2022 QCCQ 8461, 2022 QCCQ 8461

Lamy c. Côté 2022 QCCQ 8461 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-031439-191 DATE : 17 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA JUGE JOHANNE GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE LAMY Demanderesse c.

NANCY CÔTÉ -et- PATRICE GRAVEL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Dominique Lamy prétend que la maison unifamiliale que les défendeurs lui ont vendue le 16 octobre 2014 était affectée de vices cachés au moment de la vente. Elle se plaint des vices suivants, à savoir : (

a) présence de moisissures et de champignons sous le bain de la salle de bain du rez-de-chaussée; (

b) présence d’excréments et d’urine de rongeurs et absence de pare-vapeur dans l’entretoit; (

c) absence de protection de luminaires encastrés. [ 2 ] Alléguant que le coût des travaux correctifs s’élève à plus de 40 000 $, madame Lamy réduit sa réclamation à la somme de 15 000 $ afin de respecter le seuil de compétence de la Division des petites créances. [ 3 ] Les défendeurs contestent le recours.

Ils plaident n'avoir jamais eu de dégâts d'eau ni de rongeurs pendant les dix ou onze années où ils ont habité la résidence, laquelle était âgée d’une trentaine d’années au moment de la vente. [ 4 ] Ils soutiennent également que le recours est voué à l’échec vu la tardiveté de la lettre de dénonciation et de mise en demeure que madame Lamy leur a adressée le 26 septembre 2019, lettre qu’ils ont reçue le 1 er octobre 2019. [ 5 ] Afin de trancher ce litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes pour chacun des vices allégués par madame Lamy : (

a) Les conditions préalables à l’exercice du recours ont-elles été respectées? (

b) Le cas échéant, s’agit-il d’un vice caché? (

c) Le cas échéant, madame Lamy a-t-elle fait la preuve du montant qu’elle réclame? [ 6 ] Le Tribunal conclut que le recours doit échouer. Voici pourquoi. ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] Rappelons d’entrée de jeu que celui qui invoque la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») doit convaincre le Tribunal que le vice dont il se plaint : i. est grave, c’est-à-dire qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qu’il en diminue de beaucoup l’utilité; ii. existait au moment de la vente; iii. est inconnu de l’acheteur;

iv. est caché; il s’agit là d’une notion qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée de l’obligation d’information à laquelle l’acheteur est tenu. [1] [ 8 ] Rappelons également que la preuve de l’existence d’un vice caché n’est pas suffisante pour que le recours de l’acheteur soit accueilli. Encore faut-il que ce dernier établisse s’être conformé aux conditions de mise en œuvre de son recours. [ 9 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit l’obligation pour l’acheteur de dénoncer le vice au vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable. L’objectif de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater l’existence du vice, de vérifier si l’acheteur pourrait en être responsable ou de remédier au défaut. [ 10 ] Il convient de préciser que l’absence de dénonciation n’entraîne le rejet de l’action que lorsque le vendeur a été privé de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice et de le réparer.

En d’autres termes, il faut que l’absence de dénonciation ait causé un préjudice réel au vendeur. [ 11 ] Notons également que la dénonciation verbale est valide lorsque le vendeur a eu l’opportunité de constater le problème et la possibilité de corriger la situation. [ 12 ] Au-delà de la dénonciation, l’acheteur doit également adresser une mise en demeure au vendeur, et ce, avant l’exécution des travaux correctifs [2] . Cette mise en demeure a pour but de donner la chance au vendeur de procéder lui-même aux travaux correctifs.

Elle est nécessaire même si le vendeur est présumé connaître le vice. [ 13 ] Finalement, notons que ni la dénonciation dans un délai raisonnable, ni la mise en demeure avant l’exécution des travaux ne sont nécessaires en cas de dol. [ 14 ] Cela étant dit, en l’espèce, le fardeau de preuve repose sur les épaules de madame Lamy. Cette dernière doit établir s’être conformée aux exigences de mise en œuvre de son recours pour chacun des vices qu’elle allègue. Elle doit aussi convaincre le Tribunal que les vices allégués constituent des vices cachés selon les critères mentionnés ci-devant.

Madame Lamy doit de plus démontrer avoir droit aux montants qu’elle réclame. [ 15 ] Le degré de conviction que madame Lamy doit rencontrer est celui applicable en matière civile soit celui de la prépondérance [3] . Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence.

Il ne s’agit donc pas de démontrer qu’un fait est possible, mais plutôt de démontrer qu’il est probable. [4] La preuve doit être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. [5] [ 16 ] Précisons au surplus que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [6] . [ 17 ] Voyons maintenant ce qu’il en est en l’espèce. A.

La salle de bain du rez-de-chaussée [ 18 ] En avril 2017, madame Lamy constate la présence de gouttes d’eau au plafond de la salle de bain du sous-sol. Celle-ci est située directement sous la salle de bain du rez-de-chaussée où se trouve un bain thérapeutique. [ 19 ] Elle fait appel à un entrepreneur pour vérifier la situation. [ 20 ] Après que celui-ci ait ouvert le plafond de la salle de bain du sous-sol, l’expert en sinistre Construction Tandem inc. et le plombier de la firme Plomberie Eric Lévesque découvrent, le 2 mai 2017, la présence de moisissures sous le bain.

Selon eux, la situation résulte de dégâts antérieurs qui n’ont pas été réparés. Ils en informent madame Lamy et l’avisent que des vérifications doivent être faites au niveau d’une contamination possible des lieux. [ 21 ] Le 5 mai 2017, Saintair Canada procède à des prélèvements aux fins de vérifier le niveau de contamination, s’il en est. Le 6 mai 2017, un premier traitement de décontamination est effectué.

Le deuxième traitement est fait le 5 juin 2017 et le 8 juin 2017, l’entrepreneur mandaté par madame Lamy complète les travaux de remise en état. [ 22 ] En aucun temps entre le 2 mai 2017 et le 6 mai 2017, madame Lamy ne dénonce la situation aux défendeurs, ni verbalement, ni par écrit. Les travaux de décontamination et de remise en état sont complétés sans qu’aucune mise en demeure n’ait été acheminée aux défendeurs. [ 23 ] Le Tribunal est d’avis que dans les circonstances de la présente affaire, ces défauts font échec au recours de madame Lamy.

Cette dernière sait depuis le 2 mai 2017 que les moisissures proviennent de dégâts d’eau survenus il y a plusieurs années, que des travaux importants doivent avoir lieu pour corriger la situation et que la responsabilité des défendeurs peut être engagée.

Le Tribunal est d’avis qu’elle avait le temps, entre le 2 mai et le 6 mai 2017 [7] , soit avant que les prélèvements ne soient effectués, de communiquer avec les défendeurs pour leur dénoncer le vice et leur permettre de faire leurs propres constatations. [ 24 ] D’ailleurs, la preuve révèle que dans les mois qui ont suivi la vente, madame Lamy a appelé les défendeurs à de multiples reprises, pour toutes sortes de raisons futiles aux yeux des défendeurs.

Il est clairement établi qu’elle pouvait entrer en communication avec eux en les appelant. [ 25 ] Madame Lamy raconte que c’est ce qu’elle a fait, mais seulement quelques jours après le 11 mai 2017. Elle explique qu’elle aurait

dénoncé verbalement le vice à monsieur Gravel lors d’une conversation téléphonique qu’elle a initiée ce jour-là. Elle affirme qu’elle pensait que cette démarche était suffisante. [ 26 ] Selon elle également, monsieur Gravel aurait alors nié toute responsabilité quant à la contamination retrouvée dans la salle de bain. [ 27 ] Or, non seulement cette dénonciation n’aurait pas changé grand-chose parce que faite après le premier traitement de décontamination mais elle est niée par monsieur Gravel.

Ce dernier affirme que lors de cette conversation téléphonique, bien que madame Lamy lui ait dévoilé avoir des problèmes avec la salle de bain, elle a refusé de lui donner quelque détail que ce soit. Elle voulait simplement avoir ses coordonnées, lui disant qu’elle avait quelque chose à leur envoyer. [ 28 ] Selon monsieur Gravel, lorsqu’il s’est enquis de la nature des problèmes, madame Lamy a répondu : « Tu verras.

Donne-moi ton adresse. ». [ 29 ] La preuve révèle qu’il n’a rien reçu de madame Lamy à la suite de cette conversation et ce, jusqu’à ce qu’elle communique à nouveau avec lui avant l’envoi de la lettre du 26 septembre 2019. Encore une fois, elle désirait avoir son adresse. [ 30 ] Monsieur Gravel est catégorique, il n’a appris l’existence de la contamination dans la salle de bain qu’en octobre 2019. [ 31 ] Le Tribunal estime que ces deux (2) versions sur la teneur de la conversation téléphonique postérieure au 11 mai 2017 sont aussi probables l’une que l’autre.

Par conséquent, le Tribunal conclut que la preuve présentée par madame Lamy n’est pas suffisamment claire et convaincante pour établir de façon prépondérante l’existence d’une dénonciation verbale aux défendeurs.

Le fardeau de preuve lui appartenait et aux yeux du Tribunal, elle ne l’a pas rempli. [ 32 ] Madame Lamy a bien tenté de justifier son inaction en avançant que tant et aussi longtemps qu’elle ne connaissait pas la position de son assureur face à ce sinistre, elle ne pouvait rien faire à l’égard des défendeurs. [ 33 ] Le Tribunal ne retient pas cette explication. [ 34 ] Premièrement, la couverture ou non d’un vice par un assureur ne relève aucunement l’acheteur de son obligation de dénoncer le vice. [ 35 ] Deuxièmement, dans les faits, madame Lamy a appris que son assureur ne couvrait pas le sinistre le ou vers le 30 mai 2017.

Or, ce n’est que le 26 septembre 2019, plus de deux (2) ans après les événements, que madame Lamy adresse aux défendeurs une lettre qu’elle qualifie elle-même de mise en demeure et de dénonciation. [ 36 ] Ainsi, vu ce qui précède et contrairement aux situations factuelles décrites dans les décisions soumises par madame Lamy, le Tribunal estime qu’il n’y a pas lieu en l’espèce de dispenser madame Lamy de son obligation de dénoncer le vice dans un délai raisonnable et de mettre les défendeurs en demeure d’effectuer les réparations. [ 37 ] Le Tribunal conclut également que madame Lamy a échoué dans sa tentative d’établir que les défendeurs connaissaient l’existence de la situation, ce qui les aurait empêchés de soulever la tardiveté de la dénonciation. [ 38 ] Dans son rapport écrit, l’expert en sinistre affirme que les moisissures résultent de dégâts d’eau survenus plusieurs années auparavant.

L’expert en sinistre n’ayant pas témoigné à l’audition, le Tribunal estime que cette allégation est trop vague pour situer les dégâts en question à la période où les défendeurs étaient propriétaires de la résidence alors que ceux-ci nient avoir eu de tels dégâts. [ 39 ] Le Tribunal arrive à la même conclusion quant à l’affirmation du plombier selon laquelle des réparations auraient été faites par le passé au niveau du bain. En l’absence du témoignage du plombier, cette preuve est trop imprécise pour permettre au Tribunal de conclure que des réparations ont été faites par les défendeurs.

D’ailleurs, le document déposé n’est ni daté, ni signé. Au surplus, les défendeurs nient avoir fait les réparations en question, s’’étant contenté d’installer une trappe d’accès, ni plus, ni moins. [ 40 ] Par conséquent, le Tribunal donne raison aux défendeurs lorsqu’ils allèguent avoir subi un préjudice réel.

Ils ont été mis devant un fait accompli, n’ayant pas eu l’opportunité de faire leurs propres constatations et de procéder eux-mêmes aux réparations. [ 41 ] Vu les circonstances de cette affaire, le défaut de madame Lamy de respecter les conditions d’exercice de son recours fait échec à sa réclamation sous ce chef. [ 42 ] Compte tenu de ce qui précède, Le Tribunal estime qu’il n’y a pas lieu d’aborder les autres questions quant à ce chef de réclamation. B. L’entretoit [ 43 ] En mars 2018, madame Lamy entend des bruits nocturnes dans les murs de sa chambre.

Elle mandate une firme spécialisée en extermination, Vecta extermination (ci-après « Vecta »), laquelle constate qu’il y a de l’urine et des excréments de raton laveur dans l’entretoit. De plus, non seulement l’isolant est souillé, mais il est déchiqueté. [ 44 ] Dans son rapport, Vecta indique que le manque d’étanchéité des trappes d’air condamnées situées à chacune des deux (2) extrémités de la maison a permis aux bêtes de pénétrer aisément dans l’entretoit et d’en sortir. De plus, ces ouvertures ont permis à l’humidité de s’installer et de créer de la moisissure à l’intérieur du grenier.

Elle constate au surplus l’absence de pare-vapeur sous l’isolant. [ 45 ] Les travaux de décontamination et de remise en état sont immédiatement effectués, vu l’urgence. [ 46 ] Bien que l’urgence de cette situation survenue en plein mois de mars puisse expliquer l’absence de dénonciation et de mise en demeure au moment des événements, ce n’est qu’en septembre 2019 que la situation est dénoncée aux défendeurs.

[ 47 ] Le Tribunal est d’avis que même si l’absence de dénonciation et de mise en demeure n’était pas fatale vu les circonstances, ce vice ne remplit pas le critère du caractère caché. [ 48 ] Rappelons que le caractère caché du vice doit être apprécié objectivement, en comparant la conduite de l’acheteur à celle d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [8] Ainsi, le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [9] À cet égard, la jurisprudence requiert que l’acheteur procède à « un examen attentif et sérieux bien que

sommaire et non approfondi ». [10] [ 49 ] En l’espèce, c’est lors d’une inspection visuelle de l’entretoit que Vecta constate non seulement la présence d’urine et d’excréments de rongeurs ainsi que le déchiquetage de l’isolant, mais également le manque d’étanchéité des trappes. Les photographies accompagnant le rapport de Vecta sont éloquentes. [ 50 ] Le Tribunal estime que si cette situation existait au moment de la vente, elle aurait pu être constatée avant l’achat de la propriété, par une inspection visuelle attentive et sérieuse de l’entretoit.

Au surplus, la seule absence d’étanchéité des trappes constitue un indice de la présence possible de contamination en raison de l’humidité à l’intérieur du grenier. [ 51 ] Pour ces raisons, sans même se prononcer sur le critère d’antériorité du vice, le Tribunal conclut que le vice allégué ne constitue pas un vice caché. [ 52 ] À l’audition, madame Lamy a tenté d’établir que les défendeurs connaissaient la situation et qu’ils lui ont menti avant la vente. Elle soulève que Vecta a retrouvé un sachet de poison datant de l’année 2007 dans un coin de l’entretoit.

De plus, selon elle, les défendeurs ont faussement déclaré, dans le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur (ci-après le « Formulaire »), n’avoir jamais eu recours aux services d’un exterminateur professionnel. [ 53 ] Madame Lamy ne convainc pas le Tribunal. [ 54 ] Tout d’abord, la présence du sachet de poison aurait pu être découverte avant la vente, par un examen attentif et sérieux de l’entretoit. [ 55 ] Ensuite, monsieur Gravel a expliqué de façon crédible la raison pour laquelle les défendeurs ont répondu négativement aux questions suivantes du Formulaire : (

a) À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu présence d’insectes ou d’animaux nuisibles (ex : fourmis charpentières, chauve- souris)? (

b) Avez-vous déjà eu recours aux services d’un exterminateur professionnel? [ 56 ] Lors de son témoignage, monsieur Gravel affirme n’avoir jamais eu de problème de rongeurs dans l’entretoit.

Il admet cependant que l’exterminateur mandaté pour la gestion parasitaire de la fruiterie qu’il a exploitée de 1989 à 2009 a rendu des services préventifs à son domicile parce que son épouse et lui craignaient les araignées blanches. [ 57 ] Il explique avoir répondu non à la seconde question parce que selon lui, celle-ci ne visait pas des services de prévention, mais seulement des services d’extermination à proprement parler. [ 58 ] Le Tribunal n’a aucune raison d’écarter ce témoignage.

Aux yeux du Tribunal, la seconde question du Formulaire ne fait que découler de la première question et vise à évaluer la gravité d’un potentiel problème de présence d’insectes ou d’animaux nuisibles. [ 59 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que madame Lamy n’a pas rempli son fardeau d’établir l’existence de fausses représentations ou d’un mensonge de la part défendeurs. [ 60 ] Finalement, pour ce qui est de l’absence de pare-vapeur, le Tribunal estime que la preuve présentée par madame Lamy n’est ni claire ni convaincante qu’il s’agit là d’un vice caché. [ 61 ] Compte tenu de ce qui précède, cette réclamation est également rejetée. [ 62 ] Vu cette conclusion, il est inutile que le Tribunal aborde la question des montants réclamés sous ce chef.

C. Les encastrés [ 63 ] Lors de son inspection de l’entretoit effectuée le 1 er mars 2018, Vecta constate que les luminaires encastrés n’ont pas de boîtier de protection contre la chaleur. Elle indique qu’après plusieurs heures d’utilisation des encastrés, la chaleur dégagée par les lumières peut créer un incendie. [ 64 ] La preuve révèle que la situation est dénoncée aux défendeurs dans la lettre du 26 septembre 2019.

Or, à cette date, les travaux correctifs ont déjà été effectués et ce, depuis 18 mois, soit depuis le 14 mars 2018. [ 65 ] Le Tribunal est d’avis que la preuve ne révèle aucune situation justifiant l’absence de dénonciation et de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux. [ 66 ] Entre le 1 er et le 14 mars 2018, madame Lamy a eu le temps de dénoncer la situation aux défendeurs et de les mettre en demeure d’effectuer les réparations. Elle n’avait qu’à s’abstenir d’utiliser les luminaires encastrés pendant cette période.

Son défaut de le faire fait échec à sa réclamation sous ce chef. [ 67 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal ne traitera pas de la question des montants réclamés sous ce chef.

CONCLUSION [ 68 ]

Malgré la sympathie qu’il éprouve pour madame Lamy, le Tribunal conclut que son recours doit être rejeté. [ 69 ] Utilisant la discrétion dont il dispose, le Tribunal conclut que chaque

partie assumera ses propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 70 ] REJETTE la demande de la demanderesse; [ 71 ] LE TOUT , chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ JOHANNE GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 22 juillet 2022