages accordés et qu’une intervention n’est pas justifiée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 42 ] rejette les appels avec dépens. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

M e Laurent Trudeau LAURENT TRUDEAU, AVOCAT Pour les appelants M e Dominique Larose Pour l’intimé Date d’audience : Le 28 octobre 2014