2013 QCCQ 9288, 2013 QCCQ 9288

Pépin c. Gédéon 2013 QCCQ 9288 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-127447-110 DATE : 22 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE PÉPIN Demanderesse c.

DÉBORAH GÉDÉON Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse ("Pépin") réclame à la défenderesse ("Gédéon") la somme de 4 000 $ à

titre de dommages et intérêts. Gédéon aurait fait défaut de donner suite à la promesse d'achat de la propriété de Pépin. [ 2 ] Gédéon soutient de son côté que la promesse d'achat était conditionnelle à l'obtention d'un financement. Gédéon n'a pas réussi à obtenir ce financement rendant ainsi la promesse d'achat nulle. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Gédéon a-t-elle engagé sa responsabilité en ne donnant pas suite à la promesse d'achat de la propriété de Pépin et, le cas échéant, quel est le préjudice subi par cette dernière?

LES FAITS PERTINENTS [ 4 ] Pépin était propriétaire d'un immeuble détenu en copropriété divise à Montréal ("l'Immeuble") qu'elle a mis en vente par le biais d'un courtier immobilier en mai 2010. [ 5 ] Les parties se sont entendues le 22 juillet 2010 pour l'achat de l'Immeuble de Pépin.

Une promesse d'achat est intervenue entre elles quant aux conditions et modalités de l'achat de l'Immeuble. [ 6 ] Le prix d'achat convenu était de 165 900.00 $. [ 7 ] L'acte de vente devait être signé, le ou avant le 12 octobre 2010, et la prise de possession était prévue pour le 17 octobre 2010. [ 8 ] L'une des conditions de la promesse d'achat consistait en l'obtention par Gédéon d'un emprunt hypothécaire au montant de 147 250.00 $.

[ 9 ] Gédéon s'est engagée auprès de Pépin à lui fournir, dans les 12 jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat, une copie de l'engagement du prêteur hypothécaire à lui consentir un tel emprunt. [ 10 ] Le 7 août 2010, un prêteur hypothécaire confirme par écrit que Gédéon est admissible à un prêt hypothécaire dont le montant est de 132 720.00 $. [ 11 ] Pépin n'a appris l'existence de la confirmation du prêt hypothécaire que le 14 août 2010. [ 12 ] Les parties n'ont pas signé d'avis de réalisation des conditions de la promesse d'achat ou de renonciation à celles-ci suivant l'obtention de cette lettre du prêteur hypothécaire qui confirme l'admissibilité de Gédéon. [ 13 ] Fort de cette confirmation de financement hypothécaire, Pépin a loué un logement dont elle devait prendre possession le 1 er octobre 2010. [ 14 ] Elle reçoit par la suite une lettre du notaire instrumentant datée du 23 août 2010 au terme de laquelle il accuse notamment réception des documents qu'elle lui a transmis pour compléter la vente. [ 15 ] Le 14 septembre 2010, Gédéon avise le courtier immobilier qu'elle ne peut donner suite à la promesse d'achat, et ce, dans les termes suivants: Je Déborah Gédéon soussignée ne pouvoir acquérir le condo du 2503 Champdoré app. 103 du au fait que mes revenus de travail ont diminué et ce pour un temps indéterminé.

De plus, cela ne me permettra pas d'acquérir à temps la mise de fond de 20% nécessaire à la signature chez le notaire. Je dois donc me désister de cet achat. Je suis désolée des inconvénients que cela occasionne pour tous les partis concernés. (sic) [ 16 ] Pépin est alors informée de l'intention de Gédéon. [ 17 ] Le 21 septembre 2010, Pépin mandate une avocate afin de faire parvenir une mise en demeure à Gédéon afin que celle-ci donne suite à la promesse d'achat. [ 18 ] Gédéon n'a pas obtempéré à la demande de Pépin. [ 19 ] Pépin a remis l'immeuble immédiatement en vente.

Une promesse d'achat intervient le 18 octobre 2010 avec un tiers pour un prix de 162 500 $ et la vente a lieu le 1 er novembre 2010. [ 20 ] Gédéon reconnaît de son côté qu'un prêteur hypothécaire a confirmé le 7 août 2010 qu'elle était admissible à un prêt au montant de 132 720.00 $. Ce montant n'était cependant pas suffisant puisqu'elle n'avait pas les fonds propres requis pour combler la différence. Elle entendait payer de 5 à 10 % du prix de vente, tout au plus, à même ses fonds propres.

Le prêt consenti exigeait quant à lui une mise de fonds de 20 % qu'elle n'avait pas. [ 21 ] Gédéon ajoute que le notaire instrumentant a été mandaté par le courtier immobilier et non par elle. ANALYSE ET DÉCISION [ 22 ] L'avocate de Pépin indique dans sa lettre du 21 septembre 2010 que les deux conditions de la promesse d'achat ont été réalisées. Elle s'exprime alors dans les termes suivants:

Votre promesse d'achat était notamment conditionnelle à l'obtention d'un nouvel engagement d'un prêteur hypothécaire et à l'inspection de l'immeuble par un expert en bâtiment conformément aux clauses A4.1 de l'Annexe A et B2.4 de l'Annexe B jointes à votre promesse d'achat.

Ces deux conditions ont été réalisées et la promesse d'achat est maintenant ferme et finale depuis le 14 août dernier alors que Madame Pépin recevait une copie de l'engagement sans condition de la compagnie TD Canada Trust à vous accorder l'emprunt hypothécaire recherché. [ 23 ] Ce qui cause problème ici est la condition relative à l'obtention d'un emprunt hypothécaire.

Or, contrairement à l'opinion de Pépin, le Tribunal est d'avis que la condition de la promesse d'achat relative à l'obtention d'un emprunt garanti par une hypothèque n'a pas été réalisée. [ 24 ] Voici ce dont les parties ont convenu au terme de la promesse d'achat: A4.1 MODALITÉS L'ACHETEUR s'engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de 147 250. 00 $, garanti par une hypothèque de Premier rang; cet emprunt, portant intérêt au taux courant, lequel ne doit pas dépasser 5.5 % l'an (calculé semi-annuellement et non à l'avance), sera payable par versements maximaux de 830/mois cp + int. (fusionnant le capital et les intérêts), calculés selon un plan d'amortissement de 25 ans, et solde en devenant exigible dans 5 ans.

A4.2 ENGAGEMENT L'ACHETEUR s'engage à fournir au VENDEUR, dans les 12 jours suivant l'acceptation des présentes, copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à lui consentir un tel emprunt. La réception d'un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions énoncées à A4.1 et A4.2. A4.3 ABSENCE D'ENGAGEMENT En l'absence d'une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les (5) jours suivant l'expiration du délai prévu en A4.2 ou suivant la réception d'un avis de refus, aviser l'ACHETEUR, par écrit:

a) qu'il exige de celui-ci qu'il fasse immédiatement et à ses frais, auprès d'un prêteur hypothécaire qu'il lui désigne, une nouvelle demande d'emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées en A4.1. Advenant que l'ACHETEUR ne réussisse pas à obtenir, dans le délai stipulé à l'avis du VENDEUR, l'engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l'emprunt recherché, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d'un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions de la présente section; ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue. [ 25 ] Gédéon s'est engagée auprès de Pépin à lui fournir (suivant la contre-proposition CP34354) dans les 12 jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat, copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à lui consentir un tel emprunt. [ 26 ] Or, l'emprunt dont il est question dans la clause A4.2 de la promesse d'achat est d'un montant minimal de 147 250 $. [ 27 ] Dans ce contexte, Gédéon ne répondait pas, en soumettant la lettre du prêteur hypothécaire confirmant qu'elle était admissible à un prêt au montant de 132 720 $, à son obligation suivant la clause A4.2 de la promesse d'achat. [ 28 ] Dès lors, Pépin se retrouvait dans la situation prévue à la clause A4.3 de la promesse d'achat.

Pépin ne s'est pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) de cette clause comme elle aurait pu le faire. La promesse d'achat est ainsi devenue nulle et non avenue.

[ 29 ] Les parties n'ont pas non plus signé d'avis de réalisation de conditions et il n'y a pas eu de renonciation de la part de Gédéon à la condition de la promesse d'achat relative à l'obtention d'un emprunt d'un montant minimal de 147 250 $ garanti par une hypothèque. [ 30 ] Pépin ne peut ainsi se prévaloir de la promesse d'achat pour soutenir sa demande à l'égard de Gédéon. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de la demanderesse. LE TOUT , sans frais. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 25 juillet 2013