2012 QCCQ 904, 2012 QCCQ 904

Condominium Les terrasses du Vieux Longueuil c. Molleur 2012 QCCQ 904 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-027560-102 DATE : 16 JANVIER 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CONDOMINIUM LES TERRASSES DU VIEUX LONGUEUIL Demanderesse c.

LUCIE MOLLEUR et ROSELINE MOREAU et VIOLAINE LALONDE et RÉJEANNE GAGNÉ et HÉLÈNE SAVOIE et DANIEL MAJEAU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ QUESTION EN LITIGE [ 1 ] La demanderesse réclame différents montants aux défendeurs suite à des travaux d'enlèvement de quinze cheminées situées à l'intérieur d'un complexe immobilier.

LES ADMISSIONS [ 2 ] Lors de l'audition de la cause, les parties ont admis les faits suivants : - L'assemblée générale spéciale de la demanderesse tenue le 30 juin 2010 a été convoquée légalement; - Il y avait quorum à l'assemblée générale spéciale du 30 juin 2010; - Les parties reconnaissent que les décisions prises en assemblée générale spéciale se prennent à la majorité des votes; - Les quinze cheminées dont il est fait mention dans les procédures font

partie des aires communes du complexe immobilier; - Les parties reconnaissent l'obligation d'enlever les cheminées suite à des avis provenant du service d'incendie de la municipalité; - Les défendeurs admettent qu'advenant le cas où le Tribunal donne gain de cause à la demanderesse, le quantum des montants réclamés n'est pas contesté; - Les parties admettent que la déclaration de copropriété ne contient aucune mention concernant les cheminées et les foyers; - Les parties consentent à ce que le Tribunal utilise les opinions écrites de leurs procureurs à

titre de plaidoirie. LES FAITS

[ 3 ] Deux des défendeurs soit Violaine Lalonde et Daniel Majeau sont absents compte tenu de l'impossibilité de leur remettre un avis de convocation. [ 4 ] Les défendeurs sont copropriétaires d'unités situées dans un complexe immobilier contenant 21 unités (P-10). [ 5 ] Des foyers et cheminées sont installés dans quinze de ces unités. [ 6 ] Les quinze cheminées sont défectueuses, voire dangereuses et toutes les parties admettent l'obligation d'enlever complètement lesdites cheminées (P-3 et P-12). [ 7 ] La demanderesse convoque une assemblée générale spéciale le 30 juin 2010 pour discuter des problèmes concernant les cheminées et les foyers (P-6 et P-7). [ 8 ] Les six défendeurs refusent de participer aux coûts reliés à l'enlèvement des cheminées parce qu’elles ne possèdent ni foyer ni cheminée et que seuls les quinze copropriétaires des unités ayant des cheminées devraient en défrayer les coûts. [ 9 ] Les membres de l'assemblée générale spéciale tenue le 30 juin 2010 votent pour que les travaux soient exécutés par Jean Austin au montant de 25 749,05 $.

Le résultat du vote est de 17 pour et de 0 contre. [ 10 ] Les membres de l'assemblée générale spéciale tenue le 30 juin 2010 votent sur l’acceptation du plan d'arrangement financier concernant les coûts des travaux (P-6 et P-7). Le plan prévoit que tous les copropriétaires des unités du complexe immobilier participent aux coûts reliés à l'enlèvement des cheminées. Le résultat du vote est de 12 pour, 4 contre et 1 abstention. ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec sont : 1039 .

« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. » 1043. « Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.

Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint. » 1044.

« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. » 1064.

« Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. » 1071.

« Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. »

Le soulignement est de la soussignée. [ 12 ] Les cheminées passent à travers les structures de l’immeuble pour se rendre jusqu’au toit. [ 13 ] Cinq boîtes sont installées sur le toit de l’immeuble pour couvrir les cheminées et des réparations sont nécessaires sur le toit de l’immeuble. [ 14 ] Les réparations sont majeures et importantes pour l’ensemble des copropriétaires. [ 15 ] Dans le manuel de Gestion d'un syndicat de copropriété divise au Québec [1] , on peut lire : « Les parties communes «à usage restreint», sont des parties communes dont l'usage n'est réservé qu'à un ou des copropriétaires déterminés.

Par exemple, les balcons sont généralement des parties communes et sont sous la juridiction du syndicat, mais ils ne peuvent être utilisés que par les copropriétaires dont l'appartement est adjacent, puisqu'il faut normalement avoir accès à l'appartement pour y accéder. Le syndicat «a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes». (

article 1039 C.c.Q. ) Le législateur n'a pas jugé approprié de limiter la responsabilité du syndicat pour ce qui a trait aux parties communes à usage restreint et il précise que «les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint.». ( Art. 1043 C.c.Q.) En effet, et malgré que «les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent», ( Art. 1064 C.c.Q.) il demeure de la responsabilité absolue du syndicat de voir à l'entretien ou à la réfection de celles-ci. »

[ 16 ] L'Honorable Suzanne Vadboncoeur, juge de la Cour du Québec [2] , écrit : « D'aucuns pourraient affirmer qu'en vertu de l'

article 1064 C.c.Q. , les copropriétaires doivent assumer les charges résultant de l'utilisation par eux des parties communes à usage exclusif. C'est en effet ce qu'énonce l'

article 1064 mais de l'avis du Tribunal, cette disposition concerne les « charges » de la copropriété spécifiques aux parties communes à usage restreint et ne saurait viser le coût de leur remplacement. Il est en effet douteux que le législateur ait voulu que chaque copropriétaire assume les coûts de remplacement des fenêtres et du balcon de son unité privative. Ce n'est certainement pas ce que dit l'article 1064 C.c.Q. » Le soulignement est de la soussignée. [ 17 ] En raison de ce qui précède, et en tenant compte du fait que l'

article 1064 C.c.Q. est une disposition d'ordre public : [3] [ 18 ] Le Tribunal considère que les travaux majeurs d'enlèvement des quinze cheminées sont des travaux qui doivent être payés tel que prévu au procès-verbal de l’assemble générale spéciale des membres tenue le 30 juin 2010. [ 19 ] Le Juge Renaud, dans la cause Syndicat de copropriété 5601-5619 c.

Drolet, souligne que : « Nous sommes d'opinion qu'à la fin de cet article, lorsque le législateur semble limiter le paiement des charges des parties communes à usage restreint aux seuls utilisateurs, il ne s'agit là, selon nous, que des coûts d'entretien ou de réparation mineure. » [ 20 ] La preuve révèle que la demanderesse a agi dans le meilleur intérêt de tous les copropriétaires pour la conservation de la copropriété.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse, Lucie Molleur, à payer à la demanderesse la somme de 767,45 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 septembre 2010; CONDAMNE la défenderesse, Roseline Moreau, à payer à la demanderesse la somme de 767,45 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 septembre 2010; CONDAMNE la défenderesse, Réjeanne Gagné, à payer à la demanderesse la somme de 696,36 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 septembre 2010; CONDAMNE la défenderesse Hélène Savoie, à payer à la demanderesse la somme de 696,36 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 septembre 2010; CONDAMNE Lucie Molleur, Roseline Moreau, Réjeanne Gagné et Hélène Savoie à payer conjointement et solidairement à la demanderesse les frais judiciaires de 176 $; RÉSERVE les droits de la demanderesse contre les défendeurs Yolaine Lalonde et Daniel Majeau. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 11 janvier 2012 *